Berliner Mietspiegel 2017 INFO Veranstaltung 13. Juni 2017

Transkript

1 Berliner Mietspiegel 2017 Alle Referate im Überblick Berliner Mietspiegel 2017 Seite 81

2 Die übrigen Mieterhöhungen RA Dr. Carsten Brückner Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Seite 82

3 Die übrigen Mieterhöhungen System der Erhöhung Gegenstand der Erhöhung 558 Absatz 1 Satz 1 BGB Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete... verlangen. Seite 83

4 Die übrigen Mieterhöhungen die Miete Seite 84

5 Die übrigen Mieterhöhungen Mietstruktur Bruttomiete (Inklusivmiete) wenn diese vereinbart ist wenn nichts Anderes vereinbart ist ( 535 Abs.1 S.3 BGB) Seite 85

6 Die übrigen Mieterhöhungen 556 Abs. 1 BGB 1 Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter 1 Betriebskosten trägt... Abs. 2 1 Die Parteien können. vereinbaren, dass Betriebskosten 1 als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden... Seite 86

7 Die übrigen Mieterhöhungen Mietstruktur Bruttomiete (Inklusivmiete) Nettomiete zuzüglich Betriebskosten als Vorauszahlung als Pauschale Mieterhöhung der Betriebskosten Seite 87

8 Die übrigen Mieterhöhungen Betriebskosten Mieterhöhung der Betriebskosten bei einer gegebenen Bruttomiete Keine gesonderte Erhöhungsmöglichkeit (wenn nichts anderes vereinbart ist) BK sind Teil der (Brutto)miete Erhöhung der Bruttomiete nach 558ff BGB Seite 88

9 Die übrigen Mieterhöhungen Betriebskosten Erhöhung der Betriebskosten bei Bruttomiete gemäß 558ff BGB Erhöhung der Betriebskosten bei Nettomiete Vorauszahlung und/oder Pauschale Seite 89

10 Die übrigen Mieterhöhungen Betriebskosten Mieterhöhung bei Vorauszahlungen auf die BK Seite 90

11 Die übrigen Mieterhöhungen Betriebskosten 556 Abs. 3 BGB Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen;. 560 Abs. 4 BGB Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf die angemessene Höhe vornehmen. Seite 91

12 Die übrigen Mieterhöhungen Betriebskosten Voraussetzungen für die Erhöhung der Vorauszahlungen auf die BK Vereinbarung, dass der Mieter die BK trägt Vereinbarung von Vorauszahlungen auf die BK Formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung Materiell richtige Betriebskostenabrechnung Unterdeckung der Betriebskosten des Mieters durch zu geringe Vorauszahlungen Erhöhungserklärung gegenüber dem Mieter in Textform Seite 92

13 Die übrigen Mieterhöhungen Betriebskosten Mieterhöhung bei Pauschalen für die BK Seite 93

14 Die übrigen Mieterhöhungen Betriebskosten 560 Abs. 1 BGB Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. Seite 94

15 Die übrigen Mieterhöhungen Betriebskosten Voraussetzungen für die Erhöhung der Pauschale für die BK Vereinbarung, dass der Mieter die BK trägt Vereinbarung einer Pauschale für die BK Vereinbarung der Erhöhungsberechtigung der Pauschale Kostensteigerung im Betriebskostensaldo Gegenüberstellung der bisherigen BK und der neuen BK Erhöhungserklärung gegenüber dem Mieter in Textform Seite 95

16 Die übrigen Mieterhöhungen Modernisierung Seite 96

17 Die übrigen Mieterhöhungen Eine Modernisierung (i.s.d. Mieterhöhungsrechts) ist eine bauliche Veränderung, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach 555a sind Seite 97

18 Die übrigen Mieterhöhungen Modernisierung 559 Abs.1 S.1 BGB, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Monatliche Mieterhöhung Modernisierungskosten : 100 x 11 : 12 (Monate) Seite 98

19 Die übrigen Mieterhöhungen Modernisierung Anders als bei 558ff BGB Keine Wartefrist gegenüber Mieterhöhung nach 558 BGB Keine Wartefrist gegenüber früherer Modernisierungsmieterhöhung Keine Wartefrist gegenüber BK-Erhöhungen Keine Kappungsgrenze Keine Begrenzung durch die ortsübliche Vergleichsmiete Keine Zustimmung des Mieters notwendig Seite 99

20 Kombination von (Miet-) Erhöhungsmöglichkeiten Vor einer Modernisierungsmaßnahme Nach einer Modernisierungsmaßnahme um die 559ff anhand des 558ff möglich Modernisierungs- modernisierten kosten Zustandes Seite 100

21 Kombination von (Miet-) Erhöhungsmöglichkeiten Mieterhöhung gemäß nachfolgende Erhöhung gemäß _ anhand des nicht 558ff um die 559ff möglich modernisierten Modernisierungs- Zustandes kosten anhand des 558ff um die 559ff nicht modernisierten Modernisierungs- möglich! Zustandes kosten um die 559ff anhand des 558ff möglich Modernisierungs- modernisierten kosten Zustandes Seite 101

22 Die übrigen Mieterhöhungen System der Erhöhung Gegenstand der Erhöhung bei Staffelmietvereinbarung, 557a BGB bei Indexmietvereinbarung, 557b BGB bei einvernehmlicher Miethöhevereinbarung, 557 BGB z.b. bei Ausscheiden / Aufnahme eines Mieters z.b. bei Streit um die zulässige Miethöhe nach Neuvermietung Seite 102

23 V IELEN D ANK FÜR I HR I NTERESSE RA Dr. Carsten Brückner Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Seite 103