Wohnungswirtschaftliche Hintergrundinformationen. Nr. 1/2009 Berliner Mietspiegel 2009: Daten & Fakten

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1 Wohnungswirtschaftliche Hintergrundinformationen Nr. 1/2009 Berliner Mietspiegel 2009: Daten & Fakten

2 bbu Wohnungswirtschaftliche Hintergrundinformationen Nr. 1/2009 Am 3. Juni 2009 wurde der neue Berliner Mietspiegel veröffentlicht. Erstmals seit dem Jahr 2000 wurde er von allen Verhandlungspartnern - sowohl durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung als auch durch die Vermieter- und Mieterverbände - unterzeichnet. Erstmals wurde dabei auch der energetische Gebäudezustand im Rahmen der Orientierungshilfe im Mietspiegel berücksichtigt. Die Orientierungshilfe richtet sich dabei an den Energieverbrauchskennwerten des Energieausweises aus. Die hier vorgelegten Wohnungswirtschaftlichen Hintergrundinformationen geben Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Berliner Mietspiegel. 2. Welche Funktion hat der Mietspiegel? Nach 558 a BGB dient der Mietspiegel zur Begründung von Mieterhöhungsverlangen durch den Vermieter. Gleichzeitig können auch die Mieter mit ihm die Berechtigung von Mieterhöhungsverlangen überprüfen. Die ausgewiesenen Netto-Kaltmieten werden für jeden Wohnungstyp in einem Feld mit einem Mittelwert und einer oberen oder unteren Mietpreisspanne ausgewiesen. Der Mittelwert bildet dabei den Preis für eine normale Wohnung mit Standardausstattung in üblicher, ihrem Baualter entsprechender Qualität. Für Behörden/Gerichte kann der Mietspiegel für die Festsetzung von Wohngeld oder Sozialhilfe herangezogen werden. 1. Was ist der Berliner Mietspiegel 2009? Der Berliner Mietspiegel 2009 wurde im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom Institut GEWOS erarbeitet. Er stellt eine Neuerhebung nach 558 d BGB dar. Er ist eine Übersicht über die in Berlin am 1. Oktober 2008 üblicherweise gezahlten Mieten für die unterschiedlichen Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im frei finanzierten Wohnungsbau. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird als Netto-Kaltmiete in Euro/qm ausgewiesen. Im Wege der Neuerstellung wurden von GEWOS Mietund Ausstattungsdaten von knapp Wohnungen ermittelt. In der Mietspiegeltabelle sind nach Kontrollen rund Datensätze eingeflossen. Der Berliner Mietspiegel 2009 ist nach 558 d BGB als qualifizierter Mietspiegel anzusehen, der nach anerkannten wissenschaftlichen Kriterien erstellt wurde. 1

