Zur Rechtslage bei der Installation von Rauchwarnmeldern in Mecklenburg Vorpommern

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1 Zur Rechtslage bei der Installation von Rauchwarnmeldern in Mecklenburg Vorpommern von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht - Stralsund Wer ist zur Installation von Rauchwarnmeldern in Wohnungen verpflichtet? Zunächst ist die Frage zu klären, ob Eigentümer oder Mieter nach 48 Abs. 4 LBauO M-V verpflichtet sind, Rauchwarnmelder in den Wohnungen zu installieren. Hierbei ist nach Bestandsobjekten und neu zu errichtenden Objekten zu unterscheiden. Bei Neuerrichtungen schreibt 48 Abs. 4 S. 1 LBauO M-V vor, dass derjenige, welcher die Wohnungen neu errichtet, verpflichtet ist, diese Geräte zu installieren. Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der betreffenden Änderung von Mai 2006 bereits vorhandene Wohnungen sind nach 48 Abs. 4 S. 4 LBauO M-V vom Besitzer der Wohnungen bis zum mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Unter den Begriff "Besitzer" fällt derjenige, welcher unmittelbarer Besitzer ist. Ist die Wohnung daher vermietet, schuldet nach 48 Abs. 4 S. 3 LBauO M-V der Mieter den Einbau der Geräte. Nur wenn die Wohnung nicht vermietet ist, ist der Eigentümer in der Verantwortung. Eine solche Interpretation der betreffenden Vorschrift erscheint deshalb korrekt, da der Gesetzgeber den rechtlichen Unterschied zwischen Eigentum und Besitz kannte, gleichwohl den Besitzer als Verantwortlichen nennt. Hätte der Gesetzgeber den Eigentümer gemeint, hätte er diesen auch genannt. Darüber hinaus sehen einige Bauordnungen anderer Länder (z.b. Schleswig-Holstein, 52 Abs. 7) in Regelungen, welche vor 48 Abs. 4 S. 3 LBauO M-V erlassen worden sind, ausdrücklich vor, dass der Eigentümer den nachträglichen Einbau vornehmen muss. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass der hiesige Landesgesetzgeber auch diese Regelung kannte und sich bewusst für die abweichende Formulierung entschieden hat, um die Mieter zu verpflichten. Hierfür spricht auch eine Auskunft des Ministeriums für Verkehr, Bau und Landesentwicklung M-V, welche der Anwaltskanzlei Hammes Lange Euba Schulz am 1 / 5

2 erteilt wurde. Von dort wurde mitgeteilt, dass es in der Tat die Absicht des Gesetzgebers war, die Verantwortlichkeit der Mieter zu stärken und praktische Schwierigkeiten beim Einbau und bei der Wartung der Geräte zu vermeiden und die Mieter zu verpflichten, die Rauchwarnmelder zu installieren. Entsprechendes soll sich auch aus der Gesetzesbegründung ergeben, welche uns jedoch derzeit noch nicht vorliegt. Sind auch Räume außerhalb der Wohnungen mit den Geräten zu versehen? Die Frage, ob auch Räume außerhalb von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten sind, ist auf der Basis des Gesetzes so zu beantworten, dass nach 48 Abs. 4 S. 1 LBauO M-V nur die dort genannten Räume innerhalb von Wohnungen betroffen sind, nicht jedoch Räume außerhalb. Hat der Vermieter einen Anspruch gegen den Mieter auf Einbau der Rauchwarnmelder? Es erscheint fraglich, ob der Vermieter auch ohne eine besondere Regelung im Mietvertrag selbst einen Anspruch gegen den Mieter auf Einbau und Wartung der betreffenden Geräte hat. Diese Verpflichtung könnte zwar aus der allgemeinen Obhutspflicht des Mieters gegenüber der Mietsache hergeleitet werden. Zweifelhaft erscheint das deshalb, weil die Regelung in 48 Abs. 4 LBauO M-V in erster Linie dem Schutz vor Menschenleben dient. Es erscheint möglicherweise vertretbar, dass die Regelung sekundär dem Schutz und der Erhaltung der Mietsache dient. Hinzu kommt, dass der Vermieter nicht in der Lage ist, die Einhaltung der betreffenden Verpflich- tungen zu kontrollieren. Ob sich hierfür ein besonderes Betretungsrecht für die 2 / 5

