Wohnfläche nach der II.BVO

Transkript

1 Wohnfläche nach der II.BVO 1

2 Wohnflächenberechnung ( 42, 44 II BV) Wohnfläche Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu der Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehört nicht die Grundfläche von Zubehörräumen; als solche kommen in Betracht: Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen, Garagen und ähnliche Räume; Wirtschaftsräumen; als solche kommen in Betracht; Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben, Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume und ähnliche Räume; Räumen, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechtes nicht genügen; Geschäftsräumen. 2

3 Für die Diele im Keller gilt grundsätzlich dasselbe wie für die im EG. Soweit allerdings solche Verkehrsflächen überwiegend Zubehörräumen dienen, die Ihrerseits nicht zur Wohnfläche zählen, bleiben sie außer Ansatz. Die die Diele umgebenden Wohnräume haben keinen einheitlichen Abschluss; damit gehört die Diele ausschließlich zu dieser Wohnung und ist bei der Wohnfläche zu berücksichtigen Zählen als typische Zubehörräume bei der Wohnfläche nicht mit Der Abstellraum liegt innerhalb der Wohnung und hat daher Wohnfläche 3

4 Definition der Aufenthaltsräume nach der LBO 43 LBO Aufenthaltsräume müssen über eine für ihre Benutzung ausreichende Grundfläche verfügen eine lichte Höhe von 2,40 m haben Fenster haben, die die Räume ausreichend mit Tageslicht beleuchten und belüften (notwendige Fenster) Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Zehntel der Grundfläche des Raums betragen im Dachraum ein geringeres Maß kann zugelassen werden, wenn wegen der Lichtverhältnisse keine Bedenken bestehen. Raumteile mit einer lichten Höhe bis 1,50 m bleiben bei der Ermittlung der Grundfläche außer Betracht ohne Beleuchtung mit Tageslicht und eine Lüftung sind ohne notwendige Fenster zulässig, wenn die damit verbundenen Nachteile durch geeignete Maßnahmen wie den Einbau von raumlufttechnischen Anlagen ausgeglichen werden 4

5 Aufenthaltsräume und Wohnungen in Kellergeschossen und Dachräumen 45 LBO Kellergeschosse Aufenthaltsräume und Wohnungen sind nur zulässig: Gelände vor Außenwänden mit notwendigen Fenstern für die Beleuchtung mit Tageslicht ausreichende Entfernung und Breite nicht mehr als 0,70 m über dem Fußboden der Aufenthaltsräume. Dachraum lichte Raumhöhe von 2,20 m über der Hälfte ihrer Grundfläche Raumteile mit einer lichten Höhe bis zu 1,50 m bleiben außer Betracht. 5

6 Begriff des Wohnraums 240cm lichte Höhe nach 43 Abs. LBO notwendige Fenster nach 43 LBO Fensteröffnungen >= 10% der Grundfläche ausreichende Grundfläche nach 43 LBO 6

7 Aufenthaltsräume im Keller 45 LBO Breite und Entfernung muss ausreichend für Beleuchtung mit Tageslicht sein Erdreich max. 70 cm Außenwand mit notwendigen Fenstern Fußboden des Raums 7

8 Aufenthaltsräume im Dach Diese Berechnung dient nur der Prüfung, ob ein Aufenthaltsraum i.s der LBO vorliegt 150 cm 220 cm Grundfläche 100% Keine Grundfläche i.s. 43 IV LBO mindestens 50% der Grundfläche 8

9 Berechnung der Grundfläche Die Grundfläche eines Raumes ist nach Wahl des Bauherrn aus den Fertigmaßen Fertigmaße sind die lichten Maße zwischen den Wänden ohne Berücksichtigung von Wandgliederungen, Wandbekleidungen, Scheuerleisten, Öfen, Heizkörpern, Herden und dergleichen. oder den Rohbaumaßen zu ermitteln. Werden die Rohbaumaße zugrunde gelegt, so sind die errechneten Grundflächen um 3 vom Hundert zu kürzen. Abzuziehen sind die Grundflächen von Schornsteinen und anderen Mauervorlagen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie in der ganzen Raumhöhe durchgehen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt, Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze. 9

