Inhaltsverzeichnis III

Transkript

1 A. Einführung 9 B. Die Regelungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) I. Allgemeine Anforderungen Der Geltungsbereich der Energieeinsparverordnung Wen betrifft die Energieeinsparverordnung? Primärenergetischer Ansatz der Energieeinsparverordnung (EnEV) Gebot der wirtschaftlichen Vertretbarkeit Enthält der Text der Verordnung alle Bestimmungen, die zu beachten sind? Der Vollzug und die Überwachung der Bestimmungen der EnEV Ordnungswidrigkeiten und Bußgeldvorschriften des EnEG und der EnEV II. Die Anforderungen der EnEV 2007 im Einzelnen Die Regelungen für den Neubau ( Zu errichtende Gebäude", 3 bis 8 EnEV 2007) 18 a. Welche Rahmenbedingungen setzt der Gesetzgeber? 19 b. Wärmeverluste durch die Gebäudehülle, 6 und 7 EnEV.. 20 c. Fragen aus der Praxis zum Neubau 22 aa. Muss bei allen Gebäuden auch die Luftdichtheit der Gebäudehülle nachgewiesen werden? 22 bb. Welche Nachweisverfahren stehen zur Verfügung und inwieweit ist der Planungsprozess aufwändiger? 22 cc. Gibt es für Wohngebäude ein vereinfachtes Nachweisverfahren? 22 dd. Unterscheiden sich Niedrigenergiehäuser nach EnEV von traditionellen Gebäuden, können traditionelle Bauweisen bestehen? 23 ee. Können die in Deutschland traditionell verwendeten Bauprodukte verwendet und eingesetzt werden? 23 d. Fazit Die Regelungen für den Gebäudebestand (Altbau) 24 a. Die Nachrüstpflichten nach 10,30 EnEV aa. Heizkesselaustausch 24 b. Dämmung von Leitungen für Wärmeverteilung und Warmwasser 29 c. Dämmung von nicht begehbaren Deckengeschossen 30 d. Ausnahmen für die Praxis 31 e. Die bedingten Anforderungen nach 9 EnEV 32 aa. Die Maßnahmen im Einzelnen 33 bb. Ausnahmen 33 III Bibliografische Informationen digitalisiert durch

2 cc. Kurzüberblick über mögliche Techniken der Wärmedämmung Die Energetische Inspektion von Klimaanlagen, 12 EnEV a. Verpflichtung zur Inspektion 35 b. Ziel und Umfang der Inspektionen 35 c. Zeitliche Komponente 35 d. Inspektionsintervalle 36 e. Fachkundige Personen Fazit 37 C. Der Energieausweis/Energiepass für Gebäude im Detail Wozu dient der Energieausweis? Wem nützt der Energieausweis? Wie sieht der Energieausweis im Einzelnen aus? Kann der Energieausweis auch beidseitig bedruckt werden? Welche Arten von Energieausweisen gibt es? Wann wird der Energieausweis Pflicht und für wen? Für welche Gebäude muss ein Energieausweis erstellt werden? Wer muss welchen Energieausweis vorlegen? Wie lange gilt der Energieausweis und kann er zwischendurch erlöschen? Wie teuer sind Energieausweise? Können die Kosten der Energieausweise auf die Mieter umgelegt werden? Wer stellt einen Energieausweis aus? 45 a. Was gilt für Neubauten? 46 b. Was gilt für Altbauten? Behalten die alten Energieausweise ihre Gültigkeit? 47 II. Der Energie-Verbrauchsausweis im Detail Wann kann ein Verbrauchsausweis ausgestellt werden? Was sagt ein Verbrauchsausweis konkret aus? Welche Vorteile hat der Energieverbrauchsausweis? Welche Daten sind zur Erfassung unbedingt notwendig? Was passiert, wenn die Daten der letzten drei Heizkostenabrechnungen nicht vorliegen? Sind die Mieter zur Erfassung der Daten auskunftspflichtig? Gibt der Verbrauchsausweis Auskunft über mögliche Modernisierungsmaßnahmen? 50 III. Der Energie-Bedarfsausweis im Detail 5 1. Welche Bewertungen macht der Energie-Bedarfsausweis? Welche Aussagen macht er nicht? 5 IV

