Kapitel 1: Einleitung. A. Systematik der Darstellung

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1 Kapitel 1: 21 A. Systematik der Darstellung 1 Dieses Buch richtet sich sowohl an Anfänger im Bereich der Betriebskostenabrechnung, als auch an fortgeschrittene Praktiker. Aus diesem Grunde ist in Kapitel 2 unter A. zunächst eine Darstellung der Begriffsdefinitionen enthalten, welche als Basis für das Verständnis des gesamten Buches dienen und unter B. erfolgt eine Einführung in das Recht und die Praxis der Betriebskostenabrechnung. In diesem Abschnitt ist in kürzester Form dargelegt, welche Vereinbarungen für eine Betriebskostenabrechnung notwendig sind und wie die Abrechnung diesbezüglich zu erfolgen hat. Dieser Gesamtüberblick soll gerade dem Einsteiger ein Verständnis für die rechtlichen Zusammenhänge der Betriebskostenabrechnung ermöglichen. Praktiker mit Vorkenntnissen können daher das Kapitel 2 überspringen und ab Kapitel 3 das Buch als Lehrbuch oder gegebenenfalls auch als Nachschlagewerk nutzen. 2 Ab den folgenden Kapiteln erfolgt dann die detaillierte Darstellung, welche anhand der notwendigen Voraussetzungen, der praktischen Abläufe und der eigentlichen Abrechnung mit den jeweiligen Problemen bis hin zum Betriebskostenprozess gegliedert ist. 3 Zunächst ist also in Kapitel 3 dargestellt, welche notwendigen Vereinbarungen für eine Umlagefähigkeit von Betriebskosten getroffen werden müssen. Dies untergliedert sich zunächst in die grundsätzlich notwendige Vereinbarung, dass Betriebskosten überhaupt umlegbar sind und mündet dann in die Vereinbarung der Mietstrukturen, also z. B. Bruttomiete oder Nettomiete mit Vorauszahlung oder Pauschale. Weiterhin folgen dann Ausführungen zum Umlageschlüssel, der Umlage erhöhter oder neuer Kosten und die Ermäßigung von Betriebskosten. Auch werden dann die nicht umlagefähigen Kosten und die Abgrenzung zwischen Wohnraum und Gewerberaum dargestellt. 4 Im Kapitel 4 erfolgen Ausführungen zu der Möglichkeit der Vereinbarung von Pauschalen oder Vorauszahlungen und die Vor- und Nachteile diesbezüglich werden dargestellt. 5 Die eigentliche Betriebskostenabrechnung wird in Kapitel 5 ausdrücklich erörtert. Einleitend wird hier der immer wichtiger werdende Wirtschaftlichkeitsgrundsatz dargestellt und im Weiteren erfolgen dann Hinweise zur Form und zum Inhalt der Abrechnung. Der wichtige Aspekt der Abrechnungsfristen ist ausführlich erörtert. 6 Auch die Frage der Verjährung und Verwirkung und die zu berücksichtigenden Rechte des Mieters mit entsprechenden Verteidigungsmöglichkeiten des Vermieters werden in diesem Kapitel dargestellt.

2 22 Kapitel 1 Der chronologische Ablauf der Betriebskotenabrechnung und die daraus abgeleitete Struktur dieses Buches: Kapitel 3, die Umlage Vertraglich Vereinbarung, dass Betriebskosten umgelegt werden Mietstrukturen Eventuelle Änderungen der Mietstruktur Welcher Umlageschlüssel wird vereinbart? Umlegbare / Nicht umlegbare Kosten Kapitel 4 Pauschale oder Vorauszahlung? Kapitel 5, die Abrechnung Gebot der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung Berücksichtigung von Eigenleistungen des Vermieters Form und Inhalt der Abrechnung Zeitraum der Abrechnung Fristen bei der Abrechnung Fehler bei der Abrechnung Verjährung Z. B. Inklusivmiete, Bruttokaltmiete, Teilinklusivmiete. Nettomiete Fläche, Verbrauch. Personenanteile etc. 7 Nachdem die Abläufe der Vereinbarung der Betriebskosten und der Abrechnung selbst dargelegt sind, folgen dann in Kapitel 6 detaillierte Ausführungen zu den einzelnen Betriebskosten. Dies ist in der Regel eher als Nachschlagewerk zu verstehen.

