Information zum Berliner Mietspiegel 2015

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1 Information zum Berliner Mietspiegel Was ist ein Mietspiegel und wozu dient er? Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete in einer Gemeinde. Der Berliner Mietspiegel 2015 ist ein qualifizierter Mietspiegel. Er ist von der Gemeinde in Berlin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt anerkannt worden. 558d BGB Qualifizierter Mietspiegel (1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. (2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. (3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Ein Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg der Berliner Mietspiegel 2013 sei nicht nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt worden, der Berliner Mietspiegel daher nicht qualifiziert hat zu großer Verunsicherung geführt. Aber Vorsicht: Das Urteil bezieht sich auf einen Einzelfall und den Mietspiegel 2013, also nicht auf den nunmehr gültigen Mietspiegel Das Urteil ist nicht rechtskräftig, die Berufung zugelassen. Daher gilt der neue Mietspiegel. Der Berliner Mietspiegel 2015 ist ein qualifizierter Mietspiegel. Qualifizierte Mietspiegel sind nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Sie müssen nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden und nach spätestens vier Jahren neu erstellt werden.

2 Gibt es einen solchen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter in seiner Mieterhöhung auf die Daten in diesem komplexen Werk hinweisen, auch wenn er die Mieterhöhung auf andere Weise begründen möchte. Fehlt ein eigentlich erforderlicher Hinweis auf die Werte eines qualifizierten Mietspiegels, so ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam 1. In einem Mieterhöhungsprozess gilt die Vermutung, dass ein qualifizierter Mietspiegel tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, darf der Vermieter nicht mehr allein drei Vergleichswohnungen benennen. Der qualifizierte Mietspiegel hat Vorrang! Besonderheiten gelten für den sog. qualifizierten Mietspiegel [ ]. Soweit der Vermieter sein Erhöhungsverlangen mit den Werten eines qualifizierten Mietspiegels begründet gelten keinerlei Besonderheiten. Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Vermieter in einer Gemeinde, in der es einen qualifizierten Mietspiegel gibt, ein anderes Begründungsmittel verwendet. Für diesen Fall enthält 558a Abs. 3 BGB ein zusätzliches Begründungserfordernis. Nach dem bis 31. August 2001 geltenden Recht standen die Begründungsmittel Mietspiegel, Sachverständigengutachten und der Hinweis auf drei Vergleichswohnungen den Vermietern gleichberechtigt zur Verfügung. Nach Ansicht des Gesetzgebers entsprach das jedoch nicht dem jeweiligen Aussagewert über die ortsübliche Vergleichsmiete. Nur der Mietspiegel sei wegen seiner breiten Datenbasis geeignet, das Mietpreisniveau einer Gemeinde realitätsnah abzubilden. Auf Grund der besonderen Richtigkeitsgewähr kommt nach dem gesetzgeberischen Willen den qualifizierten Mietspiegeln ein Vorrang im Rahmen der möglichen Begründungsmittel zu Was leistet der Mietspiegel nicht? Der Mietspiegel spiegelt die Mietentwicklung wider, er legt sie nicht fest. Er ist kein Abbild aller tatsächlichen Mieten. Denn das Bundesgesetz (BGB 558, Absatz 2 Satz1) legt fest, dass die ortsübliche Vergleichsmiete aus den Mieten gebildet wird, die in den letzten vier Jahren vereinbart (Neuvertragsmieten) oder geändert (in der Regel erhöht) worden sind. Eine repräsentative Umfrage von Forsa im April 2015 hat ergeben, dass in Berlin in den vergangenen drei Jahren 49 Prozent aller Mieterinnen und Mieter von einer Mieterhöhung betroffen waren. 3 Die Mehrheit der Befragten hat also innerhalb von drei Jahren keine Mieterhöhung erhalten. Sofern ihre Miete auch innerhalb der letzten vier Jahre nicht erhöht wurde, darf die Miete nicht in den Mietspiegel 1 Schmidt-Futterer, Mietrecht,11. Auflage 2013, Rn Schmidt-Futterer, Mietrecht,11. Auflage 2013, Rn

