Das Mietrechtsnovellierungsgesetz (Mietpreisbremse) - mögliche Rechtsfolgen

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1 Das Mietrechtsnovellierungsgesetz (Mietpreisbremse) - mögliche Rechtsfolgen VorsRi`in LG Paschke 1

2 I. Rechtsverordnung VorsRi`in LG Paschke 2

3 556d BGB-E Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung (1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete ( 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen. (2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn 1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, 2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, 3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder 4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründetwerden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welchemaßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen. VorsRi`in LG Paschke 3

4 Ermächtigung 1. Anwendbarkeit der Norm Wiedervermietung im Bestandsgebäude Erstmalige Vermietung einer Bestandswohnung nach Aufgabe der Selbstnutzung durch den Wohnungseigentümer Folge: Ortsübliche Vergleichsmiete + maximal 10% Erhöhung 2. Ermächtigung der Länder Die Ermächtigung der Landesregierungen soll dazu führen, dass in den Ländern Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen werden können. Der Erlass einer solchen Verordnung ist Voraussetzung für die Geltung der Mietpreisbremse Die Ermächtigung ist befristet bis (Verkündung/Inkrafttreten der VO). VorsRi`in LG Paschke 4

5 Anforderungen an eine Verordnung - Nicht: Verwirklichung von Zielen städtebaulicher Art allgemein unerwünschte oder schädliche Entwicklungen auf den Grundstücks-, Wohnungs- und Baumärkten verhindern oder eindämmen das BVerfG 1. "Ausreichende Versorgung" = nur annäherndes Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage Folge: Überangebot nicht nötig 2. "Angemessene Bedingungen" = Mieten, die für Wohnungen der entsprechenden Art von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein, d. h. auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete, tatsächlich aufgebracht werden, und zwar einschließlich der vom Staat gewährten finanziellen Hilfen Folge: außergewöhnlich niedrige VorsRi`in LG Paschke 5 Mieten nicht nötig

6 Anforderungen des Gesetzgebers an die Gemeinde: Grds. soll eine tatsächliche statistische Erhebung durchgeführt werden Ausnahme: Zeitnah erhobenes Datenmaterial steht bereits zur Verfügung. Prüfung, ob Vertragsparteien nach Inkrafttreten einer VO die zulässige Miete mit zumutbarem Aufwand ermitteln können. Jedenfalls grds. Bedürfnis, einen Mietspiegel zu erstellen VorsRi`in LG Paschke 6

7 II. Miethöhe VorsRi`in LG Paschke 7

8 556e BGB-E Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung (1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach 556dAbsatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlungder Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind. (2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmenim Sinne des 555b durchgeführt, so darf die nach 556d Absatz 1 zulässige Miete um denbetrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach 559 Absatz 1 bis 3 und 559a Absatz 1bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete ( 558 Absatz 2)auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre. VorsRi`in LG Paschke 8

9 1. Bestandsschutz für übersteigende Wenn die im vorherigen Mietverhältnis geschuldete Miete (Vormiete) höher ist als die ortsübliche + 10%, soll der Vermieter nicht gezwungen sein, die Miete im nachfolgenden Mietverhältnis zu senken. Rechtsfolge ist, dass die Vertragsparteien eine Miete in Höhe der Vormiete als Obergrenze wirksam vereinbaren können. Miete Beispiel: Vormietverhältnis bis Ortsübliche Miete per : 7,00 /m² Vom Vormieter zuletzt aufgrund eines Erhöhungsverlangens seit gezahlte Miete 8,00 /m² Nach 556 d Abs. 1 BGB-E zulässige neue Miete: 7,70 /m² Mit dem neuen Mieter ab mögliche Miete: 8,00 /m² VorsRi`in LG Paschke 9

