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1 Inhaltsverzeichnis Vorwort Inhaltsübersicht Literatur- und Abkürzungsverzeichnis V VII XVII A. Einzelne Betriebskostenpositionen (Lützenkirchen) I. Begriff der Betriebskosten Tatsächliche Kostenentstehung ,,Laufende Kosten Nicht umlagefähige Instandsetzungskosten(anteile) Abgrenzung zu Verwaltungskosten(anteilen) Abgrenzung zu Kapitalkosten Austausch von Warm- und Kaltwasserzählern Eigenleistungen des Vermieters II. Einzelne Betriebskosten der Anlage 3 zu 27 II. BV 1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks Kosten der Wasserversorgung a) Fehlende Plausibilität b) Umlagemaßstab c) Gemischte Nutzung Kosten der Entwässerung Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr a) Straßenreinigung b) Müllabfuhr Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges a) Umlagemaßstab b) Aufzug in anderem Gebäude c) Wirtschaftseinheiten IX

2 6. Kosten der Gartenpflege Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung a) Hausreinigung b) Ungezieferbekämpfung Kosten der Beleuchtung Kosten für den Hauswart a) Abgrenzung der Hauswarttätigkeiten zu anderen Arbeiten b) Pförtner und Wachdienst c) Ansatzfähige Kosten Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlagen Kosten der mit einem Breitbandkabelanschluss verbundenen privaten Verteilanlage Kosten des Betriebes einer maschinellen Wascheinrichtung a) Preisfreier Wohnraum b) Preisgebundener Wohnraum Sonstige Betriebskosten Umlageausfallwagnis B. Betriebskosten bei Wohnraummiete (Lützenkirchen) I. Entstehung einer Nettokaltmiete Überbürdung der Betriebskosten auf den Mieter a) Preisfreier Wohnraum b) Preisgebundener Wohnraum c) Unklare Vereinbarungen d) Vereinbarung durch schlüssiges Verhalten Umwandlung der Mietstruktur a) Preisfreier Wohnraum b) Preisgebundener Wohnraum c) Änderung nach 556a Abs. 2 BGB X

3 II. Betriebskostenvorauszahlungen 1. Vereinbarung von Vorauszahlungen Fälligkeit Höhe der Vorauszahlungen Anpassung von Vorauszahlungen a) Preisfreier Wohnraum b) Preisgebundener Wohnraum Zurückbehaltungsrecht Rückforderung der Vorauszahlungen III. Pflicht zur Abrechnung Verpflichtung zur Abrechnung Vermieterwechsel Zeitfaktoren bei der Abrechnung a) Abrechnungszeitraum (-periode) b) Abrechnungsfrist aa) Preisfreier Wohnraum bb) Preisgebundener Wohnraum cc) Unverschuldeter Ablauf der Abrechnungsfrist dd) Umfang der Ausschlusswirkung c) Abrechnungsreife d) Abrechnungssäumigkeit IV. Die richtige Kostenerfassung 1. Kostenabgrenzung Gebot der Wirtschaftlichkeit Gemischte Nutzung Nachträgliche Belastung von Betriebskosten a) Nachbelastung des Vermieters aa) Preisgebundener Wohnraum bb) Preisfreier Wohnraum (1) Rechtslage bis zum (2) Rechtslage ab XI

4 b) Nachträglich eingeführte Betriebskosten aa) Preisfreier Wohnraum bb) Preisgebundener Wohnraum c) Modernisierung d) Korrektur der Abrechnung V. Darstellung der Abrechnung Äußere Form Zusammenstellung der Gesamtkosten Umlageschlüssel a) Preisfreier Wohnraum b) Preisgebundener Wohnraum c) Vertraglich festgelegter Schlüssel d) Einseitiges Bestimmungsrecht des Vermieters e) Wohnfläche als Umlagemaßstab f) Verbrauchserfassungsgeräte g) Flächendifferenzen h) Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten i) Bildung von Abrechnungseinheiten j) Personenschlüssel k) Leer stehende Räume l) Änderung des Umlageschlüssels Vorauszahlungen (Ist oder Soll) Erläuterungen Euro-Umstellung VI. Rechtsfolgen der Abrechnung 1. Fälligkeit des Abrechnungssaldos a) Preisfreier Wohnraum b) Preisgebundener Wohnraum Allgemeines Prüfungsrecht a) Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege aa) Ort der Einsicht bb) Umfang der Einsicht b) Übersendung von Belegkopien c) Verweigerung des Prüfungsrechts XII

