9.12 Verwaltung der Liegenschaft nach den Bestimmungen des WEG 2002

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1 Der Immobilienverwalter Verwaltung der Liegenschaft nach den Bestimmungen des WEG Ordentliche Verwaltung Relevante gesetzliche Bestimmung: 28 WEG Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung In Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft entscheidet unbeschadet der Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers nach 30 WEG 2002, siehe Kap die Mehrheit der Wohnungseigentümer. Zu diesen Angelegenheiten gehören insbesondere: 1. die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft im Sinne des 3 MRG, einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen, und der Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt, Anmerkung: Im Zusammenhang mit der Erhaltungspflicht des Vermieters in 3 MRG ist klarzustellen, dass die Ausdehnung der Erhaltungspflicht für das Innere des Mietgegenstands um solche Arbeiten, die zur Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung erforderlich sind ( 3 Abs 2 Z 2 MRG), wohnungseigentumsrechtlich nicht durchschlägt. In 28 Abs 1 Z 1 WEG ist nämlich nur einerseits von der Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und andererseits von der Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt die Rede. Der in 3 Abs 2 Z 2 MRG statuierte Erhaltungsfall der Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung wurde im Wohnungseigentumsrecht bewusst nicht übernommen. Dieser Erhaltungsfall ist somit wohnungseigentumsrechtlich genauso irrelevant wie der in 3 Abs 2 Z 2 MRG enthaltene Fall der Brauchbarmachung eines zu vermietenden Mietgegenstands. Nur wenn durch einen solchen Mangel ein ernster Schaden des Hauses droht, besteht eine Erhaltungspflicht der Gemeinschaft. 2. die Bildung einer angemessenen Rücklage ( 31 WEG 2002), 3. die Aufnahme eines Darlehens zur Deckung der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden Arbeit zur ordnungsgemäßen Erhaltung, 4. die angemessene Versicherung der Liegenschaft, Miet- und Wohnrecht, 16. Erg-Lfg 734/15

2 Rainer 5. die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Verwaltungsvertrags, 6. die Bestellung und Abberufung eines Eigentümervertreters, 7. die Erlassung und Änderung der Hausordnung, 8. die Vermietung der verfügbaren allgemeinen, aber einer abgesonderten Benützung zugänglichen Teile der Liegenschaft, an eine Person, die nicht Wohnungseigentümer ist, 9. die Aufkündigung der nach Z 8 geschlossenen Mietverträge und 10. die Erstellung und Vorrätighaltung eines Energieausweises nach 2 Z 3 EAVG für das gesamte Gebäude. Die Auflistung ist nicht taxativ. Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung wären etwa weiters der Abschluss oder die Kündigung von Verträgen über die Hausbetreuung. Achtung: Ehemalige Hausbesorgerwohnung Die Hausbesorgerwohnung, die nach Beendigung des Hausbesorgerverhältnisses als solche nicht mehr benötigt wird, ist ein vermietbarer allgemeiner Teil der Liegenschaft (siehe Z 8) Inhaltskontrolle Anfechtung von Beschlüssen Eine Inhaltskontrolle der Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung ist durch die Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft ( 24 Abs 6 WEG 2002, siehe Kap ) dann möglich, wenn etwa Gesetzwidrigkeit des Beschlusses vorliegt. Dies wäre etwa dann der Fall, wenn eine solche Maßnahme extrem hohe Kosten verursacht oder jeglicher Zweckmäßigkeit entbehrt Kündigung von Mietverträgen über Kfz-Abstellplätze Vertrag mit einem Liegenschaftsfremden Die Eigentümergemeinschaft kann ungeachtet anderer gesetzlicher oder vertraglicher Regelungen Mietverträge über nicht im Wohnungseigentum stehende Abstellplätze für Kraftfahrzeuge unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten kündigen, sobald bei einer Person, der Wohnungseigentum an einer Wohnung oder sonstigen selbständigen Räumlichkeit der Liegenschaft zukommt, ein Bedarf nach einem Abstellplatz entsteht. 734/16 Miet- und Wohnrecht, 16. Erg-Lfg

