Gewerbemietverträge. Effiziente Kontrolle von Betriebs- und Heizkostenabrechnungen. von Detlev P. Adler. 2. Auflage

Transkript

1 Gewerbemietverträge Effiziente Kontrolle von Betriebs- und Heizkostenabrechnungen von Detlev P. Adler 2. Auflage Verlag C.H. Beck München 2015

2 Inhaltsverzeichnis Vorwort... Einleitung... 1 A. Der Gewerbemietvertrag... 3 I. Form des Mietvertrages... 4 II. Gesetzliche Anforderungen... 5 III. Vorvertragliche Regelungen... 6 IV. Inhalt des Mietvertrages Vertragsparteien Mietgegenstand Vertragszweck Beschaffenheit der Mietsache Vertragsbeginn und Mietbeginn Laufzeit Optionen und Ausübungsfristen Miete Wertsicherung a) Punkte oder Prozent b) Freijahre c) Staffelmiete Betriebs- und Nebenkosten a) Die Betriebskostenverordnung b) Wartung technischer Einrichtungen c) Versicherungen d) Verbrauchskosten e) Hausverwaltung f) Centermanagement g) Kosten auf Allgemeinflächen h) Heizkosten Instandhaltung und Instandsetzung Schönheitsreparaturen Nutzung des Mietgegenstandes Aufrechnungsverbot Betriebspflicht Verkehrssicherungspflicht Mängel und Haftung der Vermieterin Haftung der Mieterin Dienstbarkeiten Bauliche Maßnahmen Beendigung des Mietvertrages Mietsicherheiten Untervermietung Werbekosten und Werbegemeinschaft V. Unterzeichnung, Fristen und Schlussbestimmungen VI. Anlagen V VII

3 VIII I. Verwaltung der Mietverträge II. Organisation III. Datenerfassung Relevanz der Daten Erfassen der einzelnen Vertragsdaten a) Vertragspartner b) Vertragsgegenstand c) Vertragsflächen d) Mietzweck e) Miethöhe f) Wertsicherung g) Mietzeit h) Nebenkosten i) Untermiete j) Reparaturregelung k) Versicherungen l) Bauliche Veränderungen m) Rückgabe n) Konkurrenzschutz o) Dienstbarkeit p) Sicherheiten q) Vertragliche Baubeschreibung r) Verkehrssicherungspflicht s) Termine Datensicherheit a) Technische Datensicherheit b) Geheimhaltung der Daten IV. Laufende Datenpflege V. Konzeption eines Vertragsmanagement-Systems Vorgehensweise Input und Output Detailarbeiten VI. Auswertungen und Analysemöglichkeiten Grundlegende Auswertungen a) Übersicht Mietverträge b) Terminübersicht c) Quadratmeter-Mieten Formulare und Berichte für die Verwaltung a) Mietvertragsdatenblatt b) Mietanweisung c) Prüfung Mieterhöhung d) Reparaturdatenblatt e) Untermietvertrag f) Laufzeitenüberwachung g) Übergabeprotokoll Weitergehende Auswertungen a) Mehrfachgeschäftspartner b) Mietprognosen c) Nebenkosten-Auswertungen d) Soll-Ist-Abgleich e) Reparaturkosten f) Benchmarking... 78

4 Inhaltsverzeichnis VI 1. Systeme Die eigene Datenbank Tools Der CREIS Real Estate Monitor (REMO) VIII. Vertragsmanagement in der Praxis Theorie und Praxis Vom Umgang mit Vermietern Vertrag und Wirklichkeit Organisation der Immobilienverwaltung a) Schnittstelle Expansion b) Schnittstelle Buchhaltung c) Schnittstelle Filiale d) Schnittstelle Bauabteilung e) Mängel am Mietobjekt f) Dach und Fach g) Kleinreparaturen Ziele des Vertragsmanagements C. Effiziente Kontrolle der Betriebs- und Heizkostenabrechnungen I. Überblick und gesetzliche Grundlagen Gesetzliche Grundlagen Miete und Nebenkosten Formen der Nebenkostenumlage a) Inklusivmiete b) Teilinklusivmiete c) Nebenkostenpauschale d) Nebenkostenabrechnung II. Die Nebenkostenabrechnung Allgemeine Anforderungen a) Formelle Wirksamkeit b) Aufbau und Inhalt c) Die Nebenkostenarten d) Fristen für die Abrechnung e) Verjährung Die Prüfung der Nebenkostenabrechnung a) Vorgehensweise bei der Überprüfung b) Formelle Anforderungen c) Mietfläche d) Leistungs- oder Abflussprinzip? Die Nebenkostenpositionen im Einzelnen a) Laufende öffentliche Lasten des Grundstückes b) Kosten der Wasserversorgung c) Kosten der Entwässerung d) Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage e) Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasseranlagen f) Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs g) Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung h) Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung i) Kosten der Gartenpflege j) Kosten der Beleuchtung k) Kosten der Schornsteinreinigung l) Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung IX

5 X m) Kosten für den Hauswart n) Sonstige Betriebskosten o) Verwaltungskosten p) 16. Centermanagement q) 17. Werbekosten Keine Nebenkosten Prüffrist des Mieters III. Die Heizkostenabrechnung Allgemeine Anforderungen a) Die Heizkostenverordnung b) Geltungsbereich Die Prüfung der Heizkostenabrechnung a) Formelle Anforderungen b) Ausschlussfrist c) Aufbau der Heizkostenabrechnung Die einzelnen Kostenpositionen a) Brennstoffkosten b) Betriebsstrom c) Bedienungs- und Überwachungskosten d) Wartungskosten e) Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes f) Öltankreinigung g) Messungen nach dem Immisionsschutzgesetz h) Anwendung und Verwendung von Verbrauchserfassungs-Systemen. 115 i) Verbrauchsanalyse Warmwasserkosten Sonstiges a) Aufteilung in Verbrauchs- und Grundkosten b) Leerstand c) Rohrrwärme d) Gemeinschaftsräume e) Verbrauchsschätzung f) Kürzungsrecht g) Mieterwechsel h) Wärmelieferung i) Erfassungssysteme IV. Zeitanteilige Abrechnung Abrechnung der Nebenkosten Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten Nutzerwechselgebühren Vermieterwechsel V. Nach der Prüfung Einwendungen gegen die Abrechnung Belegeinsicht Form und Inhalt der Einwendungen Fälligkeit von Nachforderungen Keine Abrechnung durch den Vermieter Wichtige Urteile VI. Aufbau eines Controlling-Systems VII. Terminkontrolle VIII. Belegeinsicht IX. Kritische Kostenpostionen X. Kontenrahmen

6 Inhaltsverzeichnis XI XII. Abgleich Vertragsdaten XIII. Auswertungen XIV. Vergleichswerte XV. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz XVI. Jahresvergleiche XVII. Besonderheiten bei Allgemeinflächen XVIII. Verjährung der Ansprüche Literaturverzeichnis Anhang I. Betriebskostenverordnung (BetrKV) II. HeizKV (Heizkostenverordnung) Stand Januar III. Checkliste Nebenkostenabrechnung IV. BGB Sachregister