Immobilienbestandsmanagement. Mieterhöhungsmöglichkeiten Rainer Hummelsheim

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1 Immobilienbestandsmanagement Mieterhöhungsmöglichkeiten Rainer Hummelsheim

2 Mieterhöhungsmöglichkeiten Preisfreier Wohnraum Preisgebundener Wohnraum Gewerberaum Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 2

3 Mieterhöhung preisfreier Wohnraum Übersicht Staffelmiete nach 557 a BGB Indexmiete nach 557 b BGB Vergleichsmiete nach 558 BGB Modernisierung nach 559 BGB Betriebskosten nach 560 BGB Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 3

4 Mieterhöhung preisfreier Wohnraum Staffelmiete 557 a BGB Eine Staffelmietvereinbarung ist schriftlich abzuschließen. Die Staffelzeiträume, nach deren Ablauf eine Mieterhöhung eintreten soll, müssen klar bestimmt sein, der Mindestabstand muss ein Jahr betragen. Die neue Miete bzw. die Staffeln müssen betragsmäßig ausgewiesen sein. Für die Dauer von 4 Jahren kann das ordentliche Kündigungsrecht vertraglich ausgeschlossen werden. Mieterhöhungen nach 558 (Vergleichsmiete) - 559b BGB (Modernisierung) sind bei Staffelmietvereinbarungen grundsätzlich ausgeschlossen Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 4

5 Mieterhöhung preisfreier Wohnraum Indexmiete 557 b BGB Mit dem Mieter kann eine Indexmiete schriftlich vereinbart werden. Die Miete ist dann an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes (VPI) gekoppelt. Die Miete muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Mieterhöhung muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei muss die eingetretene Änderung des VPI und die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag angegeben werden. Die Mieterhöhung tritt zu Beginn des übernächsten Monats ein, der auf den Zugang der Erhöhungserklärung folgt. Die Indexvereinbarung ist an keinen bestimmten Zeitpunkt gebunden ist, sie kann sowohl bei Beginn des Mietverhältnisses als auch später vereinbart werden Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 5

6 Mieterhöhung preisfreier Wohnraum Indexmiete 557 b BGB - Übung In einem Mietvertrag ist eine Erhöhungsmöglichkeit aufgrund einer Indexmiete zulässig. Der Vertrag wurde am auf der Basis eines Index von 104,3 abgeschlossen. Daraus ergab sich ein Mietpreis von 6,10 / m² monatlich. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 78 m². Neben der Grundmiete ist eine Heizkostenvorauszahlung von monatlich 65,00 und eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 75,00 zu leisten. a. Ermitteln Sie die neue monatliche Bruttomiete bei einem neuen Indexstand von 110,1. b. Ab welchem Zeitpunkt ist die neue Gesamtmiete zu entrichten, wenn die Mieterhöhung dem Mieter am zugestellt wird Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 6

7 Mieterhöhung preisfreier Wohnraum Vergleichsmiete 558 BGB Bei einer Mieterhöhung nach 558 BGB handelt sich um eine zweiseitige Mieterhöhung, der Vermieter kann die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung verlangen kann, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind: 1. wenn der Mietzins im Erhöhungszeitpunkt 15 Monate unverändert ist, dabei bleiben Erhöhungen nach den 559 (Modernisierung) und 560 BGB (Betriebskosten) unberücksichtigt 2. der neu verlangte Mietzins die üblichen Entgelte für vergleichbare Wohnungen (ohne preisgebundenen Wohnraum) innerhalb der Gemeinde nicht übersteigt 3. der Mietzins sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 7

8 Mieterhöhung preisfreier Wohnraum Vergleichsmiete 558 BGB Das Mieterhöhungsverlangen ist zu begründen. Ohne Begründung ist es unwirksam. Ausgangsbasis, auf die sich die Begründung stützt, ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Der maßgebliche Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter. Wird auf einen Mietspiegel Bezug genommen und enthält dieser Spannen für eine vergleichbare Wohnung, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Als Begründung kann sich der Vermieter berufen auf: 1. einfachen Mietspiegel 558 c BGB 2. qualifizierten Mietspiegel 558 d BGB 3. Mietdatenbank 558 e BGB 4. Sachverständigengutachten mit Begründung 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB 5. drei Vergleichswohnungen 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 8

9 Mieterhöhung preisfreier Wohnraum 558 BGB Mietspiegel Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 9

10 Mieterhöhung preisfreier Wohnraum 558 BGB Übung Mieterhöhung Stichtag , maximale Erhöhung zum frühesten Termin Lfd. Nr. Wohnungstyp Letzte Mieterhöhung Aktuelle Grundmiete 1 Bis 40 m², , öffentlich gefördert 2 Ab m², mittlere Qualität, bis IWC, Bad, Heizung, alle Größen, , einfache Qualität 4 Ab 91 m², , mittlere Qualität , , , ,00 Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 10

