Die Musterabrechnung für Wohnungseigentümergemeinschaften des Verbands der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter (VNWI e.v.)
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- Justus Berger
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1 ZMR Sonderheft 2010, 7 Die Musterabrechnung für Wohnungseigentümergemeinschaften des Verbands der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter (VNWI e.v.) Inhaltsverzeichnis Anschreiben Jahresabrechnung 8 9 Gesamtdarstellung der Einnahmen und Ausgaben Einzelabrechnung für Ihre Wohnung - Variante I Einzelabrechnung für Ihre Wohnung - Variante II Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Ausweis der Rückstände D arstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung und des Sollvermögens 18 Vermögensstatus Die Muster-Wohnungseigentümergemeinschaft: Grundlagen: Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 8 Wohneinheiten mit Miteigentumsanteilen und verfügt über eine Ölheizung. Die Zinserträge aus Geldanlagen und Waschmarkenerlöse sind gemäß Beschluss der Instandhaltungsrückstellung zuzuführen. Die Musterabrechnung erfolgt für die Wohnung 1 der Eheleute Mustermann mit Miteigentumsanteilen. Gemäß Verwaltervertrag sind Mahngebühren zu zahlen, die der Verwalter dem Konto der WEG entnimmt und in Verbindung mit einem Beschluss nach 21 Abs. 7 WEG in die Einzelabrechnung des jeweils in Verzug befindlichen Eigentümers als Individualkosten einstellt. Ausgangssituation per Anfangsbestand Festgeldkonto ,00 Anfangsbestand Girokonto 4.700,00 Bestand Hauskasse 400,00 Wert des Ölbestands 1.000,00 Forderung gegen Alteigentümer Wohnung 1 aus Wirtschaftsplan ,00 Forderung gegen Alteigentümer Wohnung 1 aus Abrechnungsspitze 2006 (Nachzahlung) 670,00 Forderung gegen Alteigentümer Wohnung 1 aus Wirtschaftsplan ,00 Forderung gegen Alteigentümer Wohnung 1 aus Abrechnungsspitze 2007 (Nachzahlung) 270,00 Forderungen gegen Eigentümer aus Hausgeldabrechnung Vorjahr (ausgeglichen) 600,00 Verbindlichkeiten gegenüber Eigentümern aus Hausgeldabrechnung Vorjahr (ausgeglichen) 100,00 Verbindlichkeit gegenüber Messdienstleister aus ,00 Sollvermögen (Summe aller beschlossenen Zuweisungen und Entnahmen Instandhaltungsrückstellung) ,00 Instandhaltungsrückstellung gem. Definition BGH V ZR 44/ ,00 (Summe aller zweckgebundenen Zahlungen)
2 ZMR Sonderheft 2010, 8 MUSTER Hausverwaltung in Musterstadt MUSTER-Hausverwaltung Musterring Musterstadt Eheleute Mustermann Musterstraße Musterstadt Wohnungseigentümergemeinschaft Musterstraße 1 in Musterstadt Jahresabrechnung für Ihre Wohnung Nr. 1 vom bis Sehr geehrte Eheleute Mustermann, nachfolgend erhalten Sie Ihre Jahresabrechnung bestehend aus: Gesamtdarstellung der Einnahmen- und Ausgaben Einzelabrechnung für Ihre Wohnung Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Ausweis der Rückstände Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung und des Sollvermögens Vermögensstatus