3 Rechte und Pflichten der

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1 3 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer 3.1 Rechte der Wohnungseigentümer Das Gebrauchsrecht und die Nutzungsmöglichkeiten des Sondereigentümers sind in 13 WEG geregelt. Die Befugnisse des Wohnungseigentümers sind mit denen eines Alleineigentümers gemäß 903 BGB vergleichbar. Der Sondereigentümer kann sein Wohnungseigentum bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen und andere von Einwirkungen ausschließen. Beschränkt werden die Rechte des Sondereigentümers durch die 14 und 15 WEG, die dem Sondereigentümer Grenzen und zugleich Pflichten auferlegen. Siehe CD-ROM Anspruch auf Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums Wird das Gemeinschaftseigentum vermietet, z. B. eine Wandfläche für Werbezwecke, oder werden Einnahmen für einen Zigarettenautomaten auf dem Grundstück der Eigentümergemeinschaft erzielt, steht jedem der Wohnungseigentümer der Erlös in Höhe seines Miteigentumsanteils zu Rechte des Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung Gemäß 20 Abs. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, an Verwaltungsmaßnahmen und -entscheidungen mitzuwirken, soweit nicht die Zuständigkeit beim Verwalter oder beim Verwaltungsbeirat liegt.

2 3 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer Ordnungsgemäße Verwaltung Dabei hat der Wohnungseigentümer Anspruch darauf, dass die Verwaltungsentscheidungen Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung darstellen, weil der Gesetzgeber davon ausgeht, dass einzelne Wohnungseigentümer nur dann überstimmt werden können, wenn die (beschlossene) Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Erfüllt eine Verwaltungsmaßnahme dieses Kriterium nicht, kann der einzelne Wohnungseigentümer den Beschluss binnen Monatsfrist vor dem Wohnungseigentumsgericht anfechten ( 46 Abs. 1 Satz 2 WEG). Beispiel: Auftragsvergabe bei Fassadensanierung Eine größere Wohnungseigentümergemeinschaft plant eine umfangreiche Fassadensanierung. Die Kosten dafür belaufen sich laut Kostenvoranschlag des beauftragten Architekten auf ca Nach Erstellung des Leistungsverzeichnisses schlägt der Architekt eine Ausschreibung der zu vergebenden Arbeiten vor. Die Verwaltung führt keine Ausschreibung durch, sondern benennt der Wohnungseigentümergemeinschaft eine ihr bekannte Handwerksfirma für die Durchführung der Arbeiten. Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Auftragsvergabe an diese Firma, ohne zuvor weitere Kostenangebote von Mitbewerbern eingeholt zu haben. Der Sanierungsbeschluss kann mit Erfolg angefochten werden, weil diese Vorgehensweise bei einer so umfangreichen Sanierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Rechtsprechung fordert bei größeren Sanierungsmaßnahmen, dass die Verwaltung mehrere Kostenangebote einholt und der Eigentümergemeinschaft zur Entscheidung vorlegt (BayObLG NZM 2002, 564 ff.). Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung Weitere Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung sind im Gesetz ausdrücklich benannt: Nach 21 Abs. 5 WEG handelt sich dabei, um das Aufstellen einer Hausordnung ( 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG), die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ( 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), den Abschluss einer Feuer-, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ( 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG), 58

3 Rechte der Wohnungseigentümer 3 die Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage ( 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG), das Aufstellung eines Wirtschaftsplans ( 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG), die Duldung von Anschlüssen (Telefon-, Rundfunk- oder Elektroanschlüsse) ( 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG) Auskunftsrecht Der Verwalter ist aufgrund seines Verwaltervertrags gemäß 675, 666 BGB verpflichtet, jederzeit auf Verlangen der Wohnungseigentümergemeinschaft Auskunft über sein Verwaltungshandeln zu erteilen. Auskunftsansprüche, insbesondere gegen den Verwalter, stehen grundsätzlich der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht dem einzelnen Eigentümer zu. In Ausnahmefällen erkennt die Rechtsprechung auch dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Individualanspruch auf Auskunft zu, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Aufklärung des Sachverhalts hat Einsichtsrecht Einsichtsrechte des Wohnungseigentümers sind im WEG zum Teil gesetzlich geregelt. Niederschriften Gemäß 24 Abs. 6 S. 3 WEG ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, in die Niederschriften Einsicht zu nehmen. Nach der Einführung der Beschluss-Sammlung durch die WEG- Novelle hat gemäß dem neu geschaffenen 24 Abs. 7 S. 8 WEG jeder Wohnungseigentümer oder ein Dritter, den der Wohnungseigentümer entsprechend ermächtigt hat, das Recht, Einsicht in die Beschluss-Sammlung zunehmen. Das Einsichtsrecht ist ebenso wie der Auskunftsanspruch auf die Erlangung von Informationen gerichtet. Jedoch unterscheiden sich beide Ansprüche hinsichtlich der Mitwirkungspflicht des Verwalters. Der Verwalter muss beim Einsichtsrecht im Gegensatz zur Aus- Auskunftsanspruch der Eigentümergemeinschaft Beschluss- Sammlung Verwalter muss keine Erklärungen abgeben 59

