Viel Spaß, Freude und Erfolg wünsche ich Dir mit dem Inhalt dieses Buches. Regensburg. Thomas Trepnau

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1 Probleme sind Gelegenheiten, zu zeigen, was man kann. Duke Ellington Viel Spaß, Freude und Erfolg wünsche ich Dir mit dem Inhalt dieses Buches. Regensburg Thomas Trepnau

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3 So verteilst Du die Kosten Hast Du beispielsweise gegen die Vorschriften des Eichrechts verstoßen, hast Du zu beweisen, dass die Geräte trotzdem einwandfrei funktioniert haben. Miteigentumsanteile Falls Du stolzer Vermieter einer Eigentumswohnung bist, solltest Du als Verteilerschlüssel die Miteigentumsanteile vereinbaren. Dieser Umlageschlüssel entspricht grundsätzlich der Billigkeit (OLG Brandenburg; WuM 199, 173). Auf jeden Fall kannst Du nach Miteigentumsanteilen umlegen, wenn die Miteigentumsanteile mit den Nutzflächen übereinstimmen. In der Regel kannst Du davon ausgehen. Wenn das Verhältnis der Wohnflächen und das Verhältnis der Miteigentumsanteile identisch ist, darf sich der Mieter nicht darauf beschränken, seine Wohnfläche und die Gesamtwohnfläche zu bestreiten (LG Berlin, GE 2002, 860). Wohnungen und Gewerbeflächen im Haus Wenn es in Deinem Anwesen Wohnungen und Gewerbeflächen gibt, so musst Du prüfen, ob ein sogenannter Vorwegabzug von Dir vorzunehmen ist. Vorwegabzug? reibst Du Dir verwundert die Augen. Was heißt das schon wieder? Das heißt, dass Du von den Gesamtkosten zunächst ermitteln musst, welche Kosten auf die gewerblichen Flächen entfallen. Die restlichen Kosten kannst Du auf Deine Wohnungsmieter verteilen. Der Grund dafür liegt in der unterschiedlichen Kostenverursachung. Zum Beispiel weil die Versicherungsprämien oder die Grundsteuer für den Gewerbeanteil höher ausfallen. Vielleicht hast Du an einen Friseur vermietet, bei dem 54

4 Musterabrechnung So sieht sie also aus, die Betriebskostenabrechnung. Alles drin Es ist alles drin. Im obersten Abschnitt sind der Absender, der Mieter, das Datum der Erstellung, der Abrechnungszeitraum und die Mietzeit genannt. Unter I. Allgemeine Angaben zu Verteilerschlüsseln werden alle Daten geliefert, die der Mieter braucht, um die Verteilerschlüssel nachvollziehen und nachrechnen zu können. Im Muster werden beispielhaft die Wohnfläche, die Personenzahl und die Wohneinheiten genannt. Ein Muster Vergiss nicht, es ist nur ein Muster! Zum Personenzahlschlüssel würde ich Dir nicht raten. Unter II. Gesamtkosten und Verteilung musst Du ein bisschen rechnen. Die Berechnung der Positionen Grundsteuer, Wasser und Breitbandkabel/Gemeinschaftsantenne möchte ich Dir kurz zum besseren Verständnis demonstrieren: Grundsteuer 3600,00 Gesamtkosten : 1500 m² =2,40 /m² x 50 m² = 120,00 Wasser 4100,00 Gesamtkosten : 50 Personen = 82,00 x 1 Person = 82,00 84

5 Die Heizkostenabrechnung abrechnung für alle Mieter im Haus erstellt wird. Kosten für Zwischenablesung zahlst Du Messprotokoll unterschreiben lassen Deine Wärmemessdienstfirma wird die Zwischenablesung nicht kostenlos durchführen. Sie wird Dich dafür zur Kasse bitten. Lange ist darüber gestritten worden, wer die Kosten für die Zwischenablesung zahlen muss. Leider hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Vermieter diese Kosten selbst tragen muss, wenn nichts anderes vereinbart ist. Denke daran, im Mietvertrag kannst Du vereinbaren, dass Dein Mieter die Kosten für die Zwischenablesung trägt. Frage bei Deiner Messfirma, wie sie die Messungen durchführt. Fordere sie auf, sich von deinem Mieter ein Messprotokoll unterschreiben zu lassen. Dann haben seine nachträglichen Einwendungen wenig Aussicht auf Erfolg. Genauere Messmethoden sind möglich. Sie sind aber auch teurer. Erteilt Dein Mieter seine Zustimmung zur Anmietung oder Leasing von genaueren Geräten nicht, kommt er mit seinen Einwänden in der Regel nicht weit. Der Bundesgerichtshof hat die Verdunstungsröhrchen als grundsätzlich zulässig angesehen (WuM 1986, 214). Ist eine Zwischenablesung nicht möglich, musst Du entweder zeitanteilig oder nach Gradtagszahlen aufteilen. Warmwasserkosten immer zeitanteilig Warmwasserkosten werden zeitanteilig auf Vor- und Nachmieter umgelegt. Die Gradtagszahlentabelle wendest Du hierfür nicht an. 100

6 Musterabrechnung für Geschäftsräume UStG entsprechen, damit dieser den Vorsteuerabzug gegenüber dem Finanzamt hat. Hierbei müssen folgende Merkmale erfüllt sein: Vermieter und Mieter als sind mit vollständigem Namen und Anschrift zu nennen. Deine Steuernummer bzw. Umsatzsteueridentifikationsnummer muss angegeben sein. Das Erstellungsdatum der Nebenkostenabrechnung muss genannt sein. Die Nebenkostenabrechnung muss fortlaufend nummeriert sein. Das Entgelt ist nach Steuersätzen und Steuerbefreiungen aufschlüsseln. Die Grund-und Verbrauchskostenanteile sowie die Verteilerschlüssel sind aufzulisten, wobei als Zeitpunkt der Lieferung der Abrechnungszeitraum gilt. Der Steuersatz aus der Hauptleistung Miete von derzeit 19% ist dann anzuwenden. Für die Nebenleistung (Nebenkosten) ist immer der Steuersatz für Hauptleistung (Miete) anzusetzen. D.h.: 19 % auf alles! Aus den Nebenkosten, welche Umsatzsteuer beinhalten, ist diese herauszurechnen. Andere Steuern, wie z.b. die Versicherungssteuer, dürfen nicht herausgerechnet werden. Auf den dann verbleibenden Nettobetrag schlägst Du die Umsatzsteuer mit derzeit 19% drauf, da die Nebenkosten das Schicksal der Hauptleistung als Nebenleistung tragen und daher mit 19% der Umsatzsteuer unterliegen. Deshalb auch für Wasser, Versicherungen, Grundsteuer, Kanalgebühren usw. 121