3 eingehen. Ein Großteil der Bestandsmietverhältnisse wird demnach überhaupt nicht im Mietspiegel berücksichtigt! Der Mietspiegel in der jetzigen Form ist daher kein Instrument der Mietbegrenzung! Die Fraktion DIE LINKE hat einen parlamentarischen Antrag eingebracht, mit dem der Senat aufgefordert wurde, sich für ein verändertes Bundesrecht einzusetzen. Unter anderem sollte sich der Senat dafür einsetzen, dass in die Ermittlung der Mietspiegelwerte künftig auch Wohnungen einfließen, für die in den letzten vier Jahren keine Mieterhöhungen stattgefunden haben (DS 17/0263). SPD und CDU haben unseren Antrag abgelehnt. 3. Wer erstellt den Mietspiegel in Berlin und was enthält er? Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt moderiert die Arbeitsgruppe, die den Mietspiegel aufstellt. Dieser gehören außerdem an: als Mietervertreter der Berliner Mieterverein e.v., die Berliner MieterGemeinschaft e.v. und der Mieterschutzbund Berlin e.v. an. Für die Hauseigentümer sind der Bund der Hausund Grundbesitzervereine e.v., der BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e.v. und der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v. vertreten. Grundlage für den Berliner Mietspiegel ist ein wissenschaftliches Gutachten, in dem Miethöhen, Wohnlagen und Ausstattungsmerkmale analysiert werden. Der Mietspiegel weist für jedes Mietspiegelfeld (Baualtersklasse und Wohnungsgröße) jeweils die Mietpreisspanne und den Mittelwert aus. Beim Vorliegen bestimmter Merkmale, die den Wohnwert steigern bzw. mindern, kann der Mittelwert überschritten bzw. unterschritten werden. Anträge zur Änderung der Wohnlage (gute, mittlere, einfache) werden in der AG Mietspiegel mit Mehrheit entschieden und die Gründe hierfür im Nachhinein veröffentlicht. 4. Was sind die wichtigsten Botschaften des Mietspiegels 2015? Abermals sind die Mieten mit dem neuen Mietspiegel (Berliner Mietspiegel 2015) gegenüber dem bisherigen (Berliner Mietspiegel 2013) gestiegen. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt in der Hauptstadt nun durchschnittlich 5,84 Euro nettokalt pro Quadratmeter und Monat. Vor zwei Jahren waren es noch 5,54 Euro. Günstige Wohnungen gibt es in der Hauptstadt immer weniger. Lag die Miete im günstigsten Mietspiegelfeld 2013 bei 4,28 Euro, liegt das günstigste Mietspiegelfeld 2015 nun bereits bei 4,70 Euro. Darunter gibt es in Berlin keine ortsübliche

