Betriebskosten in der Praxis

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1 Haufe Praxisratgeber Betriebskosten in der Praxis Schritt-für-Schritt-Anleitung für Verwalter, Vermieter und Eigentümer Bearbeitet von RAin Birgit Noack, RAin Martina Westner 5., aktualisierte Auflage Buch. 296 S. Paperback ISBN Zu Leseprobe schnell und portofrei erhältlich bei Die Online-Fachbuchhandlung beck-shop.de ist spezialisiert auf Fachbücher, insbesondere Recht, Steuern und Wirtschaft. Im Sortiment finden Sie alle Medien (Bücher, Zeitschriften, CDs, ebooks, etc.) aller Verlage. Ergänzt wird das Programm durch Services wie Neuerscheinungsdienst oder Zusammenstellungen von Büchern zu Sonderpreisen. Der Shop führt mehr als 8 Millionen Produkte.

2 Einleitung 11 1 Die Betriebskostenabrechnung 13 2 Die Betriebskostenpositionen Die umlagefähigen öffentlichen Lasten des Grundstücks Die Kosten der Wasserversorgung Die Kosten der Entwässerung Die Kosten der Heizung Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage Die Kosten des Betriebs einer zentralen Brennstoffversorgungsanlage Die Kosten der gewerblichen Lieferung von Wärme/Wärmecontracting Die Kosten der Wartung von Etagenheizung und Gaseinzelfeuerstätten Die Kosten der Warmwasserversorgung Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen Die Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzugs Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung Die Kosten der Gartenpflege Die Kosten der Beleuchtung Die Kosten der Schornsteinreinigung Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung 55 4

3 2.14 Die Kosten für den Hauswart Die Kosten für Antenne oder Kabelanschluss Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage Die Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege Sonstige Betriebskosten Einzelne sonstige Betriebskosten Nicht umlagefähige Betriebskosten 66 3 Wie Sie die Betriebskosten auf die Mieter umlegen können Gesetzliche Grundlagen für die Umlage der Betriebskosten Was gilt im Wohnraummietrecht? Was gilt im Gewerberaummietrecht? So schaffen Sie die vertragliche Grundlage Wie Sie die Mietstruktur gestalten können Betriebskostenvereinbarung Auswirkungen der Schuldrechtsreform und Transparenzgebot Fälle aus der Rechtsprechung Wenn Sie die Mietstruktur ändern wollen Was gilt bei gewerblichen Mietverhältnissen? Was gilt bei Wohnraummietverhältnissen? Änderung der Mietstruktur durch schlüssiges Verhalten Wenn Sie Betriebskosten neu einführen wollen 95 4 Die Betriebskostenpauschale Anpassung bei gewerblichen Mietverhältnissen Anpassung bei Wohnraummietverhältnissen 100 5

4 4.2.1 Erhöhung der Betriebskostenpauschale Ermäßigung der Betriebskostenpauschale Die Betriebskostenvorauszahlung So vereinbaren Sie eine Betriebskostenvorauszahlung Beispiele aus der Rechtsprechung Vereinbarung von Vorauszahlungen Änderung durch konkludentes Verhalten Wann ist eine Vorauszahlung angemessen? Wann sind die Vorauszahlungen fällig? Wie Sie Vorauszahlungen anpassen können Geltendmachung von rückwirkenden Erhöhungen Was geschieht mit der Mehrwertsteuer? Besonderheiten beim Einfamilienhaus Die Abrechnung Form Welche Inhalte muss die Abrechnung haben? Aufstellung der Gesamtkosten Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels Abzug der Vorauszahlungen Wie wird eine Mietminderung bei der Abrechnung berücksichtigt? Wann ist der Abrechnungssaldo fällig? Haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen Der Verteilerschlüssel Gesetzliche Regelung Die wichtigsten Umlageschlüssel im Einzelnen Wohnfläche Personenzahl Miet- oder Wohneinheiten Verbrauchs- und Verursachungserfassung 162 6

5 7.2.5 Miteigentumsanteile Kombinierter Personen-/Flächenschlüssel Personenmonate/Personentage Vorwegabzug Leerstand Welcher Verteilerschlüssel für welche Betriebskosten? Grundsteuer Wasser und Abwasser Lift Weitere Betriebskosten Wann Sie den Umlageschlüssel ändern können Wann sind Sie zur Änderung verpflichtet? Die Wohn- und Nutzfläche Anwendungsbereich Einzelheiten Was zählt zur Grundfläche? Wie wird die Grundfläche ermittelt? Wie werden die Grundflächen bei der Wohnfläche angerechnet? Vereinbarungen von Flächenangaben im Mietvertrag Rechtsfolgen falscher Flächenangaben im Mietvertrag WoFlV im Vergleich mit II. BV und DIN Die Abrechnungsfrist und die Ausschlussfrist Abrechnungspflicht Abrechnungszeitraum Wenn Verbrauchs- und Abrechnungszeitraum auseinanderfallen (Leistung- und Abflussprinzip) Besonderheiten bei Wohnungseigentum Welche Abrechnungs- und Ausschlussfristen gelten? Was bedeutet die Ausschlussfrist? Rückforderungsansprüche des Mieters bei fehlender Abrechnung 218 7

6 8 10 Einwendungen des Mieters Einwendungsfrist und Ausschlussfrist Einsichtsrecht des Mieters Fotokopien Wenn der Vermieter keine Einsicht gewährt Der Parteiwechsel Wenn der Vermieter wechselt Vermieterwechsel aufgrund von Zwangsvollstreckung Insolvenzverfahren Wenn der Mieter wechselt Die Verjährung bzw. die Verwirkung von Ansprüchen Wann verjähren Ansprüche des Vermieters? Wann verjähren Ansprüche des Mieters? Wie Sie die Verjährungsfrist berechnen Wann wird die Verjährung unterbrochen bzw. gehemmt? Neubeginn der Verjährung Hemmung der Verjährung Beispiele/Verjährungstabelle Wann verwirkt ein Anspruch? Wann ergibt sich ein Recht zur Aufrechnung bzw. Zurückbehaltung? Das Gebot der Wirtschaftlichkeit Welche Betriebskosten kann der Vermieter an den Mieter weitergeben? In welcher Höhe darf der Vermieter Betriebskosten in Rechnung stellen? Beispiel: Hausmeister oder Hauswart Welche Höhe ist angemessen Beweis- und Darlegungslast 259

7 Wirtschaftlichkeitsgebot gilt auch für Verbrauchserfassungsgeräte Rechtsfolgen bei einem Verstoß Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung Pflicht zur Verbrauchserfassung Wie werden die Kosten umgelegt? Wie kann der Verbrauch erfasst werden? Wann gilt ein Kürzungsrecht des Mieters? Bei Mieterwechsel: Zwischenablesung Wenn keine Zwischenablesung möglich ist Wer trägt die Kosten der Zwischenablesung? Betriebskostenabrechnung bei preisgebundenen Wohnungen Der Vermieter ist zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet Einzelheiten der Abrechnung Welcher Umlageschlüssel kommt infrage? Der Prozess Welches Gericht ist zuständig? In manchen Bundesländern obligatorisch: das Schlichtungsverfahren Welche Ansprüche kann der Vermieter geltend machen? Welche Ansprüche kann der Mieter geltend machen? 284 Abkürzungsverzeichnis 289 Literaturverzeichnis 291 Stichwortverzeichnis 293 9