Der nachfolgende Satz 3 enthält eine Ermächtigung an die Landesregierungen, für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

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Fabian Waltz
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1. Ursprüngliche Rechtslage Der bis einschließlich April noch gültige 558 BGB erlaubt dem Vermieter einer freifinanzierten Wohnung, die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen

Mieterhöhung geltend gemacht wird. Gemäß 558 Abs.

2 1. Ursprüngliche Rechtslage Der bis einschließlich April noch gültige 558 BGB erlaubt dem Vermieter einer freifinanzierten Wohnung, die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zudem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist und das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht wird. Gemäß 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen wegen Modernisierung oder Veränderungen in die Festmiete einkalkulierter Betriebskosten innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze). 2. Neue Rechtslage Ab dem 01. Mai 2013 (und nicht, wie teilweise veröffentlicht, ab dem 01. April 2013) gilt die neue Regelung. Dabei wurde bei 558 Abs. 3 BGB ein zusätzlicher Satz 2 eingefügt mit folgendem Wortlaut: Der Prozentsatz nach Satz 1 (Kappungsgrenze) beträgt 15 %, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Der nachfolgende Satz 3 enthält eine Ermächtigung an die Landesregierungen, diese vorbezeichneten Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. 3. Konsequenzen Für den Vermieter von Wohnraum, der eine Mieterhöhung gerade durchführt oder geplant hat, bedeutet dieses: a) Laufende Mieterhöhungen und Mieterhöhungen, die noch innerhalb des Monats April 2013 gemäß 558 BGB eingeholt werden, bleiben wirksam, für sie gilt die bisherige Kappungsgrenze von 20 %. 2

3 b) Für Mieterhöhungen ab dem 01. Mai 2013 gilt weiterhin die alte Kappungsgrenze von 20 %, es sei denn, die jeweilige Landesregierung hat für das Gebiet, in welchem sich das fragliche Mietobjekt befindet, durch Rechtsverordnung die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen für nicht ausreichend erklärt. Ohne bzw. bis zum Erlass einer solchen Rechtsverordnung bleibt es hingegen bei der alten Kappungsgrenze von 20 %. 4. Ausblick In der unmittelbaren Zukunft bleibt also für den Vermieter, was die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete der freifinanzierten Wohnraum betrifft, alles beim Alten: die Kappungsgrenze beträgt zunächst weiterhin 20 %. Es ist allerdings damit zu rechnen, dass in Ballungsräumen mit knappen und vor allen Dingen teuren Wohnungsangeboten die Landesregierungen ganze Städte oder Teile von Stadtteilen unter die beschränkte Kappungsgrenze von 15 % setzen, wobei die Kriterien, nach denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen festgelegt werden sollen, völlig offen sind. Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an Herrn Dr. Waldeyer. II. Entscheidung des BGH: Versorgungsleitungen als wesentliche Gebäudebestandteile sind zwingender Bestandteil des Gemeinschaftseigentums Im Wohnungseigentum gibt es immer wieder Streit zu dem Thema, ob und inwieweit Versorgungsleitungen dem Gemeinschaftseigentum oder dem Sondereigentum zuzuordnen sind. Dabei geht es im Wesentlichen um Kosten der Instandhaltung derartiger Versorgungsleitungen, insbesondere dann, wenn sie sich innerhalb des Zugriffs des Sondereigentums befinden oder nur einer einzelnen Sondereigentumseinheit dienen. 3

4 Hierüber hatte der BGH in dem nachgeschilderten Fall zu entscheiden: In einer Wohnungseigentumsanlage befand sich im obersten Stockwerk eine Penthousewohnung. Diese wurde durch eine nur zu diesem Zweck angelegte außen verlaufende Wasserleitung mit Wasser versorgt. Durch mangelhafte Dämmung der Wasserleitung kam es dort mehrfach zu Frostschäden, worauf die Außenleitung durch eine gedämmte Leitung auszutauschen war. Der Sondereigentümer der Penthousewohnung und die Eigentümergemeinschaft stritten darüber, ob die Kosten der Ersetzung der Wasserleitung durch den Sondereigentümer oder die Eigentümergemeinschaft zu tragen sei. Die Eigentümergemeinschaft berief sich dabei auf die Teilungserklärung, in welcher geregelt war, dass Wasserleitungen vom Anschluss an die gemeinsame Steigleitung an dem Sondereigentum zuzuordnen seien. Während das Amtsgericht zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft entschied, entschied das Landgericht zu Gunsten des Sondereigentums, ließ jedoch die Revision zum BGH zu, weil es sich vom BGH eine grundsätzliche Klärung der Frage erhoffte, unter welchen Umständen Versorgungseinrichtungen im Wohnungseigentum, welche in und an den Wänden eines Sondereigentums verlaufen, dem Sondereigentum zugeordnet werden könnten. Dieser Entscheidung ging der BGH jedoch elegant aus dem Wege und beschränkte sich auf die Entscheidung von zwei allerdings grundsätzlich wichtigen Rechtsfragen. 1. Der BGH erklärte die Teilungserklärung, wonach Wasserleitungen ab Anschluss an die Steigleitung zum Sondereigentum hin dem Sondereigentum zuzuordnen seien, für nichtig. Die Regelung über die Zuordnung von wesentlichen Gebäudebestandteilen, zu denen Versorgungsleitungen gehörten, zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum sei nicht durch die Teilungserklärung regelungsfähig, sondern zwingend nach den Vorschriften des 5 WEG zu entscheiden. Daher dürfe die Teilungserklärung die Grenze der Zuordnung von Gebäudebestandteilen nur zugunsten, nicht aber zulasten des Gemeinschaftseigentums verschieben, d. h. das Gemeinschaftseigentum darf erweitert, nicht aber beschränkt werden. 2. In Bezug auf die konkrete Wasserleitung entschied der BGH, dass diese als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes 4

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