Vertragsrecht III. Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard)

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1 Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 1

2 Mietvertragsrecht Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 2

3 Begriff des Mietvertrages 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags (1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 3

4 Pachtvertrag ( 581 ff. BGB): gegenüber der Miete Abgrenzungen erweiterte Hauptleistungspflichten des Verpächters - Gebrauchsüberlassung und zusätzlich Genuss der Früchte ( 99 BGB) erweiterter Vertragsgegenstand: auf Sachen ( 90) beschränkt, auch Pacht von Rechten und anderen Gegenständen möglich ( 581 Abs. 1 BGB) Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 4

5 2 Vertragstypenlehre, Mietvertrag I Abgrenzung zu anderen Vertragstypen Leihvertrag ( 598 ff. BGB) unentgeltliche Gebrauchsüberlassung = gesetzlich geregeltes Gefälligkeitsverhältnis Sachdarlehen ( 607 ff. BGB) Unterschied zur Miete: keine Verpflichtung zur Rückgabe gerade der überlassenen Sache, stattdessen Rückerstattung von gleicher Art Güte und Menge Sachdarlehen ( 607 ff. BGB) lediglich Aufbewahrung der überlassenen Sache, Gebrauch dagegen ausgeschlossen Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 5

6 Sache isd. 90 BGB Mietgegenstand aber: BGH unterstellt auch die Gebrauchsüberlassung von Software dem Mietrecht kein Eigentum des Vermieters an Sache erforderlich (auch Vermietung fremder Sachen möglich, z.b. Untervermietung) gesetzlicher Grundfall: Stückschuld des Vermieters (individuelle Sachen) aber: auch gattungsmäßige Bestimmung der Mietsache möglich (z.b. Hotelzimmer) Besitzrecht des Mieters an Wohnung genießt gegenüber dem Vermieter Eigentumsschutz des Art. 14 Abs. 1 GG Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 6

7 Abschluss des Mietvertrages für Vertragsschluss gelten allgemeine Regelungen der 145 ff. BGB AGB sind der Regelfall = Inhaltskontrolle gemäß 307 ff. BGB (allerdings idr unproblematisch) im Fall von Diskriminierungen (z.b. wegen der ethnischen Herkunft) ist 19 AGG relevant kein Schriftformerfordernis ( 550 BGB) unangemessen hohe Miete Wohnraummietverträge: 134 BGB ivm. 5 Abs. 1 WiStG Gewerbemietverträge: 138 BGB (Sittenwidrigkeit bei mehr als 100 % der ortsüblichen Vergleichsmiete) Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 7

8 Leistungspflichten des Vermieters Gebrauchsüberlassung, 535 Abs. 1 S. 1 BGB idr. durch Einräumung des unmittelbaren Besitzes der Sache ( 854 BGB) Ausnahme: in bestimmten Fällen kann bloße Zugänglichmachung genügen (Vermietung von Werbeflächen) Überlassung in gebrauchsfähigen Zustand, 535 Abs. 1 S. 2 BGB Bestimmung durch Beschaffenheitsvereinbarung, sonst durch Nutzungszweck Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 8

9 Leistungspflichten des Vermieters Erfüllungsanspruch bei Mangel anders als das Kaufrecht kennt das Mietrecht keinen besonders ausgestalteten Nacherfüllungsanspruch bei Mängeln der Mietsache daher vor allem Erfüllungsanspruch Verpflichtung des Vermieters, Mietsache in vertragsgemäßen Zustand zu versetzen Pflicht zur Duldung des vertragsgemäßen Gebrauchs Konkretisierung durch ergänzende Vertragsauslegung nach 157 BGB unproblematisch: Versorgungseinrichtungen (Gas- und Elektrogeräte) problematisch: Parabolantenne (BVerfG: unzulässig, wenn kostenpflichtiger Empfang über Kabel) Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 9

10 Leistungspflichten des Vermieters im Einzelfall Pflicht zur aktiven Abwehr von Störungen Dritter Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache, 535 Abs. 2 S. 2 BGB umfasst alle zum Erhalt des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache erforderlichen Maßnahmenerforderlichen Maßnahmen erforderlichen Maßnahmen umfasst Reparatur aufgrund Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch Komplex: Schönheitsreparaturen Instandhaltungspflicht abdingbar, erfolgt durch häufig AGB Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf Mieter ist die Regel Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 10

11 Leistungspflichten des Vermieters vertragsimmanenter Konkurrenzschutz bei Vermietung von Geschäfts- oder Gewerberäumen: keine Vermietung an Konkurrenzunternehmen im selben Gebäude oder unmittelbarer Umgebung bei Verstoß: Beseitigungsanspruch des Mieters nach 535 Abs. 1 S. 2 BGB bei Verstoß liegt darüber hinaus ein Mangel vor, der Rechte nach den 536 ff. BGB auslöst Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 11

12 Leistungspflichten des Vermieters Nebenleistungspflichten des Vermieters Versorgung mit Wasser, Strom und Heizung gem. 535 Abs. 1 S. 3 BGB Übernahme von Lasten der Mietsache (Müllgebühren, Grundsteuerfeuerversicherung) gem. 556 BGB Überwälzung auf den Mieter zulässig aber: Transparenzgebot (klare Erkennbarkeit der Belastungen erforderlich) Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 12

