Herbstveranstaltung. 2. November 2016

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Andrea Raske
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1 Herbstveranstaltung 2. November 2016

2 Betriebskosten Handlungsempfehlungen unter Berücksichtigung der neusten Rechtsprechung durch den Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Dieter Hildebrandt Herbstveranstaltung

3 BGH, VIII ZR 93/15 vom 20. Januar 2016 Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt Jahreshauptversammlung

4 Keine Angabe und Erläuterung des Vorwegabzugs einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht mehr und damit Aufgabe der Senatsrechtsprechung vom 14. Februar VIII ZR 1/06 und vom 9. Oktober VIII ZR 22/ Jahreshauptversammlung

5 BGH, VIII 137/15 vom 10. Februar 2016 In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die - auch formularmäßige - Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat Jahreshauptversammlung

6 Betriebkostenvereinbarung und Transparenzgebot Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I. S. 2347) ist damit die Umlage der in 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart. Dies gilt jedenfalls für die Betriebskostenarten von 1. bis 16. Sonstige Betriebskosten müssen explizit aufgeführt und benannt werden Jahreshauptversammlung

7 BGH, VIII ZR 274/15 vom 7. Juni 2016 Dass mit "den Betriebskosten" deshalb in dem einen wie dem anderen Fall etwas anderes gemeint sein könnte als "sämtliche umlagefähigen Betriebskosten" und die getroffene Regelung deshalb unterschiedlichen Verständnismöglichkeiten ernstlich Raum gäbe, konnte der Bundesgerichtshof nicht nachvollziehen Jahreshauptversammlung

8 Materielle Richtigkeit der Abrechnung I fehlende Umlagevereinbarung falscher Umlageschlüssel Verletzung des Gebots der Wirtschaftlichkeit Minderung der Bruttomiete fehlende Erläuterungen fehlerhafte Kostenansätze Jahreshauptversammlung

9 Materielle Richtigkeit der Abrechnung II Rechenfehler Unterlassener Abzug nicht umlagefähiger Anteile Falsche Angabe der Vorauszahlungen Fehlende Erläuterung von Kostensteigerungen Unwirksame Preiserhöhungen der Leistungserbringer Belege nicht verfügbar, weil vermeintlich beim Steuerberater/Finanzamt Jahreshauptversammlung

10 Fehlervermeidung bei den Gesamtkosten I Betrifft die Rechnung die Abrechnungsperiode? Leistungsdatum und Leistungszeitraum Sind in der Abrechnung des Leistungsträgers auch Verwaltungsoder Reparaturleistungen enthalten? Warum wurde die Leistung erbracht? Lag ihr ein Defekt zu Grunde? Diente sie dem Interesse des Mieters? Jahreshauptversammlung

11 Fehlervermeidung bei den Gesamtkosten II Betrifft die Rechnung das Mietobjekt? den Betreff der Rechnung, Angaben auf Stundenzetteln Entspricht die Leistungsbeschreibung in der Rechnung dem zu Grunde liegenden Vertrag? Überprüfe somit den Vertrag mit Leistungsverzeichnis, den Rechnungstext, die Leistungsnachweise (zb Stundenzettel) Jahreshauptversammlung

12 Fehlervermeidung bei den Gesamtkosten III Wurden Vorermittlungen durchgeführt und sind diese nachvollziehbar berechnet? Sind die Gesamtkosten in der Abrechnung identisch sind mit der Summe aller Rechnungsbeträge? Gibt es Tabellen über die Rechnungsschritte, Journale, Sachkonten? Ist der Umlageschlüssel (insbesondere bei Personen) zutreffend ermittelt? Jahreshauptversammlung

13 Vorzulegende Belege I Rechnungen, unter Umständen auch eines Subunternehmers des Leistungsträgers; Quittungen; Verträge mit Dienstleistern und Lieferanten, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung erforderlich ist; Ausschreibungsunterlagen; Jahreshauptversammlung

14 Vorzulegende Belege II Ablesequittungen und sonstige Dokumente über Verbrauchsdaten (zb Typenblatt der Heizkörper, um den berechneten Faktor nachzuvollziehen), auch für andere Wohnungen; Wohnflächenberechnungen und Grundrisszeichnungen Grundlagen des jeweiligen Verteilerschlüssels; Berechnungen zur Vorermittlung (Vorwegabzug); Schätzgrundlagen Jahreshauptversammlung

15 Belegeinsicht am Gerichtsstand der Mietwohnung Mieter kann fachkundige Hilfe hinzuziehen. Fahrten bis 30 Km Entfernung sind zumutbar. Einsichtnahme in H+G Geschäftsräumen, beim Verwalter oder Rechtsanwalt ist zumutbar. Fotos mit Smartphone von Belegen zu dulden. Fotokopien können nach Belegeinsicht erforderlich werden Jahreshauptversammlung

16 Terminabstimmung Mieter muss konkreten Termin zu üblichen Bürozeiten vorschlagen. Vermieter kann Alternativtermine verlangen. Vermieter soll bei der Einsichtnahme zugegen sein. Die Belegeinsichtnahme soll die Gelegenheit bieten, Zweifel des Mieters durch persönliche Erläuterungen eines Verantwortlichen sogleich auszuräumen, BGH, VIII ZR 78/05. Deshalb hat er auch keinen Anspruch auf Fertigung von Kopien vorab. Dem Mieter ist so viel Zeit einzuräumen, wie er benötigt Jahreshauptversammlung

17 Rechtschutzbedürfnis Erhebt Mieter Einwendungen innerhalb der Jahresfrist nach Zugang der Abrechnung, muss dargelegt werden, zu welcher Verbesserung die Kritik führt. Das pauschale Bestreiten von Kostenansätzen ist i.d.r. nicht erheblich, wenn keine Belegeinsicht stattgefunden hat. Umlagemaßstäbe können auch ohne Belegeinsicht bestritten werden Jahreshauptversammlung

18 Taktik 1. Zügig Abrechnen und gerichtsfest Zustellen 2. Fällig stellen der Nachzahlungen 3. Auszahlen von Guthaben 4. Abwarten der Einwendungsschlussfrist 5. Erst danach gerichtliche Hilfe suchen 6. Kautionen zurückbehalten in Höhe zu erwartender Nachzahlungen Jahreshauptversammlung

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