Berliner Mietspiegel 2011

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1 Berliner Mietspiegel 2011 Mieterhöhungen nach e BGB unter Bezugnahme auf den Mietspiegel Rechtsanwältin Andrea Klette Dieses Papier soll nur einen groben Überblick verschaffen und zum Verständnis des Mietspiegels beitragen. Es ersetzt keine rechtliche Beratung.

2 Berliner Mietspiegel 2011 Der Mietspiegel 2011 wurde vom Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und diversen Interessenverbänden der Mieter und Vermieter, anerkannt. Er stellt eine Übersicht der am 1. September 2010 üblicherweise in Berlin gezahlten Mieten dar. Die Wohnungen sind unterteilt nach Bezugsfertigkeit und Ausstattung, Größe und Lage. Mit Hilfe des Mietspiegels kann im Fall einer Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden. Bei dem Mietspiegel handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, sodass die gesetzliche Vermutung gilt, dass die darin enthaltenen Werte der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen. Ausnahme: Felder, die mit * oder ** gekennzeichnet sind. Wegen der geringen Anzahl der erhobenen Werte haben diese nur eine bedingte Aussagekraft. Folie 2 von 22

3 Für welche Wohnungen gilt der Mietspiegel? Er gilt nur für nicht preisgebundene Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die bis zum 31. Dezember 2009 bezugsfertig geworden sind. Er gilt nicht für: Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2010 bezugsfertig wurden Preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen (Sozialbauwohnungen) Wohnungen mit Außen-WC Folie 3 von 22

4 Die Miete im Berliner Mietspiegel Die Mietpreise im Berliner Mietspiegel sind Nettokaltmieten pro Monat und m². Nettokaltmiete enthält keine Betriebskosten, ist also Miete ohne Heiz- und Warmwasserkosten, ohne sog. kalte Betriebskosten, wie Grundsteuer, Hausreinigung, Müllabfuhr, Versicherungen etc., ohne evtl. Möblierungs- oder Untermietzuschläge ohne evtl. Teilgewerbezuschläge Bruttokaltmiete enthält alle kalten Betriebskosten ist also Miete ohne Heiz- und Warmwasserkosten Folie 4 von 22

5 Mieterhöhung bei Bruttokaltmiete Wenn im Mietvertrag eine Bruttokaltmiete vereinbart ist, dann müssen den sich aus dem Mietspiegel ergebenden Nettomieten die tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten hinzugerechnet werden. Dies bedeutet, dass der Vermieter in einem Erhöhungsverlangen bei vereinbarter Bruttokaltmiete die tatsächlichen Betriebskosten für die Wohnung mitteilen muss. Folie 5 von 22

6 Mieterhöhung: Beispiele Beispiel 1: Mieterhöhung bei vereinbarter Bruttokaltmiete Bisherige Miete: 5,60 /m², ohne Betriebskostenanteil: 4,28 /m² Mieterhöhung um 20% = 1,12 auf 6,72 In Miete enthaltener Betriebskostenanteil: 1,32 Fiktive Nettokaltmiete nach Erhöhung: 5,40 Ortsübliche Vergleichsmiete Ortsübliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel: 5,50 nach Mietspiegel: 4,20 Mieterhöhung möglich Mieterhöhung nicht möglich Beispiel 2: Mieterhöhung bei Nettokaltmiete Bisherige Miete: 4,28, Betriebskostenvorschuss: 1,32 Mieterhöhung um 20% = 0,86 auf 5,14 Ortsübliche Vergleichsmiete: 5,50 Mieterhöhung möglich Folie 6 von 22

7 Gültigkeit des Berliner Mietspiegels 2011 Der Berliner Mietspiegel 2011 ist auf alle Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, die nach dem Erhebungsstichtag, 1. September 2010, dem Mieter zugegangen sind. Beispiel: Mieter erhält die Mieterhöhung im März 2011, die Mieterhöhung soll zum 1. Juni 2011 wirksam werden. Der Mieter stimmt nicht zu, da nach dem Mietspiegel 2009 die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wurde. Ende Mai 2011 erscheint der Mietspiegel Danach ist die Mieterhöhung gerechtfertigt. Der Mieter muss zustimmen Folie 7 von 22

8 Vergleichsmerkmale des Mietspiegels (1) Art: Gebäudeart, Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Größe: tatsächliche Wohnfläche Ausstattung: es wird nur berücksichtigt, was der Vermieter gestellt hat. Hat z.b. ein Mieter eine Ofenheizung gegen eine Gasetagen-heizung auf eigene Kosten ausgetauscht, so bleibt dies unberücksichtigt. Die Wohnung gilt weiter als ofenbeheizte Wohnung. Bad: ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung, der mit einer Badewanne oder Dusche ausgestattet ist und über einen Badeofen oder ausreichend großen Warmwasserspeicher verfügt (Definition im Berliner Mietspiegel 2011) Folie 8 von 22

