Mietrecht. 1. Allgemeines Unter dem Begriff des Mietrechts ist die rechtliche Behandlung der Vermietung von Sachen jeglicher Art zu verstehen.

Transkript

1 Mietrecht 1. Allgemeines Unter dem Begriff des Mietrechts ist die rechtliche Behandlung der Vermietung von Sachen jeglicher Art zu verstehen. Die Vermietung wird gesetzlich als Nutzungsüberlassung auf Zeit gegen Entgelt (Miete) definiert. Das Mietrecht ist damit keinesfalls auf eine Vermietung von Wohn- bz w. Gewerberäumen beschränkt, obwohl das Mietrecht darin seinen größten Anwendungsbereich findet. 2. Größte Anwendungsbereiche Die größten zivilrechtlichen Anwendungsbereiche des Mietrechts finden sich bei: Streitigkeiten wegen Zahlung der Nebenkosten Streitigkeiten wegen Beendigung der Mietverhältnisse Räumungsklagen Räumungsklagen wegen Verwahrlosung der Wohnung (sog. Messie-Fälle ) Das Mietrecht hat auch im Rahmen des Verwaltungsrecht eine großen Anwendungsbereich insbesondere bei: Zwangseinweisungen obdachloser Personen Auflagen nach dem Schornsteinfegergesetz (SchfG) bz w. nach dem Schornsteinfegerhandwerksgesetz (SchfHwG) 2.1. Streitigkeiten wegen Zahlung der Nebenkosten Umfang der Betriebskosten Gem. 556 BGB i. V. m. 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind Betriebskostenzahlungen nicht als Teil der Miete anzusehen, da sie kein Entgelt für die Nutzungsüberlassung darstellen, sondern echtes Entgelt für den laufenden und bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, der Anlagen und der Einrichtungen sind. Dazu zählen insbesondere Ausgaben der Wohnungseigentümer in Form der Grundsteuer, Kaltwasser, Abwasser und Warmwasser, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherung, Hausmeister, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel. Nicht umlagefähig sind Ausgaben, die nichts mit dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der aufgezählten Einrichtungen durch den Mieter zu tun haben. Dazu gehören insbesondere Ausgaben in Form von Bankgebühren, Beiträgen zur Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung oder Verwaltungskosten des Eigentümers.

2 - 2 - Die mieterfreundliche Rechtssprechung tendiert dazu die nicht umlagefähigen Ausgaben zu erweitern Höhe der Betriebskosten Gem. 556 Abs. 2 BGB dürfen die Mietvertragsparteien Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in einer angemessenen Höhe vereinbaren. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet ist, Vorauszahlungen auf die umlegbaren Nebenkosten so zu kalkulieren, dass sie etwa kostendeckend sind. Damit sollten Vorauszahlungen grundsätzlich niedriger festgesetzt werden. Bei zu niedriger Festsetzung der Vorauszahlung hat der BGH entschieden, dass in der Vereinbarung niedriger oder sehr niedriger Vorauszahlungen unter Berücksichtigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls eine Pflichtverletzung des Vermieters zu bejahen ist. Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zusichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen Ausschluss der Nachforderung der Betriebskostennachzahlung Gem. 556 Abs. 3, Sätze 2, 3 BGB sind Nachforderungen für Betriebskosten durch den Vermieter grundsätzlich ausgeschlossen, falls diese nicht spätestens bis zum Ablauf von 12 Monaten nach Beendigung des Abrechungszeitraums erfolgen. Anderes gilt, falls der Vermieter die 12-monatige Verfristung aufgrund Pflichtverletzung Dritter (z.b. Hausverwaltung) nicht zu vertreten hat. Der Vermieter hat eine Nachforderung nach Ablauf der 12-Monatsfrist unverzüglich vorzunehmen. Der BGH hat jüngst entschieden, dass eine Geltendmachung einer Nachzahlung durch den Vermieter innerhalb von 3 Monaten nach Erhalt der Unterlagen noch als unverzüglich gilt. Der Ablauf des Zeitraums von 9 Monaten ist hingegen nicht mehr als unverzüglich anzusehen Abrechungsmaßstab für Betriebskosten Der Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten orientiert sich gem. 556 a) Abs. 1, Satz 1 BGB grundsätzlich an der anteiligen Wohnfläche. Zwischen den Mietparteien können jedoch auch andere Maßstäbe frei vereinbart werden. So kann beispielsweise der jeweilige Verbrauch als Abrechnungsmaßstab herangezogen werden. Voraussetzung ist, dass alle betroffenen Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind, die den individuellen Wasserverbrauch anzeigen. Ist dies nicht der Fall, so ist der Vermieter nach bundesgerichtlicher Rechtssprechung nicht zur Umlage der Wasserkosten nach

