Betriebskosten. Ratgeber zum Wohnraummietrecht

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1 Betriebskosten Ratgeber zum Wohnraummietrecht

2 Betriebskosten Was ist eigentlich bei einer Betriebskostenabrechnung zu beachten? Eine Betriebskostenabrechnung ist die geordnete Zusammenstellung der für das gesamte Haus anfallenden Betriebskosten, die dann unter Angabe des Umlageschlüssels auf die jeweiligen Mieter verteilt werden und unter Berücksichtigung der Vorauszahlungen für den Mieter einen Nach- oder Rückzahlungsbetrag ergeben. Das klingt einleuchtend, logisch und ganz einfach, ist es aber in der Praxis nicht. Es gibt kaum ein Gebiet im Mietrecht, das so kompliziert und auf dem ein Rechtsstreit so unerfreulich und ungewiss ist, wie das Recht der Betriebskosten und ihrer Umlage auf den Mieter. Als erstes stellt sich die Frage: Was sind eigentlich Betriebskosten? Eine gesetzliche Definition dieses Begriffs steht seit dem für frei finanzierten Wohnraum in 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Danach sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum am Grundstück (Erbbaurecht) oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für den frei finanzierten Wohnraum stellt 556 BGB den Bezug zur Betriebskostenverordnung her. Was sind eigentlich Betriebskosten? Welche konkreten Kostenarten dies im Einzelnen sind, ist detailliert in 2 der BetrKV aufgezählt, der insgesamt 17 Einzelpositionen umfasst. Eine Aufzählung finden Sie am Ende dieses Merkblattes. Im Wohnraummietvertrag von Haus&Grund Schleswig-Holstein sind die umlagefähigen Betriebskostenarten selbstverständlich auch im Einzelnen aufgeführt. Die letzte, in dieser Liste aufgeführte Kostenart lautet: Sonstige Betriebskosten. Dieser Allgemeinbegriff darf aber nicht zu der Annahme verleiten, hier ohne weiteres alles andere unterzubringen, was sich nicht in die konkret bezeichneten Kostenarten einsortieren lässt - das Wort selbst ist nur eine Leerformel. Vielmehr ist dieser Begriff konkretisierungsbedürftig und bietet nur die Möglichkeit, hier einzelne weitere Kostenarten genau aufzuführen, die zwar unter die generelle Definition des Betriebskosten-

3 begriffs fallen, in der vorgehenden Auflistung aber nicht enthalten sind. Typische Beispiele hierfür sind die regelmäßige Wartung und Überprüfung von Feuerlöschern, der Elektroinstallation des Hauses, Reinigung der Dachrinnen usw. Auch diese sind in den Mietvertragsformularen von Haus&Grund Schleswig-Holstein aufgeführt. Was keine Betriebskosten sind: Was eindeutig nicht zu den Betriebskosten zählt, sind Instandsetzungs- und Reparaturkosten, auch wenn diese mehr oder weniger regelmäßig anfallen. Ebenfalls nicht zu den Betriebskosten zählt der vom Vermieter zu zahlende Erbbauzins für das Gebäude. Auch sind nach einhelliger Rechtsprechung Verwaltungskosten (sei es für den Hausverwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz -WEG-, sei es für die Miethausverwaltung) schon definitionsgemäß keine Betriebskosten, da diese Kosten nicht lediglich für das Haus anfallen, sondern allgemeine Kosten für die Verwaltung des Eigentümervermögens sein sollen. Damit entfällt auch die Möglichkeit, Kosten für die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung als Betriebskostenart zu definieren, da dies ebenfalls nur Verwaltungskosten im weiteren Sinne sind. Nur am Rande sei erwähnt, dass natürlich auch Kosten für eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung oder der Jahresbeitrag für Ihren Haus&Grund-Verein keine Betriebskosten sind. Wer zahlt die Betriebskosten? Nachdem nun definiert ist, was Betriebskosten sind, stellt sich als nächstes die Frage: Wer hat die Betriebskosten zu zahlen? Entgegen weitverbreiteter Ansichten ist dies zunächst einmal nicht der Mieter, sondern der Vermieter! Das (preisfreie) Mietrecht geht vom Begriff der Inklusivmiete aus, in der alle Betriebskosten enthalten sind. Ausnahmen von diesem Grundsatz bestehen lediglich u. U. für Heizkosten im Geltungsbereich der Heizkostenverordnung. Gemäß 556 Abs. 1 BGB können die Vertragsparteien neuerdings im frei finanzierten Wohnungsbau ausdrücklich vereinbaren, wie dies der Formularmietvertrag von Haus&Grund Schleswig-Holstein vorsieht, dass diese Betriebskosten vom Mieter zusätzlich neben der Miete zu tragen sind. Dies bedeutet jedoch im Gegenschluss, dass nur diejenigen Betriebskosten auf den oder die Mieter umgelegt werden können, die im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart sind. Eine solche Vereinbarung muss klar und eindeutig sein, anderenfalls es bei der Kostentragungspflicht des Vermieters bleibt. Unklarheiten der Vereinbarung gehen immer zu Lasten des Vermieters, der dann die Kosten eben nicht auf den Mieter abwälzen kann. So reicht es z. B.

