Haus & Grund. Eigentümerschutz-Gemeinschaft Ludwigsburg

Transkript

1 Haus & Grund Eigentümerschutz-Gemeinschaft Ludwigsburg

2 Betriebskostenabrechnung von Martin Heinze Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Gerd Schölkopf Dipl. Betriebswirt (BA), WEG Verwalter

3 Allgemeines: Versäumt der Vermieter, die Abrechnung fristgerecht zu erstellen, ist eine eventuelle Nachforderung nicht mehr wirksam! Die Betriebskostenabrechnung muss spätestens mit Ablauf des 12. Monats nach der Beendigung der Abrechnungsperiode dem Mieter schriftlich vorliegen.

4 Allgemeines: Abrechnungen werden 30 Tage nach Erhalt fällig! Für jeden Mieter muss eine getrennte Abrechnung erstellt werden. Betriebskostenabrechnungen müssen in schriftlicher Form erfolgen!

5 Allgemeines: Betriebskosten, die speziell für eine einzelne Wohnung erhoben werden, dürfen direkt umgelegt werden (z.b. Grundsteuer). Werden Wasserkosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, dann darf der Mieter die Kosten um 15 % kürzen.

6 Allgemeines: Die Heizkostenverordnung hat gegenüber vertraglichen Vereinbarungen Vorrang! Der Mieter hat einen einklagbaren Anspruch auf die Einhaltung der Heizkostenverordnung! Ausnahmen: Einzelöfen und Zweifamilienhäuser, in denen der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt.

7 Die Verbrauchsmessung bei der Heizung Nicht mehr zulässig sind: Heizkostenverteiler die vor 1981 montiert wurden nur mit einem Röhrchen ausgestattet sind unter 75 % Bauhöhe angebracht wurden

8 Berechnung der Kosten für die Warmwassererwärmung Schätzung 18 % der Energiekosten B = 2, 5 V (t w 10) H U Wärmemengenzähler V = Volumen des verbrauchten Warmwassers t w = Temperatur des Warmwassers H u = Heizwert

9 Berechnung der Kosten für die Warmwassererwärmung Der Zähler am Warmwasserspeicher ist Pflicht! Der Zähler an der Heizung sinnvoll ( jedoch nicht Vorschrift)!

10 ... am Anfang steht der Mietvertrag... Hier regeln Sie die Grundlagen für die zukünftig zu bezahlenden Betriebskosten!

11 Umlage der Betriebskosten Betriebskosten- Pauschale / Inklusivmiete Pflicht zur Erstellung einer Abrechnung keine Abrechnung (Heizung und Warmwasser müssen abgerechnet werden; Heizkostenverordnung)

12 Notwendige Angaben auf einer Abrechnung: Ø Name und Anschrift des Vermieters Ø Name und Anschrift des Mieters Ø Betreff: Betriebskostenabrechnung Ø Hinweis über welche Wohnung abgerechnet wird Ø Datum Ø Abrechnungszeitraum / Nutzungszeitraum

13 Horst Vermieter Ludwigsburger Str Ludwigsburg Frau Marta Mieter Herrn Peter Mieter Bo/wartalstr Ludwigsburg Betriebskostenabrechnung Ludwigsburg Abrechnungszeitraum: Nutzungszeitraum: Wohnung: von: von: bis: bis: Tage: 365 Tage: 365

14 Eine Abrechnung muss formell Hierzu gehört: richtig sein! Ø Zusammenstellung aller angefallenen Betriebskosten Ø Angabe des Umlageschlüssels Ø Ausweisung des Anteils des Mieters Ø Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen

15 Verteilerschlüssel: Der Verteilerschlüssel muss immer mit einer Bezugsgröße angegeben sein: z.b. 70 qm, 14,27 % oder 1267 P x T (Personentage)

16 Kostenart Gesamt- Ihr Kosten anteilig nach kosten Verteilung nach Anteil p.a. Tagen Heiz- u. Warmwasserkosten 6.734,00 lt. Externer Abr , ,36 Grundsteuer 864,13 499,3 m² Wohnfläche 104,80 181,38 181,38 Niederschlagswassergebür 146,10 499,3 m² Wohnfläche 104,80 30,67 30,67 Hausmeister 1.560,00 499,3 m² Wohnfläche 104,80 327,43 327,43 Gartenpflege 350,00 6 Wohnungen 1 58,33 58,33 Allgemeinstrom 138, Personentage ,44 39,44 Versicherungen 784,64 499,3 m² Wohnfläche 104,80 164,69 164,69 Kabelgebühren 1.440,00 6 Wohnungen 1 240,00 240,00 Feuerlöscherwartung 65,34 6 Wohnungen 1 10,89 10,89 Trinkwasseruntersuchung 348,99 6 Wohnungen 1 58,17 58,17 Gesamtkosten , ,36

17 Abfluss- oder Leistungsprinzip Heizungs- und Warmwasserkosten sind zwingend nach dem Leistungsprinzip abzurechnen. Alle übrigen, kalten Betriebskosten können sowohl nach dem Abfluss- als auch nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden.

