Immobilienrecht Gewerberaummietrecht Wohnraummietrecht Maklerrecht Wohnungseigentumsrecht Erbrecht Privates Baurecht

Transkript

1 Urachstraße 3 D Freiburg i. Br. Tel / Fax 0761 / Immobilienrecht Gewerberaummietrecht Wohnraummietrecht Maklerrecht Wohnungseigentumsrecht Erbrecht Privates Baurecht

2 Aktuelle Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht

3 Die Heizkostenabrechnung : Gleich was Spannendes zu Beginn Das Problem: Nicht isolierte Heizleitungen erwärmen Räumlichkeiten allein durch die Abwärme, die sogenannte Rohrwärme. Es entstehen damit Räumlichkeiten im Gebäude, in welchen kein oder nur ein geringer Heizverbrauch erfasst wird, da sie durch die Rohrwärme allein beheizt werden.

4 Die Lösung des Gesetzgebers: 7 Abs. 1 Satz 3 der Heizkostenverordnung. Demnach sollen bei ungedämmten Rohrleitungen, bei welchen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst werden kann dieser nicht erfasste Wärmeverbrauch nach den anerkannten Regeln der Technik rechnerisch ermittelt werden. Diese anerkannte Regel der Technik ist die VDI 2077.

5 Diese Lösung des Problems beinhaltet allerdings gleich das nächste Problem. Während die VDI 2077 ausführt, dass es völlig unerheblich sei, ob die ungedämmten Rohrleitungen über oder unter Putz liegen will dem Wortlaut nach die Heizkostenverordnung eine Anwendung der anerkannten Regeln der Technik nur bei freiliegenden Heizleitungen. Kann also gegen den Wortlaut der Heizkostenverordnung durch Auslegung / analoge Anwendung dennoch nach der VDI 2077 abgerechnet werden?

6 Dieses Problem war in der Rechtsprechung sehr umstritten, nun hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15. März 2017, Aktenzeichen VIII ZR 5/16 die Frage sehr klar entschieden: Die VDI 2077 ist entsprechend dem Wortlaut der Heizkostenverordnung nur bei freiliegenden Rohrleitungen anwendbar. Die Folge davon ist wiederum, dass eventuell bereits auf dieser Basis erstellte Betriebskostenabrechnungen inhaltlich fehlerhaft sind.

7 Auch damit sind noch nicht alle Rechtsfragen geklärt. Ebenfalls gänzlich umstritten ist die Frage, ob die VDI 2077 dann anwendbar ist, wenn die Rohrleitungen teilweise über Putz und teilweise unter Putz liegen. Und wenn sie anwendbar sein sollte, bis zu welchem Anteil an Leitungen über Putz im Verhältnis zu Leitungen unter Putz soll die Anwendbarkeit dann gegeben sein? Erste Stimmen in der juristischen Literatur raten aufgrund dieser Unsicherheiten dazu, von der Anwendung der VDI 2077 in Zweifelsfällen grundsätzlich abzusehen.

8 Wir bleiben bei der Betriebskostenabrechnung: Der fleißige und gestresste Vermieter (oder Verwalter) schafft es aufgrund zahlreicher Tätigkeiten erst seine Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 1. Januar bis 31. Dezember 2015 zum 31. Dezember 2016 fertig zu stellen. Er wirft diese Betriebskostenabrechnung am 31 Dezember um 17:30 Uhr in den Briefkasten des Mieters. Dieser verweigert die sich daraus ergebende Nachzahlung mit dem Argument, er habe an Silvester keine Möglichkeit gehabt, Kenntnis zu erlangen. Die Abrechnung sei daher verspätet zugegangen.

9 Nach 556 III BGB muss eine Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes beim Mieter zugegangen sein. Genügt also ein Einwurf der Abrechnung am letzten Tag, in diesem Fall an Silvester, um 17:30 Uhr diese Frist? Das Landgericht Hamburg bejaht dies und liegt damit auf der Linie einiger andere Entscheidungen hierzu. Das Argument ist, dass die Betriebskostenabrechnung keine Willenserklärung darstelle und daher die strengen Anforderungen an den Zugang einer Willenserklärung hier nicht greifen. Zudem sei in heutigen Zeiten auch noch mit Zustellungen bis 18 Uhr zu rechnen, sodass ein Einwurf um 17 Uhr 30 nicht als grundsätzlich verspätet aufzufassen sei ( Landgericht Hamburg, Urteil vom 2. Mai 2017 Aktenzeichen 316 S 77/16).