11 Mieterhöhung preisfreier Wohnraum Modernisierung 559 BGB Der Vermieter ist gemäß 559 BGB berechtigt, Mieterhöhungen nach baulichen Maßnahmen vorzunehmen, wenn die Maßnahme 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt, 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach 555a sind, oder 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird. Die jährliche Mieterhöhung beträgt 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 11

12 Modernisierungsvorhaben wesentliche Arten von Modernisierung Nachhaltige Gebrauchswerterhöhung der Mietsache Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer Nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 12

13 Modernisierungskosten Vermieteranteil bei Modernisierung Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 13

14 Mieterhöhung preisfreier Wohnraum Modernisierung 559 BGB Ermittlung der Gesamtkosten./. Vermieteranteil (Instandhaltungsanteil) = Modernisierungskosten./. Zuschüsse / Mieterdarlehen / Mietervorauszahlung (einmalig) = umlagefähige Modernisierungskosten x 11 % jährliche Umlage Modernisierungsumlage pro Jahr./. Zinszuschuss bzw. Zinsverbilligung (laufend) = umlagefähige Modernisierungsumlage pro Jahr : 12 Monate : Gesamtwohnfläche = Modernisierungsumlage pro m² monatlich Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 14

15 Mieterhöhung preisfreier Wohnraum Modernisierung 559 BGB - Übung Ein Miethaus mit 16 Wohnungen mit je 70 m² Wohnfläche soll mit einem öffentlichen Modernisierungsdarlehen von ,00 modernisiert werden. Dieses Darlehen ist mit 2,5 % zu verzinsen, der Kapitalmarktzins beträgt 6,00 %. Die Gesamtkosten betragen ,00, darin sind ,00 enthalten für die Instandhaltung der Fenster und ,00 für die Verwaltungskosten dieser Modernisierungsmaßnahme. a) Beschreiben Sie die erforderlichen Maßnahmen vor Beginn der Modernisierung b) Ermitteln Sie die mögliche Mieterhöhung je m² Wohnfläche monatlich c) Ab wann wird die Mieterhöhung wirksam, wenn diese am zugestellt wird Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 15

16 Mieterhöhung preisfreier Wohnraum Modernisierung 559 BGB - Übung Sie beabsichtigen, eine Wohnanlage mit 36 Wohnungen zu modernisieren. Jede Wohnung hat 74 m² Wohnfläche. Zur Finanzierung wird Ihnen ein Baukostenzuschuss von ,00 und zusätzlich ein Modernisierungsdarlehen von ,00 zu 1,5 % Zinsen zugesagt, der aktuelle Kapitalmarktzins beträgt 5,75 %. Die Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahme betragen ,00. In den Gesamtkosten sind ,00 für die Instandhaltung der Fenster, ,00 für die Bodenbeläge und 9.000,00 Verwaltungskosten enthalten. In der Modernisierungsankündigung wurden den Mieter eine Mieterhöhung von derzeit 4,50 / m² / Monat um 0,95 / m² / Monat mitgeteilt. a) Zu welchem Termin musste die Modernisierungsankündigung spätestens erfolgen, wenn die Modernisierung am begonnen werden soll? b) Ermitteln Sie die Mieterhöhung nach 559 BGB je m² / Monat c) Zu welchem Termin ist die Mieterhöhung wirksam, wenn das Mieterhöhungsschreiben am zugestellt wird? Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 16

17 Mieterhöhung preisfreier Wohnraum Betriebskosten 560 BGB Sofern die Zahlung von Betriebskosten nicht vereinbart werden, trägt diese der Vermieter Bei einer Betriebskostenpauschale ist keine Anpassung möglich Nach 560 Abs. 1 BGB kann der Vermieter bei einer Betriebskostenpauschale eine Erhöhung der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umlegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. In der Erklärung muss der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert werden. Die neue Miete wird mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats wirksam. Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale nach 560 Abs. 3 BGB vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, so kann sowohl der Vermieter wie auch der Mieter gemäß 560 Abs. 4 BGB nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf angemessene Höhe vornehmen. Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 17

18 Mieterhöhung preisgebundene WE Förderung bis II. WoBauG Bei öffentlich gefördertem Wohnraum nach dem Fördermodell gemäß II. WoBauG bis zum darf nach 8Abs. 1 WoBindG als Mietobergrenze nicht mehr als die Kostenmiete verlangt werden. Die Kostenmiete ist die Miete, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Die Kostenmiete wird als Durchschnittsmiete pro m² Wohnfläche anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung zeigt dem Vermieter, wie hoch die durchschnittlichen Kosten pro m² Wohnfläche monatlich sind und die daraus resultierende Miete sein muss, damit die Wirtschaftlichkeit gegeben ist. Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 18