10 2. Vormiete als Ausgangsbasis Vormiete, die zuletzt geschuldet war: Wirksam vereinbart, d.h. im Rahmen der 556 d, f BGB-E, falls unter deren Geltung Inclusive Erhöhungen nach 559 ff. BGB (Modernisierungen) Auch: Miete für kurzfristige Mietverhältnisse, die kurz vor Inkrafttreten einer Rechtsverordnung abgeschlossen wurden, ist grundsätzlich als Vormietvereinbarung beachtlich! Nicht zu berücksichtigen: Minderungen Zurückbehaltungsrecht, Aufrechnung Im letzten Jahr vor Ende des MietV vereinbarte Mieterhöhungen (z.b. gegen Verzicht des Vermieters auf Ansprüche wegen Schönheitsreparaturen) VorsRi`in LG Paschke 10

11 Die ortsübliche Vergleichsmiete als Ausgangsmiete für die Berechnung ist die Schwachstelle. Sie lässt sich berechnen unter Berücksichtigung folgender Hilfsmittel: 3. Probleme Beispiel: Vormietverhältnis mit M 1 bis Neues Mietverhältnis mit M 2 ab Zugang der Rüge des M 2 wegen der Miethöhe am Wenn sich zwischen V und M 2 Qualifizierter Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete Einfacher Mietspiegel per nicht klären lässt Ermittlung durch SV-Gutachten und M 2 klagt, müsste im Prozess soll nach der notfalls durch SV-Gutachten die Gesetzesbegründung nicht in Betracht kommen, weil die von M 1 gegenüber V per Gemeinden vor Erlass einer geschuldete Verordnung möglichst einen ortsübliche Vergleichsmiete Mietspiegel erstellen sollen festgestellt werden, damit M 2 die zu viel gezahlte Miete ab Januar 2016 ggfls. zurück fordern VorsRi`in LG Paschke kann. 11

12 III. Ausnahmen VorsRi`in LG Paschke 12

13 1. Neubau 556f BGB-E Ausnahmen 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. VorsRi`in LG Paschke 13

14 1. Neubau Zeitpunkt der ersten Vermietungnach Errichtung maßgeblich bei anderweitiger Nutzung = Zeitpunkt des Nutzungsbeginns Nicht als neuer Wohnraum zu verstehen sind die Fälle, in denen Wohnungen nur erweitert werden, der Zuschnitt von Wohnungen geändert oder existente Wohnungen aufgeteilt oder zusammengelegt werden (Abgrenzung 16 WoFG) Keine Nutzung vor dem Stichtag = Selbstnutzung Überlassung der Wohnung an Dritte zu Wohnzwecken (auch unentgeltlich) oder zur gewerblichen Nutzung VorsRi`in LG Paschke 14

15 a. Umfassende Modernisierung + erste Vermietung danach f S. 2 BGB-E Instandsetzung genügt nicht 2. Modernisierung Umfassend i.s.v. 16 Absatz 1 Nr. 4 WoFG, also wesentlicher Bauaufwand, um eine förderungsfähige Modernisierung bereits vorhandenen Wohnraums zu begründen. Nach der bisherigen Rechtsprechung dann, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Aber: Nicht nur der Investitionsaufwand, sondern auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung sollen maßgeblich sein. Folge: Es soll ergänzend berücksichtigt werden, ob die Wohnung auch in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) verbessert wurde. b. Modernisierung vor Vertragsschluss e Abs. 2 BGB-E Die nach 556d Absatz 1 BGB-E zulässige Miete erhöht sich um den Betrag, der sich nach den 559 ff. BGB bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen in einem Bestandsmietverhältnis ergäbe. Keine wirtschaftliche Härtefallabwägung Ausgangspunkt für die Berechnung ist der noch nicht modernisierte Zustand der Wohnung + Erhöhung nach 559 ff. BGB. Achtung: Unzulässig ist eine Kombination der Tatbestände des 556 e BGB-E, also etwa die Berufung auf eine Vormiete, die die zulässige Miete übersteigt ( 556 e Abs. 1 BGB-E), und zusätzlich die Geltendmachung eines Erhöhungsbetrages wegen Modernisierung ( 556 e Abs. 2 BGB-E). Aber: Miete nach der für den Vermieter günstigeren Vorschrift darf verlangt VorsRi`in LG Paschke 15 werden.

