1. Stand des Gesetzgebungsverfahrens BFW / Höfling 3

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1 BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. Immobilientag 2015 FORUM II Düsseldorf,

2 BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e.v. Mietrecht zwischen den Reformen Auswirkungen für die Immobilienpraxis Düsseldorf,

3 1. Stand des Gesetzgebungsverfahrens BFW / Höfling 3

4 MietNovG Stand des Gesetzgebungsverfahrens Referentenentwurf (Vorentwurf) des BMJV= SPD-Entwurf oder 100 Tage SPD Offizieller Referentenentwurf (regierungsintern noch nicht abgestimmt) ab Unterarbeitsgruppe CDU/CSU/SPD Stellungnahmen der Länder, Fachkreise und Verbände Mai 2014 Unterarbeitsgruppe CDU/SPD (Themen: Befristung, Kriterien für Mangellage, Maßnahmenplan) Kabinettsbeschluss- Regierungsentwurf Lesung Bundestag Anhörung im Rechtsausschuss des Bundestages und 3. Lesung Bundestag Bundesrat / Inkrafttreten des MietNovG 2. Stufe der Reform: Mieterhöhung nach Modernisierung, Mietspiegel, Wohnfläche? 2017? BFW / Höfling 4

5 Ergebnisse im Überblick SPD CDU BFW BMJV Umfassender Bestandsschutz Vormiete /- Umfassende Ausnahme Neubau Ausnahme Modernisierungen /- Ausnahme Staffel/Indexmietverträge /- 10 Prozent über ortsübl. Vergleichsmiete + +! + Definition angespannter Wohnungsmarkt Nachweispflicht für Mangellage Kopplung mit Maßnahmenplan für Neubau +/- +/- + + Echte Befristung BFW / Höfling 5

6 Begriff Mietpreisbremse Mietpreisbremse KappungsgrenzenVO Vorvertraglich Bestand/laufende Mietverträge Vermieter: Art. 14 GG (+) Vermieter: Art 14 GG (+) Mieter: Art. 14 GG (-) Mieter: Art 14 GG (+) Grundsatz: MietNovG= zeitlich befristete Bekämpfung von Symptomen marktwirksamer Neubau= Erhöhung des Wohnungsangebots BFW / Höfling 6

7 2. Anwendungsbereich eröffnet? zeitlich: Vertragsschluss oder Mietbeginn? inhaltlich: Ausnahmen und Sonderfälle (nur Wohnraum) BFW / Höfling 7

8 2. Zeitlicher Anwendungsbreich Inkrafttreten der Länderverordnung Mietvertragsabschluss Vertragsbeginn= Beginn Zahlungsverpflichtung =>Mietpreisbremse (+): Zulässige Miete prüfen BFW / Höfling 8

9 2. Inhaltlicher Anwendungsbereich Ausnahmen und Sonderfälle Prämisse: Länderverordnung (+) Ausnahmen Bestandsschutz für Vormiete Neubau Umfassende Modernisierung Sonderwohnformen Sonderfälle Staffelmiete Indexmiete siehe Folgeseiten BFW / Höfling 9

10 Bestandsschutz für die Vormiete 556e Abs. 1 Satz 1 BGB-E (Bestandsschutz für Vormiete).Miete, die der Mieter zuletzt schuldete, so darf die Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden Merke: Vormiete = vertragliche Miete Neu (Klarstellung): ohne Abzug von Mietminderungen 556e Abs. 1 Satz 2 1.HS BGB-E, behebbare nicht behebbare Mängel? m.e. dauerhafte Mietminderungen = Vertragsänderung (keine Gewährleistung) a. A. Flatow, Deutscher Mietgerichtstag 2015, Vortrag am z.b. Flächenabweichung Aber : Kein Schutz für Vereinbarungen innerhalb der letzten 12 Monate 556e Abs. 1 Satz 2 2.HS BGB-E streitig: nur Umgehungsgeschäfte? tendenzielle Begründung im Gesetzentwurf: der pauschalierte Ausschluss von Mieterhöhungen => Erg.: also im Zweifel alle Vereinbarungen (Begründung Seite 33 f) BFW / Höfling 10

11 Ausnahme Neubau, umfassende Modernisierung 556f BGB-E Nr. 1 Ausnahme Neubaumiete Nr. 2 Ausnahme umfassende Modernisierung Keine Begrenzung für Neubau Erstvermietung+ (neu) Weitervermietung Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und (kumulativ= auch zeitgleich?) vermietet wird => auf den Ztp. der Fertigstellung kommt es nicht an => m.e. MVBeginn maßgeblich Keine Begrenzung bei umfassend modernisierten Wohnungen nur Erstvermietung unbestimmter Rechtsbegriff= Rechtsunsicherheit (Begründung Seiten 35/36) BFW / Höfling 11