3 - 3 - Verbrauch verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind Streitigkeiten wegen Beendigung der Mietverhältnisse Allgemeines Verträge über Wohnraummietverhältnisse können ordentlich und außerordentlich gekündigt werden. Eine ordentliche Kündigung kann - insbesondere bei befristeten Mietvertragsverhältnissen - im Gegensatz außerordentlichen Kündigung gesetzlich oder mietvertraglich ausgeschlossen werden. Überdies kann eine außerordentliche Kündigung grundsätzlich ohne Einhaltung einer gesetzlichen Kündigungsfrist erklärt werden kann. Nur in Ausnahmefällen sind jedoch gesetzliche Kündigungsfristen einzuhalten. Im Rahmen einer ordentlichen Kündigung ist stets eine gesetzliche Kündigungsfrist durch beide Vertragsparteien einzuhalten Wesen der Kündigung Die Kündigung hat gem. 568 Abs. 1 BGB i. V. m. 126 BGB in Schriftform zu erfolgen. Die Schriftform wird dann gewahrt, falls der Kündigende die Kündigungserklärung eigenhändig und im Original durch Namensunterschrift unterzeichnet. Eine Kopie der Kündigungserklärung stellt keine Kündigung in Schriftform dar. Eben sowenig genügen Kündigungserklärungen per Fax oder mit einer eingescannten Unterschrift. Soll die Kündigung durch einen rechtsgeschäftlichen Vertreter (beispielsweise Rechtsanwalt, Rechtsbeistand) erklärt werden, so haben auch die rechtsgeschäftlichen Vertreter die Kündigung in Schriftform zu erklären und dieser Erklärung eine Vollmacht im Original beizulegen, aus der sich die Bevollmächtigung ergibt Ordentliche Kündigung durch den Vermieter Einhaltung der Kündigungsfrist Der Vermieter hat die gesetzliche Kündigungsfrist nach 573 c) BGB zu beachten. Die Kündigung ist bis zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam, wenn sie dem Vermieter bis zum Ablauf des 3. Werktages eines Kalendermonats (sog. Karenzfrist) zugeht. Für die Wahrung der Karenzfrist ist nicht die Abgabe der Kündigungserklärung durch den Vermieter, sondern der Zugang dieser Erklärung beim Vermieter entscheidend.

4 - 4 - Die Kündigungserklärung beträgt grundsätzlich 3 Monate. Die Kündigungsfrist verlängert sich nach ununterbrochenem Fortbestand des Mietverhältnisses von 5 bzw. 8 Jahren, um jeweils drei Monate. Ab dem 8. Jahr des ununterbrochenen Fortbestands des Mietvertrages endet die Kündigungsfrist demnach bei Einhaltung der 3-tägigen Karenzfrist mit Ablauf des achten Monats nach dem Monat, in dem die Kündigung erklärt wurde Vorliegen eines Kündigungsgrundes Zudem kann der Vermieter das auf unbestimmte Dauer geschlossene Mietverhältnis lediglich dann ordentlich kündigen, falls er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Das berechtigte Interesse des Vermieters muss zum Zugangszeitpunkt der Kündigungserklärung beim Mieter vorliegen. Der Vermieter hat das berechtigte Interesse im Rahmen der Kündigungserklärung ausdrücklich anzugeben. Wichtig: Damit ist auch die Schriftform zu beachten! Im Rahmen des 573 Abs. 2 BGB wird das Vorliegen eines besonderen Interesses des Vermieters aufgezählt: Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familienangehörigen Entstehen wirtschaftlicher Nachteile für den Vermieter durch Fortsetzung des Mietverhältnisses Mehrfache, schuldhafte Pflichtverletzungen des Mieters Nicht: Erzielung höherer Mieteinnahmen, kein wirtschaftlichen Nachteil Ordentliche Kündigung durch den Mieter Einhaltung der Kündigungsfrist Spiegelbildlich hat auch der Mieter die Kündigungsfristen nach 573 c) BGB einzuhalten mit dem Unterschied, dass sich die 3-monatige Kündigungsfrist im Gegensatz zum Vermieter nicht nach 5 bzw. 8 Jahren verlängert Vorliegen eines Kündigungsgrundes Eine Kündigungserklärung des Mieters setzt keine Kündigungsgründe voraus. Hätte der Gesetzgeber das Vorliegen von Kündigungsgründen gefordert, so wäre der Mieter gezwungen, ein ungewolltes Mietverhältnis gegen seinen Willen aufrechtzuerhalten. Dies würde der gesetzlichen Wertung als auch dem aus Art. 11 GG resultierenden Grundrecht auf Freizügigkeit widersprechen.

