VI. Ankündigungspflicht der Modernisierungsmaßnahme Grundsatz Ausnahme: Bagatellmaßnahmen... 61

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1 Inhalt I. Vorwort... 1 II. Begriff der Modernisierung Energetische Modernisierung Sonstige energetische Baumaßnahmen Nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache Dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums Umstände, die vom Vermieter nicht zu vertreten sind III. Abgrenzungsfragen Instandhaltung und Instandsetzung Schönheitsreparaturen Modernisierung und Reparatur Modernisierungslexikon VI. Ankündigungspflicht der Modernisierungsmaßnahme Grundsatz Ausnahme: Bagatellmaßnahmen VII. Informationspflichten des Vermieters Schriftform und Textform Inhaltliche Anforderungen Entscheidungslexikon zu den Formalien des Ankündigungsschreibens VIII. Duldungspflicht des Mieters Ordnungsgemäße Ankündigung und Information notwendig Beweisbarer Zugang Grundsatz Härtefälle als Ausnahmen a) Unzumutbarkeit der Baumaßnahme b) Bauliche Auswirkungen III

2 c) Vorausgegangene Aufwendungen des Mieters d) Weitere Härtegründe e) Interessenabwägung Allgemeine Duldungspflicht Einbauten zur Heizkostenerfassung Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot der Gemeinde Duldungspflicht bei Erhaltungsmaßnahmen Lexikon der Duldungspflichten IX. Reaktionsmöglichkeiten des Mieters Vereitelung der Modernisierungsmaßnahme bei fehlender Duldungspflicht Mietminderung Aufwendungsersatz Anspruch auf Wiederherstellung und Schadensersatz Sonderkündigungsrecht Abweichende Vereinbarungen X. Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters Einstweilige Verfügung Klage auf Duldung der Modernisierung Kündigung wegen Missachtung der Duldungspflicht Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach Mietminderung bei Duldungspflicht? XI. Mieterhöhung nach Modernisierung Preisgebundener Wohnraum IV a) Voraussetzungen einer Mieterhöhung aa) Duldungspflicht bb) Zustimmung der Bewilligungsstelle cc) Ausnahmen b) Mieterhöhung aa) Form der Erklärung bb) Inhalt der Erklärung cc) Frist dd) Einsichtsrecht des Mieters

3 ee) Sonderkündigungsrecht des Mieters ff) Ausschluss Preisfreier Wohnraum a) Wahlmöglichkeit zwischen Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem und Wertverbesserungszuschlag b) Ausschluss der Mieterhöhung aa) Zu erwartende Mieterhöhungen als wirtschaftlicher Härteeinwand bb) Fehlende oder verspätete Modernisierungsankündigung cc) Zeitmietverträge dd) Staffelmietvereinbarungen ee) Indexklauseln ff) Sonstige Fälle c) Vorherige Kündigung d) Wertverbesserungszuschlag aa) Duldungspflicht bb) Zustimmung des Mieters? cc) Umfang der Mieterhöhung dd) Berücksichtigungsfähige Kosten ee) Formalien ff) Veräußerung e) Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete Entscheidungslexikon zu den Formalien der Mieterhöhung XII. Reaktionsmöglichkeiten des Mieters Sonderkündigungsrecht nach Abschluss der Modernisierung Einwendungen gegen eine Klage, gerichtet auf Zahlung der erhöhten Miete Mietaufhebungsvertrag XIII. Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters Klage auf Zahlung der erhöhten Miete Beendigung des Mietverhältnisses a) Grundsatz: Modernisierung kein Beendigungsgrund b) Ausnahme 1: Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung c) Ausnahme 2: Zeitmietvertrag V

4 d) Ausnahme 3: Kündigung im selbst bewohnten Zweifamilienhaus in den neuen Bundesländern e) Ausnahme 4: Kündigung wegen Zahlungsverzugs f) Kündigung wegen verweigerter Duldung? g) Mietaufhebungsvertrag XIV. Mietermodernisierungen Duldungspflicht des Vermieters? a) Gebrauchsrechte des Mieters b) Zustimmungspflichtige Modernisierungsmaßnahmen c) Anspruch auf digitale Kommunikation/SAT-Schüssel d) Anspruch auf behindertengerechten Umbau Mietpreisbildung Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters a) Abnahme b) Schadensersatz wegen unsachgemäßer Baumaßnahmen c) Verjährung d) Aufwendungsersatzansprüche des Mieters XV. Vereinbarungen über die Durchführung von Baumaßnahmen und dadurch bedingter Mieterhöhungen Gebotene Vereinbarungsinhalte Denkbare Vorgehensweisen Mietpreisbildung XVI. Abdingbarkeit des gesetzlichen Modernisierungsmietrechts Anhang Checklisten Mustertexte Fristentabelle Gesetzestexte Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis Stichwortverzeichnis VI

5 Vorwort I. Vorwort Modernisierung verbessert den Wohnungsbestand, erhöht den Wohnkomfort und entlastet die Umwelt. Deshalb belohnt der Gesetzgeber Investitionen zur Wohnraummodernisierung mit der Möglichkeit, die Miete zu erhöhen. Jede Form von Energieeinsparung kann eine Modernisierung sein, insbesondere energetische Modernisierungsmaßnahmen der Bausubstanz zur Verfolgung des Klimaschutzes. Mit dem Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz MietRÄndG) 1 hat der Gesetzgeber die herausragende Bedeutung von energetischen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen unterstrichen und mietrechtlich durch eine völlige Neuordnung dieses Bereichs umgesetzt. Das Gesetz ist am 1. Mai 2013 in Kraft getreten. Es gilt für alle schriftlich durch den Vermieter anzukündigenden Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen ab diesem Datum, ferner auch für alle daraus folgenden Mieterhöhungen. Dagegen bleibt das bisherige Recht 2 anwendbar, wenn die schriftliche Ankündigung des Vermieters, Baumaßnahmen durchführen zu wollen, vor diesem Datum dem Mieter zugegangen ist, oder wenn bis dahin mit den Baumaßnahmen begonnen worden ist. Alle diese Umstände sowie zahlreiche Gerichtsentscheidungen haben die vorliegende Neuauflage notwendig gemacht. Beibehalten wurde aber die grundsätzliche Konzeption der Broschüre, die sich am chronologischen Ablauf einer Modernisierungsmaßnahme orientiert. An den entsprechenden Stellen sind die denkbaren Reaktionsmöglichkeiten von Mieter und Vermieter eingeschoben. Positionen beider Gruppen werden gleichermaßen abgehandelt, allerdings im Verhältnis zur Vorauflage noch weiter durch Beispiele, Mustertexte, Checklisten und Praxistipps bereichert. Besonders hervorzuheben ist die Aufnahme des Musters einer aus wirtschaftlichen wie rechtlichen Gründen immer vorzugswürdigen Modernisierungsvereinbarung mit ausführlicher Erläuterung. Hannover, im Februar 2013 Dr. Hans Reinold Horst 1 Deutscher Bundestag, Drucksache 17/10485 vom Vgl. zum bisherigen Recht die 6. Aufl