Inhaltsverzeichnis. Vorwort 13

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1 Vorwort 13 1 Grundlagen der Immobilienbewirtschaftung im Überblick Die Phasen einer Immobilieninvestition Die Kernaufgaben der Immobilienbewirtschaftung Performance optimieren Werthebel erkennen und heben Performance oder Rendite? Wertschöpfung und Werthebel Laufende Markt- und Standortanalysen als Notwendigkeit Marktanalyse Standortanalyse 24 2 Kaufmännische Immobilienbewirtschaftung: Definition und wichtige Themen Was ist die kaufmännische Immobilienbewirtschaftung? Vermietung mit Konzept Der Mietermix Der Mietpreis Das Marketing: gelebte Kundenorientierung Beziehungsmanagement Exkurs: CRM-System Kommunikationspolitik Markt- und Mieterforschung unabhängig von der Unternehmensgröße Leistungsmessung bei der Vermietung Risikomanagement bei der Vermietung: die Bonitätsprüfung des Mieters Was muss der Mieter offenbaren? Was darf der Vermieter fragen bzw. prüfen? Weitere Informationsquellen für den Vermieter Formular für eine Selbstauskunft 51 3 Der Mietvertrag Einführung Wichtige mietvertragliche Regelungen Arten von Mietverträgen Schriftform ein Muss? Was muss mindestens im Vertrag stehen? 63 7

2 3.3 Die Betriebskosten einer der Hauptstreitpunkte in Mietverhältnissen Wohnraummiete: Die 17 Betriebskostenarten Gewerbemietrecht Abrechnung der Betriebskosten Miete mit oder ohne Umsatzsteuer? Rechtliche Grundlagen Vertragliche Gestaltungen Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien aus dem Mietvertrag Rechte des Mieters Pflichten des Mieters Instandhaltung und Instandsetzung Kleinreparaturen Schönheitsreparaturen Die Kaution Vertragsklauseln, denen im Gewerberaummietrecht zusätzlich besondere Bedeutung zukommt Konkurrenzschutzklausel Betriebspflichtklausel Leasingverträge Vertragsorganisation 98 4 Mieterhöhung Das Wohnraummietrecht Wege der Mieterhöhung Jahressperrfirst und Kappungsgrenze Mieterhöhung nach Modernisierung Das Gewerberaummietrecht Kündigung des Mietvertrags Die ordentliche Kündigung durch den Mieter Die außerordentliche Kündigung durch den Mieter Die Kündigungsrechte des Vermieters Die fristgerechte ordentliche Kündigung Kündigung wegen Zahlungsverzugs bzw. unpünktlicher Mietzahlungen Alternative: Mietaufhebungsvertrag bzw. Mietaufhebungsvereinbarung Die fristlose Kündigung Sicherungsanordnung, um Mietnomaden besser entgegentreten zu können Sonderfall: Insolvenz des Mieters Insolvenzeröffnung vor Überlassung der Mietsache Insolvenzeröffnung bei laufendem Mietverhältnis 124 8

3 5.7.3 Beendigung des Mietverhältnisses nach Insolvenzeröffnung Insolvenzeröffnung nach Beendigung des Mietverhältnisses Sonderkündigungsrecht bei Mieterinsolvenz Vermieterpfandrecht bei Insolvenz Weitere Praxistipps im Zusammenhang mit Mieterinsolvenzen Übergabe und Rückgabe der Mietsache Übergabe der Mietsache Rückgabe der Mietsache Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht Leerstandsmanagement Mieterwechsel- und Leerstandskosten Leerstandsarten Vereinzelte, mittelfristige Leerstände Der leerstandsinduzierte Leerstand Der strukturell bedingte Leerstand Leerstand speziell von Büroimmobilien Maßnahmen während des Leerstands Leerstandsmanagement bei Gewerbeimmobilien Kosten-, Vertrags- und Technikmanagement Sicherheitsmanagement Betriebsorganisation Gebäude- und Marktkompetenzsteigerung: Modernisierung, Sanierung usw Berichtswesen Betriebs- und Nutzungskosten erfassen und managen Die wichtigsten Grundlagen der Betriebskostenabrechnung Einordnung der Betriebskosten Betriebskostenabrechnung im Überblick Gesetzliche Grundlagen Abrechnungsschema für die Betriebskostenabrechnung Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz: Stolperfalle für den Investor Betriebs- und Nutzungskostenanalyse und -management im Einzelnen Grundsteuer Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung Heizung Aufzugskosten Straßenreinigungs- und Müllgebühren 159 9

