... Revision,

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1 Revision K Abkürzungs- und Literaturverzeichnis... XXI A. Begriff der Betriebskosten... 1 I. Vorbemerkung... 1 II. Definition des 556 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. 1 BetrKV Kosten des Eigentümers... 2 a) Unmittelbare Mieterleistungen... 2 b) Eigenleistungen des Eigentümers... 2 aa) Zulässigkeit des Ansatzes... 2 bb) Voraussetzungen des Ansatzes... 4 cc) Umfang des Ansatzes Kosten durch das Eigentum am Grundstück oder seines bestimmungsgemäßen Gebrauchs... 5 a) Kosten durch das Eigentum... 5 b) Kosten aus bestimmungsgemäßem Gebrauch Laufende Kosten Entstehende Kosten Abgrenzung zu anderen Kosten... 6 a) Verwaltungskosten... 7 b) Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten... 8 c) Kapitalkosten... 9 III. Definitionen des Betriebskostenkatalogs gem. 2 BetrKV Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks a) Grundsätze b) Grundsteuererhöhungen Kosten der Wasserversorgung a) Kosten des Wasserverbrauchs aa) Grundsätze.. 14 bb) Außergewöhnlicher Wasserverbrauch b) Grundgebühren 16 c) Zählerkosten d) Kosten der Berechnung und Aufteilung auf einzelne Nutzer 18 aa) Preisfreier Wohnraum und Gewerberaum bb) Preisgebundener Wohnraum e) Hauseigene Wasserversorgungsanlage f) Wasseraufbereitungsanlage Kosten der Entwässerung Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs a) Betriebsstrom, Beaufsichtigung, Bedienung und Überwachung der Anlage b) Pflege und regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit einschl. der Einstellung durch eine Fachkraft c) Reinigung der Anlage Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung a) Straßenreinigung b) Müllbeseitigung 30

2 X 6. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung K a) Gebäudereinigung b) Ungezieferbekämpfung Kosten der Gartenpflege a) Gärten b) Spielplätze c) Plätze, Zugänge, Zufahrten Kosten der Beleuchtung Kosten der Schornsteinreinigung Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung a) Sachversicherungen b) Haftpflichtversicherungen c) Sonstige Versicherungen Kosten für den Hauswart a) Inhalt der Hauswartstätigkeit b) Abgrenzung der Hauswartstätigkeit zu anderen Arbeiten c) Ansatzfähige Kosten Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege a) Gewerberaum und preisfreier Wohnraum b) Preisgebundener Wohnraum Sonstige Betriebskosten a) Grundsätze b) Sonderproblem Wartungskosten c) Einzelne sonstige Betriebskosten B. Umlage der Betriebskosten I. Notwendigkeit einer Vereinbarung II. Vereinbarungen zur Mietstruktur Grundsätze Änderung der Mietstruktur III. Brutto(warm/Inklusiv)miete IV. Bruttokaltmiete V. Teilinklusivmiete VI. Nettomiete Nettomiete und Pauschale Nettomiete und Vorauszahlungen a) Ausdrückliche Vereinbarung aa) Umlage durch konkrete Bestimmung (a) Preisfreier Wohnraum und Gewerberaum (b) Preisgebundener Wohnraum bb) Umlage durch Bezugnahme auf Vorschriften zu den Betriebskosten (a) Generelle Bezugnahme (b) Kombination von Bezugnahme und Aufführung von Betriebskostenarten (c) Bezugnahme bei vermieteten Eigentumswohnungen 97 b) Schlüssige Vereinbarung aa) Stillschweigende Konkretisierung 97