10 Wir bleiben noch einmal bei der Heizkostenabrechnung: Der Gesetzgeber hat in 9 Abs.2 Satz 1 der Heizkostenverordnung normiert, das zur Erfassung der Wärmemengen welche auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemengenzähler zu installieren sind. Was sind allerdings die Folgen, wenn trotz einer entsprechenden Verpflichtung keine Wärmemengenzähler installiert worden sind?

11 Hierbei wurde unter anderem vertreten, dass eine gegen die Regeln der Heizkostenverordnung verstoßende Abrechnung vorliege, sodass dem Mieter entsprechend 12 Abs.1 Satz 1 der Heizkostenverordnung ein Kürzungsrecht der Heizkosten um 15% zustehe. Das sieht allerdings das Landgericht Berlin im Urteil vom 15. Juni 2017, Aktenzeichen 67 S 101/17 nicht so. 12 Abs.1 Satz 1 der Heizkostenverordnung erfasse nur diejenigen Fälle, in welchen nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werde. Ein Verstoß gegen die Pflicht zur Erfassung der auf die Warmwasserversorgungsanlage entfallenden Wärmemenge durch Wärmemengenzähler mag ein inhaltlicher Fehler der Heizkostenabrechnung sein, jedoch ist die Abrechnung der Heizkosten dennoch verbrauchsabhängig erfolgt.

12 Und noch einmal Betriebskosten: Sind die Kosten für die Anmietung oder das Leasing von Rauchwarnmeldern einerseits und für die Wartung von Rauchwarnmeldern andererseits umlagefähig?

13 Das Amtsgericht Dortmund hat mit Urteil vom 30. Januar 2017, Aktenzeichen 423 C 8482/16 entschieden, dass weder die Kosten für die Anmietung oder das Leasing noch die Wartungskosten umlagefähig sind. Hinsichtlich der Wartungskosten schränkt das Amtsgericht allerdings die Entscheidung dahingehend ein, dass bei ausdrücklicher Vereinbarung der Umlage dieser Kosten im Mietvertrag auch eine Abrechnung der Kosten erfolgen könnte.

14 Dies ist nur eine weitere Entscheidung von diversen verschiedenen Entscheidungen zu diesem Thema. Dabei werden beide Positionen in der Rechtsprechung vertreten. Man kann wohl eine gewisse Tendenz der Gerichte dahingehend erkennen, dass die Kosten der Anmietung oder des Leasings wohl eher nicht umlagefähig sein werden. Hinsichtlich der Kosten der Wartung ist dies noch sehr umstritten. Bei neuen Mietverträgen sollte dies allerdings kein Problem sein, da eine ausreichende ausdrückliche Vereinbarung in die Umlage der Betriebskosten mit aufgenommen werden kann. Schwierig ist dieses Thema allein bei Altmietverträgen.

15 Und zum Abschluss des Blockes über die Betriebskosten noch einmal Grundsätzliches zur Abrechnung vom Bundesgerichtshof: Noch einmal hatte sich der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 19. Juli 2017, Aktenzeichen VIII ZR 3/17 mit den grundsätzlichen Anforderungen und eine formal korrekte Betriebskostenabrechnung zu befassen.

16 Dabei wiederholt der Bundesgerichtshof seine bisherigen Entscheidungen: Eine Abrechnung ist formal ordnungsgemäß, wenn Sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben entsprechend 259 BGB enthalte. Daran sind, so der Bundesgerichtshof ganz ausdrücklich, keine zu hohen Anforderungen zu stellen. Der Bundesgerichtshof normiert 4 Mindestanforderungen an eine Betriebskostenabrechnung: o o o o Die Zusammenstellung der Gesamtkosten, Die Angabe des Verteilerschlüssels, Die Berechnung des Anteils des Mieters und Der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen

17 Weg von den Nebenkosten hin zur Kündigung: Das Landgericht Berlin hat sich mit großem Echo in der Presse zur Schonfrist geäußert. Der Mieter gerät mit Mietzahlungen in Rückstand. Daraufhin kündigt der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß. Der Mieter bezahlt alle Rückstände innerhalb von 2 Monaten seit Rechtshängigkeit der Räumungsklage bei Gericht. Eine Zahlung innerhalb der Schonfrist nach 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB führt zur Unwirksamkeit der Kündigung. Aber diese Regelung greift nur bei der fristlosen Kündigung. Eine Heilung der zugleich ausgesprochenen fristgemäßen Kündigung sieht das Gesetz nicht vor.

