Green Lease der nachhaltige Mietvertrag. Partner im Gespräch 34. Mietrechtstage des ESWiD in Berchtesgaden

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1 Green Lease der nachhaltige Mietvertrag Partner im Gespräch 34. Mietrechtstage des ESWiD in Berchtesgaden

2 Green Lease der nachhaltige Mietvertrag I. Einleitung II. Grundlagen Begriff Gründe öffentliche Ziele im Privatrecht III. Gesetzliche und vertragliche Regelungen zur Nachhaltigkeit in der Wohnraumvermietung IV. Schlussbemerkung

3 I. Grundlagen 1. Der Nachhaltigkeitsbegriff Herkömmlich: lang andauernde Wirkung Nachhaltiges Wachstum, nachhaltige Störung des Hausfriedens 18. Jahrhundert: Holzwirtschaft. Es darf nicht mehr Holz geschlagen werden, als nachwachsen kann. Verallgemeinert: Ökologie Es darf nicht mehr verbraucht werden, als nachwachsen, sich regenerieren oder sonst wieder bereitgestellt werden kann.

4 I. Grundlagen 1. Der Nachhaltigkeitsbegriff Heutige Wortbedeutung: Drei Dimensionen: Ökologie, Ökonomie und Soziales Gleichberechtigt und gleichwertig Möglichst ohne Zielkonflikte Ökonomie Ökologie Soziales Ökologie Ökonomie Soziales

5 I. Grundlagen 2. Mögliche Gründe für Nachhaltigkeitsklauseln Unternehmensethik Verantwortung für die Gesellschaft und für künftige Generationen Unternehmensbild Öffentlich sichtbare Übernahme sozialer und ökologischer Verantwortung Marketing bei konkreten Einzelobjekten Für bestimmte Stadtviertel oder Gebäude Z.B. Green Buildings

6 I. Grundlagen 3. Der Einfluss des Nachhaltigkeitsgebots auf das Privatrecht Staatszielbestimmung zum Umweltschutz (Art 20a GG) Verfassungsrechtliche Wertungen fließen in die Auslegung zivilrechtlicher Normen ein Insbesondere in die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe Konkret der Begriff unangemessene Benachteiligung in der Klauselkontrolle von AGB ( 307 Abs. 1 BGB) An die Stelle der zweiseitigen Abwägung (Parteiinteressen) tritt eine dreiseitige Abwägung (Parteien, Ökologie).

7 1. Beschaffenheit: Vereinbarung oder Zusicherung zum Energiebedarf Gesetz: Eine bestimmte energetische Beschaffenheit ist nicht typischerweise zu erwarten. Die Mitteilung von Energiewerten in Anzeigen oder im Energieausweis führt nicht zu einer schlüssigen Vereinbarung Mögliche Vereinbarung: Beschaffenheitsvereinbarung oder Zusicherung von Energiebedarfswerten (so: Green Lease für die Gewerbemiete) Problematisch: Herstellungsanspruch bis zur Opfergrenze, Minderungsrechte, Kündigungsrechte bei Nichterreichen.

8 2. Vorgaben zur Nutzung durch den Mieter Gesetz: Keine Vorgaben (Wohnen) Typischerweise einbezogen wird nur eine Hausordnung Mögliche Vereinbarung: Dem Mieter wird eine besonders ökologische Nutzungsform vorgeschrieben z.b. nur energiesparende Elektrogeräte benutzen, nur gut abbaubare Waschund Reinigungsmittel zu verwenden, nur Ökostrom als Wohnungsstrom verwenden (so Green Lease für die Gewerbemiete)

9 2. Vorgaben zur Nutzung durch den Mieter Klauselkontrolle AGB-Recht ( 307 Abs. 1 BGB) Einfluss von Staatszielbestimmungen (Umweltschutz) Einfluss auch der Grundrechte Art 13 Abs. 1 GG Das Recht in der eigenen Wohnung in Ruhe gelassen zu werden Art 2 Abs. 1 GG persönliche Handlungsfreiheit, wirtschaftliche Handlungsfreiheit Der Vermieter darf dem Mieter nicht in sein Privatleben hineinregieren. Nachhaltigkeitsvorgaben an die Wohnnutzung wären unwirksam.