4 7.4.6 Reinigung Garten- und Umlagepflege Kosten der Versicherungen Hausmeisterkosten Verwaltungskosten Wartungskosten Die Mietersicht Weitere Aspekte der Betriebskostenoptimierung Exkurs: Green Lease und Auswirkungen auf die Betriebskosten Regelungskategorien Regelungsempfehlungen des Green-Lease-Standards Beurteilung Die Immobilie rechnen Rechnungswesen Kosten- und Leistungsrechnung: Grundlagen und Nutzen Wirtschaftsplanung praktische Hilfen für den Alltag Erfolgsplan Finanz- und Liquiditätsplanung Kosten- und Ertragsanalysen: Ziele und Zielsystem Was ist immobilienwirtschaftliches Controlling? Was ist ein Mietvertrag wert? Reporting/Berichtswesen Technische Immobilienbewirtschaftung Investitionen in Immobilien Welche Maßnahmen lohnen sich? Technische Maßnahmen im Rahmen des Betriebs- und Nutzungskostenmanagements Modernisierung oder Instandhaltung? Organisation von Reparaturen Rationalisierung der Arbeitsabläufe bei den Reparaturen Reparaturdatenblatt Weitere Prozessoptimierungen am Beispiel von Reparaturen Instandhaltung planvoll gestalten Instandhaltung im Wohnungsmietrecht Instandhaltungsziele und -strategien Ausbau der Strategien hin zur ergebnisorientierten Instandhaltung Resümee für die Immobilienbewirtschaftung Planungshilfen bei der Instandhaltung

5 9.7 Werthebel Immobilienentwicklung Immobilienentwicklungen im Kontext betrachtet Organisation eines Projekts zur Immobilienweiterentwicklung Andere Dienstleistungen rund um die Immobilie vergeben und koordinieren Verträge verhandeln, organisieren und pflegen Arten von Verträgen in der Immobilienwirtschaft Wer soll welche Leistung durchführen? Wichtige Vertragsklauseln für Dienstleistungsverträge Arbeitnehmerüberlassung Allgemeine Geschäftsbedingungen ein allgemeines Problem? Welche Sachverhalte sollten durch Klauseln geregelt werden? Den Überblick bei den Verträgen behalten: Vertragskataster Versicherungsfälle und Versicherungsverträge Praktische Handhabung Die wichtigsten Versicherungen im Überblick Beispiel für Entscheidungshilfen für oder gegen bestimmte Versicherungen Schadensmanagement Voraussetzungen für eine vernünftige Fremdvergabe ausgewählter weiterer Leistungen schaffen Hausmeister Der Winterdienst Wachdienst und Objektschutz Zusammenhänge erkennen und bei der Bewirtschaftung nutzen Portfoliomanagement Aufgaben und Perspektiven des Portfoliomanagements Strategische Geschäftsfelder und Handlungsempfehlungen des Portfoliomanagements für den Investor Scoringmodell des Portfoliomanagements Risikomanagement Die SWOT-Analyse als Hilfsmittel Risikostrategie für eine Immobilienorganisation Hilfe beim Risikomanagement: die Risikomatrix Wertemanagement und ganzheitliches Management Die Balanced Scorecard als Instrument für das übergreifende Wertemanagement Wertemanagement und Compliance

6 Literaturverzeichnis 297 Abkürzungsverzeichnis 301 Index 303 Arbeitshilfen