Die Nebenkosten im Wohnungsmietrecht

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1 Die Nebenkosten im Wohnungsmietrecht begründet von Dr. Eberhard Rodenberg fortgeführt von Wolfgang Sobota, Vors. Richter am Landgericht 6., überarbeitete Auflage, 1995 RICHARD BOORBERG VERLAG STUTTGART MÜNCHEN HANNOVER BERLIN WEIMAR DRESDEN

2 Seite Abkürzungen 10 Kapitel I: Die Mietnebenkosten als Bestandteile der Wohnkosten des Mieters Begriff der Nebenkosten Arten des Mietzinses Die Nebenkosten bei Wohnungen ohne Preisbindung Die gesetzliche Vermieterpflicht zur Tragung von Nebenkosten Mieterpflicht kraft Verkehrssitte? Mieterpflicht nach Treu und Glauben? Mieterpflicht durch schlüssiges Verhalten? Mieterpflicht gemäß Vertrag Die Nebenkosten bei Wohnungen mit Preisbindung 16 Kapitel II: Die vertragliche Mieterverpflichtung für Nebenkosten im einzelnen Mietverhältnis ohne Preisbindung Die Nebenkostenvereinbarung als Grundlage der Mieterpflicht Zustandekommen einer Nebenkostenvereinbarung Die Rechtswirkungen der Nebenkostenvereinbarung Die Anwendung von Vertragsklauseln über Nebenkosten Anwendungsrichtlinie Anwendung einzelner Vertragsklauseln Unwirksamkeit von Vertragsklauseln Inhalt der Nebenkostenvereinbarung Abrechenbare Nebenkosten Pauschale Nebenkosten Anzweifeln einer Pauschalvereinbarung Änderung einer Pauschalvereinbarung Die Umlegung abrechenbarer Nebenkosten Vereinbarung des Verteilerschlüssels Bestimmung des Verteilerschlüssels durch den Vermieter Änderung des Verteilerschlüssels Vorauszahlungen auf abrechenbare Nebenkosten Angemessenheit der Vorauszahlungen Erhöhung der Vorauszahlungen Erhöhungsrecht für den Vermieter Die Abrechnung von Nebenkosten Der Abrechnungszeitraum Die Abrechnungsfrist Die Erfordernisse der Abrechnung Zwischenabrechnung Das Prüfungsrecht des Mieters Nachforderung von Nebenkosten Rückforderung von Nebenkosten Verwirkung von Rechten Die Zeitdauer bei Verwirkung 33 5

3 3.9.2 Verhalten des Gläubigers Vertragliche Abrechnungsfrist Sonderregelungen bei Veränderungen von Nebenkosten Anwendungsbereich der Sonderregelung in 4 MHG Abweichende Vereinbarungen Erhöhung von Betriebskosten Anwendung des Erhöhungsrechts Ausschluß des Erhöhungsrechts Der Erhöhungsbetrag Umlegungsmaßstab Erhöhungserklärung Zahlungspflicht des Mieters Ermäßigung von Betriebskosten Sonderregelung bei Veränderungen von Kapitalkosten Abweichende Vereinbarungen Bereich der Kapitalkosten Erhöhung der Kapitalkosten Ausschluß des Erhöhungsrechts Erhöhungserklärung Zahlungspflicht des Mieters Ermäßigung der Kapitalkosten Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Wohnungen ohne Preisbindung Ausübung des Kündigungsrechts Rechtswirkungen der Sonderkündigung 44 Kapitel III: Die einzelnen Nebenkosten bei Wohnungen ohne Preisbindung Öffentliche Lasten Die Grundsteuer Wegfall der Grundsteuervergünstigung Wasserversorgung Kostenverteilung Vertragsklauseln Entwässerung Kostenverteilung Vertragsklauseln Abflußverstopfung Aufzuganlagen Straßenreinigung Müllabfuhr Kostenverteilung Hausreinigung Ungezieferbekämpfung Hausbeleuchtung Gartenpflege Schornsteinreinigung Versicherungskosten 50