4 Vergleichsmiete mehr. Das ist aber nur eines von aktuell 87 Mietspiegelfeldern: Das höchste liegt mittlerweile bei 10,88 Euro. Das heißt, die Mieten differenzieren sich immer weiter aus, und vor allem nur nach oben. Kleine Wohnungen bis 40 m 2 gibt es nicht mehr unter 5,50 Euro, das war bereits 2013 so. Noch relativ günstige Wohnungen sind Wohnungen mittlerer Größe (60 bis unter 90 m 2 ) in Nachkriegsbauten (Baualter 1950 bis 1972) und in den Großsiedlungen des industriellen Wohnungsbaus im Ostteil der Stadt. Der Neubau, auf den der Berliner Senat so stark setzt, ist durchweg teuer: Der Mittelwert für die ortsüblichen Vergleichsmieten für die Baujahre 2003 bis 2013 liegt nicht unter 8,60 Euro und steigt auf bis zu 13 Euro. Vermieter orientieren sich bei ihren Mieterhöhungsverlangen in der Regel nicht am Mittelwert, sondern am Oberwert des Mietspiegels. Dieser ist deutlich stärker gestiegen als der Mietspiegeldurchschnitt. Hier wirken sich der angespannte Wohnungsmarkt und die mietpreistreibende aufwändige Modernisierungen deutlich aus. Die Botschaft vom moderaten Mietanstieg ist also trügerisch. 5. Was will DIE LINKE beim Mietspiegel ändern? Um die Mietpreisspirale nach oben zu brechen, sind Änderungen des Mietrechts auf Bundesebene erforderlich. Wir brauchen zum einen endlich einen Mietspiegel, der alle Miethöhen wirklichkeitsnah abbildet. Und wir brauchen ein Mietrecht, das Mieterhöhungen im Wohnungsbestand dämpft und Modernsierungen nicht zum Mietpreistreiber macht. Nur so wird aus dem Mietspiegel ein mietdämpfendes Instrument. Um die Angreifbarkeit qualifizierter Mietspiegel vor Gericht zu verringern, muss der Bund rechtliche Vorgaben für dessen Aufstellung erlassen. Die Berliner Praxis der Sondermerkmale, die die Miethöhe beeinflussen, muss korrigiert werden. So sollte eine schlechte energetische Beschaffenheit des Gebäudes künftig zu einem Abzug vom Mittelwert des jeweiligen Mietspiegelwertes führen. Die Belastung des Wohnumfeldes durch Verkehrslärm (Straßen-, Bahn- und Fluglärm) ist stärker zu berücksichtigen. Die Erstellung des Mietspiegels soll nachvollziehbar und öffentlich erfolgen. Insbesondere sind die schriftlich eingegangenen begründeten Anträge von Mieterinnen und Mietern sowie Vermieterinnen und Vermietern auf Überprüfung der Wohnlageausweisung nachvollziehbar abzuwägen. Die Abwägung, die zu dem Ergebnis geführt hat, ist zu veröffentlichen.

5 6. Die Mietpreisbremse ist keine Bremse Die Mietpreisbremse wird kaum wirken. Das Gesetz lässt Ausnahmen für Neubauten und umfassend modernisierte Altbauten zu. Die Praxis wird zeigen, wie hoch der Anteil der Wiedervermietungsmieten mit Mietpreisbegrenzung sein wird. Bereits jetzt ist klar: das Gesetz ist praxisuntauglich. Kaum eine Mieterin oder Mieter wird sich trauen, bereits zu Beginn des Vertragsverhältnisses gegen die Vermieterin oder den Vermieter zu klagen. 7. Richtwerte der Kosten der Unterkunft dringend anpassen Vordringliche Aufgabe des Senats nach der Veröffentlichung des neuen Mietspiegels ist die Anpassung der Richtwerte für die Wohnkosten von Transferleistungsbeziehende. Sie müssen so gefasst werden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete in Berlin grundsätzlich übernommen wird, und zwar auch für Wohnungsgrößen bis 40 m² und in allen Wohnlagen. 8. Mieterrechte kennen und erstreiten Mieterinnen und Mieter, die ein Mieterhöhungsverlangen erhalten, sollten sich zunächst durch die Abfrage des Berliner Mietspiegels 2015 informieren. Gemeinsam sind Mieterinnen und Mieter stärker: Suchen Sie mit ebenfalls betroffenen Mieterinnen und Mietern den Erfahrungsaustauch. Es lohnt sich, rechtlich gegen unberechtigte Mieterhöhungen vorzugehen. Senat, Bezirke und vor allem Jobcenter sind gefordert umfassend zu informieren und das Angebot offener Mieterberatungen, z.b. in Kooperation mit den Mieterorganisationen zu erweitern. Katrin Lompscher stellvertretende Fraktionsvorsitzende, Sprecherin für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin, 18. Mai 2015