Referat Rechtsanwalt Axel Frohne am bei den 16. Mitteldeutschen Immobilientagen in Erfurt

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1 Abgrenzungsprobleme zwischen Modernisierungen und sonstigen baulichen Änderungen; Gestattungspflicht und Entschädigungsrecht von Eigentümern bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum bei Benutzung ihrer Wohnung Referat Rechtsanwalt Axel Frohne am bei den 16. Mitteldeutschen Immobilientagen in Erfurt

2 I. Abgrenzungsprobleme zwischen Modernisierungen und sonstigen baulichen Änderungen Nach altem Recht bis zur WEG-Reform ab bedurften gemäß 22 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, der Zustimmung eines Wohnungseigentümers dann, wenn dessen Recht über das Maß hinaus beeinträchtigt würde, das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidlich ist.

3 Es war dabei in der Fachliteratur unstrittig, dass trotz des Zustimmungserfordernisses der nachteilig betroffenen Eigentümer ein Mehrheitsbeschluss gefasst werden konnte. Ein derartiger Beschluss war zwar anfechtbar, wurde aber bei fehlender Anfechtung nach einem Monat bestandskräftig.

4 Der Gesetzgeber hatte bei der Neufassung des 22 WEG das Ziel vor Augen, sinnvolle bauliche Veränderungen auch dann (ohne Zitterbeschluss) möglich zu machen, wenn einzelne Eigentümer diese Maßnahmen nicht wollen. Z.B. musste bei einer optisch nachteiligen baulichen Veränderung immer jeder Eigentümer zustimmen, wobei gerade die optische Wahrnehmung subjektiv ist. Daher bestimmt der neue Abs. 2 des 22 WEG, dass nunmehr ordnungsgemäße Beschlüsse bei baulichen Veränderungen u.a. zur Modernisierung oder Anpassung an den Stand der Technik auch dann möglich sind, wenn nicht alle Eigentümer, die von der Maßnahme nachteilig betroffen sind, zustimmen.

5 1. Die bauliche Veränderung nach 22 Abs. 1 WEG Gemäß 22 Abs. 1 WEG bedürfen bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus gehen, grundsätzlich der Zustimmung der davon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer. Voraussetzung für das Zustimmungserfordernis ist, dass dem Wohnungseigentümer durch die geplante Maßnahme ein Nachteil entsteht, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus geht.

6 a) Mehrheitsbeschluss Da die baulichen Veränderungen und Aufwendungen nach 22 Abs. 1 WEG nunmehr nach der WEG-Reform auch durch den Wortlaut des Gesetzes durch Mehrheitsbeschluss beschlossen werden können, gilt das gesetzliche Prinzip des Mehrheitsbeschlusses nach 25 WEG. Das bedeutet, dass zwar nach dem Gesetz sich das Stimmrecht nach den Köpfen der Eigentümer richtet, also jeder Wohnungseigentümer, egal mit wie vielen Einheiten oder Miteigentumsanteilen, eine Stimme hat.

7 Da dieses Prinzip dispositiv ist, kann in der Gemeinschaftsordnung auch ein anderes Stimmrecht vereinbart werden, das dann statt des gesetzlichen Prinzips Anwendung finden würde. Sollte also in der Gemeinschaftsordnung ein anderes Stimmrecht nach Einheiten oder Miteigentumsanteilen vorgesehen sein, ist diese zu beachten.

8 b) Das Verhältnis der baulichen Veränderung nach Absatz 1 zur modernisierenden baulichen Veränderung nach Absatz 2 Trotz auch anders lautender Stimmen in der Literatur ist unter Berücksichtigung der Begründung des Gesetzgebers 22 Abs. 1 WEG wie bisher die allgemeine Regelung über bauliche Veränderungen, die über die reine Instandhaltung oder setzung hinaus gehen. Ihre Durchsetzung verlangt daher erhöhte Anforderungen an die Beschlussfassung durch das Zustimmungserfordernis der erheblich nachteilig betroffenen Eigentümer.

