Aufgaben zum Modul IMK Mieterhöhungen im freifinanzierten Wohnungsbau Lernfeld 5: Wohnräume verwalten (ehem. KGW.02.07)

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1 1. Aufgabe Eine Wohnung wird ab 1.3.X1 für 350,00 NKM plus 100,00 BeKo-VZ unbefristet vermietet. Der Einbau neuer Fenster vom bis 25.8.X1 kostet den Vermieter 3.511,00, davon Instandhaltungskosten 2.031,00 und Modernisierungskosten 1.480,00. Frage 1.1.: Wie viel Euro Mieterhöhung nach 559 BGB darf der Vermieter ab wann verlangen, wenn das Mieterhöhungsschreiben am 29.8.X1 beim Mieter eingeht?. Die Ankündigung der Mod. ist form- und fristgerecht erfolgt, die Höhe der Mod.kosten ist unstreitig. Frage 1.2.: Zu welchem Termin und in welcher Höhe ist eine Mieterhöhung nach 558 BGB frühestens möglich? Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 430,-. Frage 1.3.: Wann und in welcher Höhe ist eine Erhöhung der BeKo-VZ zulässig? 2. Aufgabe Die ortsübliche Vergleichsmiete einer leerstehenden 80-m²-Wohnung in der Stadt Pumpelhausen liegt bei 4,20 EUR / m² / Monat (=> 336,-). In Pumpelhausen herrscht extremer Wohnraummangel. Frage 2.1.: Die Wohnung wird ab 1.4.X1 für 390,- NKM + 160,- BK-VZ vermietet. Ist das zulässig? Frage 2.2.: Wann darf den Mietern frühestens das erste Mieterhöhungsverlangen nach 558 BGB zugestellt werden, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete ab Okt. X1 bei 5,- /m² liegt? Wie hoch wäre die zulässige Mieterhöhung, ab wann würde sie gelten? Frage 2.3.: Ab 1.7.X2 zahlen die Mieter nun 400,00 NKM plus 160,00 BK-VZ. Am 13.9.X2 geht den Mietern ihre BeKo-Abrechnung für April bis Dez. X1 zu und ergibt eine Nachzahlung von 130,00 EUR. Die Höhe und Berechnung dieser Nachzahlung ist unstreitig, die Mieter zahlen den Betrag umgehend. Muss / darf sich daraus eine Mieterhöhung für die Mieter ergeben? Wenn ja, ab wann und in welcher Höhe? Wenn nein, warum nicht? Frage 2.4.: Ab 1.11.X2 zahlen die Mieter monatlich nun 400,00 NKM plus 175,00 BeKo-VZ. Ab Mai X3 gilt ein neuer Mietspiegel, die monatliche ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 5,90 / m². Ab wann und in welcher Höhe ist eine Mieterhöhung nach 558 BGB zulässig? Seite 1 von 6 IMK_0505_mo_Mieterhoeg.doc

2 Frage 2.5.: Ab 1.10.X3 zahlen die Mieter nun 468,00 NKM plus 175,- BeKo-VZ. Im Mai X5 (der Mietspiegel weist unverändert 5,90 aus) kann der Vermieter drei vergleichbare Wohnungen nachweisen, für die der Mietpreis bei 6,10 NKM / m² / Monat liegt. Berechtigt ihn das zur Mieterhöhung nach 558 BGB? Wenn nein, warum nicht; wenn ja, warum, ab wann und in welcher Höhe? Frage 2.6.: Ab 1.8.X5 zahlen die Mieter nun 480,00 NKM plus 175,- BeKo-VZ. Ab Mai X6 gilt ein neuer Mietspiegel, der für die Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,60 / m² / Monat ausweist? Der Vermieter kann keine Vergleichswohnungen mit einer höheren NKM nachweisen. Haben die Mieter Anspruch auf Ermäßigung der NKM? Frage 2.7.: Vom 3.bis 16.5.X6 wird das Bad in der Wohnung modernisiert. Baukosten: ,- davon Instandhaltungskosten: 8.500,- Modernisierungskosten: 4.000,- Die Modernisierung wurde vom Vermieter form- und fristgerecht angekündigt, in dieser Ankündigung wurde eine Mieterhöhung nach 559 BGB in Höhe von 30,00 EUR / Monat angekündigt. Wann darf das Mieterhöhungsverlangen frühestens beim Mieter eingehen? Ab wann und in welcher Höhe gilt dann die Mieterhöhung? Frage 2.8.: Die Mieter haben die Modernisierung geduldet. Am 22.5.X6 erhalten sie das ME- Verlangen des Vermieters mit der Mieterhöhung um 33,00 auf 513,00 ab 1.8.X6. Ist dies auch unter Beachtung der bisherigen Mieterhöhungen so zulässig? Frage 2.9.: Die Mieter haben sich inzwischen über den Pumpelhausener Wohnungsmarkt informiert und sind sicher, eine billigere Wohnung zu finden. Bis wann können / müssen sie ihren unbefristeten Mietvertrag kündigen, wann müssen sie die Wohnung spätestens zurückgeben, was geschieht in dieser Zeit mit der Miethöhe? Es gelten die gesetzliche Kündigungsfristen. Seite 2 von 6 IMK_0505_mo_Mieterhoeg.doc

