Herzlich Willkommen zur Mandantenveranstaltung 2017 für Verwalter. Wanderer und Partner Rechtsanwälte PartG mbb

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Alfred Geier
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1 Herzlich Willkommen zur Mandantenveranstaltung 2017 für Verwalter Wanderer und Partner Rechtsanwälte PartG mbb Diese Veranstaltung wird unterstützt durch: 1

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3 Mandantenveranstaltung Uwe Wanderer Rechtsanwalt Auskunftspflichten des Verwalters in und außerhalb der Eigentümerversammlung 3

4 Der Ausgangssachverhalt: (nach BGH, Urteil vom V ZR 66/10 -) Es steht eine Eigentümerversammlung mit der Genehmigung der Jahresabrechnung an In den Jahren zuvor wandte sich ein Eigentümer mit 98 Schreiben an die Verwalterin und bat um schriftliche Auskunft zu Fragen der Verwaltung Die Verwalterin beantwortete die Fragen. Sie übersandte dem Eigentümer auch - teils gegen Kostenerstattung - von ihm angeforderte Ablichtungen einzelner Unterlagen. An Eigentümerversammlungen hat der Eigentümer, seitdem nicht teilgenommen. 4

5 Nunmehr verlangt der Eigentümer erneut Auskunft zu dieser Jahresabrechnung die Übersendung von Ablichtungen näher bezeichneter Verwaltungsunterlagen Akteneinsicht 5

6 Sind Sie verpflichtet, außerhalb der Eigentümerversammlung schriftliche oder mündliche Auskünfte zu erteilen? Sind Sie verpflichtet, Kopien aus den Verwaltungsunterlagen zu versenden? Sind Sie verpflichtet, zusammen mit dem Ladungsschreiben umfangreiche themenbezogene Unterlagen zu versenden? Sind Sie verpflichtet, generell und insbesondere vor der Eigentümerversammlung Akteneinsicht zu gewähren? Welche Grenzen gibt es? 6

7 Sind Sie verpflichtet, außerhalb der Eigentümerversammlung schriftliche oder mündliche Auskünfte zu erteilen? Kann von Ihnen verlangt werden, dass Sie während der Eigentümerversammlung Rede und Antwort stehen? 7

8 Keine Auskunftsverpflichtung des Verwalters über gemeinschaftsbezogene Themen außerhalb der Eigentümerversammlung erst wenn die ETV davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch macht, kann dieser allein die Auskunft verlangen, Auskunft ist vollständig und richtig zu erteilen und. ggf. hierüber eine eidesstattliche Versicherung abzugeben, 259 BGB 8

9 Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers besteht immer dann, wenn sich Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen Beschlüsse über Jahresabrechnung und Entlastung begrenzen Auskunftsanspruch nur insoweit, wie sie tatsächlich reichen 9

10 Sind Sie verpflichtet, Kopien aus den Verwaltungsunterlagen zu versenden? 10

11 Grds. keine Verpflichtung zur Versendung von Kopien aus den Verwaltungsunterlagen Ausnahmen: Verpflichtung ergibt sich aus dem Verwaltervertrag Wenn Treu und Glauben es gebieten, da 11

12 - anderenfalls der einzelne Wohnungseigentümer die ihm zustehenden Informationen nicht rechtzeitig erlangen kann (z.b. vor einer Eigentümerversammlung, da keine Einsichtnahme mehr möglich) - ein betagter oder behinderter Eigentümer weit entfernt vom Sitz der Verwaltung wohnt 12

13 Kostenerstattungsanspruch, auch wenn nicht im Verwaltervertrag geregelt zb analog GKG 0,50 für ersten 50 Kopien und dann 0,15 für jede weitere, sofern nichts anderes vereinbart 13

14 Sind Sie verpflichtet, zusammen mit dem Ladungsschreiben themenbezogene Unterlagen zu versenden? zb Ausschreibungsunterlagen(Leistungsverzeichnis, Kostenangebote) 14

