MERKBLATT ÜBER PREISGEBUNDENEN WOHNRAUM (Mietwohnungen)

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1 MERKBLATT ÜBER PREISGEBUNDENEN WOHNRAUM (Mietwohnungen) 1 Gesetzliche Bestimmungen 1.1 Maßgebend sind aufgrund der jeweils ab Januar 2002 geltenden Fassung für öffentlich geförderten Wohnraum nach 30 Landeswohnraumförderungsgesetz LWoFG: a) das zweite Wohnungsbaugesetz, nachstehend abgekürzt II. WoBauG in Verbindung mit dem Wohnraumförderungsgesetz 48, nachstehend abgekürzt WoFG b) das Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz), nachstehend abgekürzt WoBindG c) die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung), nachstehend abgekürzt II. BV d) die Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung 1970), nachstehend abgekürzt NMV Preisbindung ( 1 und 8 ff. WoBindG, 1 NMV 1970) besteht im Grundsatz für alle Wohnungen, die den Bestimmungen des WoBindG und der NMV 1970 unterliegen und für die Fördermittel bis zum 31. Dezember 2001 bewilligt worden sind. Dazu gehören: a) alle nach dem 20. Juni 1948 bezugsfertig gewordenen Wohnungen, die mit öffentlichen Mitteln im Sinne des I. und II. WoBauG gefördert worden sind, b) steuerbegünstigte und frei finanzierte Wohnungen, soweit und solange sie nach den genannten Bestimmungen preisgebunden sind, insbesondere gemäß 88 ff. II. WoBauG. 2 Zulässige Miete ( 8 8b WoBindG, 3 NMV 1970) 2.1 Eine geförderte Wohnung darf nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen werden, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen auf der Grundlage der zur Bewilligung der öffentlichen Mittel vorgelegten Wirtschaftlichkeitsberechnung erforderlich ist (Kostenmiete). Bei der Ermittlung der Kostenmiete ist von dem Mietbetrag auszugehen, der sich für die öffentlich geförderten Wohnungen des Gebäudes aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Quadratmeter Wohnfläche durchschnittlich ergibt (Durchschnittsmiete). Auf der Grundlage der Durchschnittsmiete hat der Vermieter die Einzelmiete der Wohnungen nach deren Wohnfläche zu errechnen und dabei selbstverantwortlich den unterschiedlichen Wohnwert, insbesondere Lage, Ausstattung und Zuschnitt der Wohnungen angemessen zu berücksichtigen. Die Summe der Einzelmieten darf den Betrag nicht übersteigen, der sich aus der Vervielfältigung der Durchschnittsmiete mit dem Quadratmeter geförderter Wohnfläche ergibt. Die Kostenmiete umfasst als zulässige Miete die Einzelmiete sowie Umlagen, Zuschläge und Vergütungen. Grundsätzlich kann die Miete aufgrund der geltenden Bestimmungen vom Vermieter selbstverantwortlich gebildet werden. 2.2 Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ( 3 II. BV) muss enthalten: a) eine Gliederung der Gesamtkosten ( 5 11a II. BV), b) den Finanzierungsplan ( II. BV), c) die laufenden Aufwendungen und Erträge ( II. BV). Die bei Bewilligung gewählte Art der Berechnung bleibt für spätere Wirtschaftlichkeitsberechnungen maßgebend ( 32 II. BV). 2.3 In folgenden Fällen ist eine Genehmigung/Zustimmung bei der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) einzuholen: a) bei Erhöhung der laufenden Aufwendungen vor Anerkennung der Schlussabrechnung, längstens jedoch bis 2 Jahre nach Bezugsfertigkeit ( 8a Abs. 4 WoBindG, 4 Abs. 2 NMV 1970), b) bei Modernisierung, 11 Abs. 5 und 6 II. BV, 6 NMV (bei Modernisierungsarbeiten gilt die Zustimmung als erteilt, wenn Mittel aus öffentlichen Haushalten für die Modernisierung bewilligt worden sind), c) nach dem Ausbau bisheriger Zubehörräume ( 7 NMV 1970), d) nach Wohnungsvergrößerung durch Ausbau oder Erweiterung ( 8 Abs. 1 NMV 1970), e) bei Erhöhung des Erbbauzinses über den marktüblichen Zinssatz ( 23 Abs. 2 II. BV), f) bei Änderung der Wirtschaftseinheit ( 5a NMV 1970), g) bei Übergang von der Vergleichsmiete zur Kostenmiete ( 15 NMV 1970), h) bei Ansatz erhöhter Gesamtkosten für geförderten Wohnraum, auf den das II. WoBauG nicht anwendbar ist ( 11 Abs. 1 Satz 3 II. BV ), i) bei Ermittlung der Kostenmiete für Wohnungen, die mit Aufwendungszuschüssen und Aufwendungsdarlehen ( 88 II. WoBauG) gefördert worden sind; in diesem Fall ist die Genehmigung der für die Bewilligung zuständigen Stelle wie bei a), b), f), g) erforderlich ( 17 und 18 NMV 1970). Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) Seite 1 Januar 2014 V1

