Beschlüsse in der Mehrhausanlage

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Elsa Holzmann
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1 41. Fachgespräch Wohnungseigentumsrecht 28. bis Beschlüsse in der Mehrhausanlage RA Dr. Andreas Ott Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Begriffsbestimmung Mehrhausanlage im Rechtssinn: = Bestimmungen in der GemO über die Bildung von Untergemeinschaften / Unterwirtschaftseinheiten durch Regelungen einer separaten Nutzung, Lasten-

2 Begriffsbestimmung Mehrhausanlage im Rechtssinn: = Bestimmungen in der GemO über die Bildung von Untergemeinschaften / Unterwirtschaftseinheiten durch Regelungen einer separaten Nutzung, Lasten- und Kostentragung und / oder Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums unabhängig von Anzahl der Baukörper (z.b. Einfamilienhausanlagen, Reihenhausanlagen, Mehrfamilienhausanlagen, Wohnblöcke) 2

3 Begriffsbestimmung Untergemeinschaft was ist das? 10. Allgemeine Grundsätze. (1) (2) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. 3

4 Begriffsbestimmung Gegenstand einer Vereinbarung können danach nur sein: Regelungen, die auf das Innenverhältnis beschränkt sind, Bestimmungen, die nicht vom zwingenden Gesetzesrecht abweichen (z.b. 16 Abs. 5, 26 Abs. 1 S. 5, 27 Abs. 4) und Regelungen, die nicht gegen die allgemeinen Grenzen der Privatautonomie verstoßen ( 134, 138, 242 BGB) Bestimmungen, die nicht Gegenstand einer Vereinbarung nach 10 Abs. 2 Satz 3 WEG sein können, sind nichtig. 4

5 Begriffsbestimmung Nicht auf das Innenverhältnis beschränkt sind Regelungen betreffend: das sachenrechtliche Grundverhältnis ( 1 bis 9 WEG) Vermögenszuordnung und Außenhaftung ( 10 Abs. 7 u. 8 WEG) die Rechtsfähigkeit ( 10 Abs. 6 S. 1 u. 2 WEG) (OLG Koblenz, IMR 2011, 25: keine Rechtsfähigkeit der Untergemeinschaft) das gerichtliche Verfahren ( 43 ff. WEG) Beachte: Wurde keine abweichende Vereinbarung geschlossen, gilt das Gesetz. 5

6 Auslegung Die Wohnungseigentümer können im übrigen ihr Verhältnis nach dem Grundsatz der Privatautonomie frei gestalten. Bestimmungen in der GemO zur Bildung von Untergemeinschaft können einzelne Angelegenheiten (z.b. Kostentragung) betreffen oder deren umfassende Eigenständigkeit im Innenverhältnis regeln. Möglich ist dabei die Einräumung von Beschluss- und / oder Vereinbarungskompetenz Es kommt stets auf eine Auslegung der Klauseln im Einzelfall an. Es verbietet sich jede schematische Lösung. 6

7 Auslegung Beispielhafte Bestimmung: Es werden folgende Untergemeinschaften gebildet: UG 1: Haus A (Finsterwalder Straße 10) mit anteiligem Grundstück (in der Anlage 1 rot umrandet) UG 2: Haus B (Finsterwalder Straße 11) mit anteiligem Grundstück (in der Anlage 1 grün umrandet) Die Untergemeinschaften sollen soweit rechtlich zulässig- so behandelt werden, als wenn es sich jeweils um real geteilte Grundstücke und selbständige Wohnungseigentümergemeinschaften handelt. Die Mitglieder einer UG sind insbesondere zum Gebrauch des ihr zugeordneten Gemeinschaftseigentums berechtigt und entscheiden eigenständig und voll umfänglich anstelle der WEG über Angelegenheiten der Nutzung, Verwaltung und Kostentragung ihres Gebäudes nebst anteiligem Grundstück. Abwandlung: In der Urkunde ist nicht auf einen Plan Bezug genommen. 7