3 3. Wie wird die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes beim Energie-Bedarfsausweis bestimmt? Wie genau ist ein Energie-Bedarfsausweis? Gibt der Energie-Bedarfsausweis Modernisierungsempfehlungen? Was ist denn dann besser der Energie-Bedarfs- oder der Energie-Verbrauchsausweis? 52 IV. Miet- und Kaufrechtliche Tipps für die Praxis als Vermieter, Verwalter, Makler oder Verkäufer Besteht bei Verkauf oder Vermietung ein Anspruch auf Kopie des Energieausweises? Wann müssen Modernisierungsempfehlungen erstellt werden? Kann man den Aussteller explizit beauftragen, dass keine Modernisierungsempfehlungen zu erstellen sind? Gibt es aber Fälle, wo Modernisierungsempfehlungen gar nicht ausgestellt werden müssen? Sind die Modernisierungsempfehlungen dem Mieter oder Käufer mit dem Energieausweis zusammen vorzulegen? Werden Modernisierungstipps bezuschusst und von wem? Wird in einem Mehrfamilienhaus eine Wohnung verkauft bzw. vermietet - aufweiche Fläche bezieht sich der Energieausweis? Wie ist ein Gebäude definiert? Welche Auslegungsspielräume bestehen? Was gilt für Neubauten? Was gilt für den Denkmalschutz? Gibt es Sonderregelungen auch für kleine Gebäude und geplantem Abriss? Wann muss ein abgelaufener Energieausweis aktualisiert werden? Wiefindeich einen unabhängigen Aussteller? 63 V. Was gilt bei gemischt genutzten Gebäuden? 63 VI. Welche Konsequenzen hat ein fehlerhafter Energieausweis? 66 VII. Was sollten Makler und Verwalter bis Ende September 2008 tun? 71 VIII. Die Auswirkungen des Energieausweises für die Verwaltung und Vermietung Die Aufgaben des Wohnungseigentumsverwalters (WEG) 73 a. Information 74 b. Beschlussfassung 74 c. Musterbeschluss zur Anschaffung des Energie-Verbrauchsausweises 75

4 2. Die Aufgaben des Mietverwalters oder Eigentümers/ Vermieters 75 a. Mangel der Mietsache durch negative Abweichung vom Energieausweis? 75 b. Anspruch auf Modernisierung? 77 c. Kostenüberwälzung auf den Mieter im Rahmen der Betriebskosten? Handlungsvorschläge für die Vermietung und den Verkauf 78 a. Mögliche Regelung im Mietvertrag 79 b. Mögliche Regelung im Kaufvertrag 80 c. Zwischenfazit 81 IX. Zum Schluss: Zehn Tipps für den sicheren Umgang mit dem neuen Energieausweis 81 D. Möglichkeiten der Refinanzierung Tipps für Hausverwalter, Makler, Vermieter und selbst nutzende Eigentümer 82 I. Durchführung einer Modernisierungsmieterhöhung ( 554,559 ff. BGB) in der Praxis Einleitung Die gesetzliche Regelung des 559 BGB im Überblick 83 a. Wortlaut des 559 BGB 83 b. Abgrenzung zur Instandsetzung und Instandhaltung 84 aa. Instandsetzung 84 bb. Modernisierende Instandsetzung 84 c. Die Alternativen des 559 BGB im Einzelnen 85 aa. Gebrauchswerterhöhung 86 bb. Verbesserung der Wohnverhältnisse 86 cc. Nachhaltige Energieeinsparung 86 dd. Andere vom Vermieter nicht zu vertretende bauliche Veränderungen Ankündigungspflicht der Energieeinsparmaßnahme 89 a. Gesetzliche Regelung des 554 BGB 89 b. Schriftform und Textform 90 c. Bagatellmaßnahmen 91 d. Inhaltliche Anforderungen an die Mitteilung 91 e. Mieterhöhung auch ohne Vorlage einer genauen Energieberechnung 92 aa. Wegweisendes Urteil des BGH vom 25. Januar Duldungspflicht des Mieters 95 a. Ordnungsgemäße Ankündigung und Information notwendig 95 b. Beweisbarer Zugang 95 c. Grundsatz der Duldungspflicht 96 d. Härtefälle als Ausnahmen 96 VI

