Rayermann Immobilien Management GmbH Beiratsseminar 2015

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1 Rayermann Immobilien Management GmbH Beiratsseminar 2015 Aktuelle Rechtsprechung zum Wohnungseigentum Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1

2 Rücksichtnahme bei Instandsetzung? Demographische Entwicklung Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird von Eigentümer E gebeten, durch Beschluss für die Trockenlegung seiner im Souterrain gelegenen Eigentumswohnung zu sorgen, da diese aufgrund massiver Feuchtigkeitsschäden infolge einer mangelhaften Abdichtung der Außenwände nicht mehr bewohnbar ist. Diverse Wohnungseigentümer sind der Auffassung, dass sich altersbedingt diese Investition für sie nicht mehr lohnt. Andere Eigentümer befinden sich in finanziellen Schwierigkeiten. Der Beschluss wird daher abgelehnt. 2

3 Keine Rücksichtnahme bei Instandsetzung! BGH, Urt. v V ZR 9/14, IMR 2015, 29 Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Sanierung des Gemeinschaftseigentums als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung gem. 21, Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2, Abs. 4 WEG auch gegen den Willen der übrigen Eigentümer erzwingen, sofern diese erforderlich ist und umgehend erfolgen muss. Unter diesen Voraussetzungen ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. 3

4 Persönliche Haftung auf Schadensersatz! BGH, Urt. v V ZR 9/14, IMR 2015, 29 Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die Vornahme einer notwendigen Instandsetzungsmaßnahme unterblieben ist, so trifft die Verpflichtung zum Ersatz des Schadens diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft untätig geblieben sind, d.h. nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben. 4

5 Störungsbeseitigungsansprüche Der gestörte Eigentümer Q stellt in der Eigentümerversammlung den Antrag, gemeinschaftlich gegen Eigentümer E wegen der von diesem ohne Genehmigung angebrachten Markise an dessen Balkon ge- richtlich vorzugehen, um ihn zu zwingen, die Markise zu entfernen. Dem Antrag wird stattgegeben. Da dem Q aber alles zu lange dauert, erhebt er selbst Klage auf Beseitigung der Markise. 5

6 Störungsbeseitigungsansprüche BGH, Urt. v V ZR 5/14, IMR 2015, 3 Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund entsprechenden Beschlusses einen individuell geltend zu machenden Anspruch zur Ausübung gem. 10 Abs. 6 S. 3 WEG an sich gezogen, entfällt bei den einzelnen Eigentümern die zur Anspruchsdurchsetzung notwendige prozessuale Aktiv-Legitimation (Ausübungsbefugnis). 6

7 Änderung der Gemeinschaftsordnung Listige Eigentümer Die dem Sondernutzungsrecht des Eigentümers E unterliegende Terrasse ist zu erneuern. Die Gemeinschaftsordnung enthält folgende Regelung: Die Vereinbarungen dieser Gemeinschaftsordnung können durch Beschluss mit 2/3-Mehrheit aller Stimmrechte geändert werden. Die Wohnungseigentümer beschließen mit der erforderlichen Mehrheit, dass die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Sondernutzungsrechten unterliegenden Flächen oder Bauteile vom jeweils sondernutzungsberechtigten Eigentümer zu tragen sind. 7

8 Änderung der Gemeinschaftsordnung BGH, Urt. v V ZR 315/13, IMR 2015, 26 Die durch eine sog. Öffnungsklausel eingeräumte Beschlusskompetenz gestattet es nicht, einzelnen Wohnungseigentümern neue Leistungspflichten aufzuerlegen, da zum Kernbereich des Wohnungseigentums gehörende Rechte nicht betroffen werden dürfen, es sei denn, der nachteilig betroffene Wohnungseigentümer stimmt zu. Zum unantastbaren Kernbereich des Wohnungseigentums gehört auch das Belastungsverbot. 8