19 Mieterhöhung preisgebundene WE Förderung bis II. WoBauG Die Wirtschaftlichkeitsberechnung gliedert sich: 1. Grundstücks- und Gebäudebeschreibung 2. Berechnung der Gesamtkosten 3. Finanzierungsplan 4. laufende Aufwendungen und Erträge Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 19

20 Mieterhöhung preisgebundene WE Förderung bis II. WoBauG Berechnung der Gesamtkosten (Anlage 1 II. BV) Betrag 1 Kosten des Baugrundstücks 1.1 Wert des Baugrundstücks 1.2 Erwerbskosten 1.3 Erschließungskosten 2 Baukosten 2.1 Reine Baukosten 2.2 Kosten der Außenanlagen 2.3 Baunebenkosten 2.4 Kosten der besonderen Betriebseinrichtung 2.5 Kosten des Gerätes und sonstiger Wirtschaftsausstattung Gesamtkosten Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 20

21 Mieterhöhung preisgebundene WE Förderung bis II. WoBauG Ermittlung der laufenden Aufwendungen Einzelbetrag Summe 1 Kapitalkosten 1.1 Fremdkapitalkosten 1.2 Eigenkapitalkosten 4 % 6,5 % 1.3 Erbbauzins 2 Bewirtschaftungskosten 2.1 Abschreibungen Sonderabschreibungen 2.2 Verwaltungskosten 2.3 (Betriebskosten) (Kein Ansatz, da durchlaufender Posten) 2.4 Instandhaltungskosten % MAW (Mietausfallwagnis) Summe lfd. Aufwendungen / Jahr Kostenmiete / m² / Monat 21

22 Mieterhöhung preisgebundene WE Wirtschaftlichkeitsberechnung - Übung Berechnen Sie die laufenden Aufwendungen und die Durchschnittsmiete nach II. BV Projektdaten: Wohnhausneubau mit 12 WE und insgesamt 780 m² Wohnfläche Gesamtkosten: Gesamtkosten ,00, davon ,00 Grundstückskosten Finanzierung: I. Hypothek ,00 zu 6,0 % Zinsen II. Hypothek ,00 zu 7,0 % Zinsen Landesdarlehen ,00 zu 1,5 % Zinsen Eigenkapital ,00 (Verzinsung nach II. BV) Bewirtschaftungskosten Abschreibung 1 % der Baukosten SonderAfa 3 % von ,00 für die Heizung SonderAfa 9 % von 2.500,00 für die Antennen Verwaltungskosten 210,00 je WE / Jahr Instandhaltungskosten 7,00 je m² Wfl / Jahr Mietausfallwagnis 2 % der Erträge Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 22

23 Wirtschaftlichkeitsberechnung preisgebundene./. preisfreie WE Ermittlung der laufenden Aufwendungen Preisgebundene WE Preisfreie WE / GE 1 Kapitalkosten 1.1 Fremdkapitalkosten Gemäß Vertrag Gemäß Vertrag 1.2 Eigenkapitalkosten 4 % bzw. 6,5 % Renditeerwartung 1.3 Erbbauzins Gemäß Erbbauvertrag Gemäß Erbbauvertrag 2 Bewirtschaftungskosten 2.1 Abschreibungen 1 % Baukosten Nach Nutzungsdauer Sonderabschreibungen Gemäß II. BV Nach Nutzungsdauer 2.2 Verwaltungskosten Gemäß II. BV Nach BAB 2.3 (Betriebskosten) (Kein Ansatz, da durchlaufender Posten) 2.4 Instandhaltungskosten Gemäß II. BV Nach Kalkulation 2.5 MAW (Mietausfallwagnis) Gemäß II. BV Kalkulierter Leerstand Summe lfd. Aufwendungen / Jahr Betrag / m² / Monat Kostenmiete Grundmiete Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 23

24 Wirtschaftlichkeitsberechnung Excel-Berechnungsschema Wirtschaftlichkeitsberechnung Kostenart Betrag Ansatz Summe (% / VE / m²) 1. Kapitalkosten 1.1 Fremdkapitalkosten I. Hyp 0,00 II. Hyp 0,00 Bund/Land/Kommunaldarlehen 0, Eigenkapitalkosten EK 4,0 preisgebunden 0,00 EK 6,5 preisgebunden 0,00 EK Rendite preisfrei 0, Erbbauzins 0,00 2. Bewirtschaftungskosten 2.1 Abschreibung Afa Gebäude 0,00 Sonder-Afa Heizung 0,00 Sonder-Afa Einbaumöbel 0,00 Sonder-Afa Aufzug 0,00 Sonder-Afa TV 0,00 Sonder-Afa sonstige 0, Verwaltungskosten VK Wohnung 0,00 VK Garage 0, Betriebskosten (kein Ansatz) 2.4 Instandhaltungskosten Instandhaltung WE 0,00 Instandhaltung Garage 0, Mietausfallwagnis 0,00 Summe Jahr gesamt 0,00./. Erträge Garagen Summe Jahr WE 0,00 Summe Monat WE 0,00 Summe / m² / Monat WE 1 0,00 24