8 Auslegung Beispielhafte Bestimmung: Kosten, die ausschließlich einem Gebäude zugeordnet werden können, sind allein von den Wohnungseigentümern nach dem gesetzlichen Kostenverteilerschlüssel zu tragen, deren Sondereigentum in diesem Gebäude belegen ist. 8

Nutzungsregelungen o (Bestimmte) Regelung von Nutzungssphären = Begründung von Gruppensondernutzungsrechten (Hügel, NZM 2010, 8, 11: ausdrückliche Zuweisung erforderlich) o Nutzung kann dann durch

9 Nutzungsregelungen o (Bestimmte) Regelung von Nutzungssphären = Begründung von Gruppensondernutzungsrechten (Hügel, NZM 2010, 8, 11: ausdrückliche Zuweisung erforderlich) o Nutzung kann dann durch Vereinbarung / Beschluss der Untergemeinschaft geregelt werden o Enthält die Gemeinschaftsordnung keine Regelung, kann sich ein Nutzungsausschluss aus 14 Nr. 1 WEG ergeben (z.b. Treppenhaus, Waschküche, Trockenboden bei gleichartigen Einrichtungen in jedem Haus) 9

10 Bauliche Maßnahmen o In der Gemeinschaftsordnung umfassende Regelungen möglich o Sind auch bauliche Veränderungen umfasst? Zuständigkeit bei einer Veränderung des optischen Erscheinungsbildes? o Problem: Instandsetzungs- und Instandhaltungsklauseln und Restfertigstellung beim sog. steckengebliebenen Bau Sind nur die jeweiligen Eigentümer eines Gebäudes zu dessen Fertigstellung verpflichtet? (erstmalige mangelfreie Herstellung als Unterfall ordnungsmäßiger Instandsetzung?) Oder: Betrifft die Klausel diesen Fall nicht? 10

11 Regelungen zur Kostentragung o In der GemO kann die Kostenverteilung abweichend von 16 Abs. 2 WEG bestimmt werden. o Bestimmungen in der GemO sind häufig unklar und unbestimmt. Folge: Nichtigkeit (OLG Frankfurt, Beschl. v W 373/03) (z.b. gebäudebezogene Kosten bei überbauter Tiefgarage ) o Ist nur die Kostenverteilung geregelt (z.b. Verteilung gebäudebezogener Kosten), ist dies ausschließlich in den Einzelwirtschaftsplänen / Einzelabrechnungen zu berücksichtigen. - keine separaten WP / JA; - keine getrennte Beschlussfassung (LG Itzehoe, Urt. v S 82/13, IMR 2015, 114; Armbrüster, ZWE 2011, 110, 111) 11

12 Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung BGH, Urt. v V ZR 231/11, IMR 2012, 419 Ist in der GemO bestimmt, dass die Kosten und Lasten für die Untergemeinschaft nicht nur getrennt zu ermitteln und abzurechnen sind, sondern jede Untergemeinschaft - soweit rechtlich zulässig selbständig verwaltet werden soll, hat der Verwalter hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und den Untergemeinschaften zur Beschlussfassung vorzulegen. 12

13 Instandhaltungsrückstellungen BGH, Urt. v V ZR 12/14 Zulässigkeit der Bildung von getrennten Rücklagen für Untergemeinschaften (ausführlich Lehmann-Richter, ZWE 2014, 105 ff.) Die Rücklagen der Untergemeinschaften bleiben aber Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft ( 10 Abs. 7 WEG) Es handelt sich nur um eine interne Zweckbestimmung zur Mittelverwendung. Der BGH spricht insoweit von buchungstechnischer Rücklagenbildung. 13

14 Verwalterbestellung Ein Beschluss über die Bestellung separater Verwalter für Untergemeinschaften (sog. Unterverwalter) ist nichtig. (LG Nürnberg Fürth, Beschl. v S 1754/09, IMR 2010, 291; LG Düsseldorf, Urt. v S 40/09, NZM 2010, 288) - Dies ist keine Frage der Beschlusskompetenz. (so aber LG Düsseldorf, Urt. v S 40/09, NZM 2010, 288) - Wortlaut des Gesetzes ( des Verwalters ) und Telos ( Verwalter als Organ ) sprechen dagegen. - Es liegt ein Verstoß gegen zwingende gesetzliche Vorschriften vor, und zwar eine unzulässige Beschränkung der Aufgaben und Befugnisse des Verwalters nach 27 Abs. 4 WEG und eine unzulässige Beschränkung der Verwalterbestellung nach 26 Abs. 1 S. 5 WEG. 14