4 sicher nicht für eine Abwälzung der Betriebskosten auf den Mieter aus, wenn im Mietvertrag lediglich vereinbart ist, dass der Vermieter einmal jährlich über die Betriebskosten abrechnet. Das Mindeste, was die Rechtsprechung zurzeit verlangt, ist eine Vereinbarung, wonach der Mieter die Betriebskosten gem. der Betriebskostenverordnung trägt, mit dem Hinweis auf eine jährliche Abrechnung durch den Vermieter. Besser ist es, die umzulegenden Kosten im (schriftlichen) Mietvertrag einzeln anzugeben, eine Arbeit, die dem Vermieter durch ein Mietvertragsformular von Haus&Grund bereits abgenommen wird. Allerdings muss der Vermieter auch hier aufpassen: Markiert er in der vorgegebenen Liste bestimmte Betriebskosten, oder streicht er einzelne Positionen, bedeutet dies in der Regel, dass die jeweils anderen Kosten nicht umlagefähig sind. Die Betriebskostenabrechnung Liegt nun eine klare Vereinbarung vor, wonach der Mieter zur Zahlung bestimmter Betriebskosten verpflichtet ist, so ist damit aber noch lange nicht gesagt, dass er einen vom Vermieter errechneten Nachzahlungsbetrag auch wirklich bezahlen muss. Von entscheidender Bedeutung ist nämlich die konkrete Betriebskostenabrechnung, bei der noch viele Fehler begangen werden können. Zu einer korrekten Abrechnung gehört zunächst einmal die Angabe jeder als umlagefähig vereinbarten Kostenart in ihrem Gesamtbetrag. Sodann ist der Umlageschlüssel oder -maßstab anzugeben, also die Art und Weise der Kostenverteilung unter mehreren Mietern. Bei der Wahl dieses Schlüssels hat der Vermieter mehrere Möglichkeiten. Fehlt es an einer Vereinbarung, sieht das Gesetz seit der Mietrechtsreform 2001 als Verteilungsschlüssel zwingend Quadratmeter-Wohnfläche vor. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Vermieter verbrauchsabhängig abrechnen kann, weil z.b. Kaltwasserzähler vorhanden sind. In diesem Fall muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Aus der Kombination von Ausgangsbetrag und Umlageschlüssel errechnet sich dann der auf den einzelnen Mieter entfallende Betriebskostenanteil. Hier sind die einzelnen Beträge zu addieren und ergeben dann die Summe der auf den konkreten Mieter entfallenden Kosten. Hiervon sind die im Abrechnungszeitraum (zweckmäßigerweise das Kalenderjahr) geleisteten Vorauszahlungen abzuziehen, so dass sich dann unterm Strich ein Rückoder Nachzahlungsbetrag ergibt. Einsichtnahme durch den Mieter Grundsätzlich hat der Mieter das Recht, die Abrechnung seines Vermieters zu überprüfen. Mit neuem Urteil des

