Kapitel 1 Betriebskosten Gesetz und vertragliche Regelungen... 13

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1 7 Inhalt Kapitel 1 Betriebskosten Gesetz und vertragliche Regelungen Gesetz Vertragliche Regelungen Bruttomiete Nettomiete Vorauszahlung oder Pauschale? Vereinbarung auslegen Festsetzung der Vorauszahlung Rückwirkende Kostensteigerungen Neue Betriebskosten Nicht vereinbarte oder nicht entstandene Kosten Stillschweigende Vereinbarungen oder Veränderungen Kapitel 2 Betriebskosten Was ist das? Tatsächlich entstandene Kosten Objektbezogene Kosten Laufende Kosten Kosten des Eigentümers Eigenleistungen des Vermieters Keine Verwaltungskosten Keine Kosten für Instandhaltung und -setzung »Kalte«und»warme«Betriebskosten Kapitel 3»Kalte«Betriebskosten Öffentliche Lasten Grundsteuer Wasserversorgung Entwässerung... 40

2 8 Inhalt 4. Aufzug Straßenreinigung Müllbeseitigung Gebäudereinigung Ungezieferbekämpfung Gartenpflege Beleuchtung Schornsteinreinigung Sach- und Haftpflichtversicherung Hauswart Gemeinschaftsantenne oder Kabel fernsehen Kosten der Wäschepflege Sonstige Betriebskosten Keine Betriebskosten Kapitel 4 Die Betriebskostenabrechnung Mindestanforderungen Formale Anforderungen Abrechnungsfristen Kapitel 5 Prüfung der Betriebskosten abrechnung Belegeinsicht und Prüfung Form und Frist Die häufigsten Fehler bei der Abrechnung Inhaltliche und formelle Fehler Musterabrechnung»Kalte«Betriebs kosten Abrechnungszeitraum Mietzeit Leistungs- oder Abflussprinzip? Aperiodische Kosten Der Verteilerschlüssel... 88

3 Inhalt 9 6. Grundsatz der Wirtschaftlichkeit Abrechnungs- und Einwendungsfrist Zugang der Abrechnung Keine Nachforderungen bei Verspätung Nicht verschuldete Verspätung Korrektur der Abrechnung Einwendungsfrist des Mieters Abrechnungspflicht Verjährung Checkliste zur Prüfung»kalter«Betriebskosten Kapitel 6 Heizungs- und Warmwasserkosten Überblick Heizkosten Brennstoffkosten Betriebsstrom Bedienungs- und Überwachungskosten Wartungskosten Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz Anmietung oder Verwendung von Verbrauchs erfassungssystemen Verbrauchsanalyse Warmwasserkosten Wärmelieferung: Fernwärme Wärmelieferung: Contracting Kapitel 7 Erfassungssysteme: Wärmezähler und Heizkostenverteiler Wärmezähler Heizkostenverteiler

4 10 Inhalt 2.1 Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip Elektronische Heizkostenverteiler Funktechnik Thermostatventile Kosten und Bezahlung Ablesung der Erfassungssysteme Kapitel 8 Wichtige Regelungen der Heizkostenverordnung Anwendungsbereich Verteilerschlüssel Leerstand Rohrwärme Gemeinschaftsräume Verbrauchsschätzung Kürzungsrecht Mieterwechsel Kapitel 9 Die Heizkostenabrechnung Mindestanforderungen Musterabrechnungen Erläuterungen zur Ista-Abrechnung Erläuterungen zur Ista-Abrechnung 2006/ Checkliste Heizkostenabrechnung Kapitel 10 Betriebskosten und Steuern Kapitel 11 Betriebskosten vergleichen und sparen Energieausweis Heizspiegel

5 Inhalt Betriebskostenspiegel Kapitel 12 Wohnungsmängel und Mietminderung Mängel der Mietsache Modernisierungen Minderungszeiträume Mietminderung ausgeschlossen Basis für Mietminderung: Bruttomiete Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz Feuchtigkeit von außen Feuchtigkeit von innen Richtig lüften Beweisfragen Heizung Heizung im Sommer Typische Heizungsmängel Kapitel 13 Modernisierung Modernisierung durch den Vermieter Modernisierung durch den Mieter Zustimmung erforderlich Investitionen und Auszug Anhang Rechtsberatung im Deutschen Mieterbund Gesetzliche Grundlagen: Link-Liste Stichwortverzeichnis