9 Vergleichsmerkmale des Mietspiegels (2) Sammelheizung: alle Heizungsarten, bei denen die Wärme und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus geschieht. Eine Etagenheizung oder Wohnungsheizung (Gas-, Öl- oder Elektroheizung) die sämtliche Wohnräume angemessen erwärmt, ist einer Sammelheizung gleichzusetzen (Definition im Berliner Mietspiegel 2011) Beschaffenheit: Alter bzw. Bezugsfertigkeit des Gebäudes Wird in bestehenden Gebäuden später eine Wohnung errichtet, z.b. Dachgeschossausbau, so gilt deren Bezugsfertigkeit. Wohnlage: Lagequalität des weiteren Wohnumfeldes (Verkehrsanbindung, Grünflächen, Spielplätze, Einkaufsmöglichkeiten etc.) Auskünfte über die Bezirksämter und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Mietspiegel-Telefon : Folie 9 von 22

10 Wie gehe ich vor, wenn ich eine Mieterhöhung nach 558ff BGB erhalte? 558 Abs.1 BGB Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gelten gemacht werden. Erhöhungen nach den 559 (Modernisierung) und 560 (Betriebskosten) BGB werden nicht berücksichtigt. Folie 10 von 22

11 Mieterhöhung nach 558ff BGB Was muss überprüft werden? (1) Kommt die Mieterhöhung vom Vermieter? Bei Abgabe durch einen Bevollmächtigten: Ist die Vollmacht bekannt bzw. der Mieterhöhung beigefügt? Wird die Mieterhöhung im Namen des Vermieters abgegeben? Ist eine Mieterhöhung überhaupt möglich? Nicht bei z.b. Sozialbauwohnungen Staffelmietvereinbarung Folie 11 von 22

12 Mieterhöhung nach 558ff BGB Was muss überprüft werden? (2) Ist der richtige Ausgangsmietzins angegeben? Es ist die vertraglich vereinbarte Mietzinsstruktur anzugeben, also entweder Brutto- oder Nettokaltmiete Keine Umstellung der Mietzinsstruktur im Rahmen einer Mieterhöhung möglich! Zugangszeitpunkt Wichtig zur Berechnung der Fälligkeit, der Mieter hat zwei volle Kalendermonate Überlegungsfrist: Beispiel: Zugang am 31. Januar, Fälligkeit der Mieterhöhung ab 1. April Zugang am 1. Februar, Fälligkeit der Mieterhöhung ab 1. Mai Folie 12 von 22

13 Mieterhöhung nach 558ff BGB Formelle Voraussetzungen (1) Sämtliche Vermieter als Absender angegeben? Sind alle Mieter als Empfänger angegeben worden? Ist die Erhöhung allen Mietern zugegangen? Ausnahme: vertragliche gegenseitige Bevollmächtigung Ist die Mieterhöhung betragsmäßig angegeben? Endbetrag der Miete muss genannt werden. Ist die richtige Ausgangsmiete genannt? Wird eine Zustimmung verlangt? Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter nur die neue Miete nennt, er muss vom Mieter eine Zustimmung verlangen. Folie 13 von 22

14 Mieterhöhung nach 558ff BGB Formelle Voraussetzungen (2) Wurde die Sperrfrist von einem Jahr eingehalten? Beispiel: Der Mieter erhält im Januar 2009 eine Mieterhöhung um 5% gem. 558 BGB, welche er ab dem 1. April 2009 zahlt. Im Januar 2010 erhält der Mieter eine weitere Mieterhöhung um 5% gem. 558 BGB. Die Jahressperrfrist von einem Jahr ist nicht eingehalten. Der Mieter erhält die 2. Mieterhöhung im April Die Jahressperrfrist ist eingehalten. Aber: Der Mieter erhält im Januar 2009 eine Mieterhöhung um 5% gem. 558 BGB, welche er ab dem 1. April 2009 zahlt. Im Juli 2009 wird die Miete wegen einer Modernisierung erhöht ( 559 BGB). Im April 2010 erhält der Mieter eine weitere Mieterhöhung um 5% gem. 558 BGB. Die Jahressperrfrist ist eingehalten. Folie 14 von 22

15 Mieterhöhung nach 558ff BGB Formelle Voraussetzungen (3) Wurden evtl. gewährte öffentliche Fördermittel für Modernisierungsmaßnahmen angegeben und berücksichtigt? Bindungszeitraum beachten! Wurde ein zulässiges Begründungsmittel angegeben? Die Mieterhöhung muss mit einem zulässigen Begründungsmittel versehen sein. Dies sind nach 558a Abs.2 BGB: Mietspiegel Vergleichswohnungen Sachverständigengutachten Mietdatenbank Folie 15 von 22

16 Mieterhöhung nach 558ff BGB Materielle Voraussetzungen (1) Wurde die Kappungsgrenze eingehalten? 558 Abs.3 BGB Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den 559 bis 560 BGB abgesehen, um nicht mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Die Miete darf innerhalb von drei Jahren also um nicht mehr als 20% steigen. Ausnahme: Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten Beispiele zur Kappungsgrenze: 1. Der Mieter zahlt am 1. Januar 2007 eine Miete von 500,00. Zum 1. Januar 2010 erhält er eine Mieterhöhung um 100,00 (= 20%) auf 600,00. Kappungsgrenze wurde eingehalten. Folie 16 von 22