16 Beispiele Beispiel 1 Vormietverhältnis bis Ortsübliche Miete mit bisheriger Ausstattung per : 7,00 /m² Erhöhungsbetrag durch Modernisierung z.b. Heizung,großer Balkon und modernes Bad - im Laufe des Juni 2015 (2,00 /m²) Nach 556 d und e Abs. 2 BGB-E zulässige neue Miete ab : 9,70 /m² Achtung, keine Kombination zulässig: Falls Vormieter bereits 8,00 /m² zahlte sind ab nicht etwa 8,00 + 2,00 /m² möglich! Aber: Da 7,70 + 2,00 fiktive Modernisierungserhöhung günstiger sind, als 8,00 /m², kann die höhere Kombination gewählt werden! Beispiel 2 Vormietverhältnis mit M 1 bis Neues Mietverhältnis mit M 2 ab Zugang der Rüge des M 2 wegen der Miethöhe am Bei Streit zwischen V und M 2 sowohl über die Frage, ob im Juni 2015 eine umfassende Modernisierung erfolgt ist als auch über die ortsübliche Vergleichsmiete per , wäre ggfls. durch Beweisaufnahmen beides im Prozess zu klären. Erst dann steht fest, ob 556 d BGB-E überhaupt zur Anwendung kommt (umfassende Modernisierung) und falls ja wie hoch dann die zulässige Miete des M 2 ist, die dieser dann ab Januar 2016 zurück fordern kann. Wenn die Modernisierung nicht als umfassend gewertet wird, kann die ortsübliche Vergleichsmiete aber nach 556 e Abs. 2 BGB-E dennoch durch Addition mit den entstandenen Modernisierungskosten um den entsprechenden Betrag aufgestockt VorsRi`in LG Paschke werden. 16

17 IV. Verfahren VorsRi`in LG Paschke 17

18 556g BGB-E Rechtsfolgen; Auskunft über die (1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarungist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Die 814 und 817 Satz 2 sind nichtanzuwenden. (2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Miete (3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblichsind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen ( 556e Absatz 2) gilt 559b Absatz 1Satz 2 und 3 entsprechend. (4) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 2 und 3 bedürfen der Textform. VorsRi`in LG Paschke 18

19 Pflicht zur Darlegung konkreter Umstände = qualifizierte Rüge 1. Rüge des Mieters Mieter muss die nach seiner Auffassung gem. 556d Absatz 1 BGB-E zulässige Miete ermitteln, z.b. auf der Grundlage des örtlichen Mietspiegels. Will der Vermieter sicherstellen, dass der Mieter sich hierbei mit weiteren preisbildenden Faktoren auseinandersetzen muss, wie etwa einer höheren geschuldeten Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung, so kann er diese Tatsachen bereits bei Vertragsschluss (etwa im Mietvertrag) mitteilen. In einem solchen Fall ist eine Rüge nur dann qualifiziert, wenn der Mieter sich auch mit diesen preisbildenden Faktoren VorsRi`in LG Paschke auseinandersetzt. 19

20 Beispiele Beispiel 1: In den Mietvertrag kann die vom Vormieter zuletzt gezahlte Miethöhe aufgenommen werden, sofern sie z.b. die ortsübliche Miete per Beginn des neuen Mietverhältnisses überschritt. Beispiel 2: Vormietverhältnis bis Ortsübliche Miete mit bisheriger Ausstattung per : 7,00 /m² Schon im März 2015 wurden Modernisierungsarbeiten durchgeführt, die die Miete nach 559 ff. BGB um 2,00 /m² erhöhen würden, aber mit dem Vormieter wegen des Endes seines MietV nicht mehr realisiert werden konnten. Bei Neuvermietung ab kann eine Aufstellung der Modernisierungskosten die zulässig verlangte Neumiete von 9,70 /m² erläutern. VorsRi`in LG Paschke 20