Vorab stellen wir Ihnen zusammenfassend das Ergebnis der Jahresabrechnung 2010 für Ihre Wohnung dar: Bewirtschaftungskosten gem. Einzelabrechnung 2.741,00 Beitragsverpflichtung zur Instandhaltungsrückstellung 600,00 Abrechnungssumme 3.341,00 abzgl. Hausgeld-Soll gem. Einzelwirtschaftsplan 3.012,00 Abrechnungsspitze (Nachzahlung) 329,00 (Unterschiedsbetrag zwischen Einzelabrechnung und Einzelwirtschaftsplan) Ferner stellen wir Ihnen nachrichtlich Ihre Situation gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zum dar: Gemäß rückseitiger Einzelaufstellung besteht aus dem Einzelwirtschaftsplan 2010 ein Hausgeldrückstand von 112,00 Abrechnungssaldo (Nachzahlung) zum ,00 MUSTER Hausverwaltung in Musterstadt Mit freundlichen Grüßen Seite 2 (Rückseite) Ihre Zahlungen für das Abrechnungsjahr 2010: verbucht auf Zahlungs- verbucht auf Beitrag zur eingang Bewirtschaftung Instandhaltungsrückstellung Hinweis: Auf der Rückseite finden Sie eine Einzelaufstellung Ihrer Hausgeldzahlungen für 2010 sowie weitere steuerrelevante Daten für Ihre Wohnung ,00 201,00 50, ,00 201,00 50, ,00 201,00 50, ,00 201,00 50, ,00 201,00 50, ,00 201,00 50, ,00 201,00 50, ,00 201,00 50, ,00 201,00 50, ,00 201,00 50, ,00 201,00 50, ,00 111,31 27,69 Zahlungseingang gesamt 2.900, ,31 577,69 abzgl. Hausgeldsoll 12 x 251, ,00 Rückstand Hausgeld per ,00 Ausweis der steuerlich relevanten Daten für 2010:
3 ZMR Sonderheft 2010, bis Lieg. Nr Erläuterung: Im ersten Teil der Abrechnung weisen wir Ihnen durch die Entwicklung der Bankkonten und Hauskasse alle Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft im Kalenderjahr 2010 aus. 1. Gesamtdarstellung der Einnahmen- und Ausgaben/ Überträge (Bankkonten- und Hauskassenentwicklung) Festgeldkonto Girokonto Hauskasse gesamt Anfangsbestand per , ,00 400, ,00 I. Einnahmen verteilungsrelevante Beträge 1. Hausgeld Abrechnungszeitraum Hausgeld Bewirtschaftung ,27 Beitragsleistung zur Instandhaltungsrückstellung 4.924, ,00 2. Hausgeld Vorjahre Nachzahlungen aus Abrechnung ,00 3. Sonstige Erlöse Waschmarkenerlöse 200,00 Versicherungserstattung für Schaden aus ,00 * -500,00 Zinsen aus Hausgeldforderungen 50,00 * -50,00 Zinsen netto Festgeld 265,05 Summe Einnahmen 265, , ,05 II. Ausgaben 1. Ausgaben für Abrechnungszeitraum Fassadenrenovierung aus Instandhaltungsrückstellung ,00 Gartenpflege 2.900,00 100,00 * 3.000,00 Frischwasser 2.000,00 * 2.000,00 Abwasser 3.000,00 * 3.000,00 Allgemeinstrom 500,00 * 500,00 Gebäudeversicherung 2.000,00 * 2.000,00 Haftpflichtversicherung 100,00 * 100,00 Heizölbestand/ Veränderung: Vorrat per ,00 Einkauf Heizöl 7.000, ,00 Bestand ,00 Heizölverbrauch 4.500,00 * 4.500,00 Heiznebenkosten (Wartung, Schornsteinfeger, etc.) 800,00 * 800,00 Verwaltergebühr 3.000,00 * 3.000,00 Bankspesen 100,00 * 100,00 Kosten der Versammlung 150,00 * 150,00 Instandhaltung (laufende) 3.300,00 200,00 * 3.500,00 Mahngebühren 100,00 * 100,00 2. Ausgaben für Vorjahre Auszahlung Guthaben aus Abrechnung ,00 Messdienstgebühren aus ,00 Summe Ausgaben , ,00 300, ,00 III. Überträge Girokonto an Festgeldkonto 2.000, ,00 Endbestand per , ,00 100, , ,00 Beitragsverpflichtung zur Instandhaltungsrückstellung 5.000,00 abrechnungsrelevante Beträge Messdienstgebühren zu zahlen in ,00 Summe der zu verteilenden Beträge ,00 * verteilungsrelevante Beträge, Bestandteil der Einzelabrechnung