13 Schutzpflichten des Vermieters Warn- und Aufklärungspflicht des Vermieters bei Verletzung Schadensersatzanspruch nach den 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB Duldung der Wegnahme durch Mieter nach 539 Abs. 2 BGB z.b. wenn der Mieter eine neue Badewanne in das Badezimmer einbaut, gem. 946,94 BGB. erwirbt der Vermieter Eigentum an der Badewanne, allerdings muss er nach 539 Abs. 2 BGB die Wegnahme der Badewanne durch den Mieter bei Auszug dulden Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 13

14 Pflichten des Mieters Überblick Zahlung der Miete ( 535 Abs. 2 BGB) vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache Rückgabe der Mietsache ( 546 BGB) Mängelanzeige ( 536 c BGB) Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 14

15 Pflichten des Mieters aber keine Abnahmepflicht ( 535 Abs. 2 BGB) kein Entfallen der Mietzahlungspflicht bei Verhinderung keine Mietzahlungspflicht bei fehlender Gebrauchsüberlassung ( 537 Abs. 1 BGB) Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 15

16 Pflichten des Mieters Zahlung der Miete ( 535 Abs. 2 BGB) Grundsatz: Ende der Mietzeit ( 579 BGB) Sonderregelung für Wohnraummiete: Zahlung im Voraus ( 556 b Abs. 1 BGB) = praenumerando Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht wegen Forderung aus 536a BGB (Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch) 579 BGB (Ersatz sonstiger Aufwendungen) wegen überzahlter Miete Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 16

17 Miethöhe Pflichten des Mieters freie privatautonome Vereinbarung Grenzen 138 Abs. 2 BGB 5 WiStG (bei Wohnraum) wegen überzahlter Miete 556 d f. BGB ( Mietpreisbremse ) 557 ff. BGB (Begrenzung von Mieterhöhungen) Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 17

18 Pflichten des Mieters Persönliche Nutzungsverhinderung ( 537 Abs. 1 BGB) keine Befreiung von der Mietzahlungspflicht, wenn der Mieter aus persönlichen Gründen die Mietsache nicht nutzen kann Begründung Vermieter schuldet nur Verschaffung der Möglichkeit zum Gebrauch tatsächliche Nutzung fällt in die Risikosphäre des Mieters aber: Vermieter muss sich Ersparnisse anrechnen lassen aber: bei Weitervermietung entfällt Mietzahlungspflicht Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 18

19 Pflichten des Mieters Folgen der Verletzung der Mietzahlungspflicht Schuldnerverzug, 280 Abs. 1, 286, 288 BGB Recht zur fristlosen Kündigung, 543 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 BGB allerdings: Einschränkung des Kündigungsrecht bei Wohnraummiete, 569 Abs. 3 BGB Folge: wirksame Kündigung kann bei Befriedigung des Vermieters nachträglich wieder unwirksam werden Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 19

20 Pflichten des Mieters Vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache grundsätzlich keine Benutzungspflicht (Ausnahme: Nichtbenutzung schadet der Mietsache, z.b. Musikinstrument) Abnutzungen / Verschlechterungen der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch: keine Ersatzpflicht des Mittels, durch Mietzahlung abgegolten Hauptproblem: Bestimmung der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs Parteivereinbarung Interessenabwägung Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 20

21 Pflichten des Mieters Verletzung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache Unterlassungsanspruch, 541 BGB fristlose Kündigung, 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB befristete Kündigung, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Wohnraum) Schadensersatz, 280 Abs. 1 BGB Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 21

22 Pflichten des Mieters Parabolantenne unzulässig wenn (auch kostenpflichtiger) Kabelempfang möglich ausnahmsweise dann zulässig, wenn sonst kein Empfang von Nachrichten / Sendungen in Muttersprache möglich (z.b. keine kurdischen Programme im Kabelnetz) Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 22

23 Pflichten des Mieters Untervermietung grds. nur mit Zustimmung des Vermieters, 540 Abs. 1 BGB Ausnahme: Aufnahme von Familienangehörigen ohne Zustimmung des Vermieters möglich, Art. 6 Abs. 1 GG Sonderregel des 553 BGB: Anspruch auf Zustimmung zu Untervermietung bei berechtigtem Interesse des Mieters berechtigtes Interesse nach Abschluss des Mietvertrages Teiluntervermietung (BGH: Mitgewahrsam ausreichend) Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 23

24 BGH NJW 2014, Ein mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters kann ein berechtigtes Interesse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten begründen. 2. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums im Sinne des 553 Absatz I BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt. Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder dieses gelegentlich zu Übernachtungszwecken (Urlaub, kurzzeitiger Aufenthalt) zu nutzen. Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 24

25 BGH NJW 2006, Der Anspruch des Wohnungsmieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung setzt nicht voraus, dass der Mieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat. Privatdozent Dr. Matthias Wendland, LL.M. (Harvard) 25