Betriebskosten in der Praxis

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1 Betriebskosten in der Praxis von Birgit Noack und Martina Westner Haufe Mediengruppe Freiburg - Berlin - München - Zürich

2 In h a I tsve rzei ch n i s Vorwort Abkürzungsverzeichnis 9 A. Was versteht man unter,,betriebskosten"? Betriebskosten gemäß Abs. Betriebskostenverordnung Was sind Betriebskosten? B C.. Wie Sie die Betriebskosten auf die Mieter umlegen können 5 Welche gesetzlichen Grundlagen hat die Umlage der Betriebskosten? Was gilt im Wohnraummietrecht? Was gilt im Gewerberaummietrecht? So schaffen Sie die vertragliche Grundlage Wie Sie die Mietstruktur gestalten können In welcher Form können Sie die Betriebskosten umlegen? Welche Auswirkungen hat die Schuldrechtsreform? Fälle aus der Rechtsprechung Wenn Sie die Mietstruktur ändern wollen Was gilt bei gewerblichen Mietverhältnissen? Was g i I t bei Wo h nraumm ietverhä I tnissen? Änderung der Mietstruktur durch schlüssiges Verhalten des Mieters Ohne Abrechnung: die Betriebskostenpauschale Anpassungsmöglichkeiten bei gewerblichen Mietverhältnissen 8 Anpassungsmöglichkeiten bei Wohnraummietverhältnissen 8 Erhöhung der Betriebskostenpauschale 9 Die Betriebskostenpauschale ermäßigen 7

3 Inhaltsverzeichnis D Betriebskostenvorauszahlung : Kosten werden abgerechnet 5 Wie Sie eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbaren Beispiele aus der Rechtsprechung Vereinbarung von Vora usza h I u ng en Kommt durch konkludentes Handeln eine Änderung einer vertraglich nicht vereinbarten Abrechnung zustande? Wann ist eine Vorauszahlung angemessen? Wann sind die Vorauszahlungen fällig? In welcher Form soll die Abrechnung erfolgen? Welche Inhalte muss die Abrechnung haben? Aufstellung der Gesamtkosten Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels Abzug der Vorauszahlungen Wann ist der Abrechnungssaldo fällig? Wenn Sie Betriebskosten neu einführen wollen Was geschieht mit der Mehrwertsteuer? Wo liegen die Grenzen der Zumutbarkeit? Wie Sie Vorauszahlungen anpassen können Ist eine Berichtigung der Abrechnung möglich? Wie rechnet ein Vermieter von Wohneigenturn ab? E Welcher Verteilerschlüssel kommt zum Einsatz? Grundsätzlich frei vereinbar Die wichtigsten Umlageschlüssel im Einzelnen. Wohn- und Nutzfläche. Personenza h I. Miet- oder Wohneinheiten. Verbrauchs- und Verursachungserfassung.5 Miteigentumsanteile Welcher Umlageschlüssel kommt bei gemischt genutzten Anwesen in Betracht? Wenn Objekte leer stehen 5 Welcher Verteilerschlüssel für welche Betriebskosten? 5. Grundsteuer 5. Wasser und Abwasser 5. Lift 5. Weitere Betriebskosten 6 Wann Sie den Umlageschlüssel ändern können

4 Inhaltsverzeichnis 6. F... Wann sind Sie zur Änderung verpflichtet? Was bedeutet die Abrechnungspflicht für Sie als Vermieter? Welche Rückforderungsansprüche hat der Mieter? Über welchen Zeitraum muss abgerechnet werden? Wenn Verbrauchs- und Abrechnungszeitraum auseinander fallen Was Sie bei der Hausgeldabrechnung beachten müssen Welche Abrechnungs- und Ausschlussfristen gelten? Was bedeutet die Ausschlussfrist? Wenn der Mieter Einwendungen hat 0 G Was geschieht, wenn die Vertragsparteien wechseln? Wenn der Vermieter wechselt. Vermieterwechsel aufgrund von Zwangsvollstreckung Wenn der Mieter wechselt H Die Verjährung bzw. Verwirkung von Ansprüchen Wann verjähren Ansprüche des Vermieters? Wann verjähren Ansprüche des Mieters? Wie Sie die Verjährungsfrist berechnen Wann wird die Verjährung unterbrochen bzw. gehemmt? Neubeginn der Verjährung Hemmung der Verjährung Welche Übergangsbestimmungen gibt es? Wann verwirkt ein Anspruch? Wann ergibt sich ein Recht zur Aufrechnung bzw. Zurückbehaltung? 0 I.. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit Welche Betriebskosten kann der Vermieter an den Mieter weitergeben? In welcher Höhe darf der Vermieter Betriebskosten in Rechnung stellen? Beispiel: Hausmeister oder Hauswart Welche Höhe ist angemessen? 6

5 In ha I tsverzeic h n is. J... K. L Was fordert das Wirtschaftlichkeitsgebot hinsichtlich der Veränderung der Betriebskosten? Welche Rechtsfolgen ergeben sich bei einem Verstoß? Einzelne Probleme der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung Wie werden die Kosten umgelegt? Wie kann der Verbrauch erfasst werden? Wann gilt ein Kürzungsrecht des Mieters? Bei Mieterwechsel: Zwischenablesung Wenn keine Zwischenablesung möglich ist Wer trägt die Kosten der Zwischenablesung? Betriebskostenabrechnung bei preisgebundenen Wohnungen Vermieter zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet Einzelheiten der Abrechnung Welcher Umlageschlüssel kommt in Frage? Prozessrechtliche Fragen Welches Gericht ist zuständig? In manchen Bundesländern obligatorisch: das Sch I ic h t u ng sverfa h ren Welche Ansprüche kann der Vermieter geltend machen? Welche Ansprüche kann der Mieter geltend machen? Stichwortverzeichnis Anhang : Die Betriebskostenarten im Einzelnen. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks. Die Kosten der Wasserversorgung. Die Kosten der Entwässerung. Die Kosten der Heizung a. Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage b. Die Kosten des Betriebs einer zentralen Brennstoffversorgungsanlage

6 Inhaltsverzeichnis c. Die Kosten der gewerblichen Lieferung von WärmelWärmecon t ract i ng d. Die Kosten der Wartung von Etagenheizung und Gaseinzelfeuerstätten 5. Die Kosten der Warmwasserversorgung 6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen 7. Die Kosten des Betriebs des Personen- und Lastenaufzuges 8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung 9. Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung 0. Die Kosten der Gartenpflege. Die Kosten der Beleuchtung. Die Kosten der Schornsteinreinigung. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Die Kosten für den Hauswart 5. Die Kosten für Antenne oder Kabelanschluss a. Die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage b. Die Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Vertei lera n I ag e 6. Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege 7. Sonstige Betriebskosten Einzelne sonstige Betriebskosten Nicht umlagefähige Betriebskosten Anhang : Die WoFiV 8