Die vertragliche Gestaltung der Entgeltvereinbarung

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1 33. Mietrechtstage in Berchtesgaden 2014 Beispielbild des ESWiD Die vertragliche Gestaltung der Entgeltvereinbarung Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter, HWR Berlin

2 Einführung 1. Gegenstand sind nur Entgeltvereinbarungen über Mietleistung in Geld. 2. Es wird unterschieden zwischen - Hauptabrede zum Entgelt: In welcher Höhe ist Miete geschuldet? - Nebenabrede zum Entgelt: Modalitäten der Zahlung. 3. Bei der Hauptabrede ist zu unterscheiden zwischen - sog. Nettomiete - Zahlungen auf die Betriebskosten 4. Der preisgebundene Wohnraum wird nicht behandelt. 2

3 Hauptabrede: Vereinbarungen zur Nettomiete 1. Vereinbarung der Ausgangsmiete (Mietpreisbremse) - Wohnraum - Geschäftsraum 2. Erhöhung der Nettomiete - Geschäftsraummiete: Keine Vorgaben im BGB, praxisrelevant ist das Preisklauselgesetz - Wohnraummiete nur nach Vorgaben im BGB zulässig: - Staffelmietvereinbarung, 557a BGB - Indexmietvereinbarung, 557b BGB 3

4 Betriebskosten bei Staffel-/Indexmiete (Wohnraum) Die Erhöhung von Betriebskostenpauschalen oder Vorauszahlungen richtet sich nicht nach 557a, 557b BGB, sondern nach dem spezielleren 560 BGB. Deshalb muss bei der Formulierung des Vertrags darauf geachtet werden, dass sich die Erhöhung nur auf die Nettomiete bezieht. Klauselbeispiel: Nettomiete: 500 Euro BK-Vorauszahlungen: 50 Euro. Die Miete erhöht sich zum 1. Januar eines jeden Jahres um je 20 Euro. 4

5 Staffelmietvereinbarung (Wohnraum) Formulierungsvorschlag: Es wird eine Staffelmiete vereinbart, die Nettomiete von erhöht sich wie folgt: 1. Ab dem [Erläuterung: frühestens ein Jahr nach Fälligkeit der ersten Mietzahlung] steigt die Miete auf. 2. Ab dem [Erläuterung: frühestens ein Jahr nach Fälligkeit der ersten Staffel] steigt die Miete auf. 3. Ab dem [Erläuterung: frühestens ein Jahr nach Fälligkeit der zweiten Staffel] steigt die Miete auf [Erläuterung: usw]. 5

6 Indexmietvereinbarung (Wohnraum), Formulierungsvorschlag: Die Veränderung der Miete bestimmt sich nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Indexmiete). Dies bedeutet, dass sich bei einer Veränderung des Preisindex auch die Miete entsprechend ändert. Diese Änderung tritt nicht automatisch ein, sondern muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten. Die Änderung wird nur wirksam, wenn die Miete, von Erhöhungen nach den 559 bis 560 abgesehen, mindestens ein Jahr unverändert war. Ausgangspunkt für die Ermittlung der Änderung des Preisindexes ist der Stand 105,9 (Januar 2014, 2010=100) [Erläuterung: Monat der ersten fälligen Miete sowie Basisjahr]. 6

7 Hauptabrede: Betriebskostenumlagevereinbarung 1. Umlage muss hinreichend deutlich vereinbart werden. 2. In der Wohnraummiete ist eine Umlage von nicht unter 2 BetrKV genannten Kostenpositionen unwirksam. 3. In der Geschäftsraummiete gilt die Beschränkung der BetrKV nicht. Hier können nach (unzutreffender) h.m. auch durch Vermieter-AGB die Verwaltungskosten auf den Mieter umgelegt werden. 7

