I. Übersicht zur Mieterhöhung II. Mietpreisbildung im freifinanzierten Wohnungsbau III. Mietpreisüberhöhung und Mietwucher...

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1 Inhaltsverzeichnis Inhalt I. Übersicht zur Mieterhöhung... 1 II. Mietpreisbildung im freifinanzierten Wohnungsbau... 2 III. Mietpreisüberhöhung und Mietwucher... 5 IV. Mietstrukturen... 8 V. Staffelmiete... 9 VI. Indexmiete VII. Mieterhöhungsvereinbarung VIII. Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem Ausschluss der Mieterhöhung Schriftform und Textform Voraussetzungen und Inhalt des Mieterhöhungsverlangens a) Parteien b) Ausgangsmiete c) Jahressperrfrist d) Kappungsgrenze e) Begründungsmittel aa) Einfacher und qualifizierter Mietspiegel bb) Mietdatenbank cc) Sachverständigengutachten dd) Vergleichswohnungen f) Kontrollwert bei qualifiziertem Mietspiegel g) Sonstige inhaltliche Anforderungen Zugang des Mieterhöhungsverlangens Zustimmungsverfahren a) Überlegungsfrist für den Mieter b) Klagefrist für den Vermieter Reaktionsmöglichkeiten des Mieters a) Zustimmung b) Ablehnung c) Sonderkündigungsrecht d) Fehlende Reaktion e) Zurückbehaltungsrecht und Mietminderung Rückforderung überhöht gezahlter Miete III

2 IX. Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen X. Rechtsfolgen wirksamer Mieterhöhungen XI. Erhöhung von Betriebskosten Vorauszahlung mit Einzelabrechnung Betriebskostenpauschale Brutto- oder Teilinklusivmietverträge XII. Kapitalkosten XIII. Mischmietverhältnisse XIV. Mieterhöhungen in Sonderfällen Anhang Musterformulare Checkliste zum Mieterhöhungsverlangen Tabelle zu Mieterhöhungs-, Überlegungs- und Klagefristen Fristentabelle zur Mieterhöhung Gesetzestext Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis Stichwortverzeichnis... 88

3 Übersicht zur Mieterhöhung I. Übersicht zur Mieterhöhung Beim Abschluss des Mietvertrages können Vermieter und Mieter die Höhe der Miete im Grundsatz frei aushandeln und vereinbaren. Dies gilt bis zu den gesetzlichen Grenzen des Wuchers oder der sittenwidrigen Miethöhe insbesondere beim Abschluss eines Gewerbemietvertrages. 1 Bei Wohnraum bestehen engere Grenzen. 2 Während des laufenden Mietverhältnisses hat der Vermieter das Recht, Mieterhöhungen zu fordern. Wann, wie viel und wie oft er mehr Miete verlangen darf, ist gesetzlich geregelt. Für die meisten Wohnungen im freifinanzierten Wohnungsbau 3 gilt das Vergleichsmietensystem. Danach kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Daneben ist eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten möglich. Die Mietentwicklung kann auch durch eine Staffelmietvereinbarung oder durch eine Mietgleitklausel (Indexmiete) gesichert sein. Wurden weder eine Staffelmiete noch eine Indexmiete vereinbart, kann der Vermieter versuchen, mit dem Mieter eine einvernehmliche Regelung über eine Mieterhöhung zu treffen. Jede Mieterhöhung, die im gegenseitigen Einverständnis ausgehandelt wird, ist als zweiseitige Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag zulässig, soweit sich die neue Miete im Rahmen des gesetzlich Zulässigen hält und die ortsübliche Miete nicht überschreitet. Bei Sozialwohnungen 4 darf die Miete ausschließlich nach den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) erhöht werden. Man spricht von einer Kostenmiete. Sie deckt sich mit den errechneten laufenden Aufwendungen für 1 Zur Mieterhöhung dort vgl.: Horst, Praxis des Mietrechts, Rn. 375 ff., S. 87 ff.; Rn. 654 ff., S. 149 ff. 2 Dazu sogleich unter II. und III. 3 Nicht preisgebundene Wohnungen sind alle Altbauwohnungen (Bezugsfertigkeit bis , dem Tag der Währungsumstellung von Reichsmark auf Deutsche Mark, in Berlin: ) sowie alle steuerbegünstigten Wohnungen, sofern sie nicht im zweiten Förderungsweg gefördert sind und schließlich alle freifinanzierten Neubauwohnungen. 4 Preisgebundene Wohnungen sind alle öffentlich geförderten Wohnungen (Erster Förderungsweg) sowie alle mit Aufwendungsdarlehen oder Aufwendungszuschüssen aus nichtöffentlichen Mitteln geförderten steuerbegünstigten Wohnungen (Zweiter Förderungsweg). Die im Dritten Förderungsweg geförderten Wohnungen sind nicht preisgebunden. Es handelt sich um Wohnungen, die im Rahmen der Förderung durch vertragliche Vereinbarung nach 88 d II. WoBauG gefördert werden. Hierbei werden Zinszuschüsse oder Aufwendungshilfen aus Haushaltsmitteln gewährt, die jedoch keine öffentlichen Haushalte sind. Rechtlich wird die Preisbindung durch vertragliche Vereinbarungen zwischen dem Förderungsgeber und Förderungsnehmer erreicht (vereinbarte Förderung). Die Mieten werden nach den gesetzlichen Vorgaben im freifinanzierten Wohnungsbau erhöht, modifiziert um Festlegungen in der Förderzusage. 1

4 Mietpreisbildung im freifinanzierten Wohnungsbau die vermietete Wohnung pro Quadratmeter monatlich. Sie ergeben sich als Ergebnis einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. Bei Förderzusagen ab dem 1. Januar 2002 gelten statt der Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes die Bestimmungen des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG). 5 Wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen kann sowohl im freifinanzierten Wohnungsbau als auch im preisgebundenen Wohnungsbau die Miete erhöht werden. 6 Die vorliegende Broschüre informiert über die Mieterhöhungsmöglichkeiten bei preisfreiem und freifinanziertem Wohnraum. II. Mietpreisbildung im freifinanzierten Wohnungsbau Im freifinanzierten Wohnungsbau ist in Bezug auf die Mietpreisbildung von der ortsüblichen Vergleichsmiete auszugehen ( 558 Abs. 2 BGB). Sie wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Mieterhöhungen wegen erhöhter Betriebskosten bleiben unberücksichtigt. Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist, hat für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete keine Bedeutung ( 558 Abs. 2 S. 2 BGB). Hierzu sind neben dem klassischen ersten und zweiten Förderweg auch die Mittel des dritten Förderweges zu zählen. In diesen Fällen wird die Miete üblicherweise im Rahmen einer Förderzusage unterhalb der Marktmiete festgesetzt. Auch höchstzulässige Mieten nach 28 Abs. 1 S. 2 WoFG, die im Rahmen einer Förderzusage ab dem 1. Januar 2002 festgesetzt werden, fallen aus der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heraus. Ebenso bleiben Mieten unberücksichtigt, die nach einer Modernisierungsmaßnahme durch Vertrag oder durch Sanierungssatzung festgelegt werden. 7 5 Zur Mieterhöhung bei preisgebundenen Sozialwohnungen vgl.: Horst, Praxis des Mietrechts, Rn. 352, S. 84; Rn. 555 ff., S. 131 ff.; Rn. 639 ff, S. 147 ff. 6 Vgl. hierzu Horst, Wohnungsmodernisierung, 6. Aufl. 2010, Haus & Grund Deutschland Verlag und Service GmbH, Berlin. 7 Börstinghaus, in: Blank/Börstinghaus, Neues Mietrecht, 558 BGB Rdnr. 7, S. 91; AG Berlin-Mitte, Urteil v C 421/01, GE 2002, S. 669 f. 2

5 Mietpreisbildung im freifinanzierten Wohnungsbau Die ortsübliche Vergleichsmiete für den freifinanzierten Wohnungsbau kann in einem normalen Mietspiegel ( 558 c BGB), in einem qualifizierten Mietspiegel ( 558 d BGB) oder in einer Mietdatenbank ( 558 e BGB) ausgewiesen sein. Sie kann sich auch aus den Angaben zu drei Vergleichswohnungen ergeben oder durch ein Sachverständigengutachten bestimmt werden ( 558 a Abs. 2 BGB). Hinweis Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nur bei Mieterhöhungen absolute Obergrenze. Bei der ersten Vermietung einer Wohnung bzw. bei der Neuvermietung nach einem Mieterwechsel ist das anders. Der Vermieter darf die Miete selbstverantwortlich bilden. Es kommt nicht darauf an, welche Miete er bisher für die Wohnung erhalten hat oder was andere Mieter im Haus für vergleichbare Wohnungen zahlen. Praxistipp Die neue Miete darf in diesem Fall auch höher als die ortsübliche Vergleichsmiete sein, jedoch nicht höher als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Grenze ergibt sich aus den Vorschriften über die Mietpreisüberhöhung ( 5 WiStrG) und den Mietwucher. In Einzelfällen kann es in Betracht kommen, der Mietpreisbildung nicht nur einen Mietspiegel zugrunde zu legen, sondern auch Zuschläge zu nehmen. Bei der Verwendung veralteter Mietspiegel ist es denkbar, einen Zuschlag wegen inzwischen eingetretener Erhöhung des Niveaus der ortsüblichen Vergleichsmiete seit der Datenerhebung für den Mietspiegel zu verlangen (Stichtagsdifferenz). 8 Dann muss aber die inzwischen eingetretene Erhöhung genau dargelegt und begründet werden. 8 OLG Hamm, WM 1996, S. 610; OLG Stuttgart, WM 1994, S

