Die 5 häufigsten Abrechnungsfehler. Dr. Georg Jennißen

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Carin Boer
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1 Die 5 häufigsten Abrechnungsfehler Dr. Georg Jennißen

2 Platz 5 Fehlerhafte Verteilungsschlüssel I Verwalterhonorar: Verteilung nach Anzahl der Wohnungen statt nach MEA (LG Lüneburg ZWE 2013, 27) Kosten des Anfechtungsverfahrens: Verteilung unter Einbeziehung des Gegners Kosten der Wohngeldklage: Verteilung ohne Einbeziehung des Gegners (BGH v V ZR 168/13, NZM 2014, 436) Einstellung von Einzelbelastungen ohne vorhergehenden Beschluss (s. hierzu BGH NZM 2011, 366)

Gegners Kosten der Wohngeldklage: Verteilung ohne Einbeziehung des Gegners (BGH v. 4.

3 Fehlerhafte Verteilungsschlüssel II Änderung des Verteilungsschlüssels durch einen vor ergangenen Beschluss (nichtig). Wechsel auf den Wohnflächenschlüssel per Beschluss, ohne dass die Wohnflächen feststehen (nichtig).

4 Einzelbelastungen I Fall: Der Verwalter belastet in der Jahresabrechnung den Wohnungseigentümer A mit den Kosten einer Treppenhausreparatur, weil er der Auffassung ist, dass diese Kosten von A verursacht worden seien. A ficht daraufhin die Jahresabrechnung diesbezüglich an. Lösung: Erfolgreich! Einzelbelastungen dürfen in die Jahresabrechnung nur eingestellt werden, wenn sie unstreitig sind oder durch Urteil feststehen (BGH NZM 2011, 366). Die Kosten hätten somit auf alle verteilt werden müssen. Sodann hätte die Gemeinschaft beschließen können, A in Regress zu nehmen und ggf. die Ansprüche gerichtlich durchzusetzen.

Einzelbelastungen dürfen in die Jahresabrechnung nur eingestellt werden, wenn sie unstreitig sind oder durch Urteil feststehen (BGH NZM 2011, 366).

5 Einzelbelastungen II Fall: Verwalter V darf nach seinem Verwaltervertrag für jede Mahnung 10,- berechnen. A kommt mit der Wohngeldzahlung in Verzug und wird daraufhin von V gemahnt. A zahlt den Rückstand, nicht aber die ihm in Rechnung gestellte Mahngebühr. Daraufhin nimmt V sich vom Konto der Eigentümergemeinschaft diese 10,- und stellt sie im Rahmen der Jahresabrechnung als Einzelbelastung dem A in Rechnung. A ficht daraufhin den Beschluss über die Jahresabrechnung bezogen auf diese Kostenposition an.

A zahlt den Rückstand, nicht aber die ihm in Rechnung gestellte Mahngebühr.

6 Einzelbelastungen II Lösung: Hier müsste die Wohnungseigentümergemeinschaft entweder separat beschließen, A auf Erstattung der 10,- zu verklagen oder es wird ein genereller Beschluss nach 21 Abs. 7 WEG gefasst, der für die Einzelbelastung die Rechtsgrundlage schafft.

Erstattung der 10,- zu verklagen oder es wird ein genereller

7 Platz 4 Falsche Behandlung der Abflüsse aus der Rücklage Instandsetzungskosten, die aus der Rücklage bezahlt wurden, werden bei der Kostenverteilung verschwiegen und bei der Rücklagendarstellung ohne weitere Erläuterung lediglich als Entnahme dargestellt (fehlerhaft gem. LG München I ZMR 2007, 567). Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten werden ohne Beschluss gegen die Rücklage (als Abfluss) gebucht.

weitere Erläuterung lediglich als Entnahme dargestellt (fehlerhaft gem. LG München I ZMR 2007, 567).

8 Richtige Darstellung der Abflüsse aus der Rücklage I. Kostenverteilung Müllabfuhr 4.000,- EUR 24,5/ ,00 EUR Versicherungen ,- EUR 24,5/ ,50 EUR Instandsetzungskosten ,- EUR 24,5/ ,00 EUR Summe d. verteilten Kosten ,- EUR 857,50 EUR Ihre Wohngeldzahlungen: 700,00 EUR Entnahme aus der Rücklage ,- EUR 24,5/ ,00 EUR Ihr Guthaben 332,50 EUR

000,- EUR 24,5/1000 269,50 EUR Instandsetzungskosten 20.000,- EUR 24,5/1000 490,00 EUR Summe d.

9 Richtige Darstellung der Abflüsse aus der Rücklage II. Rücklagenentwicklung Anfangsbestand Zuführung zur Rücklage Instandsetzungskosten Zinsen (netto) Endbelastung ,- EUR ,- EUR./ ,- EUR 300,- EUR ,- EUR

Rücklage Instandsetzungskosten Zinsen (netto)

10 Platz 3 Unverständliche oder unvollständige Rücklagendarstellungen Bei den Rücklagendarstellungen wird nicht deutlich, ob es sich um die Sollrücklage, die Ist-Rücklage im Sinne der tatsächlich gezahlten Rücklagenbeträge oder um die Darstellung des Rücklagenbankkontos handelt (siehe BGH V ZR 44/09) oder es wird zwar deutlich, aber ein Teil der dreifachen Darstellungspflicht fehlt.

Sinne der tatsächlich gezahlten Rücklagenbeträge oder um die Darstellung des

11 Rücklagenbegriffe Beispiel: In 2011 war keine Rücklage vorhanden. In 2012 sollten erstmalig 5.000,- der Rücklage zugeführt werden. Alle Wohnungseigentümer haben ordnungsgemäß gezahlt. Der Verwalter hat die Rücklage aber noch nicht separiert. In 2013 sollen der Rücklage 7.000,- zugeführt werden. Die Wohnungseigentümer haben hierauf 6.000,- gezahlt. Der Verwalter überweist auf ein Festgeldkonto 9.000,-. Wie sind die Rücklagen darzustellen?

