16.45 Uhr Steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungsmaßnahmen

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1 16.45 Uhr Steuerliche Absetzbarkeit von Sanierungsmaßnahmen Modernisierung von Gebäuden Erhaltungsaufwand oder nachträgliche Herstellungskosten Hans Joachim Beck Leiter Abteilung Steuern Immobilienverband IVD 1

2 Baukosten an einem fertigen Gebäude Nachträgliche Herstellungskosten 255 Abs. 2 HGB Erhaltungsaufwand Werden der AfA Bemessungsgrundlage hinzugerechnet Und mit dieser einheitlich abgeschrieben Sofort als Werbungskosten abzugsfähig Ausnahmen: Denkmalschutz, 7 i EStG Sanierungsgebiet, 7 h EStG 2

3 Nachträgliche Herstellungskosten 255 Abs. 2 HGB Nachträgliche Herstellung Vollverschleiß Erweiterung die Nutzfläche vergrößert wird (Anbau, Aufbau, Erweiterung) ein neuer Bestandteil wird eingebaut und dieser hat eine zusätzliche Funktion erfüllt. Wesentliche Verbesserung 3

4 Erweiterung Beispiele für Erweiterung Ausbau des Dachgeschosses Anbau von Balkonen Fahrstuhl Klimaanlage (Photovoltaikanlage beweglich) 4

5 Erweiterung Nicht: Umstellung von Einzelöfen auf Sammelheizung Anbringung einer Wärmedämmfassade, Solarthermie, Wenn vorher schon eine Versorgung mit Warmwasser bestand, Versetzen von Wänden Umbau eines Großraumbüros in Einzelbüros und Anpassung der Elektroinstallation, Einbau einer Dusche zusätzlich zu dem vorhandenen Wannenbad möglicherweise eine wesentliche Verbesserung 5

6 Nachträgliche Herstellung, 255 Abs. 2 HGB Wesentliche Verbesserung Verbesserung, die über eine zeitgemäße Erneuerung hinausgeht und den Gebrauchswert deutlich erhöht. Mehr als eine Anpassung an den technischen Fortschritt und die gestiegenen Ansprüche der Mieter Der Standard muss angehoben werden. 6

7 Wesentliche Verbesserung Keine wesentliche Verbesserung, wenn dem Gebäude lediglich der zeitgemäße Wohnkomfort wiedergegeben wird, den es ursprünglich besessen, aber durch den technischen Fortschritt und die Veränderung der Lebensverhältnisse verloren hat. 7

8 Wesentliche Verbesserung Vergleichsmaßstab ist der Zustand, den das Gebäude im Zeitpunkt der Herstellung oder Anschaffung durch den Steuerpflichtigen Oder im Fall des unentgeltlichen Erwerbs durch seinen Rechtsvorgänger hatte. 8

9 Wesentliche Verbesserung Wohnungen Ausstattung Sprung in eine höhere Ausstattungskategorie Sehr gut gut mittel einfach Sehr einfach 9

10 Nachträgliche Herstellungskosten Wesentliche Verbesserung bei Wohnungen Ausstattung Sprung in eine höhere Ausstattungskategorie Sehr gut mittel Sehr einfach 10

11 Wesentliche Verbesserung Sehr einfacher Standard Das Bad besitzt kein Handwaschbecken, Das Bad ist nicht beheizbar, Eine Entlüftung im Bad ist nicht vorhanden, Die Wände im Bad sind überwiegend nicht gefliest, Die Badewanne steht frei, Es ist lediglich ein Badeofen vorhanden, Die Fenster haben nur Einfachverglasung, Die Heizungsanlage ist überholt (Kohleöfen), Die Elektroversorgung ist unzureichend. 11

12 Wesentliche Verbesserung Typisierung für Wohnungen Wesentliche Verbesserung bei einer deutlichen Verbesserung von drei der vier für den Standard maßgeblichen Einrichtungen Elektro Sanitär Heizung Fenster Drei dieser vier 12

13 Wesentliche Verbesserung Bei Gewerberäumen existiert noch keine vergleichbare Typisierung. Hier kommt es allein auf die allgemeinen Grundsätze an. Erforderlich ist mehr als eine Anpassung an den technischen Fortschritt und die gestiegenen Ansprüche der Mieter Der Standard muss angehoben werden. 13

14 Wesentliche Verbesserung Die einzelnen Einrichtungen müssen (deutlich) wesentlich verbessert werden. Jede Wohnung wird für sich betrachtet. Wird von einer Vielzahl von Wohnungen nur der Standard 14

15 Wesentliche Verbesserung Maßnahmen, die auf einem Gesamtplan beruhen, werden als Einheit behandelt (Sanierung auf Raten). Finanzverwaltung BMF vom , Rz 31: Alle Maßnahmen innerhalb von fünf Jahren werden als Einheit behandelt. Steuerbescheide werden ggf. geändert. 15

