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1 1. Kapitel Einleitung 1 2. Kapitel Die Veräußerung einer vermieteten Immobilie durch einen von der Insolvenz bedrohten Eigentümer und Vermieter und die Auswirkungen auf das Mietverhältnis 5 A. Bei der Wohnraummiete 5 I. Allgemeine Auswirkungen einer Veräußerung an einen Dritten 5 1. Dogmatische Begründung eines Eintritts in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages 6 a) Zustandekommen eines neuen inhaltsgleichen Vertrages 6 b) Gesetzliche Vertragsübernahme 7 c) Stellungnahme 7 2. Voraussetzungen des 566 BGB 8 a) Veräußerung von Vermieter an Erwerber 9 b) Vorherige Überlassung an den Mieter 9 c) Vorliegen eines wirksamen Mietvertrages 10 II. Auswirkungen auf die Vermieterrechte Auswirkungen auf den Veräußerer Auswirkungen auf den Erwerber 13 a) Vor Eigentumsübertragung entstandene Rechte 13 aa) Kündigung des Mietverhältnisses 14 bb) Rechtsgeschäftliche Abtretung des Kündigungsrechts 14 cc) Bereits erfolgte Kündigung durch den Veräußerer 15 dd) Die Kündigung aus Gründen, deretwegen der Veräußerer hätte kündigen können 16 ee) Schönheitsreparaturen 18 b) Nach Eigentumsübergang entstandene Rechte des Erwerbers 20 aa) Vorausverfügungen / Baukostenzuschüsse 20 bb) Mieterhöhungsrecht 21 cc) Sonderkündigungsrecht 23 III. Auswirkung auf die Mieterrechte Entstandene Rechte vor einem Eigentumsübergang 23 a) Hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche 23 b) Hinsichtlich eines Anspruchs auf Betriebskostenrückzahlung und auf Abrechnung der Betriebskosten 24 aa) Anspruch des Mieters auf Betriebskostenabrechnung 24 bb) Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Betriebskosten Entstandene Rechte nach einem Eigentumsübergang 26 a) Schadensersatzansprüche 26 b) Die Mietminderung 27 c) Kautionsrückzahlungspflicht 28 B. Bei der gewerblichen Miete 28 I. Begriff der Geschäftsraummiete 29 VII Bibliografische Informationen digitalisiert durch

2 II. Kündigungsmöglichkeit des Erwerbers und des Mieters 29 III. Besonderheiten Baukostenzuschuss und Mieterdarlehen Konkurrentenschutz Mieterhöhungen Aufwendungsersatz und Wegnahmerecht 32 C. Zusammenfassung des Kapitels Kapitel Die Rechtsstellung des gewerblichen Mieters bei der Zwangsversteigerung 35 A. Die Rechtsstellung des Erstehers und die Investitionen des gewerblichen Mieters bei der Zwangsversteigerung 36 I. Die Investitionen des gewerblichen Mieters Die Vollstreckung in die Immobilie mit ihrem Zubehör Eigentumserwerb des Schuldners aufgrund von Investitionen von Mietern 38 II. Die Rechtsstellung des Erstehers 40 B. Die Konfliktlösung nach einfachem Recht 42 I. Die Rechtslage bei der Wohnraummiete im Falle einer Sonderkündigung nach 57 a ZVG 42 II. Die Rechtslage bei gewerblicher Miete im Falle einer Sonderkündigung nach 57 a ZVG 44 C. Verfassungsrechtliche Rechtslage 45 I. Eigentumsrecht des Erstehers 45 II. Eigentumsrecht des Mieters von Gewerberaum 45 III. Gestattung der Sonderkündigung als Eingriff in das Grundrecht des gewerblichen Mieters 48 IV. Keine generelle Rechtfertigung des Eingriffs 49 V. Verhältnismäßigkeit des Eingriffs 50 VI. Grundrechtsabwägung und praktische Konkordanz anhand einer verfassungskonformen Auslegung Erfordernis eines berechtigten Interesses zur Ausübung des Sonderkündigungsrechts Restriktive Auslegung des 57 a ZVG 55 D. Zusammenfassung des Kapitels Kapitel Die Zwangsverwaltung als Teil der Zwangsvollstreckung 61 A. Beschlagnahme der Immobilie 62 B. Von der Beschlagnahme betroffene Rechte 63 I. Die Rechtsposition des Zwangsverwalters Aufgaben des Zwangsverwalters Verwaltungsrechte in Schuldnerbeziehungen Die Beachtung des Eigentumsrechts des Schuldners 65 II. Die Befriedigung der Gläubiger 66 VIII