4 ZMR Sonderheft 2010, 12 Eheleute Mustermann Musterstraße bis Musterstadt Lieg. Nr Einheit: 1 Miteigentumsanteile: von Einheit: 1 von 8 Variante 1 Erläuterung: In der nachfolgenden Einzelabrechnung verteilen wir die den Abrechnungszeitraum betreffenden Kosten und Erträge und ermitteln durch den Vergleich mit den von Ihnen nach dem Einzelwirtschaftsplan zu erbringenden Vorauszahlungen Ihre individuelle Abrechnungsspitze. 2. Einzelabrechnung vom bis A EDV Konto Verteilungsrelevante Beträge Verteilungsschlüssel Gesamt- Verteiler Ihr Anteil Ihr Betrag I. Kosten 1. umlagefähige Beträge 4050 Gartenpflege 3.000,00 Miteigentumsanteile , Frischwasser 2.000,00 Miteigentumsanteile , Abwasser 3.000,00 Miteigentumsanteile , Allgemeinstrom 500,00 Miteigentumsanteile , Gebäudeversicherung 2.000,00 Miteigentumsanteile , Haftpflichtversicherung 100,00 Miteigentumsanteile , Heizkosten 5.400,00 Verbrauchsabrechnung gem. Anlage Verbrauch 700,00 Zwischensumme umlagefähige Beträge , ,00 2. nicht umlagefähige Beträge 4010 Verwaltergebühr 3.000,00 Einheiten , Bankspesen 100,00 Miteigentumsanteile , Kosten der Versammlung 150,00 Miteigentumsanteile , Instandhaltung (laufende) 3.500,00 Miteigentumsanteile ,00 Individualkosten 4990 Mahngebühren 100,00 direkte Zuordnung 10,00 Zwischensumme nicht umlagefähige Beträge 6.850,00 835,00 II. Erträge 5100 Zinserträge aus Hausgeldforderungen -50,00 Miteigentumsanteile , Versicherungserstattung aus Schaden ,00 Miteigentumsanteile ,00 Zwischensumme Einnahmen -550,00-66,00 Kosten abzgl. Erträge , ,00 III. Beiträge zu Rückstellungen 6000 Beitragsverpflichtung zur Instandhaltungsrückstellung lt. Wirtschaftsplan 5.000,00 Miteigentumsanteile ,00 Zwischensumme Beiträge 5.000,00 600,00 Abrechnungssumme , ,00 abzgl. Hausgeld-Soll gem. Einzelwirtschaftsplan , ,00 Abrechnungsspitze 2.300,00 Nachzahlung 329,00
5 ZMR Sonderheft 2010, 14 Eheleute Mustermann Musterstraße bis Musterstadt Lieg. Nr Einheit: 1 Miteigentumsanteile: von Einheit: 1 von 8 Variante 2 Erläuterung: In der nachfolgenden Einzelabrechnung verteilen wir die den Abrechnungszeitraum betreffenden Kosten und Erträge und ermitteln durch den Vergleich mit den von Ihnen nach dem Einzelwirtschaftsplan zu erbringenden Vorauszahlungen Ihre individuelle Abrechnungsspitze. 