16 Nachträgliche Herstellung Erhaltungsarbeiten sind mit den Modernisierungsmaßnahmen als Einheit zu behandeln, wenn sie mit diesen in einem räumlichen und sachlichen Zusammenhang stehen. (Bautechnischer Zusammenhang) Die Erhaltungsmaßnahme ist Vorbedingung für die Modernisierung oder durch sie verursacht. 16

17 Nachträgliche Herstellung Aufteilung Beispiel: Durch den Einbau von Dachgauben wird die nutzbare Fläche erhöht. Gleichzeitig wird das gesamte Dach neue eingedeckt. Die Aufwendungen für die Herstellung und Eindeckung der Dachgauben sind Herstellungsaufwand, die Aufwendungen für die Eindeckung des restlichen Daches sind Erhaltungsaufwand. 17

18 Modernisierungsmaßnahmen AK Gebäude Dachgeschoss Fahrstuhl Neue Bäder Neue Fenster Renovierung

19 Nachträgliche Herstellungskosten AK Gebäude WK Dachgeschoss Fahrstuhl Neue Bäder Neue Fenster Renovierung Summe

20 Anschaffungsnaher Aufwand 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG. Die gesamten Baukosten sind zu aktivieren, wenn die Summe der Baukosten (netto), die in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb aufgewendet werden, mehr als 15% des Gebäudewertanteils der Anschaffungskosten betragen. Nicht mitzurechnen sind dabei Kosten für: Erweiterungen und jährlich anfallende Erhaltungsarbeiten. 20

21 Anschaffungsnaher Aufwand Die Grenze von 15 % stellt eine Typisierung des Merkmals wesentliche Verbesserung dar. Bei Einhaltung der Grenze von 15 % ist zu vermuten, dass keine wesentliche Verbesserung vorliegt. Ausnahmen: Sanierung auf Raten, HK, auch wenn die Voraussetzungen dafür erst nach Ablauf der drei Jahre aber innerhalb von 5 Jahren vorliegen. Standardanhebung für einzelne Wohnungen 21

22 Nachträgliche Herstellungskosten Baumaßnahme Kosten brutto Kosten in netto Dachgeschossausbau Fahrstuhl Erweiterung Neue Bäder Neue Fenster Renovierung Modernisierung Renovierung Heizungswartung Wartung Summe

23 Nachträgliche Herstellungskosten Die Renovierung ist mit den Modernisierungen als Einheit zu behandeln, weil sie in einem räumlichen und sachlichen Zusammenhang steht. Die Erhaltungsmaßnahme ist Vorbedingung für die Modernisierung oder durch sie verursacht. (bautechnischer Zusammenhang) Die Kosten i. S. des 6 Abs. 1 a EStG betragen daher nicht , sondern Das sind mehr als 15% von =

24 Nachträgliche Herstellungskosten AK Gebäude WK Dachgeschoss Fahrstuhl Neue Bäder Neue Fenster Renovierung Heizungswartung 952 Summe AfA x 2% = ,60 24

25 Anschaffungsnaher Aufwand Die Grenze von 15 % ist bezogen auf das Gebäude zu prüfen und nicht bezogen auf das Wirtschaftsgut. Beispiel A erwirbt ein Haus mit drei Wohnung, zwei sind vermietet, eine wird eigengenutzt. Bei Bezug auf das Gesamtgebäude wird die Grenze von 15 % unterschritten. Kein anschaffungsnaher Aufwand. 25

26 Nachträgliche Herstellungskosten Anschaffungsnaher Aufwand Beim Erwerb von Eigentumswohnungen ist die Grenze von 15 % für jede Eigentumswohnung zu prüfen. 26

27 Anschaffungsnaher Aufwand Bei Prüfung der Grenze von 15 % sind die Kosten aller Baumaßnahmen einzubeziehen, die innerhalb der drei Jahre ausgeführt wurden. Die Baumaßnahmen müssen nicht abgeschlossen, abgerechnet oder bezahlt sein. 27

28 Anschaffungsnaher Aufwand Werden innerhalb von drei Jahre nicht mehr als 15 % aufgewendet, aber innerhalb von fünf Jahren eine Standarderhöhung bewirkt, handelt es sich um Herstellungsaufwand. 28

29 Nachträgliche Herstellungskosten Anschaffungsnaher Aufwand Personengesellschaft Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem die Gesellschaft das Grundstück erworben hat, nicht der spätere Beitritt eines Gesellschafters. Dies gilt sowohl bei Gesellschaften mit Einkünften aus Gewerbebetrieb als auch bei solchen mit Einkünften aus V+V. 29

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