3 Berliner Mietspiegel 2009: DAten & Fakten 3. Was sind die Kernaussagen des Mietspiegels 2009? Im Durchschnitt sieht der neue Berliner Mietspiegel jährliche Steigerungen der nicht preisgebundenen Mieten in Höhe von ca. 0,8 Prozent pro Jahr (1,7 Prozent seit 2007) vor. Gegenüber dem Mietspiegel 2007 ist die durchschnittliche Netto-Kaltmiete über alle Wohnungen von 4,75 Euro/qm monatlich auf 4,83 Euro/m 2 monatlich angestiegen. Das sind durchschnittlich 0,08 Euro mehr je Quadratmeter und Monat als vor zwei Jahren. Damit liegt der Mietenanstieg deutlich unter der Inflationsrate von 2,5 Prozent. Unverändert groß sind die Unterschiede zwischen den Wohnlagen- und Baualtersklassen. Seit dem Mietspiegel 2007 zeigen sich für die Mietenentwicklung folgende Tendenzen: Auch der Mietspiegel 2009 zeigt die fortgesetzt starke Ausdifferenzierung des Berliner Mietwohnungsmarktes. Die Bandbreite der verlangten Mieten ist sehr groß. Der unterste Mittelwert im Berliner Mietspiegel 2009 beträgt 2,77 Euro für große, minderausgestattete Altbauwohnungen mit Bezugsfertigkeit bis 1918 in einfacher Wohnlage (Mietspiegel 2007: 2,71 ), der oberste Mittelwert von 7,46 Euro für große Westberliner Neubauwohnungen der Baualtersklasse 1984 bis 1990 in guter Wohnlage (2007: 7,64 ). Die Mieten für kleine Wohnungen (unter 40 m 2 ) stiegen überdurchschnittlich um 5,3 Prozent (von 5,14 /m 2 monatlich auf 5,41 /m 2 monatlich). Der Nachfragedruck nach kleinen Wohnungen ist in den letzten Jahren unverändert weiter gestiegen. Mit 3,9 Prozent liegen auch die Mietsteigerungen in der Baualtersklasse 1919 bis 1949 über dem Durchschnitt (von 4,58 /m 2 monatlich auf 4,76 /m 2 monatlich). Das gilt auch für den Bereich der Baualtersklasse 1950 bis 1955 (+ 3,8 %, von 4,70 /m 2 monatlich auf 4,88 /m 2 monatlich). Das Gleiche ist festzustellen für die Baualtersklassen 1973 bis 1983 (West), die um 3,8 Prozent (von 6,12 /m 2 monatlich auf 6,35 /m 2 monatlich) stiegen. Überwiegend Mietrückgänge zu verzeichnen sind in der Baualtersklasse 1965 bis 1972 (- 2,2 %, von 4,94 /m 2 monatlich auf 4,83 /m 2 monatlich) sowie in der Baualtersklasse 1984 bis 1990 (West) (- 3,6 %, von 6,76 /m 2 monatlich auf 6,52 /m 2 monatlich). Die vergleichsweise hohen Mieten sind bei Neubauten auf dem Berliner Wohnungsmarkt unverändert schwer durchzusetzen. 1

4 Berliner Mietspiegel 2009: DAten & Fakten 4. Wie ist das Mietenniveau in Berlin im Vergleich zu anderen deutschen Städten? Berlin hat im Vergleich zu anderen Ballungszentren ein unverändert sehr niedriges Mietenniveau. Mit 4,83 Euro/qm monatlich liegt es weit hinter Hamburg (6,53 /m2 monatlich) und München (9,90 /m2 monatlich). Selbst unter Beachtung der durchschnittlich höheren Nettoeinkommen liegt die Mietbelastung in Hamburg und München weit über der in Berlin. 5. Was ist bei Mieterhöhungen zu berücksichtigen? Für die Durchführung von Mieterhöhungsverfahren ist der Vermieter an die Voraussetzungen der 558 BGB gebunden. Er muss dabei sowohl formale als auch inhaltliche Anforderungen einhalten: Einhaltung der Sperrfrist: Zum Zeitpunkt der verlangten Mieterhöhung darf seit 15 Monaten für die Wohnung (abgesehen von Betriebskostenerhöhungen oder Modernisierungsumlagen) keine Mieterhöhung erfolgt sein. Dies gilt bei Neuvermietung ab Mietbeginn. Einhaltung der Kappungsgrenze: Der Vermieter darf innerhalb von drei Jahren maximal 20 Prozent Mieterhöhung verlangen - wenn die ortsübliche Vergleichsmiete diese Erhöhungen rechtfertigt. Einhaltung der ortsüblichen Vergleichsmiete: Mieterhöhungen sind möglich, wenn die jeweilige Vergleichsmiete für die Wohnung dies zulässt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mittelwert unter Berücksichtigung von Sondermerkmalen (d.h. Zu- und Abschläge für bestimmte Merkmale) und der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung. 6. 2/3 bis 3/4-Spanne: Was bedeutet das? Unverändert enthält der Berliner Mietspiegel auch im Jahr 2009 eine so genannte variable Spannenfestlegung innerhalb der Mietspiegelwerte. Diese wurde einvernehmlich erstmals zwischen Vermieter- und Mieterseite auf 2/3 bis 3/4 festgelegt. Durch die Ausweisung der ortsüblichen Vergleichsmieten sowie der feldbezogenen Spannen für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gibt der Mietspiegel die unterschiedlichen Mietenstrukturen für die einzelnen Mietspiegelfelder wieder. Bei dem hier verwandten Spannenmodell wird jedem Tabellenfeld eine eigene Spanne zugewiesen. Diese liegen zwischen 66,7 Prozent (2/3 Spanne) und 75 Prozent (3/4 Spanne) der erfassten Mietwerte. Die im Mietspiegel enthaltene Orientierungshilfe dient zur Einordnung innerhalb der Spanne für die jeweilige Mietwohnung. Hierbei werden die verschiedenen Vor- und Nachteile einer Wohnung beim Mietpreis berücksichtigt. 7. Betriebskostenübersicht im Berliner Mietspiegel: Was ist das? Die Betriebskostenübersicht, die nicht zum qualifizierten Mietspiegel gehört, soll bei den Betriebskosten für mehr Transparenz sorgen. Dargestellt sind die so genannten kalten Betriebskosten des Abrechnungsjahres Für den Vergleich der aktuellen Betriebskostenabrechnung (2008) ist die Betriebskostenübersicht daher ungeeignet. Die Erhöhungen für Strom, Heizung und Wasser in den letzten Jahren konnte an dieser Stelle noch nicht berücksichtigt werden. 1