5 d) Bestreiten der Abrechnungspositionen e) Einwendungs-Ausschluss-Frist Verjährung und Verwirkung a) Verjährung aa) Überleitungsvorschriften bb) Beginn der Verjährung cc) Verlängerung der Verjährungsfristen durch besondere Umstände b) Verwirkung C. Betriebskosten bei anderer Mietstruktur im Wohnraum (Lützenkirchen) I. Bruttomiete II. Teilinklusivmiete III. Betriebskostenpauschale Veränderung von Betriebskostenpauschalen a) Erhöhungen von Betriebskostenpauschalen, 560 Abs. 1 und 2 BGB b) Senkungen von Betriebskostenpauschalen, 560 Abs. 3 BGB Gebot der Wirtschaftlichkeit Abweichende Vereinbarungen D. Nebenkosten im Gewerbe (Lützenkirchen) I. Begriffsbestimmung II. Nebenkosten bei Nettomiete Umlagevereinbarung Änderung der Umlagevereinbarung Vorauszahlungen Pflicht zur Abrechnung Die richtige Kostenerfassung Darstellung der Abrechnung Rechtsfolgen der Abrechnung XIII

6 E. Nebenkosten bei Garagen-/Stellplatzmietverträgen (Lützenkirchen) I. Einheitlicher Mietvertrag II. Umlagevereinbarung (gesondert) 1. Grundsatz Vertragsgestaltung Umlageschlüssel Vorauszahlungen III. Abrechnung und ihre Folgen F. Betriebskosten bei vermieteten Eigentumswohnungen (Jennißen) I. Begriffsbestimmung 1. Betriebskosten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums a) WEG b) Mietrecht Umlagefähigkeit a) WEG b) Mietrecht c) Praktische Hinweise zur Konfliktlösung II. Abrechnung der Bewirtschaftungskosten 1. Kostenerfassung a) WEG b) Mietrecht c) Praktische Hinweise zur Konfliktlösung Verteilungsschlüssel a) Festlegung aa) WEG bb) Mietrecht (1) Mietverhältnisse, bei denen bereits vor dem Abrechnungszeiträume abgelaufen sind (waren) XIV

7 (a) Verträge ohne Festlegung des Abrechnungsschlüssels (b) Festlegung des Umlageschlüssels im Vertrag (c) Sonderproblem: Gemischt genutzte Objekte (2) Mietverhältnisse, für die nach dem erstmalig Abrechnungszeiträume ablaufen cc) Praktische Hinweise zur Konfliktlösung b) Änderung des Verteilerschlüssels aa) WEG bb) Mietrecht cc) Praktische Hinweise zur Konfliktlösung Darstellung der Abrechnung a) WEG b) Mietrecht c) Praktische Hinweise zur Konfliktlösung Fälligkeit der Nachforderung a) WEG b) Mietrecht c) Praktische Hinweise zur Konfliktlösung Belegeinsicht a) WEG b) Mietrecht c) Praktische Hinweise zur Konfliktlösung Anhang 1 Muster 1. Muster Aufschlüsselung bei Vollunterhaltungsdienst- Vertrag für Aufzugsanlagen Muster Betriebskostenabrechnung Muster Einzelbelegaufstellung zur Betriebskostenabrechnung XV

8 Anhang 2 wichtige Vorschriften I. 27 Berechnungsverordnung II. Anlage 3 zu 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung III. Neubaumietenverordnung 1970 (NMV) IV. Heizkostenverordnung Stichwortverzeichnis XVI