9 Die Maßnahmen der Modernisierung gemäß Absatz 2 sind ebenfalls bauliche Veränderungen, die aber geringere Anforderungen an die Beschlussfassung stellen. Das nach altem Recht verlangte Zustimmungserfordernis aller durch die Maßnahme benachteiligter Eigentümer wurde durch das Erfordernis der doppeltqualifizierten Mehrheit ersetzt. Der gesetzgeberische Grund liegt zum einen darin, dass derartige Maßnahmen gefördert werden sollen. Zum anderen sind hier Maßnahmen angesprochen, die auch ein Wohnungsmieter im Rahmen seines Mietverhältnisses regelmäßig dulden muss. Somit hat in diesen Fällen der vermietende Eigentümer durch den Beschluss keine Nachteile in seinem Mietverhältnis zu befürchten.

10 c) Einschränkungs- und Ausschließungsverbot durch Vereinbarung Für bauliche Veränderungen und Aufwendungen nach 22 Abs. 1 WEG ist ein Einschränkungsoder Ausschließungsverbot im Gesetz nicht vorgesehen.

11 Das in 22 WEG enthaltene Verbot bezieht sich nur auf die Modernisierungsmaßnahmen in Absatz 2. Daher können dazu in einer Gemeinschaftsordnung Regelungen getroffen werden, die die Rechte der Wohnungseigentümer erweitern (Öffnungsklauseln). Werden dagegen unzulässigerweise in der Gemeinschaftsordnung Einschränkungen oder Ausschlüsse vorgenommen, sind diese nicht zu beachten.

12 Wenn daher z.b. die Gemeinschaftsordnung vorschreibt, dass eine einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen nach 22 Abs. 2 WEG ausreicht, gilt diese Regelung. Allerdings müssen auch dabei immer die allgemeinen Grundsätze berücksichtigt werden, wonach durch die Regelung nicht in das Sondereigentum eingegriffen wird und die Regelung weder sittenwidrig ist noch gegen ein gesetzliches Verbot oder zwingendes Recht verstößt. Ansonsten wäre die Regelung unwirksam, sodass für einen Beschluss wieder das Gesetz gilt.

13 d) Die bauliche Veränderung nach 22 Abs. 1 WEG als Tagesordnungspunkt Da in 22 Abs. 1 WEG eine Beschlusskompetenz verankert ist und darüber hinaus sogar das Recht festgeschrieben wurde, dass ein Eigentümer den nach Absatz 1 erforderlichen Mehrheitsbeschluss verlangen kann, kann jeder Eigentümer, der bauliche Veränderungen wünscht, diesen Tagesordnungspunkt mit Beschlussfassung beantragen. Der Verwalter muss dem wie bei allen sachlichen Tagesordnungspunktwünschen nach der Rechtsprechung mittlerweile folgen.

14 Damit ein Eigentümer die Zustimmung vieler anderer Eigentümer, also aller, die nicht nachteilig beeinträchtigt werden, zur Durchsetzung seines Anliegens sicher stellen kann, ist es möglich, den Beschluss mit dem Beschluss nach 16 Abs. 4 WEG zu verbinden. So kann ein Beschluss gefasst werden, wonach zwar die bauliche Veränderung des beantragenden einzelnen Eigentümers gestattet wird, aber dieser sowohl die Kosten der baulichen Veränderung als auch die Folgekosten trägt und sicher stellt, dass die Maßnahme fachmännisch durchgeführt und eventuell bei Veräußerung des Sondereigentums die bauliche Veränderung wieder zurückgebaut wird.

15 2. Bauliche Veränderung durch Modernisierung oder Anpassung an den Stand der Technik ( 22 Abs. 2 WEG) a) Modernisierungen nach 559 Abs. 1 BGB Der Verweis in 22 Abs. 2 Satz 1 WEG auf 559 Abs. 1 BGB betrifft solche Maßnahmen, die in einem Mietverhältnis den Vermieter berechtigen, die Miete aufgrund dieser Maßnahme anzuheben. Wird eine solche Maßnahme beschlossen und durchgeführt, kann daher der vermietende Eigentümer seinem Mieter eine Mieterhöhung von grundsätzlich 11 % der aufgewendeten Kosten als Jahresmiete auferlegen.

