Betriebskosten. Tag des Eigentums 2015

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1 Betriebskosten Tag des Eigentums 2015 Referent: Rechtsanwalt Josef Piontek Vorstand Haus & Grund Mannheim Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

2 Die Betriebskostenabrechnung ein Thema mit Zündstoff

3 Die Medien heizen die Stimmung an Mieterbund: Die Hälfte der Betriebskostenabrechnungen sind falsch!!

4 Was sind eigentlich Betriebskosten? Betriebskostenverordnung (BetrkV) 1: Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. In 2 der Betriebskostenverordnung (BetrkV) sind die einzelnen Betriebskosten aufgezählt. Als Vermieter können Sie 16 Betriebskostenarten auf den Mieter umlegen. Zusätzlich ist die Vereinbarung sonstiger Betriebskosten gemäß Nr. 17 möglich. Der Begriff sonstige Betriebskosten muss im Mietvertrag definiert werden.

5 Keine Betriebskosten Kosten für Verwaltung, Instandsetzung oder Instandhaltung zählen nicht zu den Betriebskosten entsprechende Vereinbarungen im Mietvertrag sind nicht zulässig. Bei Gewerbemietverhältnissen ist die Umlage zulässig.

6 Nr. 2: Kosten der Wasserversorgung Kosten des Wasserverbrauchs (Frischwasser) sowie die Kosten der Anmietung von Wasserzählern und deren Verwendung, insbesondere der Eichung. Austauschkosten eines neuen Wasserzählers, wenn günstiger als die Eichung (6 Jahre). Die Verwendung ungeeichter Zähler stellt eine Ordnungswidrigkeit dar. Abrechnung nur bei Vorlage eines Prüfberichtes, welcher bestätigt, dass die Zähler den Verbrauch korrekt erfasst haben. Bleirohre: ab gemäß der TrinkwV Grenzwert von 0,01 mg/l. Erhält der Vermieter nach dem Kenntnis davon, dass noch Bleileitungen im Haus sind, hat er die Mieter unverzüglich zu informieren ( 21 TrinkwV) und für Abhilfe zu sorgen. Maßnahmen sind keine Betriebskosten.

7 Abrechnung der Wasserkosten nach Wohnfläche bei unterbliebener Ablesung Sind die Wasser- und Entwa sserungskosten vertraglich nach Verbrauch abzurechnen, ist aber eine Ablesung der Zähler unterblieben, so ist es formell fehlerfrei, wenn der Vermieter die Kosten nach dem Verhältnis der Wohnfla che abrechnet. Ob dann ein Abzug analog 12 HeizKV von 15% zu erfolgen hat bleibt offen. BGH Urteil vom 13. Ma rz 2012 VIII ZR 218/11

8 Nr. 3: Kosten der Entwässerung Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung (Schmutzwassergebühr und Niederschlagswasser) Bis müssen alle Abwasseranlagen mit ausschließlich häuslichen Abwasser auf Dichtigkeit geprüft werden. Umlage der Kosten für die Überprüfung der Dichtigkeit von Grundstücksentwässerungsanlagen. Erstprüfung, Folgeprüfungen. Keine Entwässerungskosten sind die Kosten der Beseitigung einer Rohrverstopfung. Niederschlagswasser Umlagemaßstab Wohnfläche/Verbrauch

9 Sprengwasserabzug für Bewässerung des Gartens

10 Nr. 4: Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage Kosten durch Betrieb einer zentralen Heizungsanlage einschließlich Abgasanlage, Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizung und Gaseinzelfeuerstätten. Vorrang der Heizkostenverordnung Nach 2 HeizKV gehen die Vorschriften der Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor, d.h. die Vereinbarung einer Pauschale ist unzulässig. Bei Bruttomiete ist die Mietstruktur zwingend der HeizKV anzupassen. Kürzungsrecht des Mieters von 15% im Fall einer nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung ( 12 HeizKV).

11 Abrechnung der Heizkosten Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (Leistungsprinzip). Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kostenanteile nach 12 Absatz 1 HeizkostenV ausgeglichen werden BGH, Urteil vom VIII ZR 156/11

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13 Abrechnung des Heizkosten Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des 9a HeizkostenVO entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht. BGH, Urteil vom VIII ZR 112/14 Vorinstanz: LG Mannheim, Urteil vom S 99/13

14 Vollständige Betriebskostenabrechnung Eine Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn eine Anlage der Abrechnungsfirma, auf die sich die Abrechnung inhaltlich bezieht und ohne die dem Mieter die Nachprüfung der korrekten Umlage der Energiekosten nicht möglich ist, der Abrechnung nicht beigefügt ist.

15 Nr. 5: Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage Hierzu zählen: die Kosten der Wassererwärmung die Kosten des Wasserverbrauchs die Grundgebühren und die Zählermiete die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern die Kosten der Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe Kosten sind zwingend nach dem erfassten Warmwasserverbrauch zu verteilen

16 Nr. 8: Kosten der Müllbeseitigung Die von der Gemeinde für die Müllabfuhr erhobenen Gebühren sind in voller Höhe ansatzfähig. Gartenabfälle sind Gartenpflegekosten Sperrmüll, wenn Kosten laufend entstehen Trennung Gewerbemieter/ Wohnraum wenn bei Gewerbe erheblich mehr Müll anfällt.