4 3 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer kunftserteilung keine Erklärungen abgeben, sondern lediglich Einsicht in die Verwaltungsunterlagen gewähren. Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen Einsichtsrecht steht jedem Wohnungseigentümer zu Der Einsicht unterliegen sämtliche Verwaltungsunterlagen, auch die (Einzel-)Abrechnungen sämtlicher Wohnungseigentümer, Buchungsunterlagen nebst den dazugehörigen Belegen, und zwar unabhängig von einem zeitlichen Zusammenhang wie z. B. einem bestimmten Abrechnungszeitraum. Das Einsichtsrecht besteht auch dann, wenn der Verwalter bezüglich der entsprechenden Verwaltungsvorgänge bereits von den Wohnungseigentümern entlastet wurde. Auch Datenschutzgründe können dem Einsichtsrecht nicht entgegengehalten werden. Das Einsichtsrecht kann individuell von jedem Wohnungseigentümer, auch von einem bereits ausgeschiedenen Wohnungseigentümer, unabhängig von der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeübt werden. Für die Geltendmachung des Anspruchs auf Einsicht ist auch nicht die Darlegung eines berechtigten Interesses erforderlich, da das Einsichtsrecht der individuellen Kontrolle des Verwalters durch die Wohnungseigentümer dienen soll. Die Einsichtnahme selbst ist grundsätzlich am Sitz des Verwalters in dessen Geschäftsräumen gemäß 269 BGB als Erfüllungsort und unter Berücksichtigung einer ausreichenden Ankündigungsfrist zu gewähren. 3.2 Pflichten der Wohnungseigentümer Die umfassenden Gebrauchs- und Nutzungsrechte können bereits wegen der räumlichen Gegebenheiten einer Wohnungseigentumsanlage nicht jedem Wohnungseigentümer schrankenlos zur Verfügung gestellt werden. Einschränkungen und damit Pflichten können sich aus Vereinbarungen, die sich häufig in der Gemeinschaftsordnung finden, gefassten Beschlüssen oder aus der gesetzlichen Auffangregelung des 14 WEG ergeben. 60

5 Pflichten der Wohnungseigentümer Instandhaltungspflicht des Sondereigentümers und Rücksichtnahmepflicht Nach 14 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile instand zu halten. Beispiel: Erneuerung des Dachterrassenbodenbelags Ein Wohnungseigentümer hat den undichten Bodenbelag seiner Dachterrasse zu reparieren, um Feuchtigkeitsschäden in dem darunter liegenden Estrich bzw. der darunter liegenden Wohnung zu verhindern. Auch ist der Wohnungseigentümer nach dieser Bestimmung verpflichtet, von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in der Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entsteht. Dabei ist der Nachteil, als jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung aus der Sicht eines objektiven Betrachters unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung (allgemeine Auffassung) zu verstehen (BayObLG WuM 2002, 160). Nicht unerheblich ist der Nachteil nur, wenn über die zwangsläufig entstehenden Beeinträchtigungen bei einem geordneten Zusammenleben mehrerer Eigentümer hinaus Störungen auftreten. Zu berücksichtigen ist dabei die jeweilige Besonderheit der Eigentümergemeinschaft hinsichtlich ihrer Größe, Lage und Zusammensetzung. Anderen soll kein Nachteil entstehen Beispiel: Kinderlärm In einer Eigentumswohnanlage mit vielen Kindern können stärkere Geräuschemissionen akzeptabel sein. In einer anderen, ruhigen Eigentumswohnanlage würde ein solcher Geräuschpegel bereits einen nicht unerheblichen Nachteil bedeuten, wenn dort überwiegend ältere Leute ihren Wohnsitz haben. 61