18 Beispiele: Wasserabrechnung für das letzte Quartal 2012 wurde im Januar 2013 bezahlt. Abflussprinzip Wasserabrechnung für das letzte Quartal 2012 wurde im Januar 2013 bezahlt. Leistungsprinzip Wasserabrechnung für das letzte Quartal 2012 wurde im Januar 2013 bezahlt. Neue Wasserzähler wurden 2012 angeschafft. (Eichdauer 6 Jahre) Die Kosten für die Ablesung der Wasseruhren für 2012 werden Anfang 2013 berechnet. Die Rechnung wurde 2012 bezahlt. Die Kosten werden in 2012 umgelegt. Die Kosten wurden in 2013 bezahlt und sind im Jahr 2013 umzulegen. Die Kosten werden in den nächsten 6 Jahren auf die Mieter umgelegt. Die Kosten beziehen sich auf das Jahr 2012 und werden dem Jahr 2012 zugerechnet.

19 Welche Betriebskosten umgelegt werden können regelt der Mietvertrag Keine Regelung: Einzelne Kosten: Verweis Betriebskosten lt. Betriebskostenverordnung : Keine Umlage möglich Umlage nur dieser Kosten Optimum! Alle gesetzlich anerkannten Kosten können umgelegt werden.

20 Betriebskosten Neben der Miete sind die Heiz- und Warmwasserkosten (siehe 13) sowie die weiteren Betriebskosten gem. 2 BetrKV, soweit sie anfallen, vom Mieter zusätzlich zu bezahlen: Grundsteuer, Wasserversorgungskosten, Entwässerungskosten, Kosten des Personen- oder Lastenaufzugs, Straßenreinigungs- und Müllbeseitigungskosten, Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflegekosten, Kosten der Beleuchtung, Schornsteinreinigungskosten, Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschadenversicherung, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug, Hauswartkosten, Betriebskosten der Gemeinschafsantenne oder des Breitbandkabelanschlusses, Kosten des Betriebs der Einrichtungen für Wäschepflege, Kosten der Dachrinnenreinigung, Wartungskosten für Rauchmelder, Sprinkleranlage, Feuerlöscher, Garagentor Lüftungs-/Klimaanlage, Prüfkosten der Betriebssicherheit technischer Anlagen sowie sonstige Betriebskosten. Sach- und Arbeitsleistung des Vermieters kann gemäß 1 BetrKV angesetzt werden.

21 Laufende öffentliche Lasten Grundsteuer Grundsteuernachforderungen Zweitwohnungssteuer Kosten der Hausverwaltung Erschließungs-, Anschluss- und Straßenbaukosten Schenkungs- und Gewerbesteuer

22 Kosten der Wasserversorgung Kosten des Wasserverbrauchs, Grundgebühren, Mietkosten für Erfassungsgeräte, Kosten für behördlich vorgeschriebene Wasseruntersuchung Betriebsstrom, Eichkosten Kosten für einen Wasserrohrbruch Reparaturkosten Kauf von Wasserzählern

23 Kosten der Entwässerung Kanalgebühren Niederschlagswassergebühren Kosten der Abwasseranlage Kosten für den Betrieb einer Entwässerungspumpe inkl. Wartung und Reinigung Kosten für eine Verstopfung Dachrinnenreinigung Kanalanschlußgebühren Mehrkosten zur Abrechnung des Frischwassers

24 Kosten der Heizung Brennstoffkosten Betriebsstrom Wartung Kosten der Verbrauchserfassung Schornsteinfeger Kosten der Berechnung und Aufteilung der Heizkosten Reparaturkosten

25 Kosten der Warmwasserversorgung Brennstoffkosten Betriebsstrom Wartung Kosten der Verbrauchserfassung Schornsteinfeger Kosten der Berechnung und Aufteilung der Heizkosten

26 Personen und Lastenaufzug Reinigungskosten Wartung Betriebsstrom Notrufsystem Aufzugswärter Prüfkosten Anschaffungskosten Reparaturkosten Störungsbeseitigung

27 Straßenreinigung und Müllbeseitigung Müllgebühren Gehwegreinigung Winterdienst inkl. Streumittel Regelmäßige Sperrmüllentsorgung Entsorgung Bauschutt Unregelmäßige Sperrmüllentsorgung

28 Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung Personalkosten Kosten für Reinigungsmittel Kosten für die regelmäßige Vorbeugung von Ungezieferbefall Fassadenreinigung Kosten für nicht regelmäßigen Ungezieferbefall Bienen und Wespennester Ameisenbekämpfung außerhalb des Hauses