9 Vertretung der WEG durch den Verwalter Kündigung Wegen permanenter Schlechtleistung beschließt die Eigentümerversammlung, der Hausreinigungsfirma H fristgerecht zum zu kündigen, was der Verwalter V umsetzen soll. V verschickt umgehend das Kündigungsschreiben an H, welche drei Tage später die Kündigung mangels Vorlage einer Originalvollmacht zurückweist und darauf besteht, dass der Reinigungsvertrag sich wegen Versäumung der Kündigungsfrist zum Ablauf des um ein weiteres Jahr verlängert habe. 9

10 Vertretung der WEG durch den Verwalter 174 BGB Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte. 10

11 Vertretung der WEG durch den Verwalter BGH, Urt. v III ZR 443/13, ZMR 2104, 566 Mangels Vorlage einer Originalvollmacht war die Fa. H befugt, die Kündigungserklärung des V gem. 174 S. 1 BGB umgehend zurückzuweisen. Denn im Falle eines Beschlusses über die Bevollmächtigung des Verwalters zur Vornahme eines einseitigen empfangsbedürftigen Rechtsgeschäfts (Kündigung) gem. 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG handelt es sich nicht um einen Fall der gesetzlichen, sondern der rechtsgeschäftlichen Vertretung. 11

12 Vertretung der WEG durch den Verwalter 27 Abs. 6 WEG Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist. 12

13 Vertretung der WEG durch den Verwalter 27 Abs. 6 WEG Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist. Nachteil: Grundsätzlich ist die Vollmachtsurkunde dann von sämtlichen Wohnungseigentümer auszustellen, d.h. von sämtlichen Wohnungseigentümern zu unterzeichnen. Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl. 2013, 27 Rn

14 Vertretung der WEG durch den Verwalter 27 Abs. 3 S. 3 WEG Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen. 14

15 Vertretung der WEG durch den Verwalter 27 Abs. 3 S. 3 WEG Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen. Nachteil: Werden durch Beschluss einer oder mehrere Wohnungseigentümer ermächtigt, die Vollmachtsurkunde für die WEG zu unterzeichnen, muss der Vollmachtsurkunde das Beschlussprotokoll beigefügt werden. Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl. 2013, 27 Rn

16 Vertretung der WEG durch den Verwalter 26 Abs. 4 WEG Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der Unterschriften der in 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. 16

17 Vertretung der WEG durch den Verwalter 26 Abs. 4 WEG Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der Unterschriften der in 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. Nachteil: Die Bestimmung dient dem Nachweis der Verwaltereigenschaft, wenn Erklärungen in grundbuchlicher Form (insbesondere Veräußerungszustimmung) abzugeben sind. In den betreffenden schon vorliegenden beglaubigten Protokollen wird aber nur die Verwalterstellung nachgewiesen, nicht die Bevollmächtigung zum konkreten Rechtsgeschäft. 17

18 Vertretung der WEG durch den Verwalter Wie sieht nun eine richtige Vollmacht aus? Zunächst sollten Verwalter darauf achten, dass ihnen die Verwaltervollmacht in einer hinreichenden Anzahl von Originalausfertigungen erteilt wird. Dabei ergibt sich die Legitimation zur Abgabe der konkreten Erklärung oftmals nicht eindeutig aus dem Text der Vollmacht, zumal regelmäßig ein Einzelfallbeschluss gefasst wird. Demnach wäre der Text der Vollmacht entsprechend weit zu fassen (allgemeine Befugnis zum Abschluss, zur Änderung und Kündigung von Verträgen namens der Wohnungseigentümergemeinschaft). 18

19 Vertretung der WEG durch den Verwalter Wie sieht nun eine richtige Vollmacht aus? Als Ausweg kann daran gedacht werden, im Beschluss über die Kündigung selbst die ausdrückliche Bevollmächtigung des Verwalters zum Ausspruch der Kündigung festzuhalten sowie diejenigen Personen, die gem. 24 Abs. 6 WEG das Protokoll unterzeichnen, zu bevollmächtigen, die darin enthaltene Vollmacht für die WEG zu erteilen. Dieses Protokoll wäre zumindest in einer weiteren Original-Vollmacht öffentlich (notariell) zu beglaubigen, damit die Identität der Vollmachtgeber auch nachgewiesen ist. 19