3 Wohnung ergibt, erscheint zweifelhaft. Dieses kann nur bestehen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. In der Regel darf die Wohnung seitens des Vermieters jedoch auch bei einem vereinbarten Betretungsrecht nur alle zwei Jahre von innen in Augenschein genommen werden. Es könnte daher sinnvoll sein, in Neuverträgen eine solche Regelung aufzunehmen. Was muss ich als Vermieter/ Eigentümer in diesem Zusammenhang tun, um meinen Versicherungsschutz bei der Gebäudesach- und Haftpflichtversicherung zu behalten? In jedem Falle kann jedoch z.b. auf der Basis der Gebäudeversicherung von den Vermietern verlangt werden, dass diese die Mieter auf die bestehende Verpflichtung zum Einbau und zur Wartung der betreffenden Geräte hinweisen und diese auffordern, diesen Verpflichtungen nachzukommen. Grundsätzlich obliegt es der unteren Bauaufsichtsbehörde, die Einhaltung der Vorgaben des 24 Abs. 4 LBauO M-V zu kontrollieren und den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder durch den Mieter sicherzustellen. Ob der Vermieter/ Eigentümer gegen die betreffende Behörde einen eigenen durchsetzbaren Anspruch auf Einschreiten bei Zuwiderhandlungen des Mieters gegen die genannte Vorschrift hat, hängt davon ab, ob die betreffende Vorschrift zu Ihren Gunsten drittschützenden Charakter aufweist. Das ist jedoch nur dann der Fall, wenn der Einbau und die Wartung der Geräte auch dem Schutz des Eigentums dient. Wie wir oben bereits ausführten ist die Vorschrift jedenfalls in erster Linie dazu vorgesehen, Menschenleben zu retten und Verletzungen der Menschen zu verhindern. Hier bleibt daher die Position der Bauordnungsbehörden und die hierzu erfolgende Rechtsprechung abzuwarten. In jedem Falle hat der Vermieter/ Eigentümer jedoch ein Anregungsrecht gegenüber der unteren Bauaufsichtsbehörde. Hat der Vermieter/ Eigentümer daher alles rechtlich mögliche und Zumutbare getan, um den Einbau und die ordentliche Wartung durch die Mieter zu gewährleisten, kann die Gebäudeversicherung auch keinen Leistungsausschluss wegen Obliegenheitsverletzung geltend machen. 3 / 5

4 Kann der Vermieter die Kosten für den Einbau der Rauchwarnmelder auf den Mieter abwälzen? Sollte sich der Vermieter dennoch zur Installation der Rauchwarnmelder entschließen, ist es möglich, die betreffenden Kosten in Bestandsmietverträgen i.r. einer Modernisierungsmieterhöhung nach 559 BGB auf die Mieter umzulegen. Sind die Wartungskosten für die Geräte Betriebskosten und müssen diese vom Mieter getragen werden? Für die Umlage der Wartungskosten als Betriebskosten auf den Mieter ist eine vertragliche Vereinbarung erforderlich. Aus diesem Grunde ist es von besonderer Wichtigkeit, dass die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder (Geräteprüfung und Batteriewechsel) ausdrücklich bei den umzulegenden Betriebskosten in neu abzuschließenden Mietverträgen genannt werden. Dabei ist allerdings umstritten, ob die Kosten für den Austausch der Batterien Instandhaltungs- oder umlegbare Betriebskosten sind. Die herrschende Meinung in der Literatur nimmt an, dass es sich um Betriebskosten handelt. In der Rechtsprechung gibt es - soweit ersichtlich - lediglich ein Urteil des Amtsgerichts Lübeck, welches sich ebenfalls für die Umlegbarkeit als Betriebskosten ausspricht. Bei Bestandsverträgen, in denen diese Kosten bisher nicht genannt sind und im Rahmen einer Modernisierung die Rauchwarnmelder durch den Vermieter installiert werden, ist zu unterscheiden, ob eine Betriebskostenpauschale mit Öffnungsklausel oder abrechenbare Vorauszahlungen vereinbart sind. Ist eine Pauschale mit einer Klausel vereinbart, wonach Erhöhungen der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können (Öffnungsklausel) und entspricht die betreffende Regelung den Anforderungen des 560 Abs. 1, 2 BGB, so können die betreffenden Betriebskosten nach der Vorschrift des 560 Abs. 1, 2 BGB auf den Mieter abgewälzt werden. Bei der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen gelten die neuen Wartungskosten als vereinbart, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Vermieter neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umlegen darf. Fehlt eine solche Regelung, wird in der Literatur teilweise vertreten, dass die aufgrund einer duldungspflichtigen Modernisierung neu entstehenden Betriebskosten im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung auf den Mieter umgelegt werden können (teilweise wird eine Ankündigung vor Beginn des 4 / 5

5 Abrechnungszeitraumes verlangt), bzw. der Vermieter verlangen kann, dass der Mieter einer entsprechenden Änderung des Mietvertrages zustimmt. Durch die Rechtsprechung ist dies allerdings noch nicht abgesichert! Handelt es sich bei den Kosten für die Anmietung oder das Leasing der Rauchwarnmelder um abwälzbare Betriebskosten? Ob die Umlage der Kosten für die Anmietung, das Leasing oder einer anderweitigen Gebrauchsüberlassung der Rauchwarnmelder in Wohnungsmietverhältnissen als Betriebskosten umlagefähig sind, ist umstritten. Eine gefestigte Rechtsprechung gibt es hierzu nicht, so dass diese Vorgehensweise ein hohes Risiko aufweist. Lediglich das Landgericht Gera hat in einer Entscheidung (WuM 2001, 615, 616) einmal die Umlagefähigkeit der Mietkosten für eine Fahrstuhlüberwachungsanlage bejaht, da es sich dabei nicht um Anschaffungskosten handele.allerdings hat das gleiche Gericht in einem anderen Fall entschieden, dass die Kosten für die Gestellung einer Hausanschlussstation für Fernwärme Anschaffungskosten sind, welche nicht umlegbar sind (WuM 2000, ). Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht - Stralsund 5 / 5

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