12 Ausnahmen: Sonderwohnformen Erweiterung des 549 Abs.2, Abs. 3 BGB-E Keine Mietpreisbremse für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch ( 549 Abs.2 Nr. 1BGB-E ) =>Nebenwohnsitz für Studenten möblierter Wohnraum des Vermieters ( 549 Abs.2 Nr. 2 BGB-E ) =>Mitvermietung der eigenen Wohnung soziale Angebote für Personen mit dringendem Wohnbedarf ( 549 Abs.2 Nr. 3 BGB-E) Studenten- und Jugendwohnheime ( 549 Abs. 3 BGB) (Begründung Seite 30) BFW / Höfling 12

13 Sonderfall: Staffelmiete 557a Abs. 4 BGB-E sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, zu dem die Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten Ausnahme: Verträge vor Inkrafttreten der VO (Änderung EG BGB) nicht anzuwenden (auf Verträge,)die abgeschlossen sind, bevor Konsequenzen: 10%-Grenze gilt für Ausgangsmiete und jede Staffel Verträge ab Inkrafttreten der VO = Zeitpunkt Vertragsabschluss maßgeblich Wiederaufleben nach Ablauf der RVO (Begründung S. 39f) BFW / Höfling 13

14 Sonderfall: Indexmiete 557b Abs. 4 BGB-E.nur auf Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden Ausnahme: Verträge vor Inkrafttreten der VO (Änderung EG BGB) nicht anzuwenden (auf Verträge,) die abgeschlossen sind, bevor Konsequenzen: Indexmiete: 10%- Grenze nur für Ausgangsmiete Verträge ab Inkrafttreten der VO = Zeitpunkt Vertragsabschluss maßgeblich (Begründung S. 40) BFW / Höfling 14

15 Exkurs: Indexmiete sinnvoll? Planungssicherheit durch Indexmiete? (+) Planungssicherheit (+) Inflationsausgleich (-) nur Inflationsausgleich (-) Mieterhöhung nach 559 BGB nur für unvertretbare Maßnahmen (also keine Mieterhöhung für Balkonanbau) (-) Ausschluss einer Mieterhöhung nach 558 BGB (-) Kein Automatismus: Geltendmachung durch Erklärung in Textform (-) Verstoß gegen 5 WiStG oder 138 BGB möglich Empfehlung: =>Indexmiete dann sinnvoll, wenn keine Modernisierungsmaßnahmen geplant sind =>Befristung ggf. sinnvoll BFW / Höfling 15

16 3. Gesetzlicher Rahmen Anforderungen an den Landesgesetzgeber zeitlich inhaltlich BFW / Höfling 16

17 Grundsatz: Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn 556d Abs. 1 BGB-E Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen (Begründung Seite 31) BFW / Höfling 17

18 Ermächtigungsrundlage 556 d Abs. 2 BGB-E Ermächtigung. Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist Indikatoren für angespannten Wohnungsmarkt Indikatoren = Ausgangspunkt für Nachweise Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn 1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, 2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnittdeutlich übersteigt, 3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder 4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht BFW / Höfling 18

19 Landesgesetzgeber: echte Befristung, Begründung 556 d Abs. 2 Satz 4, Satz 5 BGB-E Rechtsverordnung muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen BFW / Höfling 19

20 Zusammenfassung: Zulässige Miethöhe, Ermächtigungsgrundlage 556d Abs. 1, Abs. 2 BGB-E (Zulässige Miethöhe, EMG) Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt = wenn die ausreichende Versorgung..zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist =>Gefährdungslage = Mangellage? =>gesetzliche Benennung von möglichen Indikatoren (Prinzip: i.d.r. mindestens 1 von 4) 10% - Grenze über der ortsüblichen Miete Ortsübliche Vergleichsmiete als Bezugsgröße RVO für die Dauer von höchstens 5 Jahren => echte Befristung bis maximal 2025 (VOErlass bis spätestens =>Befristung der EMG bis maximal ) Begründungserfordernis für VO.aufgrund welcher Tatsachen.im Einzelfall welche Maßnahmen (Begründung S. 31 bis 33) BFW / Höfling 20

21 4. Berechnung der zulässigen Miete BFW / Höfling 21

22 Berechnung der zulässigen Miethöhe 1) Ortsübliche Vergleichsmiete + 10% =zulässige Miete ( 556 Abs. 1, Abs. 2 BGB-E) 2) Vergleich mit der Vormiete (Bestandsschutz gem. 556e Abs. 1 Satz 1 BGB-E) 3) Wahlrecht / Vergleich: Höhere Miete ist maßgeblich Empfehlung: Gesetzliche Mieterhöhungsmöglichkeiten im Bestand nutzen! (Bestandsschutz) BFW / Höfling 22

23 Berechnung der zulässigen Miethöhe 1) Ortsübliche Vergleichsmiete z.b. 7, % + 0,75 =zulässige Miete =8,25 ( 556 Abs. 1, Abs. 2 BGB-E) 2) Vergleich mit der Vormiete 8,30 (Bestandsschutz gem. 556e Abs. 1 Satz 1 BGB-E) 3) Wahlrecht / Vergleich: Höhere Miete ist maßgeblich 8,25< 8,30=> 8,30 Empfehlung: Gesetzliche Mieterhöhungsmöglichkeiten im Bestand nutzen! (Bestandsschutz) Ermittlung der zulässigen Miete archivieren! BFW / Höfling 23

