Überprüfung einer Heizkostenabrechnung unter mietrechlichen Aspekten

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1 Überprüfung einer Heizkostenabrechnung unter mietrechlichen Aspekten Es gibt keine Behörde, die die HeizkostenVO überwacht (kein Bußgeld). Es ist deshalb Mietersache, die Abrechnung nach der HeizkostenVO durchzusetzen. Ratgeber-Telefon montags von freitags von Uhr für Mitglieder Anforderungen an die Heizkostenabrechnung klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich Kai-Uwe Glause Thomas Czech Eike Schultz Kein Heizkostenquiz! 1. Zusammenstellung der Gesamtkosten ( Aufschlüsselung ) 2. Angabe des Abrechnungszeitraumes 3. Angabe des Umlageschlüssels 4. (beheizte) Fläche der Wohnung und des Gebäudes/der Wirtschaftseinheit 5. der beim Mieter gemessene Verbrauch 6. Erläuterung erheblicher Abweichungen von der Vorjahresabrechnung 7. Verrechnung der Vorauszahlungen des Mieters 8. die fällige Rück- oder Nachzahlung Was ist bei unzureichender Abrechnung? - Fälligkeit? nein - Belegeinsicht zu empfehlen - Einrede-Ausschlussfrist droht ( 556 Abs.3 Satz 5 BGB) 15%-iges Kürzungsrecht? Wenn Heizwärme und Warmwasser nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden (aber Achtung: BGH (VIII ZR 67/03) 1

2 Bei Problemen, Einwendungen, Streit wendet sich der Mieter an den Vermieter und/oder die Hausverwaltung! Oft übersehen... LG Berlin v S 257/00 -: Eine Heizkostenabrechnung ist unwirksam, wenn sämtliche Heiznebenkosten in einem Gesamtbetrag angegeben sind, ohne sie entsprechend den in 7 Abs. 2 HeizkostenVO aufgeführten Kostenarten aufzugliedern. Faustformel: Die Heiznebenkosten sollten alle zusammen maximal 16 % der Brennstoffkosten (bei Mietshäusern unter 500 qm: 24 %) ausmachen. Heizkosten nach 7 Abs. 2 HeizkostenVO 1. Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung Zählerablesung bei Gas- und Strom Anfangsbestand bei Öl und Kohle (Restbestand Vorjahr) Lieferungen mit Datum, Menge und Preis, Restbestand Anwesenheit Hauswart Marktübliche Preise (Rabatte, etc.) 2. Kosten des Betriebsstroms max. 3 bis 5 Prozent der Brennstoffkosten eigener Zähler! 3. Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage Häufig bereits im Hauswartlohn enthalten 4. Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit max. 3 bis 5 Prozent der Brennstoffkosten Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit sowie die Einstellung des Brenners Reparaturen sind nicht umlegbar Bei Vollwartungsverträgen Abschlag von mindestens 20 % 5. Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes Sind normalerweise im Hauswartlohn (= kalte BK) enthalten. Öltanks werden meist alle vier Jahre gereinigt: die Kosten können dann auf jedes Jahr verteilt werden. 6. Kosten der Messungen nach dem BundesImmissionsschutz-G einmal jährlich vorgeschrieben normale Schornsteinfegerkosten, wenn dies nicht schon bei den kalten Betriebskosten geschehen Kosten der Anmietung oder anderer Formen der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung 4 Absatz 2 HeizkostenVO Mitteilungspflicht 2

3 Widerspruch von mehr als 50% der Nutzer? Folgen bei unterlassener Mitteilung? Aushang an Schwarzem Brett? 8. Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich Eichkosten Ablesen und Austauschen der Messgeräte Wartung und Eichung von Zählern 9. Kosten der Berechnung und Aufteilung Erstellen der Abrechnung durch eine Firma Schema zur Berechnung der Heizkosten 3

4 Checkliste - Heizkostenabrechnung Haben Sie ein Ableseprotokoll erhalten und das Ergebnis überprüft? Hat der Vermieter die Abrechnungsfrist von 12 Monaten eingehalten? (Ausschlussfrist!) Bei Erdgas, Fernwärme oder Nahwärme: sind die verbrauchte Energiemenge und der dafür bezahlte Preis angegeben (in kw/h, MW/h, cbm)? Bei Öl oder anderen festen Brennstoffen: Sind der Anfangsbestand und der Restbestand angegeben? Wurde der Restbestand richtig bewertet und korrekt abgezogen? Enthält die Abrechnung eine Aufstellung der einzelnen Lieferungen nach Lieferdatum, Menge und Einzelpreis? Fallen alle Daten der Lieferungen in den Abrechnungszeitraum? Sind die Heiznebenkosten einzeln aufgeführt? Sind nicht umlegbare Kosten enthalten? Halten sich die Heiznebenkosten im Rahmen (16 bis 24 % der Brennstoffkosten)? Sind die Kosten für die Messgeräte angemessen? Sind die Wartungskosten nicht höher als 5 % der Brennstoffkosten? (Achtung unzulässige Reparaturkosten!) Sind die Betriebsstromkosten nicht höher als 5 bis 7 % der Brennstoffkosten? Entspricht der Verteilerschlüssel den Vorgaben der HeizkostenVO? Sind die Grundkosten für Heizung und Warmwasser mit % angesetzt worden, die Verbrauchskosten entsprechend mit % Trägt der Vermieter die Grundkosten für leere Wohnungen selbst? Ist der Verteilerschlüssel unzulässigerweise geändert worden? (Vergleich mit der Vorjahresabrechnung) Ist nach Ihrem Ein- oder Auszug eine Zwischenablesung erfolgt? Sind Ihre Kosten geschätzt worden? Entspricht die Schätzung den Vorgaben der Heizkostenverordnung? Ist der Warmwasserverbrauch für das Haus bei einer verbundenen Anlage korrekt aufgeteilt worden? Können Sie die Ihnen berechneten Kosten um 15 % kürzen? Weitere Informationen finden Sie unter: Anfragen an: Mieterverein Rostock, G.-Hauptmann-Str. 19 in Rostock oder Tel.: 0381/375290, Fax: 0381/ oder post@mieterverein-rostock.de 4

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