3 Kapitel In Kapitel 7 wird separat dargestellt, welche Besonderheiten bei preisgebundenem Wohnraum gegeben sind. Es wurde zum einen wegen des eher reduzierten Gewichts des preisgebundenen Wohnraums in der Praxis und zum anderen wegen der Übersichtlichkeit darauf verzichtet, die jeweiligen Ausführungen in das übrige Werk zu integrieren. Durch die separate Darstellung der Besonderheiten des preisgebundenen Wohnraums in einem eigenen Kapitel ist auch ein Gesamtverständnis dieses Bereichs besser ermöglicht, als wenn die Besonderheiten des preisgebundenen Wohnraums über das gesamte Buch verteilt wären. 9 Im Kapitel 8 werden die Besonderheiten der Heizkostenverordnung in gebündelter Form dargestellt. 10 Im Anschluss folgt in Kapitel 9 entsprechend der Chronologie der Betriebskostenabrechnung eine Ausführung zu den Besonderheiten in einem Rechtsstreit im Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung und angrenzenden Aspekten. 11 Abschließend sind dem Buch Checklisten, soweit nicht im Buch bereits in dem entsprechenden Kapitel enthalten, Muster und Gesetzestexte angefügt. Dieser Anhang komplettiert das Buch in der Weise, dass für eine professionelle Betriebskostenabrechnung neben diesem Buch keine weiteren Hilfsmittel benötigt werden. 12 Jedes Kapitel verfügt zunächst über eine, um eine schnelle Übersicht zu ermöglichen. 13 Das Buch richtet sich durch seine Aufbereitung sowohl an Praktiker, als auch an Juristen, welche sich einen schnellen Überblick über das Recht der Betriebskostenabrechnung verschaffen wollen. B. Wirtschaftliche Bedeutung der Betriebskosten 14 Der Begriff der 2. Miete wird immer öfter verwendet. Hierdurch wird deutlich, dass die Betriebskostensteigerungen zu immer weiterer Kostenbelastung der Mieter führen. Der Mieter ist wegen der erheblich steigenden Kosten immer mehr daran interessiert, eine Belastung hiermit zu vermeiden bzw. zu reduzieren. Aus diesem Grunde werden Betriebskostenabrechnungen häufiger gründlichen Prüfungen unterzogen. Der Vermieter muss also bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung der immer komplexer werdenden Rechtslage Rechnung tragen, um Ausfälle zu vermeiden. Interessen des Vermieters: Der Vermieter hat ein Interesse daran, die Betriebskosten weitgehend an dem Mieter weiterzureichen Interessen des Mieters: Der Mieter hat ein Interesse daran, Betriebskosten so weit wie möglich nicht tragen zu müssen

4 24 Kapitel 1 15 Letztendlich ist für den Mieter nicht entscheidend, wie sich der Nettomietanteil und der Anteil für die Betriebskosten aufgliedert, sondern die Gesamtbelastung, welche durch den Mieter zu tragen ist, interessiert diesen. 16 Durch diesen Konflikt sind die Bestrebungen seitens der Mieter stetig steigend, eine Umlage zu reduzieren. 17 Im Ergebnis wird es dem Vermieter gerade bei größeren Objekten kaum gelingen, die Kosten zu 100 Prozent weiterzuleiten. Die Ursache mag zum Teil daran liegen, dass Fehler in der Vereinbarung der Betriebskostenumlage gemacht wurden oder dass z. B. nicht alle Mietverträge eines Mietobjektes bzgl. der Betriebskosten angeglichen sind. Beispiel In vielen Fällen ist bzgl. einzelner Mietverhältnisse eine Umlage nach Verbrauch und bei anderen Mietverhältnissen z. B. nach der Wohnfläche vereinbart. Wenn nun ein Mieter bei verbrauchsabhängiger Abrechnung besonders sparsam ist, und andererseits ein Mieter mit einer möglicherweise geringen Wohnfläche mit einer Vereinbarung der Umlage nach Wohnfläche besonders verschwenderisch mit der verbrauchsabhängigen Position umgeht, wird der Vermieter auf den Mieter mit der verbrauchsabhängigen Abrechnung wegen des geringen Verbrauchs nur einen geringen Betrag der Gesamtkosten umlegen können und der verschwenderische Mieter wird ebenfalls wegen der Vereinbarung der Abrechnung nach Wohnfläche und der bei ihm gegebenen geringen Wohnfläche ebenfalls nur einen geringen Anteil an den Gesamtkosten tragen. Ein gewisser Betrag verbleibt also in diesem Falle bei dem Vermieter. 18 Man spricht bei den Kosten, die trotz aller Bemühungen bei dem Vermieter verbleiben, von dem so genannten Nebenkostendelta. Kosten Nebenkostendelta Nebenkostendelta Bemühungen des Vermieters Diese Kurve zeigt, dass trotz größter Bemühungen des Vermieters Kosten bei diesem verbleiben. Je höher die Bemühungen des Vermieters sind, desto mehr tendiert der Kostenanteil des Vermieters gegen Null.

5 Kapitel Diese Situation wird sich noch verschärfen, da allein wegen der Preisentwicklungen bzgl. des Öls, als auch wegen der des Erdgases in Zukunft nicht davon ausgegangen werden kann, dass diese Kosten sinken werden. Auch im Bereich der Steuern ist unter Berücksichtigung der vergangenen Entwicklungen eher mit Steigerungen zu rechnen. So werden die Tendenzen, Energiereserven zu schonen und den Treibhauseffekt zu reduzieren gegebenenfalls auch zu steuerlichen Belastungen führen. 20 Kostensteigerungen sind weiterhin zu erwarten, da die Kostenarten, die Lohnkosten enthalten, wie z. B. Hauswart, Hausreinigung und Gartenpflege in der Regel sehr schnell ansteigen. 21 Dies alles gilt jedoch auch für die Kostenpositionen der Abgaben an Kommunen, wie z. B. Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung etc. 22 Aus diesem Grunde sind Vermieter in der Zukunft immer mehr gefragt, bereits die Mietverträge so zu vereinbaren, dass ein möglichst weiter Spielraum bei der Umlage gegeben ist und bei der Betriebskostenabrechnung Fehler zu vermeiden. Im Hinblick auf die stets steigenden Betriebskosten wären andernfalls die Ausfälle auf der Vermieterseite (Nebenkostendelta) über Jahre hinweg erheblich. Zu berücksichtigen ist auch, dass gerade im Bereich des gewerblichen Mietrechts, aber auch im Bereich des Wohnraummietrechts Verträge durchaus über einen Zeitraum von 10, 20 oder 30 Jahren laufen können und Fehler bereits bei der Vereinbarung des Mietvertrages sich entsprechend fortwirken.