20 Sünden der Vergangenheit Reparaturbeschluss Die WEG beschließt für die Durchführung baulicher Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum die Erhebung einer Sonderumlage. Als Eigentümer Q nicht zahlt, verklagt ihn die WEG auf Entrichtung der Sonderumlage und verliert. Das Gericht hält den Sonderumlagebeschluss mangels inhaltlicher Bestimmtheit für nichtig. Da die Maßnahme zwischenzeitlich aber durchgeführt, abgenommen und bezahlt ist, beschließt die WEG nochmals die Erhebung der Sonderumlage. 20

21 Sünden der Vergangenheit BGH, Urt. v V ZR 168/13, NZM 2014, 436 Der erneuten Beschlussfassung über die Erhebung der Sonderumlage steht nicht entgegen, dass die Maßnahme bereits durchgeführt und bezahlt wurde. Zwar wäre es möglich, die Kosten im Rahmen der Jahresabrechnung abzurechnen, indes schließt dies die Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans nicht aus. 21

22 Sünden der Vergangenheit BGH, Urt. v V ZR 168/13, NZM 2014, 436 Denn die Jahresabrechnung dient lediglich der Ermittlung der Abrechnungsspitze durch Gegenüberstellung der Soll-Vorauszahlungen auf den Wirtschaftsplan und der tatsächlichen Kosten, nicht aber der Anpassung der zu erbringenden Vorschüsse zur Bestreitung der tatsächlichen Kosten. Daher stehen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nebeneinander, wodurch eine doppelte Zahlungsverpflichtung vermieden wird. 22

23 Sünden der Vergangenheit Katastrophenstimmung Die WEG beschließt die Jahresabrechnung 2013 sowie den Wirtschaftsplan Hiergegen klagt Eigentümer Q und gewinnt. Alsbald verlangt Q von der WEG die Rückzahlung der ohne Rechtsgrund geleisteten Zahlungen. Etliche Eigentümer schließen sich an. 23

24 Sünden der Vergangenheit LG Düsseldorf, Urt. v S 77/12, NZM 2014, 399 Bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers sind auch dann ausgeschlossen, wenn Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung für ungültig erklärt werden. Denn über die Frage, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe dem einzelnen Eigentümer aufgrund geleisteter Zahlungen Erstattungen zustehen, entscheidet die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss über die Jahresabrechnung. 24

25 Prozesskostenverteilung Prozesskosten im Wirtschaftsplan? Die Eigentümerversammlung beschließt den Wirtschaftsplan Dieser enthält eine Position RA-Kosten/Rechtsstreit i.h.v ,00 EUR, die nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer umgelegt wird. Eigentümer Q, der wie üblich die Beschlüsse der Eigentümerversammlung anfechten will, ist hiermit nicht einverstanden. Er macht geltend, dass die Kosten der Beschlussanfechtungsklage keine Verwaltungskosten seien. 25

26 Prozesskostenverteilung BGH, Urt. v V ZR 26/14, IMR 2015, 27 Bei den Prozesskosten der beklagten übrigen Wohnungseigentümer nicht um Verwaltungskosten der Gemeinschaft. Da der Verwalter aber gem. 27 Abs. 2 Nr. 2 u. 4 WEG die Verteidigung gegen eine Beschlussanfechtungsklage über einen Rechtsanwalt durchzuführen hat, sind die Prozesskosten aus Gemeinschaftsmitteln zu bezahlen. Im Rahmen der Jahresabrechnung sind die angefallenen Prozesskosten aber nur von den beklagten Eigentümern (mit Ausnahme des Klägers) zu tragen. 26

27 Prozesskostenverteilung BGH, Urt. v V ZR 26/14, IMR 2015, 27 Sind Beschlussanfechtungsklagen zu erwarten, so kann eine entsprechende Kostenposition in den Wirtschaftsplan eingestellt werden, die auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden kann. Der Anfechtende wird hierdurch nicht dauerhaft belastet, da in der Jahresabrechnung die tatsächlich entstandenen Kosten, sofern solche anfallen, ausschließlich auf die Beklagten umzulegen sind. 27