16 Es handelt sich dabei um Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Hierunter fallen sowohl kleinere und mittlere als auch größere Vorhaben. Somit können Modernisierungen beschlossen werden wie der Einbau von isolierverglasten Fenstern, schalldichten Außentüren oder der Einbau einer modernen Heizungsanlage.

17 Auch das Anbringen von Markisen, die Anlage eines Gartens, die Pflasterung des Hofes oder von Zufahrten und Wegen oder das nachträgliche Anbringen einer Gegensprechanlage oder auch der Einbau eines Fahrstuhls können eine solche Maßnahme darstellen. Dazu kann auch unter bestimmten Voraussetzungen der Anbau von Balkonen zählen. Als Modernisierung i.s.d. Vorschrift gilt auch eine Maßnahme, die der Gesetzgeber angeordnet hat und daher von den Eigentümern nicht zu vertreten ist. Hierzu gehören beispielsweise alle baulichen Maßnahmen, die im Rahmen der Energieeinsparverordnung (EnEV) als bedingte oder zwingende Anforderungen durchzuführen sind.

18 b) Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik Mit diesem Begriff ist die anerkannte technische Entwicklung gemeint. Hierzu gehören z.b. die Errichtung von Gemeinschaftsantennen, Parabolantennen oder eines Kabelanschlusses.

19 c) Änderung der Eigenart der Wohnanlage Die Ordnungsmäßigkeit der Modernisierungsmaßnahme nach 22 Abs. 2 WEG setzt voraus, dass die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert wird. Ansonsten wäre der Beschluss darüber anfechtbar. Z.B. würde eine komplette Umgestaltung der Wohnanlage die bisherige Eigenart verändern. Auch ist von einer Änderung der Eigenart der Wohnanlage auszugehen, wenn ein Anbau geplant ist, da dieser die bisherige bauliche Form der Anlage verändert.

20 Hierzu gehören vor allem der Bau eines Wintergartens, eine Aufstockung eines Hauses oder auch der Abriss von Gebäudeteilen oder vergleichbare Veränderungen des inneren oder äußeren Bestandes. Unzulässig ist es auch, ein Wohnhaus einfacher Wohnqualität einer Luxussanierung zu unterziehen. Zudem wird die Eigenart der Wohnanlage dadurch geändert, dass ein bisher nicht zu Wohnzwecken genutzter Speicher zu Wohnungen ausgebaut wird.

21 Auch das Asphaltieren einer die Wohnanlage umgebenden größeren Grünfläche zum Abstellen von Autos sowie der uneinheitliche Anbau von Balkonen oder Bau von Dachgauben verändert die Eigenart der Wohnanlage. Da die Beurteilung der Änderung der bisherigen Eigenart der Wohnanlage einer Bewertung unterliegt, werden die Entscheidungen darüber schwierig sein.

22 d) Unbillige Beeinträchtigung von Eigentümern 22 Abs. 2 WEG verlangt zudem, dass durch die Maßnahme kein Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt wird. Daher kommt es darauf an, ob die Veränderung zu einem Nachteil für einen oder mehrere Wohnungseigentümer führt und welchen Umfang die Beeinträchtigung hat.

23 Da der Gesetzgeber bauliche, insbesondere zur Energieeffizienz beitragende Maßnahmen fördern will, bedeutet das zwangsläufig, dass damit verbundene Nachteile grundsätzlich hinzunehmen sind, allerdings u.u. eine erhebliche Beeinträchtigung dann vorliegt, wenn ein Eigentümer wegen der Kosten der Modernisierungsmaßnahme gezwungen würde, sein Wohnungseigentum zu veräußern.

24 e)beschlussfassung Wie bei 16 Abs. 4 WEG besteht auch bei 22 Abs. 2 WEG das Erfordernis der sogenannten doppelten qualifizierten Mehrheit. Erforderlich für einen Beschluss hinsichtlich Modernisierungsoder Anpassungsmaßnahmen nach 22 Abs. 2 WEG ist eine Beschlussmehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Wie bei 16 Abs. 4 WEG betrifft diese Mehrheit somit zunächst alle Eigentümer und nicht nur die in der Eigentümerversammlung erschienenen. Darüber hinaus müssen diese Eigentümer stimmberechtigt sein.