3 Der Immobilienverwalter Auch eine Eigentümerpartnerschaft an einer Wohnung oder sonstigen selbstständigen Räumlichkeit kann durch diese Regelung begünstigt werden. Vertrag mit einem Wohnungseigentümer Bei einem Mietvertrag mit einem Wohnungseigentümer kann nur dann gekündigt werden, soweit dieser mehr als einen Abstellplatz gemietet hat und der Bedarf des anderen Wohnungseigentümers bei Abwägung der beiderseitigen Interessen schwerer wiegt. Ein Kfz-Abstellflächen-Eigentümer wird durch diese Regelung nicht begünstigt. Es wird nur noch auf den Bedarf eines Wohnungseigentümers einer Wohnung oder sonstigen selbstständigen Räumlichkeit, nicht jedoch auf den Bedarf eines bloßen Abstellflächeneigentümers als Grundlage für die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrages über einen Kfz- Abstellplatz Bezug genommen Außerordentliche Verwaltung Relevante gesetzliche Bestimmung: 29 WEG Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung sind Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die in 28 WEG 2002 (siehe siehe Kap ) genannten Angelegenheiten hinausgehen, wie etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen. Wer entscheidet über Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung? Es entscheidet die Mehrheit der Wohnungseigentümer, Anfechtung von Beschlüssen Jeder der Überstimmten kann mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses verlangen. Miet- und Wohnrecht, 14. Erg-Lfg 734/17

4 Rainer Die Antragsfrist beträgt drei Monate, bei unterbliebener Verständigung des Wohnungseigentümers von der beabsichtigten Beschlussfassung und von ihrem Gegenstand ( 25 Abs 2 WEG 2002) hingegen sechs Monate und beginnt mit dem Anschlag des Beschlusses im Haus gemäß 24 Abs 5 WEG Auch Beschlüsse über Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung sind sowohl durch Anschlag im Haus als auch durch Übersendung an die zuletzt bekannt gegebene Adresse des Wohnungseigentümers bekannt zu machen ( 24 Abs 5 WEG 2002). In der Übersendung ist darauf hinzuweisen, dass für den Beginn der Anfechtungsfrist der Anschlag des Beschlusses im Haus maßgebend ist, der Tag des Anschlags sowie das sich daraus ergebende Ende der Anfechtungsfrist sind ebenfalls bekannt zu machen. Hinsichtlich der Frist ist, je nachdem, ob eine Verständigung von der beabsichtigten Beschlussfassung stattgefunden hat oder nicht, auf die unterschiedliche Fristlänge Bedacht zu nehmen. Zur Anfechtung des Mehrheitsbeschlusses ist jeder der überstimmten Wohnungseigentümer aktiv legitimiert. Passiv legitimiert sind alle übrigen Wohnungseigentümer und nicht die Eigentümergemeinschaft. Der Antrag auf gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses richtet sich gegen alle übrigen Wohnungseigentümer. Ein Wohnungseigentümer, der diesen Antrag unterstützen möchte, kann während des Verfahrens die Seite wechseln und als weiterer Antragsteller auftreten. Da es bei Beschlüssen, die Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung betreffen, meist um Beschlüsse von großer Wichtigkeit geht, steht jedem überstimmten Wohnungseigentümer, der nicht ordnungsgemäß verständigt wurde, eine Frist von 6 Monaten zur Anfechtung des Beschlusses zur Verfügung Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses Das Gericht hat den Mehrheitsbeschluss aufzuheben, wenn 1. die Veränderung den Antragsteller übermäßig beeinträchtigen würde oder 2. die Kosten der Veränderung unter Berücksichtigung auch der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsarbeiten nicht aus der Rücklage gedeckt werden könnten. 734/18 Miet- und Wohnrecht, 14. Erg-Lfg