18 Der Bundesgerichtshof sieht dies auch so, will aber in Einzelfällen auch bei einer fristgemäßen Kündigung eine Heilung sehen, wenn die Zahlung geeignet sei, das Verhalten des Mieters in einem milden Licht erscheinen zu lassen. Das Landgericht Berlin will dieses milde Licht nur in Ausnahmefällen erkennen und verweist darauf, dass grundsätzlich das Gesetz die Heilung für fristgemäße Kündigungen nicht vorsehe (LG Berlin, Urteil vom , Aktenzeichen: 63 S 121/16).

19 Und nochmals eine Kündigung. Diesmal der Eigenbedarf: Der BGH nahm folgenden Fall zum Anlass seine Rechtsprechung zum Betriebsbedarf zu konkretisieren: Die Vermieterin kündigt eine 2 Zimmer Wohnung für ihren Ehemann der die Räume als Aktenlager für seinen Betrieb im gleichen Gebäude nutzen will.

20 Der BGH stellt klar, dass es keinen Kündigungsgrund Betriebsbedarf gibt. Dieser sei zwar ein möglicher wichtiger Grund für eine Kündigung im Sinne von 573 Abs.1 BGB, als solcher allerdings muss im Einzelfall geprüft werden, ob die Interessen des Vermieters diejenigen des Mieters überwiegen. Im Gegensatz zu einer vom Vermieter beabsichtigten Mischnutzung sei bei einer ausschließlich gewerblichen Nutzung einge Kündigung nur dann begründet, wenn dem vermietet ein Nachteil von einigem Gericht entstehe sollte er die Wohnung nicht erhalten (Urteil vom , Az VIII ZR 45/16).

21 Ein nicht ungewöhnliches Problem: Der Mieter stirbt, es sind keine Eben vorhanden. Wem gegenüber soll der Vermieter kündigen? Ein Vermieter in Berlin beantragte eine Nachlasspflegschaft. Das Nachlassgericht gab dem Antrag nicht statt, da der Nachlass überschuldet sei.

22 Das ist nach Ansicht des Kammergerichts falsch. Es bestehe ein berechtigtes Interesse des Vermieters am einer Nachlasspflegschaft, der nicht die fehlende Bonität des Nachlass entgegengehalten werden. (Beschluss vom , Aktenzeichen: 19 W 102/17).

23 Darf der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnis sich wegen offener Ansprüche aus der Kaution befriedigen? Der BGH hat sich zur dieser Frage bislang nicht geäußert, eine Inanspruchnahme der Kaution während des Mietverhältnis ist nach dem BGH allerdings unzulässig.

24 Das Landgericht Berlin hatte sich nun mit der Kaution bei Mietende zu befassen und entschieden, dass dieser auch dann nur als Sicherheit diene und der Vermieter daher sich nicht aus der Kaution befriedigen kann (Urteil vom , Aktenzeichen: 67 S 111/17).

25 Ist im Mietvertrag die Vereinbarung eines Zuschlag für Schönheitsreparaturen wirksam? Mit dieser Frage musste sich der BGH befassen. Dieser hat dem Kläger die Rücknahme der Revision angeraten. Ein solcher Zuschlag sei nicht zu beanstanden, er sei auch in einem Formularvertrag nicht zu überprüfen, da Preisabreden nicht der Überprüfung nach dem AGB Recht unterliegen (Beschluss vom , Aktrnzeichen: VIII ZR 31/17).

26 Allerdings entscheidet der BGH dabei auch, dass der Zuschlag für die Schönheitsreparaturen auch wenn er getrennt ausgewiesen wird ein Bestandteil der Miete sei. Bei Mieterhöhungen muss daher die Grundmiete zuzüglich dem Zuschlag als Ausgangsmiete herangezogen werden.

27 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!