3 III. Die Rechtsstellung des Mieters bei einer zwangsverwalteten Immobilie Primär- und Sekundäransprüche 66 a) Recht auf Herstellung des mangelfreien Zustandes der Mieträume 67 b) Schadensersatz, Minderung und sonstige Rechte Die Aufrechnung des Mieters bei der Zwangsverwaltung Die Kautionsrückzahlung durch den Zwangsverwalter 69 a) Zur Verpflichtung des Schuldners und Vermieters 69 b) Die neue Rechtsentwicklung 71 c) Stellungnahme Die Abrechnung von Betriebskosten durch den Zwangsverwalter 73 a) Grundlagen der Betriebskosten 73 b) Betriebskosten in der Zwangsverwaltung 74 aa) Anknüpfung an die Verwalterbestellung 74 bb) Anknüpfung an den Abrechnungszeitraum 74 cc) Anknüpfung an die Vermieterstellung des Verwalters 75 dd) Stellungnahme 76 C. Zusammenfassung Kapitel Die Rechtsstellung des Mieters im Insolvenzverfahren des Vermieters 79 A. Die Wirkung des Eröffnungsbeschlusses auf den Mieter Befugnis der Mieteinziehung und zur Mieterhöhung Kündigung des Mietverhältnisses 81 B. Rechte des Mieters in der Insolvenz des Vermieters 82 I. Der Mieter als Massegläubiger Primäransprüche 83 a) Überlassungsansprach 83 b) Instandhaltungsanspruch 85 c) Abrechnungs- und Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Betriebskosten 85 d) Die Aufrechnung im Insolvenzverfahren Sekundäransprüche 87 a) Schäden vor Verfahrenseröffnung 87 b) Schäden nach Verfahrenseröffnung Zurückbehaltungsrechte 89 II. Wirksamkeit von Vorausverfügungen InsO 89 III. Anspruch auf Kautionsrückzahlung Kautionssicherung bei nicht insolvenzfester Anlage Anspruch auf Kautionsrückzahlung gegen einen Erwerber 92 C. Sonderkündigungsrecht des Erwerbers 93 D. Schadensersatz wegen Sonderkündigung 94 E. Die Rechtsstellung des gewerblichen Mieters bei Insolvenz des IX

4 Vermieters 95 I. Sonderkündigungsrecht bei gewerblicher Miete Eingriff in die Eigentumsfreiheit Rechtfertigung des Eingriffs Verhältnismäßigkeit des 111 InsO 97 II. Lösungsklauseln bei gewerblicher Miete Die Argumente für eine Wirksamkeit von Lösungsklauseln Die Argumente für eine Unwirksamkeit von Lösungsklauseln Stellungnahme 99 F. Zusammenfassung des Kapitels Kapitel Sonderregelungen für die Zwischenvermietung 101 A. Die Wohnraummiete 101 I. Die Konstellation der nicht gewerblichen Zwischenvermietung 103 II. Die bloße Geschäftsbesorgung des Zwischenvermieters für den Eigentümer 103 B. Die Gewerberaummiete 104 C. Die Durchsetzung des Herausgabeanspruches 106 D. Die Zwischenvermietung von Wohnraum bei Insolvenz des Zwischenmieters 107 I. Der Belassungsanspruch gegen den insolventen Zwischenvermieter 107 II. Die Zahlung der Miete und die Ersatzansprüche des Mieters 108 III. Zwischenvermietung bei Masseunzulänglichkeit 108 E. Zwischenvermietung an gewerbliche Nutzer bei Insolvenz des Zwischenmieters 111 F. Zwischenvermietung von Wohnraum und Gewerberaum bei Insolvenz des Hauptvermieters 111 G. Der Einfluss der Zwangsverwaltung auf eine Zwischenvermietung 112 H. Zusammenfassung des Kapitels Kapitel Die Durchführung der Versorgungsverträge bei Vermögensverfall des Vermieters 115 A. Die Stromlieferung 115 I. Der Charakter der Stromlieferungsverträge 115 II. Die Einordnung als Dauerschuldverhältnis Sukzessivlieferungsvertrag Wiederkehrschuldverhältnis Faktischer Vertrag Bezugsvertrag Stellungnahme 118 III. Begründung und Beendigung eines Stromliefervertrages 120 IV. Rechtsverhältnis bei der Zwangsverwaltung Eintritt in den alten Versorgungsvertrag Kontrahierungszwang des Versorgungsunternehmens gegenüber dem X