5 Der Immobilienverwalter Für die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses reicht es aus, wenn auch nur einer der beiden Fälle vorliegt Keine Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses Eine Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses aus dem Grund des oben genannten 2. Falles hat nicht stattzufinden, wenn der nicht gedeckte Kostenanteil von der beschließenden Mehrheit getragen wird oder wenn es sich um eine Verbesserung handelt, die auch unter Berücksichtigung der fehlenden Kostendeckung in der Rücklage allen Wohnungseigentümern eindeutig zum Vorteil gereicht. Der Beschluss kann vom Gericht nicht aufgehoben werden, wenn trotz fehlender Kostendeckung in der Rücklage ein eindeutiger Vorteil aller Wohnungseigentümer gegeben ist. Finden die Kosten weder ganz noch teilweise Deckung in der Rücklage, so kann die beschließende Mehrheit die Aufhebung des Beschlusses dadurch verhindern, dass sie die teilweisen oder gesamten Kosten der Veränderung trägt Finanzielle Entschädigung Würde die Veränderung nur zu einer Beeinträchtigung des Antragstellers führen, die finanziell ausgeglichen werden kann, so hat das Gericht auszusprechen, dass die Veränderung nur gegen Entrichtung einer ziffernmäßig festzusetzenden angemessenen Entschädigung vorgenommen werden darf. Für Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung gelten die 834 und 835 ABGB Einstimmigkeit Die erleichterte Beschlussfassung des WEG (Mehrheitsbeschluss, Anfechtung durch die überstimmte Minderheit) ist auf wichtige Veränderungen baulicher Art und Widmungsänderungen eingeschränkt. Für sonstige Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung, etwa Abschluss einer Benützungsregelung oder Abschluss und Aufkündigung von Bestandverträgen zwischen Mit- und Wohnungseigentümern, gelten daher nach wie vor die entsprechenden Bestimmungen des ABGB, Miet- und Wohnrecht, 14. Erg-Lfg 734/19

6 Rainer das heißt, dass für diese Angelegenheiten ein einstimmiger Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich ist Beschränkung des Verwalters Unbeschadet seiner unbeschränkbaren Vertretungsbefugnis ( 20 Abs 1 WEG 2002) darf der Verwalter Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung nur auf Grund eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer durchführen Minderheitsrechte und Anzeigepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers Relevante gesetzliche Bestimmung: 30 WEG Recht zur Antragstellung Jeder Wohnungseigentümer kann über die Rechte zur Anfechtung von Beschlüssen nach 24 Abs 6 WEG 2002 und 29 WEG 2002 hinaus mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer, im Fall der Z 5 aber gegen den Verwalter zu richtenden Antrag die Entscheidung des Gerichts darüber verlangen, dass 1. Arbeiten im Sinne des 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 binnen einer angemessenen Frist durchgeführt werden (siehe Kap ), 2. eine angemessene Rücklage gebildet oder der bereits festgelegte Beitrag zur Bildung der Rücklage angemessen erhöht oder gemindert wird, 3. ihm die Entrichtung des auf ihn entfallenden Teils der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden Erhaltungsarbeit in angemessenen, den Verteilungszeitraum von zehn Jahren nicht übersteigenden Monatsraten gegen Bestellung einer Hypothek auf seinem Miteigentumsanteil und Zahlung der ortsüblichen Hypothekarzinsen gestattet wird, soweit ihm die sofortige Entrichtung des auf ihn entfallenden Teilbetrags der Erhaltungsarbeit unmöglich oder unzumutbar ist, 4. eine angemessene Feuerversicherung und Haftpflichtversicherung abgeschlossen wird, 5. dem Verwalter bei Verstößen gegen 20 Abs 2 bis 7 die Einhaltung dieser Pflichten aufgetragen oder der Verwaltungsvertrag wegen grober Verletzung der Pflichten des Verwalters aufgelöst wird ( 21 Abs 3), (siehe Kap ), 734/20 Miet- und Wohnrecht, 14. Erg-Lfg

7 1252 Miet- und Wohnrecht, 20. Erg-Lfg