25 Voraussetzung ist weiter der Beschluss nach Köpfen, sodass mindestens ¾ der Köpfe für den Beschluss erforderlich sind, die mit Ja stimmen. Weiterhin ist auch erforderlich, dass mehr als die hälfte aller Miteigentumsanteile und nicht nur die Mehrheit der bei der Abstimmung anwesenden Anteile für den Beschluss sind. Diese qualifizierte Mehrheit hat der Gesetzgeber eingeführt, weil er ausnahmsweise den bisherigen Grundsatz durchbricht, dass bei baulichen Veränderungen grundsätzlich die Zustimmung aller nachteilig Betroffenen erforderlich ist.

26 Der Verwalter muss somit bei Beschlüssen über bauliche Veränderungen in der Eigentümerversammlung vorbereitet sein, um für den Fall der Modernisierungsmaßnahmen die qualifizierte Mehrheit feststellen zu können. Er muss dabei somit vorher die Anzahl aller stimmberechtigten Eigentümer nach Köpfen kennen.

27 Sollte allerdings die doppeltqualifizierte Mehrheit nicht erreicht sein, kann er aber trotzdem einen positiven Beschluss nach 22 Abs. 1 WEG verkünden, wenn der Beschluss zur Modernisierungsmaßnahme nicht die qualifizierte, sondern nur die einfache Mehrheit erreicht hat. Das wird in der Praxis allerdings nur sinnvoll sein, wenn Anfechtungen nicht zu erwarten sind.

28 Davon ist aber häufig auszugehen, wenn für die benachteiligten Eigentümer ein kostenentlastender Beschluss nach 16 Abs. 4 WEG gefasst wird. Sollte dies nicht gelingen, ist der Beschluss anfechtbar, aber nicht nichtig, auch trotz anderer Meinung kein Nichtbeschluss. Auf die Anfechtbarkeit hat der Verwalter hinzuweisen. Wählt er diesen Weg nach Umstellung auf den Beschluss nach Absatz 1, sollte der Verwalter diesen Hinweis bereits vor der Beschlussfassung vornehmen, um sich auf keinen Fall schadensersatzpflichtig zu machen.

29 II. Gestattungspflicht und Entschädigungsrecht von Eigentümern bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum bei Benutzung ihrer Wohnung 14 mit der Überschrift Pflichten des Wohnungseigentümers regelt in Nr. 4: jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:. 4. das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.

30 Daraus ergibt sich, dass 14 Nr. 4 geteilt werden muss in die Gestattungspflicht und den entsprechenden Entschädigungsanspruch jedes Wohnungseigentümers 1. Gestattungspflicht Aus 14 Nr. 4 ergeben sich als Voraussetzungen der Anwendungsbereich, das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile, und die Erforderlichkeit.

31 Bezüglich des Anwendungsbereiches spricht 14 Nr. 4 nur von der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Allerdings ist der Katalog der Pflichten nicht abschließend geregelt und kann durch Vereinbarung erweitert werden. Bei der Erweiterung in der Gemeinschaftsordnung muss aber Artikel 14 Grundgesetz, das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung, beachtet werden, sodass der Anwendungsbereich beschränkt werden muss.

32 Wenn somit in der Gemeinschaftsordnung das Betretungsrecht eines Verwalters ausgestaltet wird, muss dieses Betretungsrecht im Rahmen der Erforderlichkeit in Nr. 4 geregelt sein, also müssen immer ausreichende Anhaltspunkte für die Notwendigkeit von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen vorliegen. Z.B. könnte das Betretungsrecht des Verwalters auf den zweimaligen Zutritt pro Jahr beschränkt werden, wenn keine weiteren Voraussetzungen für die Erforderlichkeit hinzukommen, was das OLG Zweibrücken 2001 entschieden hat.

33 Für den zunächst im Gesetz verankerten Anwendungsbereich der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ist für die Inanspruchnahme neben den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen auch das Sondernutzungsrecht möglich. Gerade gemäß 21 Abs. 5 Nr. 2 ist die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums wesentlicher Bestandteil der ordnungsmäßigen Verwaltung.