4 13. Hauswart Gemeinschaftsantenne Maschinelle Wascheinrichtung Sonstige Betriebskosten 51 Kapitel IV: Die Versorgung von Wohnungen ohne Preisbindung mit Wärme und Warm wasser Zentralheizung Kostenbereich Heizkosten Begriff der Heizkosten Abgrenzung der Heizkosten von anderen Kosten Kostenbereich Heiznebenkosten Bedienungskosten Wartungskosten Reinigungskosten Kosten der Wärmemessung Sonstige Heiznebenkosten Kostenbereich Erhaltungsaufwendungen Die vertraglichen Mieterverpflichtungen für Kosten des Betriebs der Zentralheizung Die gesetzliche Vermieterpflicht Die vertragliche Mieterpflicht Mieterpflicht für pauschale Heizungskosten Mieterpflicht für abrechenbare Heizungskosten Mieterpflicht für Heizkosten" Mieterpflicht für Heiznebenkosten Mieterpflicht für sämtliche Heizungskosten Vorauszahlungen für abrechenbare Heizungskosten Vereinbarung über Vorauszahlungen Erhöhung der Vorauszahlungen 1.6 Verteilung der Heizungskosten auf die Mieter Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung Auswirkungen der Heizkostenverordnung auf den Mietvertrag Vermieterpflicht zur Verbrauchserfassung Die Kostenverteilung bei Zentralheizung Kostenbereich Zentralheizung Kostenschätzung in Sonderfällen Übergangsregelungen und Kündigungsrecht Abrechnung der Heizungskosten Abrechnungszeitraum Abrechnungsfrist Erfordernisse der Abrechnung Abrechnung durch Wärmemeßdienst Nachforderung des Vermieters Rückforderung des Mieters Zwischenabrechnung bei Mieterwechsel Zentrale Brennstoffversorgung Wärmelieferung (Fernheizung) Kostenverteilung 70

5 3.2 Kostenbereich Abrechnung Einzelwohnungsheizungen Zentrale Warmwasserversorgung Kostenbereich Kostenverteilung Warmwasserlieferung (Fernwarmwasser) Verbundanlagen für Heizung und Warmwasserversorgung Ermittlung des Brennstoffverbrauchs der Warm wasseranlage Vereinfachte Berechnungsmethode Kostenbereiche Kostenverteilung Verbundanlage Fernheizung mit zentraler Warmwasserversorgung Betreuung von Warmwassergeräten Die Beheizungspflicht des Vermieters Wärmeanspruch des Mieters im Jahr Wärmeanspruch des Mieters am Tage Mangelhafte Beheizung 76 Kapitel V: Die Betriebskosten bei Wohnungen mit Preisbindung Zusammensetzung der Kostenmiete Die gesetzliche Regelung der Betriebskosten Betriebskosten Umlagemaßstab Vorauszahlung auf die Betriebskostenumlage Abrechnung der Betriebskosten Zahlungspflicht des Mieters Die einzelnen Arten der Betriebskosten Öffentliche Lasten Wasserversorgung Entwässerung Heizung Zentrale Heizungsanlage einschließlich Abgasanlage Zentrale Brennstoffversorgung Wärmelieferung (Fernwärme) Etagenheizungen Warmwasser Zentrale Warmwasserversorgung Warmwasserlieferung (Fernwarmwasser) Betreuung von Warm wassergeräten Verbundanlagen für Heizung und Warmwasser Kostenbereiche Kostenverteilung bei Verbundanlagen Berechnungsmethode Kostenumlegung Sonderregelung Verbund der Fernheizung mit zentraler Warmwasseranlage 87 8

6 3.7 Maschinelle Personen-und Lastenaufzüge Straßenreinigung und Müllabfuhr Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung Gartenpflege Hausbeleuchtung Schornsteinreinigung Versicherungskosten Kosten für den Hauswart Gemeinschaftsantenne Kosten der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage Maschinelle Wascheinrichtung Sonstige Betriebskosten Auswirkungen der Umlagefähigkeit aller Betriebskosten auf die Kostenmiete 90 Kapitel VI: Die Umlage der Betriebskosten in den neuen Bundesländern Keine einheitliche Rechtslage für alle Wohnungen Die Umlage von Betriebskosten nach der BetrKostenUV Umlagefähige Betriebskosten Die Umlageerklärung BetrKostenUV und Mietvertrag Umlagemaßstab DieEinzelregelungender 3-9BetrKostenUV Inhalt der Umlageerklärung 96 Anhang: Auszüge aus gesetzlichen Vorschriften Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (VerordnungüberHeizkostenabrechnung-HeizkostenV) Gesetz zur Regelung der Miethöhe Aufstellung der Betriebskosten (Anlage 3 zu 27 Abs. 1 Zweite BV) Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung 1970-NMV1970) Gradtagszahlentabelle Verordnung über die Umlage von Betriebskosten auf die Mieter (Betriebskosten-Umlageverordnung-BetrKostUV) 109 Sachregister 113