Die Mietsicherungsdienstbarkeit

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1 Andreas Stiegele Die Mietsicherungsdienstbarkeit Ein fiduziarisches Sicherungsrecht zur dinglichen Sicherung von Mietverhältnissen PETER LANG Europäischer Verlag der Wissenschaften

2 Inhaltsverzeichnis Einleitung KAPITEL GRÜNDE FÜR DIE ABSICHERUNG VON MIETVERTRÄGEN DURCH DIENSTBARKEITEN I. Vorbemerkung 19 II. Die Unterschiede zwischen Mietvertrag und Nutzungsdienstbarkeit 20 III. Die Vorteile des Mietvertrags Vorteile gegenüber der Nutzungsdienstbarkeit als solcher Vorteile gegenüber der Nutzungsdienstbarkeit mit zugrundeliegendem Rechtskaufvertrag 22 a) Verhältnis der Hauptleistungspflichten 23 b) Umfassende Kodifizierung des Mietrechts 23 c) Gesetzlicher Vertragsübergang gemäß SS 571 ff. BGB.24 d) Übertragbarkeit der Rechtsstellung des Mieters...25 e) Bestand des Mietverhältnisses bei Gläubigerzugriffen 25 f) Steuerliche Vorteile des Mietvertrags 26 IV. Die Nachteile des Mietvertrags 26 V. Ausgleichung der Nachteile durch die Mietsicherungsdienstbarkeit 27 Anmerkungen zur Einleitung und zum 1. Kapitel 29

3 2. KAPITEL DIE MIETSICHERUNGSDIENSTBARKEIT - EIN FIDUZIARISCHES SICHERUNGSRECHT I. Vorbemerkung 31 II. Die rechtliche Struktur 32 III. Der Rechtsmachtüberschuss 34 IV. Die vertragliche Gestaltung (Vertragsmuster) 37 Anmerkungen zum 2. Kapitel KAPITEL DIE MIETSICHERUNGSDIENSTBARKEIT IN RECHTSPRECHUNG UND LITERATUR I. Vorbemerkung * 7 II. Bestrebungen zur Verdinglichung der Miete 47 III. Der Mietvertrag als Teil des Kausalgeschäfts 49 IV. Der Mietvertrag neben der Nutzungsdienstbarkeit Die Wirksamkeit des dinglichen Nutzungsrechts Die Wirksamkeit des obligatorischen Nutzungsrechts.53 a) Die Auffassungen in der Rechtsprechung 53 b) Die Auffassungen in der Literatur 55 aa) Die Auffassung von Roquette 55 bb) Die Auffassung von Schopp 56 cc) Die Auffassung von Nouvertne 57 dd) Die heute herrschende Auffassung 58 c) Stellungnahme und eigene Auffassung 59 aa) Das fortbestehende Mietverhältnis 59 bb) Das Ausübungsverbot bei der Dienstbarkeit 61 cc) Zwischenergebnis 62

4 5 3. Das Kausalgeschäft 63 V. Die Rechtsprechung zu den Sicherungsdienstbarkeiten Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zum Mietsicherungsnießbrauch Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den Bezugssicherungsdienstbarkeiten 67 Anmerkungen zum 3. Kapitel KAPITEL DIE MIETSICHERUNGSDIENSTBARKEIT IN DER VERTRAGSPRAXIS 1. Vorbemerkung 77 II. Empirische Untersuchung der Vertragspraxis 77 1 Notarumfrage 77 a) Befragte Notare und Beteiligung 77 b) Art der Befragung 78 c) Befassung mit Mietsicherungsdienstbarkeiten 79 d) Aussagekraft der Umfrage Sonstige Untersuchungsgegenstände 81 III. Arten von Dienstbarkeiten Die Nutzungsdienstbarkeiten Die Unterlassungsdienstbarkeiten 83 IV. Arten von Mietverhältnissen Gewerbliche Mietverhältnisse Wohnungsmietverhältnisse 86 V. Rang der Mietsicherungsdienstbarkeit 86

5 6 VI. Geschäftswert der Mietsicherungsdienstbarkeit Ermittlung des Geschäftswerts Höhe der Geschäftswerte in der Praxis 89 VII. Abgrenzung zur voll ausübbaren Nutzungsdienstbarkeit Abgrenzungskriterien Auslegung der schuldrechtlichen Vereinbarungen 91 a) Vertragsklauseln im Mietvertrag 91 b) Vertragsklauseln im Bestellungsvertrag 92 aa) Einfache Sicherungsabrede 92 bb) Entgeltvereinbarungen 92 cc) Mietähnliche Nutzungsregelungen Berücksichtigung des Dienstbarkeitsinhalts 94 a) Rückfallbedingungen 95 b) Gegenleistungsbedingungen 95 c) Sicherungsfallbedingungen Berücksichtigung sonstiger Umstände 97 a) Gleichzeitig abgeschlossener Mietvertrag 97 b) Bestehender Mietvertrag 97 c) Sonstige Umstände 98 VIII. Abgrenzung zu den Tankstellendienstbarkeiten Tankstellenpächtervertrag 2. Tankstellenmietvertrag ^ a) Mietvertrag zwischen Eigentümer/Mineralölgesellschaf t '* b) Mietvertrag zwischen Eigentümer/Verwalter 1 9^ 3. Tankstellenstationärvertrag 101 IX. Alternativen zur Mietsicherungsdienstbarkeit Alternative Nutzungsrechte a) Voll ausübbare Dienstbarkeiten * 103