10 Anrechenbare Grundfläche anzurechnen sind: voll: die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern; zur Hälfte: die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern und von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen; nicht: die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 Meter. Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze können bis zur Hälfte angerechnet werden. 10

11 anrechenbare Grundflächen (1) 11

12 anrechenbare Grundflächen (2) 43 Abs. 4 Nr. 2 II.BV 43 Abs. 4 Nr. 1 II.BV 12

13 anrechenbare Grundflächen (3) 43 Abs. 5 Nr. 1 II.BV 13

14 anrechenbare Grundflächen (4) 43 Abs. 3 Nr. 3 II.BV 14

15 anrechenbare Grundflächen (5) 43 Abs. 5 Nr. 3 II.BV 15

16 anrechenbare Grundflächen (6) 44 Abs. 1 II.BV 16

17 Abzug nach 44 Abs. 2 II.BV Grund für den Abzug ist der Umstand, dass bei den nicht abgeschlossenen Wohnungen die Verkehrsflächen zur Wohnfläche zählen Obwohl es sich bei der Vorschrift um eine Kann -Vorschrift handelt wird der Abzug bei der Einheitsbewertung immer vorgenommen 10% der Grundfläche der nicht abgeschlossenen Wohnung werden abgezogen bei einem Wohngebäude mit einer Wohnung oder zwei nicht abgeschlossenen Wohnungen mit einer abgeschlossenen und einer nicht abgeschlossenen Wohnung der Grundfläche der nicht abgeschlossenen Wohnung. abgeschlossen = eigener Zugang innerhalb des Hauses Besonderheiten bei Eigentumswohnungen erfolgt der Abzug nur, wenn sie in Form von Reihenhäusern errichtet sind bei freiberuflich mit genutzten Einfamilienhäusern erfolgt der Abzug nur, wenn die Wohnung nicht abgeschlossen ist 17

18 Besondere Räume Hobbyräume werden in der Wohnfläche erfasst, wenn sie nach der Bauausführung Wohnraumeignung (s. vorne) haben ansonsten Erfassung über Zuschlag zur Jahresrohmiete Wintergärten werden in der Wohnfläche erfasst, wenn sie nach der Bauausführung Wohnraumeignung (s. vorne) haben regelmäßig bei vorhandenen Heizkörpern ansonsten: Ansatz mit 50% der Grundfläche Schwimmbäder werden zur Hälfte in der Wohnfläche erfasst Beachte: bei Flächenprüfung für Sachwert-Abgrenzung zählt die Fläche nicht mit Balkone, Terrassen, gedeckte Freisitze gedeckter Freisitz = Terrasse mit Sichtschutz der Grundfläche wird bei der Einheitsbewertung regelmäßig mit 25% erfasst (überdacht 50%) 18

19 Gewerblich / freiberuflich genutzte Räume die Grundflächen der gewerblich / freiberuflich genutzten Räume gehören grundsätzlich nicht zur Wohnfläche ( 42 Abs.4 II.BVO) häusliche Arbeitszimmer haben jedoch Wohnfläche freiberuflich/ beruflich genutzte RäumeR sind bei der Wohnfläche zu berücksichtigen, wenn sie im räumlichen Zusammenhang mit der Wohnung stehen Ermittlung der Grundflächen bei gewerblich / freiberuflich genutzten Räume Ermittlungsgrundsätze über die Anrechenbarkeit von Grundflächen sind entsprechend anzuwenden Ausnahmen bei diesen Räumen wird nicht geprüft, ob sie als Aufenthaltsraum geeignet sind z.b.: Werkstatt- und Büroraum eines Computer-Service-Betriebs m Keller eines Einfamilienhauses; nach der baulichen Gestaltung nicht als Aufenthaltsräume geeignet; die Grundfläche dieser Räume einschließlich ggf. zugehöriger Verkehrsflächen ist als gewerblich genutzte Flächen zu erfassen und mit dem entsprechenden Mietspiegelwert anzusetzen. 19