Energieausweise für Wohngebäude

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Jan Amsel
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1 23 Energieausweise für Wohngebäude Energieausweise für Wohngebäude sollen dem künftigen Eigentümer bzw. Mieter einer Immobilie anschaulich vor Augen führen, welche Energiekosten auf ihn zukommen. Der Gesetzgeber unterscheidet Energieausweise, die anhand des Verbrauchs und aufgrund des Bedarfs ermittelt werden. In diesem Kapitel lesen Sie u.a., für welche Fälle ein Energieausweis nötig ist (S. 24 ff.), was der Unterschied zwischen einem Bedarfs- und einem Verbrauchsausweis ist (S. 31 ff.), welche Aussagen zum Wohngebäude Sie einem Energieausweis entnehmen können (S. 42 ff.), wer die Ausweise ausstellen darf und wie viel sie kosten (S. 72 ff.), welche rechtlichen Konsequenzen die Einführung von Energieausweisen hat (S. 81 f.).

2 24 Energieausweise für Wohngebäude Grundsätzliches zum Energieausweis Die EnEV 2007 sieht vor, dass beim Bau, dem Verkauf und der Vermietung von Gebäuden dem Eigentümer bzw. dem potenziellen Käufer oder Mieter vom Eigentümer ein Energieausweis vorgelegt wird. Der Ausweis muss die Gesamtenergieeffizienz des betroffenen Wohngebäudes angeben und Referenzwerte, wie gültige Rechtsnormen und Vergleichskennwerte, enthalten, um den Verbrauchern einen Vergleich oder eine Beurteilung der Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes zu ermöglichen. Bei Neubau-, Anbau- oder Umbaumaßnahmen ist der Energieausweis so auszustellen, dass er das fertig gestellte Gebäude abbildet. Die Praxis zeigt jedoch, dass in der Bauausführung oft von den Planungen abgewichen wird. Die Planungen müssen dann mit entsprechenden Nachträgen nachgeführt werden. Gibt der Energieausweis nur einen Planungsstand wieder und nicht die gebaute Wirklichkeit, ist er mangelhaft. Der Besteller des Ausweises bzw. die Behörden können dann eine Nachbesserung fordern. Für welche Fälle wird ein Ausweis benötigt? Die EnEV 2007 regelt, bei welcher Gelegenheit ein Energieausweis auszustellen ist. Gleichzeitig wird festgelegt, wer für

3 Grundsätzliches zum Energieausweis 25 die Ausstellung zu sorgen hat (wer von der Anforderung belastet ist) und wem der Energieausweis zusteht (wer von der Anforderung begünstigt ist). Folgende Fälle lassen sich unterscheiden: Maßnahme 1. Errichtung eines Gebäudes (Neubau) 2. Verkauf eines Gebäudes, Wohn- oder Teileigentums 3. Neuvermietung eines Gebäudes oder einer Wohnung (Pacht oder Leasing sind gleich zu behandeln) Zur Ausstellung verpflichtet Bauherr (auch Bauträger) Verkäufer Vermieter (Verpächter, Leasinggeber) Kann den Energieausweis verlangen Eigentümer 1) Käufer Mieter (Pächter, Leasingnehmer) 1) Bauherr und Eigentümer können dieselbe Person sein. Der Bauherr überträgt die Einhaltung aller gesetzlichen Vorgaben bei Planung und Baudurchführung in der Regel dem Planer per Werkvertrag (z. B. Architektenvertrag). Dann muss der Planer den Energieausweis ausstellen. Generalunternehmer oder Generalübernehmer haben in der Regel mit dem Bauherrn nur einen Bauvertrag, der keine Planungsleistungen einschließt.

4 26 Energieausweise für Wohngebäude Diese Fälle führen nicht zur Ausweispflicht Zwangsversteigerungen sind Eigentumsübergänge, die nicht zur Ausstellung eines Energieausweises führen, da sie besonderen gesetzlichen Regelungen unterliegen und weder eine Vermietung noch einen Verkauf darstellen. Bestehende Mietverhältnisse führen nicht dazu, dass der Mieter die Einsicht in den Energieausweis fordern kann. Der Vermieter wird bei Interesse des Fortbestandes bestehender Mietverhältnisse wahrscheinlich trotzdem Auskunft geben. Auch der Besitzer eines Eigenheims hat keinen Handlungsbedarf für sein Häuschen, solange er selbst darin wohnt und es nicht veräußert. Dem Verordnungsgeber kam es darauf an, Fälle zu regeln, in denen Käufer oder Mieter Entscheidungen am Markt treffen müssen. Generell ausgenommen von den Energieausweisregelungen der EnEV 2007 sind Baudenkmäler. Wer ein Baudenkmal mietet oder erwirbt, ist sich darüber im Klaren, dass ggf. hohe Betriebskosten entstehen. In vielen Fällen können sie kaum gesenkt werden. Baudenkmäler sind ausschließlich nach Landesrecht geschützte Gebäude (dazu werden sie in der Landesdenkmalliste geführt). Die bloße Annahme, dass man in einem schönen alten Haus wohnt, bedeutet nicht, dass es sich hier um ein Denkmal handelt. Ebenfalls völlig ausgenommen sind so genannte kleine Gebäude. Das sind untergeordnete Gebäude mit einer Nutzfläche von nicht mehr als 50 m² wie z. B. Kioske, Pförtnerlogen etc. Hier greift eine Bagatellregelung.

5 Grundsätzliches zum Energieausweis 27 Sonderfall: Aus-, Um- und Anbauten Baumaßnahmen im Bestand können ebenfalls zur Ausstellung von Energieausweisen führen. Im Gebäudebestand kann die Neubauregel in gewisser Weise greifen. Ein besonderer Fall sind z. B. Anbauten oder der Ausbau von bisher unbeheizten Räumen. Dabei gilt folgendes: Wird die Nutzfläche der beheizten/gekühlten Räume eines Gebäudes um mehr als die Hälfte erweitert und eine Berechnung für das gesamte Gebäude durchgeführt, so ist dieser Fall wie ein Neubau zu behandeln. Das heißt, es muss eine energetische Bilanzierung des gesamten Gebäudes einschließlich der abschließenden Ausweisausstellung für das gesamte Gebäude durchgeführt werden. Wird im Gebäudebestand eine Modernisierung durchgeführt und mit einer Energiebilanzierung des gesamten Gebäudes verbunden, so ist auch auf dieser Basis ein Energieausweis auszustellen. Kann -Fälle Es ist geplant, dass z. B. die zukünftige Inanspruchnahme öffentlicher Fördergelder für die Modernisierung die Ausstellung eines Energieausweises erfordern wird. Auch können die zuständigen Stellen der Bundesländer im Rahmen des Bauordnungsrechts Nachweise über die Einhaltung der Energieeinsparverordnung verlangen.

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