2 3 Gesamtkosten ( 5 11 a II. BV) 3.1 Grundlage für die Wirtschaftlichkeitsberechnung sind in der Regel die von der ISB anlässlich der Darlehensbewilligung oder nach Vorlage der Schlussabrechnung anerkannten Gesamtkosten des Bauobjektes. Wertänderungen sind nicht als Änderungen der Gesamtkosten anzusehen. Bei dem bis zum 31. Dezember 1956 (I. WoBauG) geförderten Wohnraum können nur die anerkannten Gesamtkosten angesetzt werden. 3.2 Höhere Gesamtkosten können unter nachfolgenden Voraussetzungen angesetzt werden: Die Erhöhung der Gesamtkosten beruht auf Umständen, die der Bauherr nicht zu vertreten hat. Dabei kann die Erhöhung auch darauf beruhen, dass a) sich innerhalb von 2 Jahren nach Bezugsfertigkeit Kosten der Zwischenfinanzierung ergeben, welche die für die endgültigen Finanzierungsmittel angesetzten Kapitalkosten übersteigen, b) bei der Ersetzung der Finanzierungsmittel durch andere Mittel einmalige Kosten entstehen, c) durch die Verlängerung der vereinbarten Laufzeit oder durch die Anpassung der Bedingungen nach Ablauf der vereinbarten Festzinsperiode eines im Finanzierungsplan ausgewiesenen Darlehens einmalige Kosten i. S. 12 (4) II. BV entstehen. Soweit Fälle aus dem Geltungsbereich des I. WoBauG betroffen sind, können erhöhte Gesamtkosten nur dann angesetzt werden, wenn diese ausdrücklich durch die Bewilligungsstelle anerkannt sind ( 11 (1) II. BV) Die Erhöhung der Gesamtkosten beruht auf baulichen Änderungen. Die Kostenerhöhung kann den Gesamtkosten hinzugerechnet werden, wenn sie a) auf Umständen beruht, die vom Bauherrn nicht zu vertreten sind und dem gesamten Wohnraum zugute kommen, für den eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen ist; b) dem Ausbau eines Gebäudeteiles oder der Erweiterung dient und es sich nicht nur um die Vergrößerung eines Teiles der Wohnungen handelt, für die eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen ist; c) eine Modernisierung bewirkt, die dem gesamten Wohnraum zugute kommt, für den eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen ist und die Bewilligungsstelle der Modernisierung zugestimmt hat ( 6 Abs. 1 NMV 1970, 11 II. BV). Modernisierungen sind bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Wohnraums nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparung von Heizenergie bewirken. Modernisierung ist auch der Ausbau und der Anbau im Sinne des 17 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 des II. WoBauG, soweit die baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert des bestehenden Wohnraums nachhaltig erhöhen. Erneuerungen, Instandhaltungen und Instandsetzungen sind keine baulichen Änderungen. 4 Finanzierungsplan ( II. BV) 4.1 Können geänderte Gesamtkosten (Ziffer 3.2) angesetzt werden, so sind in neuen Wirtschaftlichkeitsberechnungen die Finanzierungsmittel einzusetzen, die zur Deckung der geänderten Gesamtkosten erforderlich sind. Gesamtkosten und Gesamtfinanzierungsmittel müssen immer den gleichen Betrag ergeben. 4.2 Werden in früheren Wirtschaftlichkeitsberechnungen eingesetzte Finanzierungsmittel durch andere Mittel ersetzt, so gilt folgendes: a) Sind die Kapitalkosten (Zinsen und Kosten) der neuen Mittel nicht höher als die der bisherigen Finanzierungsmittel, so sind die neuen Mittel anstelle der bisherigen Finanzierungsmittel auszuweisen. b) Sind die Kapitalkosten der neuen Mittel höher als die der bisherigen Finanzierungsmittel, so können die neuen Mittel nur angesetzt werden, wenn die Ersetzung auf Umständen beruht, die der Bauherr nicht zu vertreten hat. c) Die Umfinanzierung eines Tilgungsdarlehens kann sich nur auf den Teil beziehen, der noch nicht planmäßig getilgt ist; der planmäßig getilgte Teil ist in der bisherigen Weise auszuweisen (kein Eigenkapital). 