34 Gerade hierfür können bei Erforderlichkeit das Sondereigentum und das Sondernutzungsrecht in Anspruch genommen werden, wozu auch die erforderlichen Vorbereitungsmaßnahmen gehören wie z.b. die Untersuchung, ob Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung überhaupt in Betracht kommen und selbstverständlich auch die Begutachtung durch einen Sachverständigen.

35 Unter die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums fällt auch die Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen. Bauliche Veränderungen selbst sind keine Instandsetzungen und fallen nicht hierunter, sodass für bauliche Veränderungen ein Eigentümer nicht generell gemäß 14 Nr. 4 das Betreten und Benutzen seines Sondereigentums gestatten muss. Diese Pflicht besteht hierbei nur, wenn er einer baulichen Veränderung zugestimmt hat.

36 Weitere Tatbestände für einen Katalog der Pflichten der Eigentümer neben der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums sind vor allem der Einbau oder die Benutzung von Verbrauchszählern oder auch Absperrvorrichtungen zu einer Versorgungssperre.

37 Da es durch die Rechtsprechung anerkannt ist, dass das Anbringen von Absperrvorrichtungen keine bauliche Veränderung darstellt, sondern eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung nach 21 Abs. 3 bis 5, die auch gegen den Willen des betroffenen Eigentümers beschlossen werden kann, muss selbstverständlich hierfür auch der erforderliche Zutritt wie für eine Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gestattet werden. Ähnliches gilt für das Ablesen von Verbrauchszählern

38 Auch kommt 14 Nr. 4 in Betracht für die Herstellung von Fernsprechteilnehmereinrichtungen, Rundfunksempfangsanlagen oder Energieversorgungsanschlüssen gemäß 21 Abs. 5 Nr. 6 sowie für die Vermessung von Wohn- bzw. Nutzflächen für die Änderung eines geltenden Kostenverteilungsschlüssels und für den erlaubten Ausbau von Dachgeschossen.

39 Neben dem Anwendungsbereich ist bei 14 Nr. 4 wichtig, dass das Betreten und Benutzen des Sondereigentums und auch des Sondernutzungsrechtes verlangt werden kann. Betreten heißt hierbei der bloße Zugang zum Sondereigentum, die Benutzung heißt: die darüber hinausgehende Inanspruchnahme der dem Alleinnutzungsrecht des Eigentümers unterliegenden Gebäudeteile oder Flächen unter Einschluss der Substanzverletzung sogar.

40 So ist auch der substanzielle Eingriff in das Sondereigentum, wenn er zur Durchführung der Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist, wie z.b. die Zerstörung des Bodenbelages bei einer Balkon- oder Terrassensanierung, möglich.

41 Ganz wichtig ist wegen der Bedeutung des Artikels 13 Grundgesetz, dass die Erforderlichkeit der Maßnahme streng angewandt wird. Das heißt auch, dass nicht nur das Betreten und Benutzen erforderlich ist, sondern auch der entsprechende Zweck. Auf keinen Fall kann dieser Eingriff in die Unverletzlichkeit der Wohnung nur der Erleichterung der Durchführung von Maßnahmen dienen.

42 Es muss abgewogen werden, ob die erforderlichen Arbeiten nicht auch von außerhalb der Wohnung durchgeführt werden können. Wenn somit ein Eingriff in die Substanz des Sondereigentums nicht erforderlich ist, muss der dadurch entstehende Kostenaufwand geprüft werden, ob er im Vergleich zu dem Aufwand für den einzelnen Wohnungseigentümer zumutbar ist.

43 Die Erforderlichkeit heißt somit, dass auf jeden Fall zunächst hinreichend tatsächliche Anhaltspunkte für die Notwendigkeit vorliegen müssen, woraufhin die Maßnahme zumutbar wäre. Im Einzelfall wird diese Erforderlichkeit leider im Zweifelsfall durch den Richter festgelegt. Allerdings gibt es hierzu einige Rechtsprechungen, die herangezogen werden können, wobei allerdings im Einzelfall in der Regel nicht der identische Fall vorliegt. Wenn z.b. Abdichtungsmängel an Terrassen vorliegen, müssen diese durch einen Sachverständigen geprüft werden, auch wenn kein konkreter Schaden kurzfristig eingetreten ist

44 Dagegen ist nur das Alter z.b. eines Daches oder dadurch Schäden noch nicht ausreichend für den Eingriff in das Sondereigentum eines Eigentümers. Auch müssen für das Betreten reine Routinekontrollen nicht gestattet werden. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die dem Verwalter erlaubt, ohne sachlichen Grund nur zu Kontrollzwecken Wohnungen zu betreten, ist nicht mit Artikel 13 Grundgesetz vereinbart, außer bei Beschränkung auf maximal zwei Termine pro Jahr.