5 Zwangsverwalter 124 a) Stillschweigender Vertragsabschluss 125 b) Einschränkungen des Kontrahierungszwangs beim Vertrag mit dem Zwangsverwalter 126 aa) Der Anspruchsausschluss gem. 10 I S. 3 EnWG a.f., 18 I S. 2, 36 I S. 2 EnWGn.F 126 bb) Vorschuss und Sicherheitsleistung durch den Zwangsverwalter 127 cc) Zurückbehaltungsrechte des Versorgungsunternehmens 128 c) Beendigung des Versorgungsvertrages mit dem Zwangsverwalter 129 aa) Beendigung der Zwangsverwaltung durch die Zwangsversteigerung bb) Beendigung der Zwangsverwaltung durch die Befriedigung der Gläubiger aus den Erträgen des vermieteten Objekts 131 cc) Die Beendigung einer erfolglosen Zwangsverwaltung 131 V. Rechtsverhältnis bei der Insolvenz des Vermieters 132 VI. Rechtsverhältnis bei sonstigem Vermögensverfall Die Entwicklung in Rechtsprechung und Literatur Stellungnahme Abwehrrechte des Mieters gegen das Versorgungsunternehmen 139 a) Rechtsqualität der Zahlung der Rückstände durch den Mieter 139 b) Leistungsanspruch bei Schuldbeitritt 141 c) Leistungsanspruch durch Vertrag zugunsten Dritter 141 d) Anspruch auf Abschluss eines Direktvertrages Rechte des Mieters gegen den Vermieter 142 a) Minderungs- und Schadensersatzrechte 143 b) Aufrechnungsrecht 143 B. Die Gaslieferung 145 C. Die Wasserlieferung 145 D. Besonderheiten bei der Gewerbemiete 146 I. Ausschluss der Mietminderung und des Schadensersatzanspruches 146 II. Ausschluss des Zurückbehaltungs- und Aufrechnungsrechts 148 E. Rechtspolitische Erwägungen 148 F. Zusammenfassung des Kapitels Kapitel Die Handlungskompetenzen des Mieters bei faktischer Insolvenz des Vermieters 151 A. Minderungsrecht und Zurückbehaltungsrecht des Mieters 152 I. Höhe der Minderung 152 II. Ausschluss der Minderung 153 III. Zurückbehaltungsrecht des Mieters 154 B. Schadensersatzanspruch des Mieters 155 I. Schadensersatz wegen Mängeln der Mietsache 155 II. Schadensersatz wegen Verletzung der Gebrauchsgewährungspflicht C. Aufwendungsersatzanspruch des Mieters 157 XI

6 D. Aufrechnungsmöglichkeit des Mieters 158 E. Mietersanierung durch Baukostenzuschüsse 159 F. Sonstige prozessuale Möglichkeiten 159 G. Zusammenfassung des Kapitels Kapitel Überblick und Zusammenfassung der gewonnenen Ergebnisse 161 Literaturverzeichnis 165 XII