Betriebskosten in der Praxis

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1 Betriebskosten in der Praxis Birgit Noack Martina Westner 6. Auflage Haufe Gruppe Freiburg. München

2 Inhaltsverzeichnis Einleitung 13 Die Betriebskostenabrechnung Die Betriebskostenpositionen Die urnlage fähigen öffentlichen Lasten des Grundstücks Die Kosten der Wasserversorgung Die Kosten der Entwässerung Die Kosten der Heizung DIeKosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage emschließlichder Abgasanlage Die Kosten des Betriebs einer zentralen Brennstoffversorgungsanlage Die Kosten der gewerblichen Lieferung von Wärme/Wärmecontracting Die Kosten der Wartung von Etagenheizung und Gaseinzelfeuerstätten Die Kosten der Warmwasserversorgung Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen DIeKosten des Betnebs des Personen- und Lastenaufzugs Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung Die Kosten der Cebaudereinigung und Ungezieferbekarnpfung -" - -- Die Kosten der Gartenpflege Die Kosten der Beleuchtung Die Kosten der Schamsteinreinigung. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung Die Kosten für den Hauswart DIeKosten für Antenne oder Breitband Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage Die Kosten des Betrie bs der mit einern Breitband(kabel)netz verbundenen privaten Verteileranlage Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege Sonstige Betrie bskosten Einzelne sonstige Betriebskosten Nicht umlagefähige Betrie bskosten L Wie Sie die Betriebskosten auf die Mieter umlegen können Gesetzliche Grundlagen für die Umlage der Betriebskosten Was gilt im Wohnraummietrecht? Was giltim Gewerberaummietrecht?

3 Inhal tsverzeichnis 3.2 Soschaffen Sie die vertragliche Grundlage Wie Sie die Mietstruktur gestalten können Betrie bskostenvereinbarung Auswirkungen der Schuldrechtsreform und Transparenzgebot Fälle aus der Rechtsprechung Änderung der Mietstruktur Was gilt bei gewerblichen Mietverhältnissen Was gilt bei Wohnraummietverhältnissen? Änderung der Mietstruktur durch schlüssiges Verhalten Wenn Sie Betriebskosten neu einführen wollen 99 4 Die Betriebskostenpauschale Anpassung bei gewerblichenmietverhältnissen Anpassung bei Wohnraummietverhältnissen Erhöhung der Betrie bskostenpauschale Ermäßigung der Betrie bskostenpauschale Die Betriebskostenvorauszahlung So vereinbaren Sie eine Betriebskostenvorauszahlung Beispiele aus der Rechtsprechung Vereinbarung von Vorauszahlungen Änderung durch konkludentes Verhalten Wann ist eine Vorauszahlung angemessen? Wann sind die Vorauszahlungen fällig? Wie Sie Vorauszahlungen anpassen können Geltendmachung von rückwirkenden Erhöhungen Was geschieht mit der Mehrwertsteuer? Besonderheiten beim Einfamilienhaus Die Abrechnung Form Welche Inhalte muss die Abrechnung haben? Aufstellung der Gesamtkosten Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels Abzug der Vorauszahlungen Wie wird eine Mietminderung bei der Abrechnung berücksichtigt? Wann Ist derabrechnungssaldo fällig? Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen 146 8

4 Inhal tsverzeichnis 7 Der Verteilerschlüssel Gesetzliche Regelung Die wichtigsten Umlageschlüssel im Einzelnen Wohnfläche Personenzahl Miet- oder Wohneinheiten Verbrauchs- und Verursachungserfassung Miteigentumsanteile Kombinierter Personen-/Flächenschlüssel Personenmonate/Personentage Vorwegabzug Leerstand Welcher Verteilerschlüssel für welche Betriebskosten? Grundsteuer Wasser und Abwasser Lift Weitere Betriebskosten Wann Sie den Umlageschlüssel ändern können Wann sind Sie zur Änderung verpflichtet? Die Wohn- und Nutzfläche Anwendungsbereich Einzelheiten Was zählt zur Grundfläche? WIe wird die Grundfläche ermittelt? Wie werden die Grundflächen bei der Wohnfläche angerechnet? Vereinbarungen von Flächenangaben im Mietvertrag Rechtsfolgen falscher Flächenangabenim Mietvertrag WoFlv im Vergleich mit 11. BVund DIN Die Abrechnungsfrist und die Ausschlussfrist Abrechnungspflicht Abrechnungszeitraum Wenn Verbrauchs- und Abrechnungszeitraum auseinanderfallen (Leistungs- und Abflussprinzip) Besonderheiten bei Wohnungseigentum Welche Abrechnungs- und Ausschlussfristen gelten? Rückforderungsansprüche des Mieters bei fehlender Abrechnung 222 9

5 Inhal tsverzeichnis 10 Einwendungen des Mieters Emwendungsfrist und Ausschlussfrist Einsichtsrecht des Mieters Fotokopien Wenn der Vermieter keine Einsichtgewährt Der Parteiwechsel Wenn der Vermieter wechsel t Vermieterwechsel aufgrund von Zwangsvollstreckung Insolvenzverfahren Wenn der Mieter wechsel t Die Verjährung bzw. die Verwirkung von Ansprüchen Wann verjähren Ansprüche desvermieters? Wann verjähren Ansprüche des Mieters? Berechnung der Verjährungsfrist Wann wird die Verjährung unterbrochen bzw. gehemmt? Neubeginn der Verjährung Hemmung der Verjährung Beispiele/Vef)ährungstabelle Wann verwirkt ein Anspruch? Wann ergibt sich ein Recht zur Aufrechnung bzw. Zurückbehaltung? Das Gebot der Wirtschaftlichkeit Welche Betnebskosten kann der Vermieter an den Mieter weitergeben? 257 -" In welcher Höhe darf der Vermieter Betrie bskosten in Rechnung stellen? Beispiel: Hausmeister oder Hauswart Welche Höhe ist angemessen Beweis- und Darlegungslast Wirtschaftlichkeitsgebot gilt auch für Verbrauchserfassungsgeräte Rechtsfolgen bei einem Verstoß Die Heiz- und warmwasserkostenabrechnung Pflicht zur verbrauchserfassung Duldungspflicht des Nutzers Wie werden die Kosten umgelegt? Wie kann der Verbrauch erfasstwerden? Wann gilt ein Kürzungsrecht des Mieters? Bei Mieterwechsel: Zwischenablesung Wenn keine Zwischenablesung möglich ist

6 InhaJtsverzeichnis Wer trägt die Kosten der Zwischenablesung? 14.7 Einzelfragen zur Heizkostenabrechnung Betriebskostenabrechnung bei preisgebundenen Wohnungen Der Vermieter ist zur Betriebskostenabrechnungverpflichtet Emzelheiten der Abrechnung Welcher Umlageschlüssel kommt infrage? Der Prozess Welches Gericht ist zuständig? In manchen Bundesländern obligatorisch: das Schlichtungsverfahren.. Welche Ansprüche kann der Vermieter geltend machen? Welche Ansprüche kann der Mieter geltend machen? Abkürzungsverzeichnis 293 Literaturverzeichnis 295 Stichwortverzeichnis