6 7 b) Erbbaurecht Erwerbsrechte 104 a) Vorkaufsrecht 104 b) Ankaufsrecht Verwertungsrechte Sonstige Lösungen 106 Anmerkungen zum 4. Kapitel KAPITEL DIE SICHERUNGSZWECKE I. Vorbemerkung 113 II. Schutz vor Vertragsbeendigung oder -beeinträchtigung durch Gläubigerzugriffe Schutz vor Sonderkündigung gemäß S 57 a ZVG 115 a) Bedeutung des Sicherungszwecks 115 b) Zulässigkeit des Sicherungszwecks 116 aa) Zweck und Rechtsnatur des Sonderkündigungsrechts 117 bb) Umgehung des Sonderkündigungsrechts Schutz vor sonstigen Vertragsbeeinträchtlgnngen durch Gläubigerzugriffe auf Vermieterseite 122 a) Möglichkeiten der Vertragsbeeinträchtigung 123 b) Bedeutung des Sicherungszwecks 124 c) Zulässigkeit des Sicherungszwecks Schutz vor Vertragsbeendigung durch Insolvenz des Mieters 126 III. Schutz vor Vertragsbeendigung oder -beeinträchtigung durch den Vermieter selbst Schutz vor Sonderkündigung gemäß S 567 BGB 127 a) Bedeutung des Sicherungszwecks 127

7 8 b) Zulässigkeit des Sicherungszwecks 128 c) Rechtsfolgen für Dienstbarkeit und Sicherungsvertrag Schutz vor sonstiger Kündigung Schutz vor Vertragsbeeinträchtigungen 133 a) Vertragsbeeinträchtigungen vor Besitzübergabe b) Vertragsbeeinträchtigungen nach Besitzübergabe IV. Zusätzliche Sicherungszwecke Begrenzung der Ablösesumme Sicherung vorvertraglicher Verpflichtungen zum Mietvertragsabschluß Sicherung nachvertraglicher Nutzungsbeschränkungen..136 V. Sicherung eines Untermietvertrags 137 Anmerkungen zum 5. Kapitel KAPITEL DER SICHERUNGSVERTRAG I. Vorbemerkung 143 II. Der typische Regelungsinhalt Ermittlung des typischen Regelungsinhalts 2. Festlegung des Sicherungszwecks Bestellung der Sicherungsdienstbarkeit 1* a) Bestellungspflicht b) Bestellungsvergütung 4. Ausübungsverbot 5. Verfügungsbeschränkungen

8 9 a) Übertragung der Dienstbarkeit 150 b) Veräußerung des Mietgrundstücks Sicherungsfall 151 a) Eintritt des Sicherungsfalles 151 b) Ausübung der Sicherungsdienstbarkeit 152 aa) Ausübungsvergütung 152 bb) Art und Umfang der Nutzung 154 cc) Nutzung durch Dritte 154 c) Ende des Sicherungsfalles Rückgewähranspruch Sonstige Regelungen 157 III. Selbständiger oder Gesamtvertrag Sicherungsabrede im Mietvertrag Sicherungsabrede im Bestellungsvertrag Mündliche oder stillschweigende Sicherungsabrede IV. Abschluß und Beendigung des Sicherungsvertrags Abschluß des Sicherungsvertrags 161 a) Schriftform gemäß S 566 BGB 162 b) Notarielle Beurkundung gemäß S 313 BGB Kündigung des Sicherungsvertrags 164 a) Kündigung aus wichtigem Grund 164 b) Besonderheiten beim Gesamtvertrag 165 Anmerkungen zum 6. Kapitel 166