6 3 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer Die Grenzen des zulässigen Gebrauchs sind jeweils im Einzelfall zu klären. Dazu einige Gerichtsentscheidungen als Beispiele: Bordell: nicht zulässig, OLG Frankfurt ZMR 2002, 616 Haustiere: Einzelfallentscheidung, KG Berlin ZMR 1993, 440 Kampfhunde: KG Berlin MDR 2003, 150, nicht zulässig Grillen: Einzelfallentscheidung, BayObLG NZM 1999, 575 Hausmusik: Einzelfallentscheidung, BayObLG WE 1996, Einwirkungspflicht auf Dritte Die Verpflichtung, sein Sondereigentum schonend zu gebrauchen, obliegt nicht nur dem Wohnungseigentümer selbst, sondern auch den Personen, die ihm zuzurechnen sind. Es handelt sich dabei um Personen, die zu seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb gehören, oder denen er die Nutzung des Sondereigentums oder des gemeinschaftlichen Eigentums überlässt. Vor allem bei Vermietung entscheidend Diese Verpflichtung spielt vor allen Dingen bei der Vermietung von Sondereigentum eine große Rolle. Der Vermieter von Sondereigentum hat daher auf seinen Mieter so einzuwirken, dass dieser das ihm überlassene Sonder- und mitzubenutzende gemeinschaftliche Eigentum in zulässiger Weise gebraucht. Bei der Gestaltung des Mietvertrags sollte daher besonderes Augenmerk darauf gerichtet werden, dass das Maß der mietvertraglich zugesicherten Nutzung sich mit den WEG-rechtlichen Gebrauchs- und Nutzungsregelungen im Einklang befindet Duldungspflicht Siehe CD-ROM 14 Nr. 3 WEG sieht vor, dass jeder Wohnungseigentümer Einwirkungen auf die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu dulden hat, soweit sie auf einem nach 14 Nr. 1 und 2 zulässigen Gebrauch beruhen. Diese Verpflichtung bringt nochmals zum Ausdruck, dass ein Zusammenleben einer Vielzahl von Eigentümern auf engem Raum nur mit der Einschränkungen der Gebrauchsrechte des Einzelnen funktionieren kann. 62

7 Pflichten der Wohnungseigentümer Inanspruchnahme des Sondereigentums Eine praktisch bedeutsame Regelung ist in 14 Nr. 4 WEG angesprochen. Nach dieser Vorschrift muss der Sondereigentümer das Betreten und die Nutzung der in seinem Sondereigentum stehenden Bauteile gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Diese Vorschrift ist in Zusammenhang mit der ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, welches jeder Wohnungseigentümer nach 21 Abs. 4 und 5 Nr. 2 WEG beanspruchen kann, zu lesen. Beispiel: Sanierung des Kamins Der Wohnungseigentümer muss den Zutritt zu seiner Wohnung gewähren, wenn der durch die Wohnung führende Heizungskamin der zentralen Heizungsanlage saniert werden muss. Das Sondereigentum kann jedoch nur dann in Anspruch genommen werden, wenn dies zur Durchführung der Maßnahme zwingend notwendig ist. Andernfalls kann der Sondereigentümer die Duldung verweigern Wird im Zuge der Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums das Sondereigentum beschädigt, kann der betroffene Wohnungseigentümer den Ersatz des ihm entstandenen Schadens verlangen ( 14 Nr. 4 WEG). Beispiel: Reparatur einer undichten Dachterrasse Um eine undichte Dachterrasse zu reparieren, muss auch in der darunter liegenden Wohnung des Wohnungseigentümers A die Wohnungsdecke geöffnet werden. Für den entstehenden Schaden in der Wohnung von A haben alle Wohnungseigentümer gemäß der geltenden Kostenverteilungsregelung einzustehen. Instandhaltung/ -setzung muss zugelassen werden Schadensersatz 63