3 3. Aufgabe Wenn Sie nicht in Berlin wohnen bzw. die Prüfung nicht vor der IHK Berlin ablegen, übertragen Sie die folgende Aufgabe bitte sinngemäß auf Ihren Wohnort. Als Arbeitsmaterial können Sie sich den qualifizierten Berliner Mietspiegel ausdrucken, für Ihren Wohn- / Prüfungsort suchen Sie bitte im Internet nach dem aktuellen Mietspiegel. Sie sind beim Mieterverein tätig, ein Anrufer fragt Sie nach der zulässigen Vergleichsmiete für seine Wohnung. Am Telefon erfahren Sie folgende Angaben: Lage der Wohnung: Charlottenburg (Westteil Berlins), sehr ruhige Wohnstraße (gute Wohnlage), modernisierter Altbau aus den 20er Jahren, Wohnfläche 68 qm, mit Zentralheizung, Bad und WC. Weitere zusätzliche Merkmale zur Spanneneinordnung oder Sondermerkmale sind Ihnen nicht bekannt / liegen nicht vor. Welche Antwort geben Sie dem Anrufer? 4. Aufgabe 4a) Bestimmen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre eigene oder eine Ihnen bekannte Wohnung 4b) Suchen Sie im Internet nach den Mietspiegeln von mindestens zwei anderen Städten als Berlin und bestimmen Sie die dortige ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung, die den Angaben der 3. Aufgabe entspricht. Seite 3 von 6 IMK_0505_mo_Mieterhoeg.doc

4 5. Aufgabe Da der Berliner Mietspiegel auf den ersten Blick nicht so einfach zu durchschauen ist hier noch eine Zusatzaufgabe, die aber in erster Linie für Berliner interessant sein dürfte (die Problemstellung könnte durchaus Thema in der praktischen Prüfung sein) Nicht-Berliner sollten versuchen, die Aufgabenstellung auf eine ähnliche Wohnung in ihrem IHK-Bezirk zu übertragen. Folgende Objektdaten einer Wohnung liegen Ihnen vor: Lage: Bezirk Mitte (Ostteil Berlins), mittlere Wohnlage Größe: 3 Zimmer, 80 qm Alter: Altbau, Baujahr 1930 Ausstattung: Ofenheizung, Innen-WC mit Dusche, kein Bad, abgezogener und neu versiegelter Parkettboden in allen Wohnräumen Zusätzliche Informationen: WC nur mit Elektroheizkörper (Mietereigentum) beheizbar Küche nicht separat beheizbar Flur in der Wohnung mit Extra-Abstellraum (Kammer) zur Whg. gehört ein Kfz-Stellplatz auf dem Hof moderne, einbruchshemmende Hauseingangs- und Wohnungstür Lage an einer sehr lauten Hauptverkehrsstraße, aber sehr sonnig Bitte bestimmen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel bzw. nach dem Mietspiegel Ihres IHK-Bezirks. (In der Modul-Musterlösung wird der Berliner Mietspiegel 2007 verwendet) Seite 4 von 6 IMK_0505_mo_Mieterhoeg.doc

5 6. Aufgabe Die Wohnung aus Aufgabe 5 ist zu einer NKM von 220,- zuzügl. BK-VZ 152,- EUR / Monat vermietet, eine Mieterhöhung hat seit über fünf Jahren nicht stattgefunden. Der Eigentümer der vermieteten Wohnung lässt eine Gasetagenheizung und moderne Schallschutzfenster einbauen. Kosten für die GEH: 5.500,- EUR Kosten für die neuen Fenster: 4.800,- EUR Die Kachelöfen bleiben in der Wohnung. Die alten Fenster waren nicht defekt, hätten aber einen neuen Außenanstrich im Wert von 450,- EUR gebraucht; die neuen Fenster weisen deutlich höhere Schallschutzwerte und eine bessere Wärmeisolierung auf. Berechtigt dieser Umbau den Vermieter zur Mieterhöhung? (bitte begründen) Wenn ja wie viel beträgt die Miet-Erhöhung? Zusatzfrage 6a Der Mietspiegel weist für diese Wohnung aber einen Höchstwert von 3,02 / qm / Monat aus. Das wären bei 80 qm dann nur 241,60 NKM!?! Darf der Vermieter die Miete nun auf 241,60 oder auf 310,29 erhöhen? (Antwort bitte begründen) 7. Aufgabe Bitte bestimmen Sie die max. zulässige Mieterhöhung: Die Miete ist seit mehr als drei Jahren unverändert, bisherige NKM 350,- / Monat Die ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung liegt bisher (ohne Mod.) bei 375,- / Monat. Eine gerade abgeschlossene Modernisierung (wurde form- und fristgerecht angekündigt) würde zu einer Mod.-Mieterhöhung von 50,- / Monat führen Ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung lt. Mietspiegel: Whg. unmodernisiert: 375,- Whg. modernisiert: 415,- Seite 5 von 6 IMK_0505_mo_Mieterhoeg.doc

6 8. Aufgabe Wenn es um die Mieterhöhung für eine öffentlich geförderte Wohnung geht, gelten dann auch die Bestimmungen der 558 bis 559 b BGB? 9. Aufgabe Welche Möglichkeiten einer Mietänderung gibt es grundsätzlich? Studieren Sie dazu 557 bis 561 BGB sowie die entsprechenden Ausführungen in Ihrem Lehrbuch. 10. Aufgabe Welche formalen und inhaltlichen Anforderungen werden an ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach 558 BGB gestellt? 11. Aufgabe Welche formalen und inhaltlichen Anforderungen werden an eine beabsichtigte Modernisierung und an das damit verbundene Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach 559 BGB gestellt? 12. Aufgabe Innerhalb welcher Frist kann der Vermieter auf Zustimmung klagen, wenn der Mieter einer Aufforderung zur Zustimmung zur Mieterhöhung nach 558 BGB nicht nachkommt? Seite 6 von 6 IMK_0505_mo_Mieterhoeg.doc