2. Einzelabrechnung vom bis EDV Konto A u f w e Verteilungsrelevante Beträge Verteilungsschlüssel Gesamt- Verteiler Ihr Anteil Ihr Betrag I. Kosten 1. umlagefähige Beträge 4050 Gartenpflege 3.000,00 Miteigentumsanteile , Frischwasser 2.000,00 Miteigentumsanteile , Abwasser 3.000,00 Miteigentumsanteile , Allgemeinstrom 500,00 Miteigentumsanteile , Gebäudeversicherung 2.000,00 Miteigentumsanteile , Haftpflichtversicherung 100,00 Miteigentumsanteile , Heizkosten 5.400,00 Verbrauchsabrechnung gem. Anlage Verbrauch 700,00 Zwischensumme umlagefähige Beträge , ,00 2. nicht umlagefähige Beträge 4010 Verwaltergebühr 3.000,00 Einheiten , Bankspesen 100,00 Miteigentumsanteile , Abgeltungssteuer 90,00 Miteigentumsanteile , Solidaritätszuschlag 4,95 Miteigentumsanteile , Fassadenrenovierung aus Instandhaltungsrückstellung , Kosten der Versammlung 150,00 Miteigentumsanteile , Instandhaltung (laufende) 3.500,00 Miteigentumsanteile ,00 Individualkosten 4990 Mahngebühren 100,00 direkte Zuordnung 10,00 Zwischensumme nicht umlagefähige Beträge , ,39 II. Erträge 5200 Zinserträge brutto Festgeld -360,00 Miteigentumsanteile , Waschmarkenerlöse -200,00 Miteigentumsanteile , Zinserträge aus Hausgeldforderungen -50,00 Miteigentumsanteile , Versicherungserstattung aus Schaden ,00 Miteigentumsanteile ,00 Zwischensumme Einnahmen ,00-133,20 Kosten abzgl. Erträge , ,19 Instandhaltungsrückstellung (Zuweisungen- und Entnahmen) III. Zuweisungen erhöhen, Entnahmen mindern den Abrechnungsbetrag 6000 Beitragsverpflichtung zur Instandhaltungsrückstellung lt. Wirtschaftsplan 5.000,00 Miteigentumsanteile , Entnahme aus Instandhaltungsrückstellung ,00 Miteigentumsanteile , Waschmarkenerlöse an Instandhaltungsrückstellung 200,00 Miteigentumsanteile , Zinsen netto an Instandhaltungsrückstellung 265,05 Miteigentumsanteile , ,95-544,19 Abrechnungssumme , ,00 abzgl. Hausgeld-Soll gem. Einzelwirtschaftsplan , ,00 Abrechnungsspitze 2.300,00 Nachzahlung 329,00 Nachrichtlich: Ihre Hausgeldrückstände aus dem Einzelwirtschaftsplan ,00 Abrechnungssaldo zum Ende des Abrechnungszeitraumes 441,00
6 ZMR Sonderheft 2010, 16 ZMR Sonderheft 2010, Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Ausweis der Rückstände MUSTER HAUSVERWALTUNG in Musterstadt Erläuterung: Erläuterung: Dieser Übersicht Dieser Übersicht können können Sie die Sie Abrechnungsspitzen die bzw. Abrechnungsergebnisse bzw. aller aller Eigentümer Eigentümer sowie die sowie Hausgeldrückstände die einzelner einzelner Eigentümer Eigentümer entnehmen. entnehmen. WEG Musterstraße WEG Musterstraße 1, , Musterstadt Musterstadt bis bis Lieg. Nr Lieg. Nr Musterstadt, den Übersicht 3.1. Übersicht der Abrechnungsergebnisse der aller Wohnungen aller Wohnungen 3.2. Ausweis 3.2. Ausweis und Zusammensetzung und der der Hausgeldrückstände Abrechnungszeitraum Legende Legende Spalte 1 Spalte zzgl. 21 zzgl. 2 Spalte 4 Spalte abzgl. 34 abzgl. 