Indexmiete - clevere Alternative oder Stolperfalle?

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1 Indexmiete - clevere Alternative oder Stolperfalle? Mandantentreffen der Kanzlei Strunz Alter vom 27. bis 28. April 2017 in Lichtenwalde Referent: Dr. Frank Winkler Geschäftsführender Gesellschafter der Dr. Winkler GmbH Zschopauer Straße Chemnitz Tel.: Fax: post@dr-winkler.org Homepage: Copyright by Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH 1

2 1 Grundlagen der Indexmiete geregelt in 557b, Absatz 1, BGB: Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). Wertsicherungsklausel, gekoppelt an Preisindex Inflationsausgleich Bezugsgrundlage ausschließlich ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) des Statistischen Bundesamtes Copyright by Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH 2

3 steigt die Inflation, steigt auch die Miete oder umgekehrt, was allerdings höchst unwahrscheinlich ist gilt jeweils für ein Jahr weitere Mieterhöhungen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach 558 BGB sind weitestgehend ausgeschlossen befristete und unbefristete Mietverträge möglich Copyright by Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH 3

4 Quelle: Statistisches Bundesamt, Wiesbaden 2013 Copyright by Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH 4

5 Verbraucherpreisindex für Deutschland ist jährliche Preisvergleichsaufstellung mit imaginärem Warenkorb Waren und Dienstleistungen, konsumiert werden wie sie von privaten Haushalten VPI für alle Haushaltstypen, alle Regionen Deutschlands und für alle (?) nachgefragten Waren und Dienstleistungen VPI ist zentraler Maßstab zur Geldwertentwicklung Copyright by Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH 5

6 Indexmiete kann sich auf Nettomiete beziehen oder ebenso auch auf Inklusivmieten abhängig von den Regelungen im Mietvertrag Copyright by Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH 6

7 Vergleich Verbraucherpreisindex für Nettokaltmiete und Nebenkosten mit Verbraucherpreisindex Verbraucherpreisindex für Nettokaltmiete und Nebenkosten Verbraucherpreisindex Quelle: Statistisches Bundesamt Statista 2017 Weitere Informationen: Deutschland Copyright by Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH 7

8 2 Indexmiete aus Sicht des Finanzierers grundsätzlich positiv, wenn zu Beginn der Laufzeit eines Kreditvertrages das Ausgangsniveau der Miete bereits die Kapitaldienstfähigkeit gewährleistet und eine langfristige Zinsfestschreibung vereinbart ist Möglichkeit der (kreativen) Gestaltung von Darlehensverträgen über Financial Covenants: Abschöpfen starker (stärkerer) Mietsteigerungen, wenn VPI signifikant steigt Möglichkeit der stärkeren Tilgung schnellere Darlehensrückführung bessere Beleihungsausläufe Copyright by Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH 8

9 3 Indexmiete aus Sicht des Mieters relativ ungewisse Mietentwicklung recht sicher ist nur der Anstieg, wenngleich auch ein Sinken des VPI eine Mietreduzierung nach sich zieht in der Vergangenheit stiegen im Bundesdurchschnitt die Nettokaltmieten langsamer als der Verbraucherpreisindex Problem: Energiekosten, Verkehr, Gesundheitspflege etc. finden Eingang in den VPI Copyright by Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH 9

10 557 b, Absatz 2, BGB bestimmt: Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach 558 ist ausgeschlossen. Mieterhöhung also nach einem Jahr möglich nicht vom Vermieter verschuldete Modernisierungsmaßnahmen ermöglichen eine Mieterhöhung nach 559 BGB Erhöhung der Betriebskostenpauschale auf dem Weg der Indexierung aber ausgeschlossen Copyright by Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH 10

11 in weniger gefragten Wohnlagen, in denen eine Mieterhöhung unwahrscheinlich oder unmöglich ist, wirkt Indexmiete als eine Art Preisbeschleuniger in Großstädten, wie Berlin und München dagegen keine Miet-Preisbremse bei Neuvermietung kontinuierliche Steigerung Fixieren hoher Ausgangsmieten Copyright by Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH 11

12 4 Indexmiete aus Sicht des Vermieters Indexmieten sind in Ballungsgebieten mit ausgeprägtem Vermietermarkt auf dem Vormarsch Mietpreisbremse kann damit ausgehebelt werden Vorteile liegen auf der Hand insbesondere sind diese Vertragstypen bei Steigerungen weniger streitanfällig jährliche Anpassung verursacht Aufwand (manuell und IT) mieterfreundliche Variation: Vereinbarung, dass Erhöhung erst ab einem bestimmten Prozentsatz wirksam wird Copyright by Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH 12

13 bei Neuvermietung auch in angespannten Mietermärkten möglich Anschlussmieten bei Mieterwechsel? unterschiedliche Mietvertragstypen in einer Liegenschaft? bestehende Gefahr, dass Indexmiete dem ortsüblichen Mietniveau davon läuft kein Problem in stark nachgefragten Märkten Konfliktpotenzial in weniger stark nachgefragten Märkten Copyright by Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH 13

14 Berechnung der Mieterhöhung Indexstand neu Indexstand alt prozentuale Erhöhung Indexentwicklung und Mietentwicklung 2006 bis 2016 Jahr Index Erhöhung lt. Formel in % absolute Erhöhung ,0 100, ,1 2,10 102, ,1 1,96 104, ,7 1,54 105, ,6 1,52 107, ,9 0,28 107, ,4 0,47 108,12 (2017) (117,4) (9,31) (118,19) Copyright by Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH 14

15 Klärungsbedarf bei Abschluss Indexmietvereinbarung: In welchem Monat erfolgt die Erhöhung? Zinseszinseffekt VPI Dezember VPI Januar: November ,0 Dezember ,8 Januar ,1 Bezugnahme auf 1. Jahr der Laufzeit des Mietvertrages oder auf vorangegangenes Jahr? Welches Basisjahr des Index wird zugrunde gelegt? Copyright by Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH 15

16 Versuch eines Fazits zur Indexmiete in angespannten Vermietermärkten noch dazu mit Mietpreisbremse aus Vermietersicht eine gutes Instrument zur Wertsicherung und Wertsteigerung (so es denn notwendig ist) in ausgesprochenen Mietermärkten ist ein Einsatz abzuwägen insbesondere vor dem Hintergrund einer insgesamt fragilen Vermietungssituation letztlich entscheiden Angebot und Nachfrage über Akzeptanz Copyright by Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH 16

17 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Copyright by Finanz- und Wirtschaftsberatung Dr. Winkler GmbH 17