21 2. Rückforderung für Miete nach Rüge Eine auch vergleichsweise Einigung imlaufenden Mietverhältnis über die zulässige Miethöhe bleibt möglich ( 557 Abs. 1 BGB). Gesetzlicher Ausschluss von 814 BGB Gesetzlicher Ausschluss von 817 S. 2 BGB Bei unzulässiger Vereinbarung (ausschließlich) über die Miethöhe bei Mietbeginn entsteht nur eine Teilunwirksamkeit insoweit, als die zulässige Miete überschritten wird. Folge: Anspruch des Mieters aus 812 ff. BGB Aber: Schadensersatzansprüche, z.b. aus 280 ff. BGB bleiben daneben bestehen Anspruch erst ab Zugang der Rüge: Der Vermieter muss objektiv überzahlte Mieten nicht zurückerstatten, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahlt. Problem: Streit über die ortsübliche Vergleichsmiete bei Vertragsbeginn entsteht jetzt Mietspiegel hat also große Bedeutung! VorsRi`in LG Paschke 21

22 3. Auskunft des Vermieters Hilfsanspruch für den Mieter, von dessen Geltendmachung die Rüge nicht abhängt. Die Auskunftspflicht des Vermieters beschränkt sich auf die substantiierte Mitteilung solcher Umstände, die dem Mieter nicht zugänglich sind. Folge: Merkmale, die anhand eines Mietspiegels vom Mieter ermittelt werden können, gehören nicht zur Auskunftspflicht. Baualtersklasse oder das Alter des Heizkessels wären z.b. vom Vermieter mitzuteilen. Achtung: Wenn es um eine vor der Vermietung erfolgte Modernisierung geht, die eine Überschreitung der Miete nach 556 e Abs. 2 BGB-E rechtfertigen soll, bedarf es einer Aufstellung, die den Anforderungen des 559 b BGB entspricht (analog Mieterhöhung wegen Modernisierung)! VorsRi`in LG Paschke 22

23 Sofern es im Rahmen der zu erteilenden Auskunft auch um Daten aus dem Vormietverhältnis geht, bestehen folgende Möglichkeiten: Bei Einverständnis des Vormieters kann im Umfang der Einwilligung Auskunft erteilt werden. Ohne Einwilligung kann ein z.t. geschwärztes Exemplar des Mietvertrags (z. B. zum Nachweis der Vormiete) vorgelegt werden. Bei personenbezogenen Daten ist dasbundesdatenschutzgesetz (BDSG) zu beachten: Datenschutz 1 Zweck und Anwendungsbereich des Gesetzes (1) (2) Dieses Gesetz gilt für die Erhebung, Verarbeitung und Nutzung personenbezogener Daten durch 1.2, 3.nicht-öffentliche Stellen, soweit sie die Daten unter Einsatz von Datenverarbeitungsanlagen verarbeiten, nutzen oder dafür erheben oder die Daten in oder aus nicht automatisierten Dateien verarbeiten, nutzen oder dafür erheben, es sei denn, die Erhebung, Verarbeitung oder Nutzung der Daten erfolgt ausschließlich für persönliche oder familiäre Tätigkeiten. Folge: Bei Anwendbarkeit des BDSG ist nach 28 BDSG eine Interessenabwägung in Hinblick auf die Interessen des Vormieters einerseits und des Vermieters andererseits vorzunehmen, bei der der Gesetzgeber in seiner Begründung des Entwurfs davon ausgeht, dass sie in der Regel zu Gunsten des Vermieters ausfällt. Ein geschwärztes Vertragsexemplar soll danach vorgelegt werden können. VorsRi`in LG Paschke 23

24 VorsRi`in LG Paschke 24