25 Mietkalkulation preisfreie WE Wirtschaftlichkeitsberechnung - Übung Projektdaten: Neubau Miethaus mit 14 WE und 840 m² Wohnfläche Gesamtkosten: Finanzierung: Fremdkapital ,00 Gesamtkosten, davon ,00 Grundstück ,00 zu 5,50 % Zinsen Eigenkapital Renditeerwartung 4 % Bewirtschaftungskosten Abschreibung 1,3 % der Baukosten Verwaltungskosten 300,00 / WE / Jahr Instandhaltungskosten 7,00 / m² / Jahr Mietausfall 3 % Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 25

26 Mieterhöhung preisgebundene WE Förderung ab WoFG Der Vermieter kann die Miete nach den allgemein mietrechtlichen Bestimmungen des Mietrechts ( 558 BGB Vergleichsmiete, 559 BGB Modernisierung und 560 BGB Betriebskosten) erhöhen, allerdings nicht höher als die höchstzulässige Miete und unter Beachtung der in der Förderzusage enthaltenen Bestimmungen zur Mietbindung ( 28 WoFG). Daher sind bei einer Mieterhöhung drei Kappungsgrenzen zu beachten, wobei zugunsten des Mieters stets die unterste Kappungsgrenze maßgebend ist: 1. ortsübliche Miete % Kappungsgrenze innerhalb von 3 Jahren 3. zulässige Höchstmiete Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 26

27 Mieterhöhung bei Wohnraum Übersicht Grundlage Begründung Art der Erhöhung Frist Kündigungsrecht 10 WoBindG Erhöhung der laufenden Aufwendungen Einseitig 14 Tage 11 WoBindG 10 WoBindG Erhöhung der Umlage Einseitig 14 Tage 28 WoFG Gemäß BGB Gemäß BGB Gemäß BGB Gemäß BGB 557 a BGB Staffelmiete Zweiseitig Gemäß Vertrag 557 b BGB Indexmiete Einseitig 1 voller Monat 558 e BGB Vergleichsmiete Zweiseitig 2 volle Monate 561 BGB 559 b BGB Modernisierung Einseitig 2 volle Monate 561 BGB 560 BGB Betriebskosten Einseitig 1 voller Monat Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 27

28 Mieterhöhung bei Gewerbe Preisklauselgesetz 1 Preisklauselverbot (1) Der Betrag von Geldschulden darf nicht unmittelbar und selbsttätig durch den Preis oder Wert von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt werden, die mit den vereinbarten Gütern oder Leistungen nicht vergleichbar sind. (2) Das Verbot nach Absatz 1 gilt nicht für Klauseln, 1. die hinsichtlich des Ausmaßes der Änderung des geschuldeten Betrages einen Ermessensspielraum lassen, der es ermöglicht, die neue Höhe der Geldschuld nach Billigkeitsgrundsätzen zu bestimmen (Leistungsvorbehaltsklauseln), 2. bei denen die in ein Verhältnis zueinander gesetzten Güter oder Leistungen im Wesentlichen gleichartig oder zumindest vergleichbar sind (Spannungsklauseln), 3. nach denen der geschuldete Betrag insoweit von der Entwicklung der Preise oder Werte für Güter oder Leistungen abhängig gemacht wird, als diese die Selbstkosten des Gläubigers bei der Erbringung der Gegenleistung unmittelbar beeinflussen (Kostenelementeklauseln), 4. die lediglich zu einer Ermäßigung der Geldschuld führen können. (3) Die Vorschriften über die Indexmiete nach 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches und über die Zulässigkeit von Preisklauseln in Wärmelieferungsverträgen nach der Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme bleiben unberührt. Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 28

29 Mieterhöhung Gewerbe Übersicht Änderungskündigung Vereinbarung eines Leistungsvorbehaltes Vereinbarung einer Staffelmiete Vereinbarung einer Indexmiete Vereinbarung einer Umsatzmiete / EOP Vereinbarung einer Spannungsklausel Vereinbarung einer Preisklausel Erhöhungsmix Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 29

30 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Dipl.-Kfm. Rainer Hummelsheim, Gebäudeverwaltung und -bewirtschaftung 30