15 Grundsätzlich ist mit der Einladung keine Unterlage zu übermitteln, in welcher die Notwendigkeit und der Umfang der zur Abstimmung Maßnahme erläutert wird nur schlagwortartige Bezeichnung der Tagesordnungspunkte 15

16 Im Einzelfall kann es erforderlich sein, Unterlagen mit der Ladung zu versenden, um eine inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgegenstand zu ermöglichen zb: Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan (ca. 2 Wochen vorher) Erläuterung, wie sich Bedarf für eine Sonderumlage errechnet Preisspiegel bei umfassenden Sanierungsmaßnahmen 16

17 Sind Sie verpflichtet, vor der Eigentümerversammlung Akteneinsicht zu gewähren? auch wenn der VBR gerade geprüft hat eigentlich keine Zeit vor der Eigentümerversammlung mehr besteht 17

18 Grundsätzlich hat jeder Eigentümer (auch wiederholt in den Grenzen des Rechtsmißbrauchs) einen Anspruch auf Gewährung der Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen Ort der Einsichtnahme ist der Leistungsort, 269 Abs. 1 und 2 BGB, im Zweifel Ort der Niederlassung des Verwalters bei großer Entfernung zwischen dem Sitz des Verwalters und der Wohnungseigentumsanlage u.u. nach Zumutbarkeitsgesichtspunkte Ort der Anlage (offen nach BGH, da 21 km nicht zu weit) 18

19 terminliche Abstimmung erforderlich, so dass Verwaltungstätigkeit nicht beeinträchtigt wird keine Betreuung durch Sachbearbeiter erforderlich Einsichtsrecht besteht auch nach Genehmigung der Abrechnung und Entlastung des Verwalters 19

20 Rechtsmißbrauch bzw. Schikaneverbot begrenzen Einsichtsrecht wiederholte Einsicht oder Einsichtnahme über mehrere Tage aber möglich keine grundsätzliche zeitliche oder sachliche Begrenzung des Einsichtsrechts 20

21 Rechtsmissbrauch, zb wenn eine angebotene ausreichende Gelegenheit zur Einsicht in die Belege grundlos oder in einer sonst gegen Treu und Glauben verstoßenden Weise nicht wahrgenommen wird wenn bereits gesichtete Unterlagen erneut ohne sachliche Gründe eingesehen werden sollen 21

22 Insbesondere vor einer Eigentümerversammlung muss jedem Eigentümer eine angemessene Zeit zur Prüfung von Unterlagen in Rahmen einer Akteneinsicht gewährt werden Eigentümer kann sich auf seine Kosten die gewünschten Ablichtungen anfertigen bzw. anfertigen lassen sonst anfechtungsgehaftete Beschlüsse 22

23 Um einen Streit über den Umfang einer bereits gewährten Akteneinsicht vorzubeugen, empfiehlt sich unbedingt die zur Einsichtnahme vorgelegten Unterlagen zu individualisieren zb - Leitzordner mit der Aufschrift - durchnummerierte Seiten 1 bis eine entsprechend aussagekräftige Quittung vorzubereiten, die vom Sachbearbeiter und Eigentümer unterschrieben wird 23

24 Fazit: Grds. keine Auskunftsverpflichtung des Verwalters über gemeinschaftsbezogene Themen gegenüber einzelnen Eigentümern außerhalb der Eigentümerversammlung Grds. keine Verpflichtung zur Versendung von Kopien aus den Verwaltungsunterlagen Im Einzelfall kann es erforderlich sein, Unterlagen mit der Ladung zur Eigentümerversammlung zu versenden, um eine inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgegenstand zu ermöglichen Grundsätzlich hat jeder Eigentümer (auch wiederholt in den Grenzen des Rechtsmißbrauchs) einen Anspruch auf Gewährung der Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen Insbesondere vor einer Eigentümerversammlung muss jedem Eigentümer eine angemessene Zeit zur Prüfung von Unterlagen in Rahmen einer Akteneinsicht gewährt werden Er kann sich auf seine Kosten die gewünschten Ablichtungen anfertigen bzw. (gegen Kostenerstattung) anfertigen lassen 24

25 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 25

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