5 aa. Unzumutbarkeit der Baumaßnahme 96 bb. Bauliche Auswirkungen 97 cc. Vorausgegangene Aufwendungen des Mieters 97 dd. Zu erwartende Mieterhöhungen 98 ee. Weitere Härtegründe und Interessenabwägung 98 e. Duldungspflicht bei Erhaltungsmaßnahmen Gegenrechte des Mieters 99 a. Aufwendungserstattungsanspruch 99 b. Mietminderung 100 c. Sonderkündigungsrecht 100 d. Klage/Einstweilige Verfügung des Vermieters 100 e. Zwischenfazit Mieterhöhung nach Modernisierung 101 a. Grundsatz 101 b. Ausschluss der Mieterhöhung 101 c. Wertverbesserungszuschlag - Welche Kosten können konkret einbezogen werden? 102 d. Berücksichtigungsfähige Kosten im Einzelnen 102 e. WEG-Problematik 103 f. Unterschiedliche Verbesserungen bei einzelnen Mietern 103 g. Sonderproblem: Ablauf der gesetzlichen Übergangsfristen der EnEV zu Ende h. Beispielsrechung zur Mietermotivation 104 II. Die Förderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Allgemeines zu den Programmen Die verbesserten Kreditkonditionen für energetische Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden im Detail 106 a. Die geänderten KfW-Programme im Detail 106 aa. KfW-CO 2 -Gebäudesanierungsprogramm 106 bb. Programm Wohnraum Modernisieren" 107 cc. Programm Ökologisch Bauen" 107 b. Investitionszuschüsse zur Gebäudesanierung 107 III. Weitere Fördermittel der Europäischen Union, des Bundes, der Länder und der Gemeinden Förderdatenbank der Bundesregierung Fördermittel der einzelnen Bundesländer 109 IV. Energie-Contracting als weitere Möglichkeit der Refinanzierung der Investitionskosten 110 E. Praxisratgeber: Modernisierungsfahrplan für energetische Investitionen in Haus oder Wohnung 113 I. Grober Fragenkatalog zur Selbsteinschätzung 113 II. Anleitung für das Vorgehen im Einzelnen Umfassende Analyse des aktuellen Energieverbrauchs 114 VII

6 2. Ausführliche Energieberatung einholen Überprüfung desfinanziellenspielraums Baurechtliche Bestimmungen beachten Mehrere Angebote einholen und vergleichen Bauvertrag abschließen Bauabnahmen nur mit genauem Fehlerprotokoll Nach Abschluss der Modernisierung: Überprüfung des aktuellen Energieverbrauchs 116 F. Richtig heizen und lüften Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden vermeiden 115 I. Schimmelpilze und Milben am Bauwerk 117 II. Fensterlüftung - einfach und effektiv - Tipps für die Praxis Lüften Sie die Räume abhängig von deren Funktion und Nutzung! Beachten Sie beim Fensterlüften Luftfeuchte und Geruchsbelastung! Beim Stoßlüften auf die Innentüren achten! Vermeiden Sie ständig angekippte Fenster! Mehr lüften, wenn Wäsche trocknen unvermeidlich ist! Nach einer Sanierung das Lüftungsverhalten nochmals überprüfen! 119 III. Effektiv heizen und Geld sparen Heizkörper abschalten, wenn die Fenster geöffnet sind! Nachts die Heizung abschalten oder drosseln! Türen zu weniger beheizten Räumen unbedingt geschlossen halten! Alle Räume ausreichend heizen! Wärmeabgabe des Heizkörpers nicht behindern! 120 G. Informationsmöglichkeiten für Eigentümer und Mieter zur Energieeinsparverordnung und Energieausweis für Gebäude 121 I. Deutsche Energie-Agentur (dena) 121 II. Weitere Informationsmöglichkeiten im Internet 122 III. Online-Rechner als Hilfe zur Messung des Energieverbrauchs 122 IV. Haus & Grund-Vereine 122 H. Fazit und Ausblick 123 Anhang: Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung EnEV) 124 Stichwortverzeichnis 164 VIII