6 Mietpreisbildung im freifinanzierten Wohnungsbau Umgekehrt ist bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Mietspiegel grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, dessen Erhebungsstichtag nach dem Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens liegt. 9 Der Gegenansicht 10 ist nicht zu folgen, weil verlässliche Kriterien für eine eigenständige Rückrechnung auf den maßgeblichen Zeitpunkt fehlen. 11 Liegt aber der Erhebungsstichtag vor dem Zugang, so soll es nicht darauf ankommen, dass der Mietspiegel erst nach Erhebung der Zustimmungsklage veröffentlicht wurde. 12 Ist ein Einfamilienhaus vermietet, so kann der Vermieter auf einen Mietspiegel Bezug nehmen, der auf Entgelten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern basiert. 13 Auch in diesem Fall kann der Vermieter einen Zuschlag nur verlangen, wenn er detailliert darlegt, dass und in welchem Umfang Mieten für Einfamilienhäuser in der betreffenden Gegend allgemein über den Mieten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegen. Der Wert einer Möblierung ist mit einer angemessenen, nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer gerichteten Abschreibungsquote von etwa 15 bis 33 Prozent jährlich und einer angemessenen Kapitalverzinsung von derzeit 6 bis 10 Prozent jeweils aus 9 KG, Urteil v U 106/09, WuM 2009, 748; BGH, Urteil v VIII ZR 41/05, WuM 2006, AG Dortmund, Urteil v zu 125 C 17192/93, NJW-RR 1995, 971, 973; AG Gelsenkirchen-Buer, Urteil v zu 9 C 727/97, NZM 1998, 509, 510; Börstinghaus, Miethöhe-Handbuch, 2009, Kap. 6 Rn. 64; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, 558 c, 558 d BGB Rn. 46; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz Miethöhegesetz, 5. Aufl. 1995, 2 MHG Rn Vgl. BVerfG, Beschluss v zu 1 BvR 268/90 u. a., NJW 1992, 1377; KG, Urteil v U 106/09, WuM 2009, 748; KG, Beschluss v W 71/07, GE 2007, AG Schöneberg, Urteil v C 178/09, ZMR 2010, BGH, Urteil v VIII ZR 58/08, NZM 2009, 27; Börstinghaus, Einfamilienhäuser im toten Winkel des Mietspiegels, NZM 2009, 115, Riecke, MietRB 2009, 2. 4

7 Mietpreisüberhöhung und Mietwucher dem Zeitwert des Mobiliars bei Abschluss des Mietvertrages zu bemessen. In diesen Größenordnungen kann ein Möblierungszuschlag verlangt werden. 14 Neben der Grundmiete darf bei genehmigter Untervermietung auch ein Untervermietungszuschlag im freifinanzierten Wohnraum genommen werden ( 553 Abs. 2 und 3 BGB). 15 Allerdings setzt dies voraus, dass es dem Vermieter unzumutbar ist, die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung der Mietsache ohne eine angemessene Erhöhung der Miete zu erteilen. Verwaltungskosten- und Instandhaltungspauschalen, wie sie aus dem preisgebundenen Wohnungsbau bekannt sind, dürfen im preisfreien Wohnungsbau nicht genommen werden. Das Gesetz geht ohne Weiteres davon aus, dass der Vermieter diese Leistungen als Lasten der Mietsache zu tragen hat, wenn durch den Mietvertrag nicht ausdrücklich in zulässigem Umfang Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen auf den Mieter überwälzt werden ( 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Dasselbe gilt für Gewerbezuschläge bei teilgewerblicher Nutzung der Wohnung. Auch sie sind im freifinanzierten Wohnungsbau unzulässig, im preisgebundenen Wohnungsbau aber möglich. 16 Hinweis Das LG Berlin 17 hat einen Teilgewerbezuschlag in einem Fall zuerkannt, in dem die Wohnung zur regelmäßigen kommerziellen Tätigkeit teilweise genutzt wurde und hieraus das einzige Familieneinkommen floss. 14 Bub, in: Bub/Treier, Handbuch des Geschäfts- und Wohnraummietrechts, 3. Aufl. 1999, Teil II, Rdnr. 685, S. 349 m. w. N. zur Rechtsprechung. 15 Dazu auch Bub, in: Bub/Treier, a. a. O., Teil II, Rdnr. 685, S Vgl. 26 Abs. 2 NMV und dazu eingehend: Horst, Praxis des Mietrechts, Rn. 352, S. 84; Rn. 555 ff., S. 131 ff.; Rn. 639 ff., S. 147 ff. 17 LG Berlin, Urteil v S 557/99, NZM 2002, S = GE 2003, S