45 Da es sich bei der Gestattungspflicht um eine Ausprägung der mitgliedschaftsrechtlichen Treuepflicht handelt, muss der Eigentümer zumutbare Hilfestellungen leisten. Dem Eigentümer sind spätestens eine Woche vorher der Zeitpunkt und die ungefähre Dauer bekannt zu geben, wobei die Dauer sich nach dem Umfang der anstehenden Maßnahme richtet.

46 2. Entschädigungsanspruch Gemäß dem letzten Halbsatz von 14 Nr. 4 ist der durch das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile entstehende Schaden zu ersetzen. Allerdings handelt es sich hierbei nach der Rechtsprechung um einen Aufopferungsentschädigungsanspruch, der keine rechtswidrige Verletzungshandlung oder ein Verschulden voraussetzt. Versicherungsrechtlich bleibt allerdings die Einordnung als Schadensersatzanspruch.

47 Voraussetzungen sind, dass der Sondereigentümer durch das Betreten und die Benutzung einen Schaden am Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht erlitten hat. Die Regelung gibt keinen Anspruch auf Wiederherstellung einer unerlaubt vorgenommenen baulichen Veränderung am Gemeinschaftseigentum.

48 Anspruchsberechtigt ist der geschädigte Sondereigentümer oder Sondernutzungsberechtigte, wenn er selbst dadurch einen Schaden erlitten hat. Entschädigungspflichtig sind die Wohnungseigentümer (s. 16 Abs. 7 WEG).

49 3. Rechtliche Durchsetzung Der Sondereigentümer kann die Eigentümergemeinschaft verklagen. Zu erstatten ist der unmittelbare Substanzschaden und der mittelbare Schaden im Sondereigentum wie Mietausfall und Nutzungsausfall, allerdings nur beim Wohnungseigentum und nicht an gewerblichen Flächen. Auch sind zu ersetzen die Kosten einer Ersatzunterkunft, Verdienstausfall, soweit er nicht auf eine ungewöhnliche Reaktion zurückgeht, Räumungs-, Transport- und Lagersowie Vorsorgekosten, allerdings immer unter Berücksichtigung eines etwaigen Mitverschuldens.

50 Eine bloße Gebrauchsbeeinträchtigung ist nicht zu ersetzen. Allerdings kann der Eigentümer auch ordnungsgemäße Wiederherstellung beanspruchen oder den Marktwert der eigenen Arbeitsleistung ersetzt verlangen. Allerdings kann der betroffene Eigentümer nicht mit Gemeinschaftsforderungen aufrechnen. In der Regel sind die Entschädigungsverpflichtungen der Eigentümergemeinschaft durch die Grundstückshaftpflichtversicherung abgedeckt.

51 Den Gestattungsanspruch hat die Eigentümergemeinschaft, der sich gegen den betroffenen Wohnungseigentümer oder auch gegen einen Mieter richtet. Die Pflicht zur Gestattung erstreckt sich auf den Kreis der zutrittsberechtigten Personen wie Verwalter, Sachverständige oder beauftragte Handwerker, nicht auf andere Wohnungseigentümer oder den Beirat ohne Mandat.

52 Ein Beschluss über die Gestattungspflicht ist nicht möglich, da diese sich schon aus dem Gesetz ergibt. Zur Durchsetzung muss die Eigentümergemeinschaft einen Duldungstitel erwirken, der mit Ordnungsgeld zu vollstrecken ist. Bei vermietetem Sondereigentum richtet sich die Vollstreckung gegen den Vermieter mit Zwangsgeld oder bei Weigerung gegen den Mieter mit Ordnungsgeld.