3 Spalte 6 abzgl. Spalte 4 6 abzgl. Spalte 4 5 zzgl. Spalte 7 5 zzgl. 7 Beitragsverpflichtunpflichtung zur zur Abrechnungs- Abrechnungs- Überzahlung Überzahlung Beitragsver- Rückstand Rückstand oder oder Bewirtschaftungskosten gem. kosten gem. Instandhaltung- Instandhaltung-summesummen Hausgeld Hausgeld SOLL gem. SOLL gem. gegenüber gegenüber nachrichtlich: nachrichtlich: Bewirtschaftungs- Einzelabrechnung Einzelabrechnung rückstellung rückstellung Einzelabrechnung Einzelabrechnung Einzelwirtschaftsplan Einzelwirtschaftsplan Abrechnungsspitze Abrechnungsspitze Hausgeldzahlung Hausgeldzahlung (IST) Wirtschaftsplan (IST) Wirtschaftsplan Abrechnungssaldo Abrechnungssaldo Rückstand Rückstand Hausgeld Hausgeld (Diff. (Diff. davon Rückstand davon Rückstand auf auf zwischen zwischen Hausgeld Hausgeld SOLL und SOLL Beitragsverpflichtungt und Beitragsverpflichtungt zur zur davon Rückstand davon Rückstand auf auf tatsächlicher tatsächlicher Zahlung) Zahlung) Instandhaltungsrückstellung Bewirtschaftungskosten Wohnung Wohnung , ,00 600,00 600, , , , ,00 329,00 329, , ,00 112,00 112,00 441,00 441,00 112,00 112,00 22,31 22,31 89,69 89,69 Wohnung Wohnung , ,00 750,00 750, , , , ,00 375,00 375, , ,00 0,00 0,00 375,00 375, Wohnung Wohnung , ,00 600,00 600, , , , ,00-121,00-121, , ,00 0,00 0,00-121,00-121, Wohnung Wohnung , ,00 750,00 750, , , , ,00 375,00 375, , ,00 190,00 190,00 565,00 565,00 190,00 190,00 38,62 38,62 151,38 151,38 Wohnung Wohnung , ,00 600,00 600, , , , ,00 379,00 379, , ,00 0,00 0,00 379,00 379, Wohnung Wohnung , ,00 750,00 750, , , , ,00 465,00 465, , ,00 0,00 0,00 465,00 465, Wohnung Wohnung , ,00 425,00 425, , , , ,00 262,00 262, , ,00-279,00-279,00-17,00-17, Wohnung Wohnung , ,00 525,00 525, , , , ,00 236,00 236, , ,00 73,00 73,00 309,00 309,00 73,00 73,00 14,34 14,34 58,66 58, , , , , , , , , , , , ,00 96,00 96, , ,00 375,00 375,00 75,27 75,27 299,73 299, , ,27 IST-Zahlung IST-Zahlung auf Bewirtschaftungskosten auf Bewirtschaftungskosten 4.924, ,73 IST-Beiträge IST-Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung zur , ,00 Kontrollsumme Kontrollsumme Hausgeldzahlung Hausgeldzahlung Da sich der Genehmigungsbeschluss auf alle Einzelabrechnungen erstreckt, muss sich jeder Eigentümer vor der Beschlussfassung in zumutbarer Weise Kenntnis von den Einzelabrechnungen der anderen Eigentümer verschaffen können. In der Praxis hat sich der Versand einer Übersichtsliste mit den Abrechnungsergebnissen für alle Eigentümer bewährt. Diese Übersichtsliste weist für jeden Eigentümer die Ermittlung der Abrechnungsspitze und den durch die Höhe der Vorauszahlungen beeinflussten Abrechnungssaldo aus. Diese Tabelle informiert über die Hausgeldrückstände im Abrechnungszeitraum und deren Zuordnung zu den Beitragsverpflichtungen zur Instandhaltungsrückstellung und zu den Bewirtschaftungskosten. In dieser Musterabrechnung erfolgt die Aufteilung und die Verbuchung der Zahlungen quotal, also gemäß den aus dem Einzelwirtschaftsplan abgeleitetem Verhältnis zwischen Bewirtschaftungskosten und Beitragsverpflichtung zur Instandhaltungsrückstellung. Alternativ kommt eine vorrangige Verbuchung auf die Bewirtschaftungskosten als die lästigere Schuld (in analoger Anwendung von 366 Abs. 2 BGB) in Betracht.