24 Berechnung: Ausschluss von Vereinbarungen der letzten 12 Monate Berechnungsschritte: 1) Ortsübliche Vergleichsmiete + 10% =zulässige Miete ( 556 Abs. 1, Abs. 2 BGB-E) 2) Vormiete - vereinbarte Mieten der letzten 12 Monate vor Vertragsende (eingeschränkter Bestandsschutz gem. 556e Abs. 1 Satz 1, Satz 2 BGB-E ) 3) Wahlrecht/ Vergleich: Höhere Miete ist maßgeblich Anmerkung: unberücksichtigte rechtmäßige Vereinbarungen im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen können grds. gem. 556e Abs. 2 BGB-E berücksichtigt werden => fiktive Hinzurechnung für Modernisierungsmaßnahmen der letzten 3 Jahre vor Weitervermietung- s.u BFW / Höfling 24

25 Berechnung: Ausschluss von Vereinbarungen der letzten 12 Monate Berechnungsschritte: 1) Ortsübliche Vergleichsmiete + 10% =zulässige Miete z.b. 7,50 + 0,75 = 8,25 ( 556 Abs. 1, Abs. 2 BGB-E) 2) Vormiete - vereinbarte Mieten der letzten 12 Monate vor Vertragsende 8,30 0,50 = 7,80 (eingeschränkter Bestandsschutz gem. 556e Abs. 1 Satz 1, Satz 2 BGB-E ) 3) Wahlrecht/ Vergleich: Höhere Miete ist maßgeblich 8,25 > 7,80 => 8,25 Anmerkung: unberücksichtigte rechtmäßige Vereinbarungen im Rahmen von Modernisierungsmaßnahmen können grds. gem. 556e Abs. 2 BGB-E berücksichtigt werden => fiktive Hinzurechnung für Modernisierungsmaßnahmen der letzten 3 Jahre vor Weitervermietung- s.u BFW / Höfling 25

26 Bestandsschutz für Modernisierung 556e Abs. 2 BGB-E.Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des 555b durchgeführt, so darf die zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wären. = Einbeziehung von Modernisierungen der letzten 3 Jahren vor Wiedervermietung Empfehlung: Berechnung und Archivierung des Modernisierungsanteils, auch wenn Miete nicht erhöht wird BFW / Höfling 26

27 Berechnung: Ausschluss von Vereinbarungen der letzten 12 Monate, Berücksichtigung von Modernisierungen Berechnungsschritte: 1) Ortsübliche Vergleichsmiete (ohne Mod.anteil, also Ausstattung ohne Wohnwerterhöhung) + 10% + fiktiver Modernisierungszuschlag (der letzten 3 Jahre) =zulässige Miete ( 556 Abs. 1, Abs. 2 und 556e Abs. 2 BGB-E) 2) Vergleich mit der Vormiete - vereinbarte Mieten der letzten 12 Monate = Bestandsschutz (eingeschränkter Bestandsschutz 556e Abs. 1 Satz 1, Satz 2 BGB-E ) 3) Vergleich: Höhere Miete ist maßgeblich BFW / Höfling 27

28 Berechnung: Ausschluss von Vereinbarungen der letzten 12 Monate, Berücksichtigung von Modernisierungen Berechnungsschritte: 1) Ortsübliche Vergleichsmiete (ohne Mod.anteil) z.b.7,50 ohne Mod.anteil. 1,00 = 6, % + 0,65 + fiktiver Modernisierungszuschlag (der letzten 3 Jahre) + 1,50 =zulässige Miete =8,65 ( 556 Abs. 1, Abs. 2 und 556e Abs. 2 BGB-E) 2) Vergleich mit der Vormiete 8,30 - vereinbarte Mieten der letzten 12 Monate - 0,50 = 7,80 = Bestandsschutz (eingeschränkter Bestandsschutz 556e Abs. 1 Satz 1, Satz 2 BGB-E ) 3) Vergleich: Höhere Miete ist maßgeblich 8,65 > 7,80 => 8, BFW / Höfling 28

29 5. Rechtfolgen Durchsetzung von Gegenansprüchen BFW / Höfling 29

30 Auskunftsanspruch 556g Abs. 3 BGB-E Auskunftsanspruch= m.e. keine Vorlagepflicht von Unterlagen Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet,..auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind,. soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann BFW / Höfling 30

31 Rügepflicht- Rechtsfolge Teilnichtigkeit 556g Abs. 2 BGB-E Mieter kann Miete nur zurückverlangen, wenn er Verstoß gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht Merke: nur Auskunftsanspruch Qualifizierte Rüge des Mieters Teilnichtigkeit für die Zukunft, keine Rückwirkung BFW / Höfling 31

32 Vielen Dank! Franco Höfling Rechtsanwalt -Justiziar, Referent Recht und Energie- BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.v. Kurfürstendamm 57 / D Berlin Tel.: +49 (0) / Fax: -299 franco.hoefling@bfw-bund.de /