17 Betriebskosten Rauchwarnmelder Die Wartung von Rauchwarnmeldern besteht aus einer Kontrolle von Betriebsfähigkeit und sicherheit, so dass die Kosten nach der Rechtsprechung des BGH ansatzfähig sind. Rauchwarnmelder sind nach DIN Nr.6 jährlich auf Beschädigungen und Funktion zu überprüfen und zu warten, d.h. Lufteintrittsöffnung und Fotooptik sind vom Staub zu befreien, das Gerät ist ggf. mit einer neuen Batterie zu versehen und es ist ein Probealarm auszulösen.

18 Mietkosten für Rauchwarnmelder sind keine umlagefähigen Betriebskosten! Die dem Wohnungsvermieter für das Anmieten von Rauchwarnmeldern von einem Dritten entstehenden Mietkosten stellen keine umlagefähigen Betriebskosten im Sinne von 556 Abs. 1 Satz 2 BGB dar. Bei diesen Kosten handelt es sich um sog. Kapitalersatz- oder Kapitalanschaffungskosten. AG Schönebeck, Urteil vom C 148/11 So auch Langenberg: Kosten aus der Anmietung dürfen nur angesetzt werden, soweit es die BetrkV selbst zulässt, wie z.b. 2 Nr.2 BetrkV für Wasserzähler.

19 Mietkosten für Rauchwarnmelder sind umlagefähige Betriebskosten! Bei den Wartungs- und Mietkosten handelt es sich zudem um sonstige Betriebskosten im Sinne des 2 Nr. 17 BetrkV. LG Magdeburg, Urteil. v S 171/11

20 Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten Ohne rechtswirksame Vereinbarung im Mietvertrag keine Umlage von Betriebskosten. Es bedarf einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig Betriebskosten zu tragen hat. Letztere müssen der Art nach konkretisiert werden. BGH Urteil vom Az. XII ZR 88/10 Nicht ausreichend sind Vereinbarungen wie: Der Mieter übernimmt die Nebenkosten...die üblichen Nebenkosten oder die Hausgebühren alle mit dem Mietobjekt verbundenen Betriebskosten Der Mieter (einer Eigentumswohnung) trägt die Kosten der Verwalterabrechnung

21 Benutzen Sie den neuen Mietvertrag von Haus & Grund Mannheim

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23 Das gehört zwingend in eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung genaue Angabe Vertragsparteien und der Wohnung genauer Abrechnungszeitraum ( 556 Abs.3 BGB 1 Jahr) umlegbare Betriebskosten laut Mietvertrag angefallene Gesamtkosten Umlagemaßstab ( 556a BGB Wohnfläche) Kostenanteil des Mieters Summe der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen Guthaben oder Nachzahlung

24 Form und Inhalt der Anrechnung Voraussetzung ist die gedankliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit der Abrechnung. Der Vermieter muss die für die Verwendung des Umlageschlüssels erforderlichen Daten mitteilen. Gesamtwohnfläche des Hauses Fläche der Wohnung Gesamtpersonenzahl des Hauses und der konkreten Wohnung Anfangs- und Endzählerstände bei verbrauchsabhängigen Kosten

25 Betriebskostenabrechnung 2013 Firma: Objekt: Einheit: Mieter: erstellt durch Haus + Grund Mannheim Verband ev Musterstraße 1, Mannheim, D Eigentümer, Eheleute Muster Max Mustermann Hinweis: Das Abrechnungsergebnis ist laut UStG. von der Umsatzsteuer befreit. I. Erläuterungen zur Abrechnung Erläuterung der Abrechnungskreise (zu II.) Ihr Berechnungszeitraum (Tage) : Abrechnungszeitraum (Tage) = Zeitanteil Umlagefähige Nebenkosten bis (365) bis (365) 1 Heizkosten bis (365) bis (365) 1 Erläuterung der Umlageverfahren Umlage Gesamtanteil Ihr Einzelanteil Miteigentumsanteil ,00 42,54 Einheiten (WE) 23 29,00 1,00 Festbeträge 801 s.u. s.u. II. Berechnung der Einzelbeträge Umlagefähige Nebenkosten Umlage Gesamtbetrag : Gesamtanteil * Ihr Einzelanteil * Zeitanteil = Einzelbetrag Beleuchtung , ,00 42, ,39 Niederschlagswasser , ,00 42, ,84 Grundsteuer ,69 74,69 Kabelgebühren ,00 29,00 1, ,00 Wasser , ,00 42, ,46 Abwasser , ,00 42, ,46 Müll , ,00 42, ,34 Geb. Brandversicherung , ,00 42, ,60 Haftpflichtversicherung , ,00 42,54 1 7,34 Wartungsk. Trinkwasseraufbereit , ,00 42, ,46 Fahrstuhlkosten , ,00 42, ,75 Hausmeister , ,00 42, ,66 Gartenpflege , ,00 42,54 1 5, , ,31 Heizkosten Umlage Gesamtbetrag : Gesamtanteil * Ihr Einzelanteil * Zeitanteil = Einzelbetrag Heizk.Warmw.Wartung Immission ,09 870, ,09 870,12 III. Zusammenfassung Abrechnungsergebnis Gesamtbetrag Ihr Einzelbetrag Umlagefähige Nebenkosten Heizkosten , , ,31 870,12 Abrechnungssumme abzgl. Ihre Vorauszahlung "Nebenkosten" , , ,68 Abrechnungsergebnis -75,25 Ihr Guthaben: 75,25