7 ZMR Sonderheft 2010, bis Lieg. Nr Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung und des Sollvermögens Erläuterung: Gemäß BGH-Urteil V ZR 44/09 dürfen bei der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung nur die tatsächlich erfolgten Beitragsleistungen ausgewiesen werden. Der Vergleich der so ermittelten Instandhaltungsrückstellung mit dem Sollvermögen verdeutlicht etwaige Rückstände auf die Beitragsverpflichtung zur Instandhaltungsrückstellung. 4.1 Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung 4.2 Darstellung der Entwicklung des Sollvermögens (Summe aller zweckgebundenen Zahlungen) (Summe aller beschlossenen Zuweisungen und Entnahmen Instandhaltungsrückstellung) Instandhaltungsrückstellung per ,00 Anfangsbestand des Sollvermögens per ,00 tatsächlich bezahlte Beiträge auf Beitragsverpflichtung zur Instandhaltungsrückstellung 5.000,00 Instandhaltungsrückstellung (s. Teil 3 Spalte 6) 4.924,73 lt. Wirtschaftsplan 2010 (s. Teil 3 Spalte 2) Zinsen netto an Instandhaltungsrückstellung 265,05 Zinsen netto an Instandhaltungsrückstellung 265,05 Waschmarkenerlöse an Instandhaltungsrückstellung 200,00 Waschmarkenerlöse an Instandhaltungsrückstellung 200,00 Entnahme aus der Instandhaltungsrückstellung für Entnahme aus der Instandhaltungsrückstellung für Fassadenrenovierung ,00 Fassadenrenovierung ,00 Instandhaltungsrückstellung per ,78 Endbestand des Sollvermögens per ,05 Kontrollrechnung: Endbestand des Sollvermögens per ,05 abzüglich rückständige Beitragsleistungen ,00 abzüglich rückständige Beitragsleistungen ,00 abzüglich rückständige Beitragsleistungen ,27 Instandhaltungsrückstellung per ,78 (Summe aller zweckgebundenen Zahlungen) 5. Vermögensstatus Erläuterung: Die tatsächliche Vermögenssituation der Eigentümergemeinschaft lässt sich weder aus den Bankkontenständen noch aus der Darstellung der Instandhaltungsrückstellung entnehmen. Hierzu müssen auch die Forderungen und Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft dargestellt werden. Der nachfolgende Vermögensstatus weist das Vermögen der Eigentümergemeinschaft nach. Außerdem beweist er die rechnerische Schlüssigkeit der Jahresabrechnung. 5. Vermögensstatus zum (Schlüssigkeitskontrolle) Saldo Festgeldkonto 456xxxx, Bank Musterstadt ,05 Saldo Girokonto 123xxxx, Bank Musterstadt 3.804,00 Bestand Hauskasse 100, , ,05 zuzüglich Forderungen/ aktive Rechnungsabgrenzungsposten: Fehlbetrag 2010 (s. Teil 3 Spalte 8) 2.396,00 Hausgeldrückstand (Alteigentümer Whg 1) aus Wirtschaftsplan ,00 Hausgeldrückstand (Alteigentümer Whg 1) aus Abrechnungsspitze ,00 Hausgeldrückstand (Alteigentümer Whg 1) aus Wirtschaftsplan ,00 Hausgeldrückstand (Alteigentümer Whg 1) aus Abrechnungsspitze ,00 Ölbestand per ,00 abzüglich Verbindlichkeiten/ passive Rechnungsabgrenzungsposten 1. Gebühren Messdienst (zu zahlen in 2011) -100,00 Kontrollsumme (Endbestand des Sollvermögens per ) ,05
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