5 bbu Wohnungswirtschaftliche Hintergrundinformationen Nr. 1/ Wo ist der Mietspiegel erhältlich und wie lange gilt er? Der Berliner Mietspiegel mit dem gesamten Berliner Straßenverzeichnis und der konkreten Wohnlagenzuordnung ist im Amtsblatt Nr. 27 vom 24. Juni 2009 veröffentlicht. Er wird außerdem den großen Tageszeitungen beigelegt. Darüber hinaus stellt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung den neuen Mietspiegel im Internet unter www. stadtentwicklung.de ein und schaltet wie in der Vergangenheit für Mieter und Vermieter ein Mietspiegel-Telefon unter der Rufnummer Der Mietspiegel 2009 behält seine Gültigkeit bis zur Anpassung im Jahr Wer ist der BBU? Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v. (BBU) vertritt 365 Wohnungsbaugenossenschaften und -gesellschaften in den Bundesländern Berlin und Brandenburg. Seit 1991 haben die BBU-Mitgliedsunternehmen über 38 Milliarden Euro in den Wohnungsbestand investiert, um ihren Mietern bezahlbaren und attraktiven Wohnraum zu bieten. In ihren 1,1 Millionen Wohnungen leben heute rund zwei Millionen Menschen - d.h. jeder dritte Berliner und jeder dritte Brandenburger. Damit sind die BBU-Mitgliedsunternehmen die wichtigsten Anbieter von Mietwohnungen in Berlin und Brandenburg. An den Verhandlungen zum Mietspiegel 2009 waren von Seiten des BBU Anne Fellner und Carin Müller beteiligt, die Ihnen als unter der Telefonnummer (030) zur Verfügung stehen. Impressum Herausgeber Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v. (BBU) Lentzeallee 107, Berlin info@bbu.de Internet: Redaktion Anne Fellner, Carin Müller Layout Kerstin Braun Fotos Ines Meier Dr. David Eberhart Erscheinungsweise 14-tägig Telefon: 0 30/ /144 Telefax: 0 30/ Berlin, den 26. Juni 2009 copyright Der Nachdruck oder die Vervielfältigung und Verbreitung sind nur mit schriftlicher Genehmigung des Herausgebers gestattet. Kein Teil des Werkes darf in irgendwelcher Form (Fotokopie, Mikroverfilmung, Verwendung in Datenverarbeitungsanlagen oder Programmen) ohne schriftliche Genehmigung des Herausgebers verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden. 2

6 Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. (BBU) Lentzeallee Berlin Fon 030 / Fax 030 / info@bbu.de Berliner Mietspiegel 2009: DAten & Fakten