4.3 Sind die als Darlehen gewährten öffentlichen Mittel vorzeitig zurückgezahlt worden, so sind die zur Rückzahlung aufgewandten Finanzierungsmittel an der Stelle der öffentlichen Mittel auszuweisen; es dürfen jedoch keine höheren Zinsen angesetzt werden, als für das öffentliche Baudarlehen im Zeitpunkt der Rückzahlung zu entrichten waren. Der Betrag des Darlehens, der planmäßig getilgt wurde, ist unter Hinweis hierauf im Finanzierungsplan in der bisherigen Weise auszuweisen ( 12 (5) II. BV, in Verbindung mit 23 Abs. 5 II. BV). 5 Laufende Aufwendungen ( II. BV) 5.1 In der Wirtschaftlichkeitsberechnung dürfen auf der Grundlage der anerkannten Gesamtkosten und Finanzierungsmittel folgende Ansätze für die laufenden Aufwendungen erfolgen: Kapitalkosten a) Zinsen und Verwaltungskosten für Fremdmittel in der Regel mit dem derzeit geltenden Prozentsatz, bezogen auf den ursprünglichen Darlehensbetrag. b) Eigenleistungszinsen: Verzinsung bis zu 15 % der Gesamtherstellungskosten mit 4 %, für den über 15 % der Gesamtherstellungskosten hinausgehenden Teil der Eigenleistungen mit dem zum Zeitpunkt der Stellung des Darlehensantrages marktüblichen Zinssatz für erste Hypotheken, sofern die öffentlichen Mittel vor dem 1. Januar 1974 bewilligt worden sind; in den übrigen Fällen eine Verzinsung von 6,5 % ( 20 Abs. 2 in Verbindung mit 4 II. BV). c) Zinsersatz: Ein Ansatz ist nur mit Zustimmung der ISB zulässig ( 22 II. BV). Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) Seite 2 Januar 2014 V1

3 5.1.2 Bewirtschaftungskosten a) Abschreibung 1 % von den Gesamtkosten (ohne Grundstücks-, Erwerbs- und Erschließungskosten). Als besondere Abschreibung für Anlagen und Einrichtungen dürfen zusätzlich angesetzt werden von den Kosten 1. der Öfen und Herde 3 % 2. der Einbaumöbel 3 % 3. der Anlagen und der Geräte zur Versorgung mit Warmwasser, sofern sie nicht mit einer Sammelheizung verbunden sind 4 % 4. der Sammelheizung einschließlich einer damit verbundenen Anlage zur Versorgung mit Warmwasser 3 % 5. der Hausanlage bei eigenständig gewerblicher Lieferung von Wärme 0,5 % und einer damit verbundenen Anlage zur Versorgung mit Warmwasser 4 % 6. des Aufzugs 2 % 7. der Gemeinschaftsantenne 9 % 8. der maschinellen Wascheinrichtung 9 % b) Verwaltungskosten je Wohnung (auch vermietete Eigentumswohnungen) EUR 279,35 je Garage oder ähnlicher Einstellplatz EUR 36,43 Die genannten Beträge gelten ab 1. Januar 2014 und verändern sich am 1. Januar eines jeden darauf folgenden dritten Jahres um den Prozentsatz, um den sich seit der letzten Veränderung der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland insgesamt verändert hat. Für die Veränderung am 1. Januar 2017 ist die Veränderung seit dem 1. Januar 2014 maßgeblich. c) Betriebskosten (siehe auch Ziffer 6.1) dürfen nicht in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden, 27 Abs. 3 II. BV. Sie können als Umlage neben der Einzelmiete geltend gemacht werden. Über die Betriebskosten, den Umlegungsbetrag und die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen, 20 NMV d) Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Der Ansatz der Instandhaltungskosten dient auch zur Deckung der Kosten von Instandsetzungen, nicht jedoch der Kosten von Baumaßnahmen, soweit durch sie eine Modernisierung vorgenommen wird oder Wohnraum oder anderer auf die Dauer benutzbarer Raum neu geschaffen wird. Der Ansatz dient nicht zur Deckung der Kosten einer Erneuerung von Anlagen und Einrichtungen, für die eine besondere Abschreibung nach 25 Abs. 3 II. BV zulässig ist. Als Instandhaltungskosten dürfen je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden: 1. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens EUR 8,62, 2. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens EUR 10,93, 3. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens EUR 13,97. Diese Sätze verringern sich, - bei eigenständig gewerblicher Leistung von Wärme im Sinne des 1 Abs. 2 Nr. 2 der Verordnung über Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Januar 1989 (BGBl. I, S. 115) um EUR 0,24 - wenn der Mieter die Kosten für die sog. kleinen Instandhaltungen trägt, um EUR 1,28 (Dazu zählen: kleine Schäden an Elektro-, Gas-, Wasserinstallation, Heiz- und Kocheinrichtungen, Verschlüssen von Türen, Fenstern und Fensterläden) Sie erhöhen sich, wenn ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um EUR 1,22 Übernimmt der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit EUR 10,32 angesetzt werden. Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen (einschl. der Kosten für Schönheitsreparaturen) höchstens je EUR 82,60 jährlich angesetzt werden. Die genannten Beträge gelten ab 1. Januar 2014 und verändern sich am 1. Januar eines jeden darauf folgenden dritten Jahres um den Prozentsatz, um den sich seit der letzten Veränderung der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland insgesamt verändert hat. Für die Veränderung am 1. Januar 2017 ist die Veränderung seit dem 1. Januar 2014 maßgeblich. e) Mietausfallwagnis in Höhe von 2 % der Bruttomiete (= 2,04 % der Aufwendungen) ohne Umlagen und Zuschläge sowie abzüglich evtl. Zuschüsse, Annuitätshilfen, Aufwendungsdarlehen u. ä. Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) Seite 3 Januar 2014 V1

4 5.2 Änderungen der laufenden Aufwendungen ( 23, 30 II. BV, 4 5 NMV 1970, 8b WoBindG) Verringert sich der Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen, so ist unverzüglich eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen und der Mietberechnung zugrunde zu legen ( 5 NMV 1970) Bei einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen bis zur Anerkennung der Schlussabrechnung, spätestens jedoch bis zu 2 Jahren nach Bezugsfertigkeit, bedarf die Erhöhung der Durchschnittsmiete der Genehmigung der ISB Eine Erhöhung der Kapitalkosten für Fremdmittel ist nur zulässig, wenn sie a) auf Umständen beruht, die der Bauherr nicht zu vertreten hat und b) die Erhöhung der Kapitalkosten nicht über den Betrag der Verzinsung zu dem im Zeitpunkt der Kapitalkostenerhöhung marktüblichen Zinssatz ( 23 Abs. 4 II. BV für erste Hypotheken) hinausgeht Der vorzeitige (vom Eigentümer zu vertretende) Wegfall öffentlicher Mietsubventionen (z. B. Verzicht) kann mietpreisrechtlich nicht geltend gemacht werden ( 4 NMV), dagegen der vorgesehene Abbau der Subventionen bewirkt eine entsprechende Mieterhöhung Wird die Kostenmiete nach Ablauf von 6 Jahren seit der Bezugsfertigkeit ermittelt, können lfd. Aufwendungen, insbesondere Zinsen für Eigenleistungen, auch dann angesetzt werden, wenn sie in einer früheren Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht oder nur in geringer Höhe in Anspruch genommen oder anerkannt worden sind oder wenn auf ihren Ansatz ganz oder teilweise verzichtet worden ist ( 8b WoBindG, 4a (1) II. BV). 6 Umlagen, Zuschläge, Vergütungen, einmalige Leistungen ( 10, NMV 1970, 9 WoBindG) 6.1 Neben der Einzelmiete ist die Umlage der Betriebskosten und des Umlageausfallwagnisses zulässig. Zu den Betriebskosten zählen die in der II. BV, Anlage 3, im Einzelnen aufgeführten Kosten, insbesondere Grundsteuer, Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-/Brennstoffversorgungsanlagen oder der Versorgung mit Fernwärme oder die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen, die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, der Versorgung mit Fernwarmwasser, die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, Betriebskosten der maschinellen Personen- oder Lastenaufzüge, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage und der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage, die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung. Das Umlageausfallwagnis ( 25a NMV 1970) kann bis zu 2 % der im Abrechnungszeitraum auf den Wohnraum entfallenden Betriebskosten betragen. Durch das Umlageausfallwagnis wird das Wagnis einer Einnahmeminderung gedeckt, das durch uneinbringliche Rückstände von Betriebskosten, nicht umlegbare Betriebskosten infolge Leerstehen von Wohnraum sowie die uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung entsteht. Auf den voraussichtlichen Umlegungsbetrag sind monatliche Vorauszahlungen in angemessener Höhe zulässig (Ausnahme: Vorauszahlungen sind nicht zulässig für Betriebskosten von maschinellen Wascheinrichtungen, 25 Abs. 3 NMV 1970). 