17 Mieterhöhung nach 558ff BGB Materielle Voraussetzungen (2) Beispiele zur Kappungsgrenze: 2. Der Mieter zahlt am 1. Januar 2007 eine Miete von 500,00. Zum 1. April 2008 erhält er eine Mieterhöhung um 50,00 (10%) auf 550,00 Zum 1. Januar 2010 erhält er eine weitere Mieterhöhung um 55,00 (10% von 550,00 ) auf 605,00. Kappungsgrenze wurde nicht eingehalten, da insgesamt mehr als 20% vom Ausgangsmietzins innerhalb von drei Jahren verlangt wurde. Mieter muss ggfls. nur bis 600,00 zustimmen. 3. Der Mieter zahlt am 1. Januar 2007 eine Miete von 500,00. Wegen einer Modernisierung erhält der Mieter eine Mieterhöhung gem. 559 BGB zum 1. Dezember 2008 um 90,00, und zahlt dann 590,00. Zum 1. Januar 2010 erhöht der Vermieter die Miete um weitere 100,00 gem. 558 BGB auf 690,00. Kappungsgrenze wurde eingehalten, da als Ausgangsmiete 500,00 zugrunde zu legen sind und Mieterhöhungen wegen Modernisierung bei der Kappungsgrenze außer acht bleiben. Folie 17 von 22

18 Mieterhöhung nach 558ff BGB Materielle Voraussetzungen (3) Entspricht die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete? Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete aufgrund des Berliner Mietspiegels 2011 Es kann die Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung herangezogen werden. Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält 5 Merkmalsgruppen mit wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmalen. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete müssen für jede Merkmalsgruppe die jeweiligen Merkmale berücksichtigt werden. Achtung: Nur Merkmale berücksichtigen, die vom Vermieter geschaffen wurden. Liegen Sondermerkmale vor? Folie 18 von 22

19 Mieterhöhung nach 558ff BGB Materielle Voraussetzungen (4) Behebbare Mängel sind nicht zu beachten. Beispiele: Die modernen Schallschutzfenster sind undicht. Dies stellt einen behebbaren Mangel dar, sodass das wohnwerterhöhende Merkmal gegeben ist. Die Gegensprechanlage ist mal wieder kaputt, dennoch liegt kein wohnwertminderndes Merkmal wegen einer fehlenden Gegensprechanlage vor. Verfahren zur Spanneneinordnung: Je nachdem, welche Seite überwiegt, wird jede Merkmalgruppe mit 20% oder +20% bewertet. Überwiegt keine der beiden Seiten, ist die Gruppe mit ±0 zu bewerten. Zum Schluss werden die Merkmalgruppen zusammengezählt, das Ergebnis bestimmt die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb des zutreffenden Mietspiegelfeldes. Folie 19 von 22

20 Mieterhöhung nach 558ff BGB Materielle Voraussetzungen (5) Beispiel zur Spanneneinordnung: Merkmalgruppe 1: es überwiegen die positiven Merkmale: +20% Merkmalgruppe 2: ausgeglichen ±0 Merkmalgruppe 3: es überwiegen die negativen Merkmale: 20% Merkmalgruppe 4: ausgeglichen ±0 Merkmalgruppe 5: es überwiegen die negativen Merkmale: 20% Sondermerkmale: Modernes Bad vorhanden Wohnung liegt im Souterrain Ergebnis: Die ortsübliche Vergleichsmiete entspricht 20% der unteren Spanne unter dem Mittelwert des zutreffenden Mietspiegelfeldes, die beiden Sondermerkmale sind zu berücksichtigen. Folie 20 von 22

21 Mieterhöhung nach 558ff BGB Materielle Voraussetzungen (6) Beispielrechnung: zutreffendes Mietspiegelfeld: G2 oberer Wert 6,10 Spanne 1,02 Mittelwert 5,02 Spanne 1,08 unterer Wert 4,00 20% der unteren Spanne entsprechen 0,20 ( = 1,02 x 20%) Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete: Mittelwert von 5,02 20% der unteren Spanne 0,20 Sondermerkmal modernes Bad + 0,11 Sondermerkmal Souterrain 0,46 Summe 4,47 Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 4,47 /m² netto kalt. Folie 21 von 22

22 Wie muss ein Mieter auf eine Miet-erhöhung nach 558ff BGB reagieren? Liegt ein formeller Fehler vor, ist die Mieterhöhung unwirksam, der Mieter muss nicht reagieren. Liegt ein materieller Fehler vor, muss geprüft werden, ob eine Zustimmung oder eine Teilzustimmung notwendig ist. Ist die ortsübliche Vergleichsmiete niedriger als die zurzeit gezahlte Miete, muss der Mieter nicht reagieren. Folie 22 von 22