Der Verwalter hat die Rücklage aber noch nicht separiert. In 2013 sollen der Rücklage 7.000,- zugeführt werden.

12 Lösung: Rücklagenbegriffe Soll-Rücklage , ,00 Ist-Rücklage , , , ,00 Rücklage auf Bankkonto , , ,00

13 Platz 2 Behandlung der Untergemeinschaft wie eine selbständige WEG Häufiger Fehler: Bei Untergemeinschaften werden nur die Kosten dargestellt, die beim betreffenden Wohnungseigentümer zur Verteilung gelangen. So werden beispielsweise Instandsetzungskosten der anderen Häuser weder in der Gesamtnoch in der Einzelabrechnung des nicht betroffenen Eigentümers erwähnt (falsch nach KG ZMR 2005, 568; LG München I NZM 2011, 125)

14 Bestandteile der Jahresabrechnung Beispiel Jahresabrechnung bei Mehrhausanlage verschiedene Kosten Instandhaltung Haus I Instandhaltung Haus II Instandhaltung Haus III , , , ,- 500/ / , ,-

Instandhaltung Haus II Instandhaltung Haus III 100.000,- 10.

15 Platz 1 Fehlender Liquiditätsüberblick fehlender Anfangsbestand der Bankkonten fehlende oder mangelhafte Bankkontenentwicklung (LG München I ZMR 2010, 554, OLG Hamm ZWE 2001, 446) fehlende Darstellung der Gesamteinnahmen oder nur Darstellung der kalenderjahresbezogenen Wohngeldzahlungen (OLG Frankfurt OLGZ 1984, 333; BGH NJW 2014, 145). Überweisungen von und an Festgeldkonten werden nicht erwähnt. Abgrenzungen werden zwar im zulässigen Umfang gebucht, in der Jahresabrechnung aber im Hinblick auf ihre Auswirkungen auf die Liquidität nicht erläutert (rechtswidrig nach LG Nürnberg Fürth ZMR 2009, 74).

OLGZ 1984, 333; BGH NJW 2014, 145). Überweisungen von und an Festgeldkonten werden nicht erwähnt.

16 Falsche Bankkontenentwicklung Beispiel: ,- verteilte Kosten ,- Wohngeldeinnahmen Lfd. Bankkonto Anfangsbestand Einnahmen Ausgaben Endbestand 3.600, , , ,-

17 WEG Hauptstr. 7, 5555 Musterstadt Jahresabrechnung 2008 Entwicklung Bankkonten Saldo Girokonto per zzgl. Einnahmen aus Hausgeldvorauszahlungen für 2008 zzgl. Einnahmen aus Sonderumlage zzgl. Erlöse Mobilfunk zzgl. Kosten 2008 in 2009 bezahlt ( 3.000,- Gas 12/ ,- Wärmedienst 2008) zzgl. Ausgleich Nachzahlungssalden Vorjahr abzgl. Vorauszahlungen 12/2008 in 01/2009 erhalten abzgl. Bewirtschaftungskosten lt. Gesamtaufstellung abzgl. Übertragung Liquidität an Festgeldkonto zzgl. Teilauflösung Rücklage abzgl. Kosten 2007 in 2008 bezahlt ( 3.500,- Gas 12/ Wärmedienst 2007) abzgl. Ausgleich Guthabensalden Vorjahr Saldo Girokonto per /../../. +./../ , , , , , , , , , , , , ,00

Vorauszahlungen 12/2008 in 01/2009 erhalten abzgl. Bewirtschaftungskosten lt. Gesamtaufstellung abzgl. Übertragung Liquidität an Festgeldkonto zzgl. Teilauflösung Rücklage abzgl.

18 Newcomer Abrechnungssaldo oder Abrechnungsspitze Sind Sollvorauszahlungen (Spitze) oder Ist-Zahlungen (Saldo) in der Kostenverteilung zu berücksichtigen? BGH NZM 1999, 1101 spricht sich für Sollvorauszahlungen aus; dies widerspricht aber der Theorie der Einnahmen- /Ausgabenrechnung (u.a. OLG Düsseldorf ZMR 2004, 282).

BGH NZM 1999, 1101 spricht sich für Sollvorauszahlungen aus; dies widerspricht

19 Veräußerungsfall Fall: A veräußert seine Wohnung an B. Das Eigentum wird am umgeschrieben. Lt. WP sind monatlich 300,- zu zahlen. A zahlt in 2013 nur 1.500,- und B gar nichts. Die JA 2013 sieht aufgrund einer größeren Versicherungserstattung nur Kosten von 3.100,- für diese Wohnung vor. Mit welchem Ergebnis endet die Einzelberechnung?

20 Veräußerungsfall Lösung: a. Abrechnung nur für B ,- Kosten stehen Soll- Wohngeld von 3.600,- gegenüber Guthaben des B 500,-. b. Laut WP schuldet A noch 900,-. c. Laut WP schuldet B noch 1.200,-. Gegen B kann aufgerechnet werden, so dass er noch 700,- schuldet. d. Kontrolle: A hat schon 1.500,- gezahlt und schuldet noch 900,- ; B hat bisher nichts gezahlt und schuldet noch 700,-.

21 Ergebnis Kein Verwalter sollte die häufigsten Abrechnungsfehler wiederholen, denn jeder Verwalter hat Anspruch auf seine eigenen (neuen) Fehler, denn wer keine Fehler macht, wird von Pantaenius nicht mehr eingeladen, das gilt auch für Referenten.

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