10 3. Nachhaltige Bewirtschaftungsformen, höhere Betriebskosten Gesetz: Unproblematisch bei Gleichlauf Nachhaltigkeit mit Wirtschaftlichkeit (Heizung, Warmwasser, Frischwasser) Problematisch bei Mehrkosten für nachhaltiges Wirtschaften (Gartenpflege, Allgemeinstrom, Gebäudereinigung) Möglicherweise: Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot Mögliche Vertragsgestaltung: Festlegung auf nachhaltige Bewirtschaftungsformen (z.b. ökologische Gartenpflege, Gebäudereinigung, Bezug von Öko-Strom als Allgemeinstrom)

11 3. Nachhaltige Bewirtschaftungsformen, höhere Betriebskosten Klauselkontrolle Wirtschaftlichkeitsgebot Wirtschaftlichkeitsgebot verlangt ein vernünftiges Kosten-Nutzen-Verhältnis Die Parteien dürfen den Nutzen für sich näher definieren Klauselkontrolle AGB-Recht ( 307 BGB) Hier: Einbeziehung des Staatsziels Umweltschutz Klauseln müssen drucktechnisch hervorgehoben werden.

12 4. Sonderfall: Müllmanagement Gesetz: Umlegbar sind Kosten für den laufenden Betrieb von Müllmengenerfassungsanlagen Nicht umlegbar sind Anschaffungskosten (nur in den im Gesetz benannten Einzelfällen). Mögliche Vereinbarung: Müllmanagement Reinigung der Müllplätze, Prüfung der erforderlichen Müllgefäße, Müllsortierung, Bereitstellung, Betrieb von Müllmengenerfassungsanlagen Vergütung errechnet sich als Teil der eingesparten Müllgebühren

13 4. Sonderfall: Müllmanagement Klauselkontrolle Betriebskostenverordnung Beim Müllmanagement sind verdeckt Anschaffungskosten mit umgelegt (entsprechend Contracting) Das müsste der Gesetzgeber in der BetriebskostenVO regeln. Aber: streitig

14 5. Modernisierungsvereinbarungen Gesetz: Duldungspflicht des Mieters für Maßnahmen zur Energieeinsparung, zum Klimaschutz, zur Wassereinsparung Abwägung: Mieter-, Vermieter-, Umweltinteressen (Nachhaltigkeit im Gesetz) Modernisierung rechtfertigt eine Mieterhöhung Mögliche Vereinbarung: Infrage kommen allenfalls Modernisierungsvereinbarungen im Einzelfall ( 555 f BGB) zur konkreten Gestaltung

15 5. Modernisierungsvereinbarungen Klauselkontrolle: Individualvertraglich unproblematisch Durch AGB wohl unwirksam bei Eingriffen in das Minderungs-oder Kündigungsrecht

16 6. Vorgaben zur Nachhaltigkeit bei Schönheitsreparaturen Gesetz: Instandhaltungspflicht trifft den Vermieter Abwälzungsklauseln (allenfalls) möglich bei Überlassung einer neuen/ frisch renovierten Wohnung Mögliche Vereinbarung: Regelung zur Ausführungsart bei freiwilligen Mieterrenovierungen etwa Vorgabe umweltfreundlicher Materialien Rückgabeklausel (Rückgabe in neutralen, hellen undumweltgerechten Anstrichen)

17 6. Vorgaben zur Nachhaltigkeit bei Schönheitsreparaturen Klauselkontrolle AGB-Recht ( 307 BGB) Im laufendenmietverhältnis wohl wiederum unzulässiger Eingriff in das Recht des Mieters auf selbstbestimmtes Wohnen. Rückgabeklauseln Einbeziehung des Staatsziels Umweltschutz Regelungen müssten wirksam sein. Klauseln müssen drucktechnisch hervorgehoben werden.

18 7. Sonstige Regelungen Beispiele: Anlage der Kaution bei einer nachhaltigen Bank Zustimmung zu Mietermodernisierung nur bei Einhaltung von Nachhaltigkeitsvorgaben Regelungen zu Fahrradstellplätzen oder sonst zur Mobilität usw.

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