26 Höhe der geleisteten Vorauszahlungen In der Betriebskostenabrechnung sind die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen anzugeben. Dabei sind die tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen gemeint und nicht die vertraglich geschuldeten Vorauszahlungen. Eine Minderung der Miete berechnet sich nach der Rechtsprechung des BGH von der Bruttomiete.

27 560 Abs. 3 BGB und die Fristen Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende der Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Forderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten. Rechnen Sie rechtzeitig ab, um Ihren Nachforderungsanspruch nicht zu verlieren.

28 560 Abs. 3 BGB und die Fristen Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Ausgeschlossen sind folgende Einwände: falscher Abrechnungsschlüssel falsche Wohnfläche Kostenansatz der Höhe nach nicht korrekt Umlage nicht vereinbarter Betriebskostenpositionen

29 Korrektur der Abrechnung Während der Abrechnungsfrist ist eine Korrektur ohne weiteres möglich, selbst wenn der Mieter bereits Zahlung geleistet oder ein Guthaben entgegengenommen hat (kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis). Klauseln, nach denen die Abrechnung als anerkannt gilt, wenn der Mieter binnen einer bestimmten Frist keinen Widerspruch erhebt, sind unwirksam. Nach Beginn der Ausschlussfrist sind Korrekturen einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung möglich, sie führen allerdings nicht zu einer Erhöhung der Nachforderung.

30 Belegeeinsicht Rechnungen müssen der Betriebskostenabrechnung nicht beigefügt werden. Mit Urteil vom , VIII ZR 78/05 hat der BGH entschieden, dass der Mieter keinen Anspruch auf Übersendung von Fotokopien hat. Einsicht in der Wohnung oder im Büro des Vermieters, wenn Ort der Wohnung und Wohnort des Vermieters identisch sind.

31 Fälligkeit der Forderung aus einer Betriebskostenabrechnung Mit Zugang einer ordnungsgemäßen und nachprüfbaren Abrechnung ist der Nachzahlungsanspruch des Vermieters fällig. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dem Mieter gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach 273. Abs. 1 BGB zusteht, solange der Vermieter ihm nicht die Überprüfung der Abrechnung ermöglicht. Hierzu gehört die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen. Eine Prüfungsfrist von 30 Tagen gilt als angemessen.

32 Verjährung Die Forderung des Vermieters auf Ausgleich der Betriebskostenabrechnung verjährt gemäß 195 BGB in drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter. Beispiel: Zugang , Beginn der Verjährung , Eintritt der Verjährung Der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Abrechnung oder Auszahlung eines Guthaben verjährt ebenfalls in drei Jahren.

33 Belegeeinsicht Das Einsichtsrecht des Mieters zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung erstreckt sich ohne weiteres auch auf einen vom Vermieter abgeschlossenen Wärmelieferungsvertrag. BGH, Beschluss vom VIII ZR 38/11 LG Mannheim: Kein Einsichtsrecht in der Arbeitsverträge des Diensleisters.

34 Einbau funkbasierter Ablesegeräte: Duldungspflicht des Mieters! Der Mieter hat nach 4 Abs. 2 HeizkostenVO den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch die funkbasiertes Ablesesystem kann sich eine Duldungspflicht aus 554 Abs. 2 BGB ergeben. BGH, Urteil vom VIII ZR 326/10

35 Wartungskosten Gastherme Gasthermen-Wartungsklausel ohne Kostenobergrenze Rechtsprechungsänderung Klausel: 23. Nr. 11. Die in diesen Mieträumen befindliche Gasheizung ist Eigentum des Vermieters. Die jährliche Wartung wird vom Vermieter durch Sammelauftrag bei der Firma durchgeführt. Der Mieter hat diese anteiligen Kosten nach erfolgter Arbeit und Rechnungslegung dem Vermieter zu erstatten. Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der ja hrlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze fu r den Umlagebetrag nicht vorsieht. BGH Urteil vom 7. November 2012, VIII ZR 119/12

36 Betriebskostenabrechnung dafür habe ich Haus & Grund Mannheim

37 Die Freude am Eigentum muss erhalten bleiben Wir stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Verfügung Wenn Sie mit uns zufrieden sind, dann empfehlen Sie uns weiter

38 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit