Die großen Irrtümer des WEG. Dr. jur. Matthias Löffler Richter am Amtsgericht Hannover Wohnungseigentums-Gericht Copyright 2014

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1 Die großen Irrtümer des WEG Dr. jur. Matthias Löffler Richter am Amtsgericht Hannover Wohnungseigentums-Gericht Copyright 2014

2 Selbst ist die Frau/der Mann In einer Eigentümerversammlung wird diskutiert, wie der Winterdienst hinsichtlich der straßenseitigen Gehwege und Stellplätze organisiert werden soll. Zur Wahl steht die entgeltliche Vergabe an eine Fachfirma durch die Gemeinschaft oder die beschlussweise Verpflichtung der Eigentümer zur Ausführung des Winterdienstes. Was tun?

3 BGH v V ZB 58/99 Durch Beschlussfassung (= Mehrheitsmacht) können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem WEG (= gesetzliche Beschlusskompetenz) oder nach einer Vereinbarung (= Öffnungsklausel) die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls (= keine Beschlusskompetenz) bedarf es einer Vereinbarung. Ein ohne Beschlusskompetenz gefasster Beschluss ist nichtig. Ein mit Beschlusskompetenz gefasster rechtswidriger Beschluss ist grds. wirksam und nur anfechtbar.

4 23 I WEG Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.

5 Gesetzliche Beschlusskompetenzen 12 Abs. 4 Satz 1: Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung 15 Abs. 2: Gebrauchsregelung 16 Abs. 3: Erfassung und Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten 16 Abs. 4: Kostentragung von baulichen Maßnahmen im Einzelfall 18 Abs. 3: Entziehung des Wohnungseigentums 21 Abs. 3: Ordnungsmäßige Verwaltung 21 Abs. 7: Besondere finanzielle Angelegenheiten 22 Abs. 1: Bauliche Veränderungen 22 Abs. 2: Modernisierungsmaßnahmen 22 Abs. 3: Modernisierende Instandsetzung 26 Abs. 1: Bestellung und Abberufung des Verwalters 27 Abs. 2 Nr. 3: Ermächtigung des Verwalters zur Anspruchsdurchsetzung im Namen der Eigentümer 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7: Ermächtigung des Verwalters zur Vornahme sonstiger Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 27 Abs. 3 Satz 3: Ermächtigung von Eigentümern zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 27 Abs. 5 Satz 2: Abhängigkeit der Vermögensverfügung durch den Verwalter von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten 28 Abs. 5: Wirtschaftsplan, Abrechnung und Rechnungslegung 29 Abs. 1 Satz 1: Bestellung eines Verwaltungsbeirats 45 Abs. 2 Satz 1: Ersatzzustellungsvertreter und Vertreter

6 BGH v V ZR 161/11 Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden.

7 BGH v V ZR 82/10 Den Wohnungseigentümern fehlt die Kompetenz, Leistungspflichten außerhalb des Bereichs der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten durch Mehrheitsbeschluss zu begründen. Dies gilt insbesondere, wenn es um die Rückgängigmachung einer baulichen Veränderung geht!

8 Das ist meine Tür! Die Eigentümer beschließen mit Mehrheit die Erneuerung der Wohnungstüren. Ein Eigentümer meint, seine Tür ginge die anderen gar nichts an.

9 Abgrenzung Sonder/Gemeinschaftseigentum: Folgen für Kosten und Verwaltung Gemeinschaftseigentum WEG ( 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2) MEA ( 16 Abs. 2) Sondereigentum WEer ( 14 Nr. 1)

10 5 WEG (1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach 14 zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. (2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. (3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. (aber nicht umgekehrt und gilt nicht für Räume!)

11 BGH v V ZR 212/12 Wohnungseingangstüren stehen nicht im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, sondern zwingend Teil des gemeinschaftlichen Eigentums Dies gilt selbst dann, wenn die Teilungserklärung die Tür dem Sondereigentum zuordnet.

12 NSA ist überall! Ein Eigentümer hat an der Außenwand der Garage eine Videokamera angebracht, die auf das Grundstück gerichtet ist. Sein Nachbar fühlt sich gestört und verlangt Beseitigung. Der Eigentümer behauptet, es handele sich doch nur um eine harmlose Attrappe.

13 14 WEG Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

14 LG Düsseldorf v S 25/13 Auch eine Kameraattrappe benachteiligt, da Dritte nicht sicher sein können, dass die Kamera nicht scharf geschaltet ist. Damit wird ein Überwachungsdruck erzeugt, der dem gewünschten Abschreckungserfolg einer Attrappe entsprechend nicht geringer zu beurteilen ist als derjenige einer echten Kamera.

15 Ich will meine eigene Schüssel! Die WEG-Anlage verfügt über eine Gemeinschafts-Sat-Anlage. Ein Eigentümer will aber seine eigene Schüssel, mit der er Hot Bird empfangen kann. Die übrigen Eigentümer lehnen dies ab.

16 AG Hattingen v C 30/13 Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Anbringung einer zweiten (eigenen) Satellitenschüssel, um polnisch sprachiges Fernsehen zu empfangen, wenn er mit der bisherigen Gemeinschafts-Satellitenschüssel bereits polnisches Fernsehen empfangen werden kann. Soweit darüber hinaus bestimmte Sender aus Oberschlesien empfangen werden sollen, kann die WEG ihn zu Recht darauf verweisen, dieses Informationsbedürfnis über das Internet zu befriedigen: Dies gilt, wenn die Wohnungseigentumsanlage im Bereich eines DSL- oder VDSL-Anschlusses liegt und es dadurch ohne Weiteres möglich ist, auch weitere Heimatsender über das Internet zu empfangen.

17 LG Frankfurt 2-13 S 75/12 Angesichts der geringen Anschaffungskosten von internetfähigen Computern ist es, jedenfalls wenn im ausländischen (hier: türkischen) Haushalt bereits ein rein beruflichen Zwecken dienender Laptop vorhanden ist, zumutbar, ein über das im Haus vorhandene Breitbandkabelnetz nicht in der gewünschten Intensität abbildbares besonderes Informationsbedürfnis (hier: Programme mit religiösen Inhalten, Sportkanal) über das ebenfalls im Haus vorhandene Internet zu befriedigen.

18 Ich will hier parken! Die Eigentümer beschließen, dass nur angemeldete Fahrzeuge auf den Stellplätzen geparkt werden dürfen, Pkw-Anhänger, Wohnwagen etc. nicht länger als 14 Tage dort abgestellt werden dürfen. Ein Eigentümer, der einen Wohnmobil benutzt, ist strikt gegen diese Regelung.

19 AG Hattingen v C 30/13 Es kann geregelt werden, dass nur zugelassene Fahrzeuge auf der Gemeinschaftsfläche parken dürfen und dies auch nicht als Dauerparker.

20 Parken erlaubt! Der Beklagte stellt seinen Pkw auf dem gemeinsamen Grundstück so ab, dass der Kläger, um in seine Garage zu kommen, mit seinem Pkw um den anderen herummanövrieren muss. Hierdurch fühlt sich der Kläger gestört und verlangt Unterlassung. Vor dem Amtsgericht bekam der Kläger Recht.

21 LG Düsseldorf v S 25/13 Das Erfordernis, beim Einparken um andere Fahrzeuge herumfahren zu müssen, um zur eigenen Garage zu kommen, stellt eine für Autofahrer völlig übliche Herausforderung dar, wie sie sich im Straßenverkehr, aber auch bei der Einfahrt auf private Parkflächen in vergleichbarer Weise in einer Vielzahl von Fällen stellt. Den Grad eines Nachteils isd 14 Nr. 1, Nr. 3 WEG erreicht diese bloße Unannehmlichkeit noch nicht.

22 Ich will keinen teuren Verwalter! Die Eigentümer wählen Verwalter X (24,63 ) statt den Y (13,50 ). Ist das o.k.?

23 LG Dortmund 1 S 416/12 Die Eigentümer müssen nicht die billigste Verwaltung wählen. Nur bei einer absolut überhöhten Vergütung ist ihr Beurteilungsspielraum überschritten. hier 82 % sachlicher Grund erforderlich, z.b. bessere Eignung

24 Wer macht was? Im WEG heißt es doch, dass der Verwalter die für die ordnungsmäßige Instandhaltung erforderlichen Maßnahmen zu treffen hat! Warum hat er dann immer noch nicht den Austausch der kaputten Fensterelemente in Auftrag gegeben? Einem Eigentümer wird es zu bunt. Er lässt in Eigenregie seine Fenster austauschen und verlangt nun die Kosten.