6.2 Neben der vollen Miete sind Zuschläge zulässig für die Untervermietung von Wohnraum und für allgemein übliche, aber nur einzelnen Mietern zugute kommenden Nebenleistungen des Vermieters. Zuschläge sind nach der 4 Abs. 6 NMV 1970 ferner zulässig bei Erhöhung der laufenden Aufwendungen aus Umständen, die nur in der Person einzelner Mieter begründet sind (z. B. frühere Werkswohnungen). 6.3 Neben der Einzelmiete können Vergütungen erhoben werden für die Überlassung einer Garage, eines Stellplatzes oder eines Hausgartens. Für die Überlassung von Einrichtungs- und Ausstattungsgegenständen und für laufende Leistungen zur persönlichen Betreuung und Versorgung können Vergütungen nur erhoben werden, wenn die ISB dies genehmigt hat. 6.4 Einmalige Leistungen, auch Sicherheitsleistungen, sind nur im Rahmen der angeführten Bestimmungen zulässig ( 9 WoBindG). 7 Änderungserklärungen gegenüber den Mietern ( 10 WoBindG; II. BV 39a) 7.1 Der Vermieter kann dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass die Miete um einen bestimmten Betrag bis zur Höhe der zulässigen Miete erhöht werden soll. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus beizufügen, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt. 7.2 Anstelle der Wirtschaftlichkeitsberechnung kann eine Zusatzberechnung zu der letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung oder, wenn die zulässige Miete genehmigt ist, eine Abschrift der Genehmigung beigefügt werden. 7.3 Wird die Erklärung bis zum 15. des Monats dem Mieter gegenüber abgegeben, so wird sie vom 1. des folgenden Monats an wirksam; bei Abgabe nach dem 15. tritt die Wirksamkeit erst mit dem 1. des übernächsten Monats ein. 7.4 Über Mietberechnung bei vertraglichen Mietgleitklauseln vgl. 4 Abs. 8 NMV Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) Seite 4 Januar 2014 V1

5 8 Vergleichsmiete ( 8 (3) WoBindG, NMV 1970) Sind für eine Wohnung die öffentlichen Mittel ohne Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung oder aufgrund einer vereinfachten Wirtschaftlichkeitsberechnung bewilligt worden, so darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung höchstens gegen ein Entgelt bis zur Höhe der Kostenmiete für vergleichbare öffentlich geförderte Wohnungen (Vergleichsmiete) überlassen. 9 Ende der Eigenschaft öffentlich gefördert" ( WoBindG) nach Rückzahlung der öffentlichen Mittel Grundsätzlich bleibt auch nach Rückzahlung der öffentlichen Mittel die Eigenschaft öffentlich gefördert" für die Dauer der Nachwirkungsfrist bestehen. Wegen der Einzelheiten wird auf unser Merkblatt über Verpflichtungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz verwiesen. Gelten nach 15 Abs. 4 oder 16 Abs. 2 oder 7 WoBindG eine oder mehrere Wohnungen eines Gebäudes oder einer Wirtschaftseinheit nicht mehr als öffentlich gefördert, so bleiben für die übrigen Wohnungen die bisherigen Einzelmieten sowie Umlagen, Zuschläge und Vergütungen unverändert. Ändern sich die laufenden Aufwendungen, so bleibt für jede spätere Berechnung der Einzelmieten die bisherige Wirtschaftlichkeitsberechnung mit den zulässigen Ansätzen für Gesamtkosten, Finanzierungsmittel und laufende Aufwendungen in der Weise maßgebend, wie sie für alle bisherigen öffentlich geförderten Wohnungen des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit maßgeblich gewesen wären. 10 Verstöße Bei Verstößen gegen die Mietbestimmungen sind folgende Maßnahmen zulässig: a) die öffentlichen Baudarlehen können zur sofortigen Rückzahlung gekündigt werden; außerdem können erhöhte Zinsen erhoben werden (Darlehensvertrag), b) die zuständige Stelle kann von dem Verfügungsberechtigten zusätzliche Geldleistungen von monatlich bis zu EUR 5,00 je m² Wohnfläche der Wohnung, auf die sich der Verstoß bezieht, erheben ( 25 WoBindG), c) die Untere Verwaltungsbehörde kann den Verstoß als Ordnungswidrigkeit mit Geldbußen bis zu EUR ,00 ahnden ( 26 WoBindG). Verwaltungsakte der zuständigen Stelle können im Wege des Verwaltungszwangs vollzogen werden ( 24 WoBindG). Haftungsausschluss Eine Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit des Inhalts können wir nicht übernehmen. Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) Seite 5 Januar 2014 V1