29 Gartenpflege Gärtnerkosten Kosten der Erneuerung von Pflanzen, Saatgut, Dünger Kosten für Wartung u. Reparatur von Gartenpflegegeräten Bewässerungskosten Kosten für regelmäßige Wartung von Spielgeräten Kosten für die erstmalige Errichtung einer Gartenanlage Kosten der Dachbegrünung Kosten der Gullyreinigung Erstausstattung eines Spielplatzes Anschaffung Rasenmäher

30 Schornsteinreinigung Kehrgebühren für Einzelöfen, Kamine und Etagenheizungen

31 Sach- und Haftpflichtversicherung Kosten für Versicherung gegen Feuer-, Sturm-, Wasserund sonstige Elementarschäden Glas-, Vandalismusvers. Gewässerschadenhaftpflichtversicherung Kosten für eine Rechtschutzversicherung Mietausfallversicherung Private Haftpflichtversicherung Reparaturversicherung

32 Hauswart Hausmeistervergütung inkl. Sozialabgaben Reinigung und Veranlassung von Reparaturen Kosten der Hausverwaltung, Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung

33 Gemeinschafts-/Antennenanlage oder Breitbandkabelanschluss Betriebsstrom Wartungsarbeiten Urheberrechtsgebühren Laufend anfallende Nutzungsentgelte Anschaffungskosten Reparaturkosten (Verschleiß, Sturmschäden)

34 Einrichtungen für die Wäschepflege Kosten für Waschkücheneinrichtungen, die den Mietern zur Verfügung stehen Kosten für den gemeinschaftlichen Wäschetrockner Anschaffungs- und Reparaturkosten einschließlich solcher mit Münzautomaten

35 Sonstige Kosten Wartung und Befüllung von Feuerlöschern Wiederkehrende Dachrinnenreinigung Überprüfung von Wasserrohren Wartung von Tiefgaragentoren Wartung von Pumpen Reinigung von Lichtschächten Prüfung einer Druckerhöhungsanlage Reinigung von Abwasserreinigungsanlagen

36 Horst Vermieter Ludwigsburger Str Ludwigsburg Frau Marta Mieter Herrn Peter Mieter Bo/wartalstr Ludwigsburg Betriebskostenabrechnung Ludwigsburg Abrechnungszeitraum: Nutzungszeitraum: Wohnung: von: von: bis: bis: Tage: 365 Tage: 365 Kostenart Gesamt- Ihr Kosten anteilig nach kosten Verteilung nach Anteil p.a. Tagen Heiz- u. Warmwasserkosten 6.734,00 lt. Externer Abr , ,36 Grundsteuer 864,13 499,3m² Wohnfläche 104,80 181,38 181,38 Niederschlagswassergeb. 146,10 499,3m² Wohnfläche 104,80 30,67 30,67 Hausmeister 1.560,00 499,3m² Wohnfläche 104,80 327,43 327,43 Gartenpflege 350,00 6Wohnungen 1 58,33 58,33 Allgemeinstrom 138, Personentage ,44 39,44 Versicherungen 784,64 499,3m² Wohnfläche 104,80 164,69 164,69 Kabelgebühren 1.440,00 6Wohnungen 1 240,00 240,00 Feuerlöscherwartung 65,34 6Wohnungen 1 10,89 10,89 Trinkwasseruntersuchung 348,99 6Wohnungen 1 58,17 58,17 Gesamtkosten , ,36 Ihre Vorauszahlungen Anzahl Monate 7 Betrag 100,00 700,00 Anzahl Monate 5 Betrag 120,00 600,00 Summe der Vorauszahlungen: 2.340,00 Abrechnungssaldo: 24,64

37 Sehr geehrte Frau Mieter, sehr geehrter Herr Mieter, anbei erhalten Sie die Betriebskostenabrechnung für das Wirtschafsjahr Wie Sie aus beigefügter Abrechnung erkennen können, ergibt sich eine Nachzahlung in Höhe von 65,17. Dieser Betrag ist spätestens innerhalb von 30 Tagen auf unser Konto zu überweisen. Gemäß 286 Abs. 3 BGB wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Sie mit dem Nachzahlungssaldo spätestens in Verzug geraten, wenn dieser nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang der Betriebskostenabrechnung geleistet wird. Es wird weiter darauf hingewiesen, dass Sie nach vorheriger Anmeldung das Recht zur Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege haben. Um unverzügliche Überprüfung der Abrechnung auf Richtigkeit wird gebeten. Eventuelle Einwände sind binnen 3 Tagen nach Zugang dieses Schreibens schriftlich geltend zu machen. Andernfalls gilt die Abrechnung als genehmigt.

38 Vielen Dank und viel Erfolg beim Erstellen Ihrer eigenen Abrechnung! HausVerwaltung Schölkopf Gerd Schölkopf Asperger Str Ludwigsburg Tel.: Fax:

39 Vielen Dank und viel Erfolg beim Erstellen Ihrer eigenen Abrechnung!