25 14 WEG Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: 1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten

26 21 WEG (1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. (5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere: 1. ; 2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums

27 27 WEG Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, 1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen; 2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen; 3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen; (2)

28 Hier bin ICH der Chef! Eine Instandhaltungsmaßnahme wurde anders als beschlossen umgesetzt, weil der Vorsitzende des VB vom Verwalter neue Fenster aus Kunststoff statt (wie beschlossen) aus Holz verlangte. Kann das mit einer neuerlichen Beschluss-fassung nachträglich genehmigt werden, oder muss zurückgebaut werden?

29 29 WEG (1) (2) Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. (3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden. (4)

30 LG Düsseldorf v S 53/13 Der Beirat hat lediglich eine unterstützende Funktion gemäß 29 Absatz II WEG, nicht die Pflicht Aktivprozesse auf ihre rechtliche Haltbarkeit zu überprüfen Die Prüfung von Abrechnungen durch den Beirat gemäß 29 Absatz III WEG bedeutet demgemäß, dass es lediglich um die rechnerische Richtigkeit geht, dass nämlich z.b. die Zahlen in der Abrechnung selbst und in zugrunde liegenden Belegen übereinstimmen. Demgegenüber ist es nicht Aufgabe des Verwaltungs-beirates, die höchstrichterliche Rechtsprechung zur Nichtigkeit von Kostentragungsbeschlüssen zu verfolgen.

31 Ich rauche wo es mir passt! Ein Wohnungseigentümerraucht auf den zwei Balkonen seiner Eigentumswohnung. Ein Nachbar fühlt sich durch das Rauchen auf dem einen Balkon gestört, da der Zigarettenrauch von dort in sein Schlafzimmer zieht. Er klagt daher auf Unterlassung. Mit Erfolg?

32 LG Frankfurt 2-09 S 71/13 Verfügt eine Eigentumswohnung über zwei Balkone, so kann dem Wohnungseigentümer grundsätzlich zugemutet werden nur auf einem Balkon zu rauchen. Denn Rauchen ist zwar Ausdruck des allgemeinen Persönlichkeitsrechts nach Art. GG Artikel 2 GG, dennoch nicht uneingeschränkt zulässig. Das Zusammenleben im Rahmen einer WEG erfordert eine Einzelfallabwägung zwischen den verschiedenen Interessen und Belangen.

33 Ordnung muss sein! Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit der Anfechtungsklage gegen einen Beschluss. Die Eigentümer hatten beschlossen, dass der Verwalter eine Hausordnung aufstellen soll. Der Beschluss hatte folgenden Wortlaut: Die Verwaltung wird der Eigentümergemeinschaft und den Mietern eine allgemeingültige Hausordnung zukommen lassen".

34 LG Frankfurt 2-13 S 168/13 Ein Beschluss, der Verwalter solle eine Hausordnung mit verbindlicher Wirkung aufstellen und den Wohnungseigentümern bekannt geben, ist wegen Fehlens der Beschlusskompetenz nichtig.

35 Wer blickt da noch durch? Ein WEer will das vorauslagte Geld für die neuen Fenster seiner Wohnung. In der Versammlung wird aber beschlossen, dass sein Antrag abgelehnt wird und dass auch zukünftig die Fensterkosten von den jeweiligen Eigentümern getragen werden sollen. Ich will mein Geld!

36 Hüft-OP Ein WEer wurde an der Hüfte operiert. Weil es dort beim Treppensteigen in seine Wohnung im 1. OG zwickt, möchte er einen Aufzug, jedenfalls einen Treppenlift. Müssen alle übrigen WEer zustimmen? Wer trägt die Kosten?

37 554a BGB - Barrierefreiheit (1) Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt. Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen. (2) Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen. 551 Abs. 3 und 4 gilt entsprechend. (3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.