5 BGH (Az: VIII ZR 78/05) steht fest, dass der Mieter jedoch keinen Anspruch darauf hat, die Belege zugesandt zu bekommen. Vielmehr soll dem Vermieter in einem persönlichen Gespräch Gelegenheit zur Erläuterung der Abrechnung gegeben werden. Nur für den Fall, dass es dem Mieter unzumutbar ist beim Vermieter vorstellig zu werden (Bsp. sehr große Entfernung), sind die Belege zuzusenden. Abrechnungsfristen Der Zeitraum, innerhalb dessen nach Ablauf der Abrechnungsperiode die Betriebskostenabrechnung zu erstellen ist, ist seit der Mietrechtsreform 2001 im preisfreien Mietrecht gesetzlich definiert. Danach muss die Abrechnung spätestens binnen eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes erfolgen. Bei späterer Abrechnung verliert der Vermieter den Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten. Auch ist der Mieter berechtigt, seine Betriebskostenvorauszahlungen einzustellen, wenn der Vermieter nicht innerhalb der gesetzlichen Frist abrechnet. Es wird sogar vertreten, dass der Mieter die gesamten Vorauszahlungen des Abrechnungszeitraumes zurückverlangen kann, wenn der Vermieter nicht abrechnet. Nachlässigkeit und Schlamperei des Vermieters bei der Betriebskostenabrechnung können also teuer werden! Etwas anderes gilt nur ausnahmsweise dann, wenn der Vermieter die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Wird die Abrechnung fristgerecht erstellt, ist sie inhaltlich korrekt und wird sie durch Nach- oder Rückzahlung ausgeglichen, so ist dieser Abrechnungszeitraum erledigt. Der Mieter kann Einwendungen gegen die Abrechnung ebenfalls bis zum Ablauf des 12. Monats erheben. Die Zahlung bzw. vorbehaltlose Entgegennahme einer Zahlung wird allerdings als Anerkenntnis der Richtigkeit der Abrechnung verstanden mit der Folge, dass dann Einwendungen ausgeschlossen sind: Weder kann der Mieter nachträglich einwenden, dass er zuviel bezahlt habe, noch kann der Vermieter nachträgliche Korrekturen verlangen, wenn er merkt, dass er etwas vergessen hat. Durch Zahlung erledigte Betriebskostenabrechnungen sind und bleiben abgeschlossen! In jedem Fall empfiehlt es sich, vor Abschluss entsprechender vertraglicher Vereinbarungen und vor Erstellung der ersten Abrechnung Rat bei Haus&Grund einzuholen.

6 2 Betriebskostenverordnung Aufstellung der Betriebskosten Betriebskosten sind nachstehende Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (Erbbaurecht) am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden: 1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer. 2. Die Kosten der Wasserversorgung Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung an Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie die Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe. 3. Die Kosten der Entwässerung Hierzu gehören die Gebühren für die Benutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage für das Haus und das Grundstück, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. 4. Die Kosten a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage; Hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung

7 oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Berechnung und Aufteilung; oder b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage; Hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums; oder c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch an Anlagen im Sinne des Buchstaben a; Hierzu gehören die Kosten der Wärmelieferung (Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreis) und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a; oder d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten; Hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz. 5. Die Kosten a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage; Hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; oder b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch an Anlagen im Sinne des Buchstaben a; Hierzu gehören die Kosten für die Lieferung des Warmwassers (Grund-, Arbeits- und Verrechnungspreis) und die

8 Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; oder c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten; Hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft. 6. Die Kosten verbundener Heizungsund Warmwasserversorgungsanlagen a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; oder b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; oder c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind. 7. Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzuges Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage. 8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung Hierzu gehören die für die öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren oder die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, namentlich die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie den Betrieb von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung. 9. Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam

9 benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzuges. 10. Die Kosten der Gartenpflege Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. 11. Die Kosten der Beleuchtung Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen. 12. Die Kosten der Schornsteinreinigung Hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind. 13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. 14. Die Kosten für den Hauswart Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer (Erbbauberechtigte) dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden. 15. Die Kosten a) des Betriebs der Gemeinschafts- Antennenanlage: Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft

10 oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen oder b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage; Hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse. 16. Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind. 17. Sonstige Betriebskosten Das sind die in den Nummern 1 bis 16 nicht genannten Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen. Weitere Informationen erhalten Sie bei: Haus&Grund Schleswig-Holstein Eigentümerschutz-Gemeinschaft Sophienblatt 3, Kiel Tel / , Fax 04 31/ Internet: info@haus-und-grund-sh.de oder einem der 91 angeschlossenen Ortsvereine. Verlagsrecht: Verband Schleswig-Holsteinischer Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.v., Sophienblatt 3, Kiel. Nachdruck und Vervielfältigung jeder Art sind verboten. Die Verwendung dieser Veröffentlichung oder einzelner Teile davon geschieht ausschließlich auf eigene Verantwortung des Verwenders. 7/06