8 Hauptabrede: Betriebskostenumlagevereinbarung Formulierungsvorschlag: Die Miete ohne Vorauszahlungen auf die Betriebskosten (Nettomiete) beträgt: Die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten betragen: Die Betriebskosten werden vom Mieter getragen. Über die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten rechnet der Vermieter jährlich ab. Die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten umfassen die in 2 Betriebskostenverordnung genannten Kosten. 2 Betriebskostenverordnung ist in der Anlage beigefügt. Daneben trägt der Mieter folgende sonstige Betriebskosten im Sinne von 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung: [Erläuterung: Kostenpositionen eintragen, z.b. Dachrinnenreinigung]. Zusatz Geschäftsraum: Der Mieter trägt daneben folgende weitere Betriebskosten [z.b. Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung]. 8

9 Hauptabrede: Zusatzmieten für Nebenflächen etc. 1. Miete für die Gebrauchsüberlassung kann aufgesplittet werden. Es können daher etwa für die Überlassung der Wohnung einerseits und des Gartens, aber auch einer Einbauküche im Vertrag gesonderte Beträge ausgewiesen werden. 2. Rechtlich ändert eine solche Aufteilung nichts daran, dass die Summe das Entgelt ist, welches der Mieter für die Überlassung der Räume schuldet (streitig). Denn es handelt sich nicht um getrennte Verträge (etwa über die Wohnung einerseits und den Garten andererseits). Eine gesonderte Mieterhöhung zb der Gartenmiete ist daher nicht möglich. 9

10 Nebenabrede: Art und Weise der Mietzahlung 1. Gesetz: Barzahlung 2. Wirksam vereinbart werden kann (auch in Vermieter-AGB): - Überweisung - SEPA-Basis-Lastschriftverfahren (früher: Einzugsermächtigungsverfahren), nicht aber (auch nicht in Geschäftsraummiete, streitig) SEPA-Firmen-Lastschrift (früher: Abbuchungsauftragsverfahren) Ziel der SEPA-VO ist die Vereinheitlichung von Überweisungen und Lastschriftverfahren. Wichtig für die Praxis: Alte Einzugsermächtigungen bleiben als SEPA-Basis- Lastschriftverfahren gültig, Art. 7 Abs. 1 SEPA-VO. 10

11 Nebenabrede: Rechtzeitigkeitsklauseln Beispiel: Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft des Geldes an. 1. Wirksamkeit dieser Klausel ist in Vermieter-AGB umstritten. Denn nach herkömmlicher Interpretation von 270 BGB trägt Schuldner nur die Verlust-, nicht aber die Verzögerungsgefahr. 2. EuGH (Telkom-Entscheidung NJW 2008, 1935): Im unternehmerischen Verkehr trägt wegen ZahlungsverzugsRL der Schuldner die Verzögerungsgefahr. 3. Daraus folgt, dass Rechtzeitigkeitsklauseln auch in der Wohnraummiete wirksam sind. 11

12 Nebenabrede: Klauseln zu Aufrechnung und Minderung (Wohnraummiete) 1. Die Rechtsfolgen der Minderung können nach 536 Abs. 4 BGB nicht zum Nachteil des Mieters geändert werden. 2. Bei der Aufrechung sind 309 Nr. 3, 556b IV BGB zu beachten. Formulierungsvorschlag: Eine Aufrechnung des Mieters gegen den Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung ist nur zulässig, wenn - die zur Aufrechnung gestellte Forderung des Mieters unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist - oder der Mieter mit einer Forderung auf Grund der 536a, 539 BGB oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnet und diese Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat. 12

13 Nebenabrede: Klauseln zu Aufrechnung und Minderung (Geschäftsraummiete) Abs. 4 BGB gilt nicht, aber BGH NJW 2008, 2497: der endgültige Ausschluss der Minderung ( ) benachteiligt den Mieter unangemessen. 2. Wirksam ist daher nur eine Beschränkung der Rechtsfolgen der Minderung, etwa - durch eine Klausel, die den Mieter auf den Rückzahlungsanspruch verweist; - die Rechtsfolge der Minderung an eine angemessene Ankündigung durch den Mieter knüpft. 3. Aufrechnung: 309 Nr. 3 BGB gilt über 307 BGB auch in der Geschäftraummiete. 13

14 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. 14