5 Außerordentliche Kündigung Die außerordentliche Kündigung kann sowohl durch den Vermieter als durch den Mieter erklärt werden. Da sie im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung in der Regel ohne Einhaltung einer gesetzlichen Kündigungsfrist erklärt werden kann, ist sie an strengere Voraussetzungen gebunden. Die außerordentliche Kündigung durch den Vermieter als auch durch den Mieter bedarf eines wichtigen Grundes. Die wichtigen Gründe sind im Rahmen des 543 Abs. 2 BGB beispielsweise wie folgt aufgezählt: Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache wird dem Mieter durch den Vermieter vorzeitig ganz oder teilweise entzogen. Erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung des Mieters (sog. Messie-Fälle ) Verzug des Mieters mit der Zahlung der Miete für einen Zeitraum von mehr als 2 Monaten 2.3. Räumungsklage Ist eine Kündigung ausgesprochen und rechtswirksam geworden, ist der Mieter gesetzlich verpflichtet, die Mietsache an den Vermieter zurückzugeben, d.h. einen Wohnraum zu räumen und an den diesen samt den Wohnungsschlüsseln an den Vermieter zurückzugeben. Trotz der gesetzlichen Vorgabe wird dieses Vorgehen in der Praxis oftmals nicht eingehalten. Stattdessen weigert sich der Mieter oftmals die Wohnung zu räumen und stellt dazu jegliche Zahlung der geschuldeten Miete ein. Der Vermieter hat nunmehr trotz der wirksam erklärten Kündigung den doppelten Nachteil, die vermietete Wohnung nicht benutzen zu können und keine Mietzahlungen zu erhalten. Um in den unmittelbaren Besitz der vermieteten Wohnung zu gelangen, hat der Vermieter den Mieter nunmehr zur Räumung der Wohnung und zur Zahlung der geschuldeten Miete zu verklagen. Weigert sich der Mieter trotz eines Räumungsurteils weiterhin die Mietsache an den Vermieter zu übergeben, hat der Vermieter dieses Räumungsurteil durch einen Gerichtsvollzieher, einen Schlüsseldienst bzw. ein Entsorgungsunternehmen vollstrecken zu lassen. Der Vermieter hat die damit verbundenen Kosten grundsätzlich vorzustrecken.

6 Räumungsklagen wegen Verwahrlosung der Wohnung (sog. Messie-Fälle ) Oftmals werden Wohnungen durch Mieter mit organischen und anorganischen Gegenständen jeglicher Art vermüllt, so dass diese Wohnungen einer ordnungsgemäßen Wohnnutzung nicht mehr dienen können. Wird die Substanz der Wohnung dadurch gefährdet, steht dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zu. In der Regel hat der Vermieter in diesen Fällen Räumungsklage einzulegen und ein Räumungsurteil in der vorgezeichneten Weise vollstrecken zu lassen. 4. Zwangseinweisungen obdachloser Personen Trotz eines gerichtlichen Räumungsurteils ist noch nicht sichergestellt, dass der Mieter die angemietete Wohnung räumen und an den Vermieter übergeben muss. Die Gemeinden haben als Sicherheitsbehörden die Befugnis, durch Obdachlosigkeit oder durch Verwahrlosung gefährdete Personen in private Wohnungen einzuweisen. Allerdings haben die Gemeinde Folgendes zu beachten: Eine Zwangseinweisung ist lediglich für einen begrenzten Zeitraum von bis 2 Monaten möglich. Der Gemeinde dürfen keine anderen Unterbringungsmöglichkeiten (z.b. Obdachlosenheime, freie Wohncontainer) zur Verfügung stehen. Die Gemeinde hat die Zahlung der Miete für den Zeitraum einer Einweisung zu übernehmen. Dem Betroffenen muss eine Obdachlosigkeit konkret und unmittelbar drohen. Diese Gesichtspunkte werden seitens der Gemeinden oftmals ungenügend beachtet und rechtswidrige Zwangseinweisungen vorgenommen. Den betroffenen Vermietern ist zu raten, Klage zum zuständigen Verwaltungsgericht einzulegen und einstweiligen Rechtsschutz zu beantragen. 5. Sollten Sie Fragen zum Mietrecht haben und juristischen Rat benötigen, stehen Ihnen die Rechtsanwälte Schneider & Collegen Bavariaring München Telefon: 089/ , Telefax 089/ kontakt@schneider-collegen.de jederzeit mit Rat und Tat zur Seite.