15 Einberufung, Teilnahme- und Rederecht o a.a.: Teilnahme- und Rederecht der übrigen Wohnungseigentümer an Versammlung Untergemeinschaft arg: Stimmrechtsregelungen sind Stimmrechtsausschlüsse (Abramenko, ZWE 2011, 159, 162) o Vermittelnde Auffassung: Teilnahmerecht, sofern zumindest mittelbare Betroffenheit aber kein Rederecht (z.b. 10 Abs. 8) (Häublein, ZWE 2010, 149, 156) o a.a.: Keine Einladung / kein Teilnahmerecht der übrigen WEer (LG Köln, Urt. vom S 63/09; Hügel, NZM 2010, 8, 15) dafür: Übertragung Entscheidungskompetenz; bei Überschreitung Nichtigkeit; sonst Rechtsschutz durch Anfechtungsklage 15

16 Stimmrecht BGH, Urt. v V ZR 231/11, IMR 2012, 419 In der GemO können Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbständiger Beschlusskompetenz ihrer Mitglieder errichtet werden und nur diese Gemeinschaften betreffende Stimmrechtsregelungen getroffen werden. Zulässigkeit von Delegiertenversammlungen? (LG München I, Urt. v S 1362/10. IMR 2011, 241) Beschlussfähigkeit / Mehrheitsquoren bei Teilversammlungen? 16

17 Blockstimmrecht Gibt es auch ohne Regelung in der GemO ein gebäudebezogenes Blockstimmrecht? h.m.: Blockstimmrecht für Angelegenheiten, die ausschließlich die Eigentümer eines Gebäudes betreffen (z.b. Gebrauchsregelungen) (BayObLG, NJW 1962, 492; BayObLGZ 1983, 320, 323; OLG Hamm, DNotZ 1985, 442; BayObLG, ZMR 2004, 209; OLG Düsseldorf, OLGR 2005, 525; OLG München, Beschl. v Wx 66/07, NZM 2008, 848) a.a.: ein Blockstimmrecht ist nicht anzuerkennen; wenn keine Vereinbarung getroffen ist, gilt das Gesetz (Hügel, NZM 2010, 8, 14; Häublein, ZWE 2010, 149, 156; Rüscher, ZWE 2011, 308, 310; Eichhorn, ZfIR 2015, 8, 9; offen gelassen BGH, Urt. v V ZR 12/14) 17

18 Anfechtung von Beschlüssen Gegen wen ist die Anfechtungsklage zu erheben? h.m.: Die Anfechtungs- oder Nichtigkeitsklage gegen den Beschluss einer Untergemeinschaft (Beschlussmängelklage) ist gemäß 46 Abs. 1 Satz 1 WEG stets gegen alle übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten. (BGH, Urt. v V ZR 231/11; Urt. v V ZR 89/11; Urt. v V ZR 145/11) a.a.: die Klage ist nur gegen die Mitglieder der Untergemeinschaft zu richten, da nur deren Entscheidung überprüft werden soll (LG München I, ZWE 2011, 184) 18

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Kanzlei Müller Radack Kurfürstendamm 38/39 10719 Berlin berlin@mueller-radack.com Detlef Müller Steffi Radack-Müller Sven Häberer Dr. Andreas Ott Prof. Dr. Martin Häublein Dr.

19 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Kanzlei Müller Radack Kurfürstendamm 38/ Berlin Detlef Müller Steffi Radack-Müller Sven Häberer Dr. Andreas Ott Prof. Dr. Martin Häublein Dr. Jens Trogemann Michaela Kettner Friederike Matz, LL.M Jörg Rosenthal Anne Schlosser Julia Küster Prof. Dr. Fred Breinersdorfer Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter Enrico Schwartz 19

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