28 Prozesskostenverteilung Prozess gewinnen Gegenanwalt zahlen? Die WEG beschließt für die Durchführung baulicher Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum die Erhebung einer Sonderumlage. Als Eigentümer Q nicht zahlt, verklagt ihn die WEG 2009 auf Entrichtung der Sonderumlage und verliert, durch Urteil im Jahre In der Jahresabrechnung für 2009 wird Q mit den Kosten des gegen ihn geführten Rechtsstreits anteilig nach MEA belastet. 28

29 Prozesskostenverteilung BGH, Urt. v V ZR 168/13, ZMR 2014, 808 Die Kosten eines vom Verband der Wohnungseigentümer (gegen einen Wohnungseigentümer) geführten Rechtsstreits stellen Verwaltungskosten i.s.d. 16 Abs. 2 WEG dar, die nach dem vereinbarten oder gesetzlichen allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel auf sämtliche Eigentümer zu verteilen sind. 29

30 Prozesskostenverteilung BGH, Urt. v V ZR 168/13, ZMR 2014, 808 Dies gilt auch und gerade für die Aufbringung und Abrechnung solcher Prozesskosten, die der WEG dadurch entstehen, dass diese einen ihrer Miteigentümer verklagt. Bezahlte Prozesskosten durch den Verband der Wohnungseigentümer sind Verwaltungskosten i.s.d. 16 Abs. 2 WEG, an denen sich auch der beklagte Eigentümer, der schließlich Mitglied der WEG ist, zu beteiligen hat. 30

31 Prozesskostenverteilung BGH, Urt. v V ZR 168/13, ZMR 2014, 808 Eine ganz andere Frage als die nach der Tragung der Prozesskosten als Verwaltungskosten der WEG ist die, ob nach Beendigung des Rechtsstreits wegen des Vorrangs der gerichtlichen Kostenentscheidung (vgl. BGH, Beschl. v Az.: V ZB 1/06) der obsiegende beklagte Eigentümer sich auch an der Aufbringung der an den obsiegenden Gegner (also sich selbst) zu zahlenden prozessualen Kostenerstattung zu beteiligen hat. Dies kann vorliegend offen bleiben. 31

32 Prozesskostenverteilung Becker, Anm. zu BGH v , ZWE 2014, 264 Würde der obsiegende Eigentümer nach Bezahlung des Kostenfestsetzungsbeschlusses durch die Gemeinschaft in der Jahresabrechnung anteilig auch mit diesen Kosten belastet, liefe dies auf eine Kürzung des ihm zustehenden Kostenerstattungsanspruchs hinaus, was in diesem Fall dem gerichtlichen Kostenausspruch zuwiderliefe. So wird hierzu zu Recht die Auffassung vertreten, dass in diesem Fall der Vorrang der gerichtlichen Kostenentscheidung zu beachten und der obsiegende Wohnungseigentümer im Rahmen der Jahresabrechnung von diesen Kosten freizustellen ist. 32

33 Prozesskostenverteilung Elzer, Anm. zu BGH v , IMR 2014, 291 Zwischen dem prozessualen Kostenerstattungsanspruch im Außenverhältnis und der Verpflichtung zur Tragung der Verwaltungskosten im Innenverhältnis ist zu trennen. Sind die Prozesskosten des rechtsfähigen Verbandes als Kosten der Verwaltung anzusehen, so muss dies auch für die Prozesskosten gelten, die bei der Gemeinschaft durch Bezahlung eines Kostenfestsetzungsbeschlusses anfallen. 33

34 Prozesskosten der WEG Abrechnung von Prozesskosten bei Streitigkeiten i.s.d. 43 WEG Ist der rechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer Streitpartei? NEIN (Anfechtungsprozess) JA (Hausgeldklage) Endgültige Kostenverteilung unter Ausschluss des Gegners Ausnahme: Mehrvergütung des Anwalts - 16 Abs. 8 Vorfinanzierung und Verteilung unter Einschluss des Gegners Streitig: Erstattungsanspruch des obsiegenden Eigentümers 34

35 Vertrauen Sie einfach dem Juristen! 35