9 10 7. KAPITEL RÜCKGEWÄHR UND RUCKFALL DER DIENSTBARKEIT BEI ERLEDIGUNG DES SICHERUNGSZWECKS I. Die Erledigung des Sicherungszwecks 171 II. Die Rückgewährklauseln Rückgewährklausel ohne Einschränkungen Rückgewährklausel mit Rückgewährausschluß im Sicherungsfall Rückgewährklausel mit Rückgewährgründen Rückgewährklausel mit Rückgewährtermin Rückgewährklausel mit Mindestdauerregelung 178 III. Die Rückfallkausein Allgemeines Rückfallklausel ohne Einschränkungen l Rückfallklausel mit Rückfallausschluß im Sicherungsfall l Rückfallklausel mit Rückfalltermin l Rückfallklausel mit Mindestdauerregelung l 83 Anmerkungen zum 7. Kapitel l KAPITEL DIE AUSSENHIRKUNGEN DER FIDUZIARISCHEN ZWECKBINDUNG I. Vorbemerkung 1S9 II. Allgemeine Verdinglichungsmöglichkeiten und ihre Bedeutung für die Mietsicherungsdienstbarkeit Verhinderung abredewidriger Veräußerung 190 a) Veräußerungsbeschränkung 191

10 11 b) Resolutivbedingung Rückgewähr bei Erledigung des Sicherungszwecks 192 a) Vormerkung gemäß 883 BGB 192 b) Rückfallbedingung 192 c) Akzessorietät 193 d) Geschäftseinheit Abwehr von Gläubigerzugriffen 194 a) Die Konzeption der Umwandlungslehre 195 b) Die Konzeption der Rechtsprechung 196 III. Besonderheiten bei der Mietsicherungsdienstbarkeit Drittwirkung von Einreden gemäß 1157 BGB 197 a) Analoge Anwendung auf die Mietsicherungsdienstbarkeit 198 b) Voraussetzungen für die Anwendung des S 1157 BGB.199 c) Praktische Bedeutung für die Mietsicherungsdienstbarkeit Gesetzlicher Übergang des Sicherungsvertrags gemäß S 571 BGB 202 a) Veräußerung nach Eintragung der Dienstbarkeit b) Veräußerung vor Eintragung der Dienstbarkeit Gesetzlicher Übergang des Sicherungsvertrags gemäß S 38 WEG 208 IV. Zusammenfassung 210 Anmerkungen zum 8. Kapitel 211

11 12 9. KAPITEL DIE MIETSICHERUNGSDIENSTBARKEIT UND DIE GLÄUBIGER DES SICHERUNGSGEBERS (VERMIETER) I. Vorbemerkung 215 II. Zwangsversteigerung des Mietgrundstücks Fortbestehen der Dienstbarkeit nach Zuschlag Erlöschen der Dienstbarkeit durch Zuschlag Zuschlag vor Dienstbarkeitsbestellung 218 III. Zwangsverwaltung des Mietgrundstücks Die Wirkungen auf den Sicherungsvertrag Die Durchführung der Zwangsverwaltung 220 a) Anordnung der Zwangsverwaltung 221 b) Beendigung des Mietverhältnisses 222 IV. Konkursverfahren über das Vermögen des Vermieters Die Wirkungen auf den Sicherungsvertrag Das Aussonderungsrecht gemäß 43 KO Mietsicherungsdienstbarkeit und Konkursanfechtung 226 a) Besondere Konkursanfechtung (S 30 KO) 227 b) Absichtsanfechtung (S 31 KO) 229 c) Schenkungsanfechtung (S 32 KO) Veräußerung des Mietgrundstücks durch den Konkursverwalter 232 V. Vergleichsverfahren über das Vermögen des Vermieters Die Wirkungen auf den Sicherungsvertrag Aussonderungsrecht gemäß 26 VerglO 235 Anmerkungen zum 9. Kapitel 236

12 KAPITEL DIE MIETSICHERUNGSDIENSTBARKEIT UND DIE GLÄUBIGER DES SICHERUNGSNEHMERS (MIETER) I. Vorbemerkung 241 II. Zwangsvollstreckung in die Sicherungsdienstbarkeit Instrumente zur Erhaltung der fiduziarischen Zweckbindung Anwendung dieser Instrumente auf die Mietsicherungsdienstbarkeit 243 a) Pfändung nach Eintritt des Sicherungsfalles 243 b) Pfändung vor Eintritt des Sicherungsfalles Wahlrecht zwischen S 1157 BGB und S 771 ZPO 246 III. Konkursverfahren über das Vermögen des Sicherungsnehmers 247 IV. Vergleichsverfahren über das Vermögen des Sicherungsnehmers 248 Anmerkungen zum 10. Kapitel 250 ANHANG (Ergebnisse der Notar-Umfrage) 253 o Allgemeiner Fragebogen 255 o Zusatz-Fragebogen 263 o Anmerkungen zu den Fragebogen.268 o Tabelle 1: Beteiligung und Befassung 269 o Tabelle 2: Arten von Mietverhältnissen 270 o Tabelle 3: Arten von Mietsicherungsdienstbarkeiten o Tabelle 4: Aufhebungsgründe 272 LITERATURVERZEICHNIS 273