3 XI bb) Stillschweigende Vertragsänderung K (a) Abrechnung ohne entsprechende Vereinbarung (b) Unterlassene Abrechnung/unterlassene Kostenansätze c) Folgen einer unwirksamen Vereinbarung aa) Vollständig unwirksame Abwälzung bb) Teilweise unwirksame Abwälzung VII. Mietstruktur nach Auslaufen der Preisbindung VIII. Besonderheiten bei der Vermietung von Gewerberaum Grundsätze Mehrwertsteuer auf die Betriebskosten C. Umlage erhöhter oder neuer Betriebskosten I. Brutto(warm/Inklusiv)miete/Bruttokaltmiete Gewerberaum Preisfreier Wohnraum a) Rechtslage seit dem b) Einseitige Umlage von Mehrbelastungen bei Altverträgen aa) Grundsätze bb) Form der Mehrbelastungsabrede cc) Inhalt der Mehrbelastungsabrede. 118 dd) Verfahren bei der Umlage von Mehrbelastungen (a) Voraussetzungen (b) Umlageverfahren (c) Fälligkeit der Umlage c) Umlage von Mehrbelastungen im Rahmen einer Mieterhöhung aa) Pauschale Erhöhung mit Durchschnittskosten bb) Differenzierte Erhöhung mit konkreten Kosten II. Teilinklusivmiete III. Nettomiete Umlage durch Abrechnung a) Grundsätze b) Ansatz neuer Betriebskosten c) Ansatz rückwirkender Mehrbelastungen Umlage durch Pauschale a) Erhöhung bei Wohnraum b) Erhöhung bei Gewerberaum D. Ermäßigung von Betriebskosten und Kostenausgliederung durch Direktabrechnung I. Ermäßigung von Pauschalen nach 560 Abs. 3 BGB II. Ermäßigung von Betriebskostenanteilen bei Altverträgen nach Art Abs. 4 EGBGB III. Kostenausgliederung durch Direktabrechnung Einseitige Erklärung des Vermieters Vereinbarung durch Formularklausel a) Grundsätze b) Finanzieller Ausgleich für den Mieter 142 c) Gewährleistungsfolgen

4 XII E. Erhebung von Betriebskostenvorauszahlungen K 145 I. Vereinbarung der Vorauszahlungspflicht Grundsätze Unklare Vereinbarung II. Höhe der Vorauszahlungen Vereinbarung in angemessener Höhe Erhöhung von Vorauszahlungen a) Gewerberaum b) Preisfreier Wohnraum c) Preisgebundener Wohnraum aa) Erläuterung und Berechnung bb) Verbot rückwirkender Erhöhungen cc) Anforderung und Wirkungszeitpunkt der Erhöhung Ermäßigung von Vorauszahlungen a) Kürzungsrecht des Mieters b) Varianten c) Kollision von Vermieter- und Mietererklärungen zur Höhe der Vorauszahlungen III. Fälligkeit IV. Wegfall der Vorauszahlungspflicht Zeitweiser Wegfall Endgültiger Wegfall V. Abtretung/Aufrechnung/Pfändung von Vorauszahlungen F. Umlageschlüssel I. Festlegung im Mietvertrag Änderungsrecht des Vermieters Änderungsanspruch des Mieters Wiederholte Änderung II. Nachträgliche Festlegung Wohnraum Gewerberaum III. Änderung oder Einführung eines Umlageschlüssels nach 556 a Abs. 2 BGB Grundsätze Abrechnung nach Verbrauch Abrechnung nach Verursachung Form und Inhalt der Änderungserklärung IV. Einzelne Umlageschlüssel Verteilung nach der Zahl der Mietobjekte Verteilung nach dem Verhältnis der Nutz-/Wohnflächen oder des umbauten Raums a) Grundsätze b) Einheitlichkeit der Flächenberechnung c) Differenz zwischen vereinbarter und tatsächlicher Nutz-/ Wohnfläche d) Umlage bei vermietetem Teil-/Wohnungseigentum e) Umlage bei leerstehenden Mietobjekten f) Umlage der Kosten einer Hausmeisterwohnung oder eines Verwalterbüros. 196

5 XIII g) Umlage nach Wirtschaftseinheiten K aa) Preisgebundener Wohnraum bb) Preisfreier Wohnraum Verteilung nach der Zahl der Nutzer Verteilung nach dem unterschiedlichen Verbrauch Verteilung nach der unterschiedlichen Nutzung Verteilung nach dem Verhältnis der Mieten V. Umlageschlüssel bei gemischt genutzten Objekten VI. Umlageschlüssel bei den einzelnen Betriebskostenarten Grundsteuer a) Grundsatz b) Umlage bei gemischt genutzten Objekten Wasser und Entwässerung a) Gewerberaum b) Preisgebundener Wohnraum c) Preisfreier Wohnraum aa) Umlage bei gemischt genutzten Objekten bb) Umlage bei Objekten mit Garagen Aufzug a) Gewerberaum b) Preisgebundener Wohnraum c) Preisfreier Wohnraum Straßenreinigung und Müllabfuhr a) Straßenreinigung b) Müllabfuhr Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung Gartenpflege Beleuchtung, Schornsteinreinigung Sach- und Haftpflichtversicherung Hauswart Gemeinschaftsantenne und Breitbandkabelanschluss a) Gemeinschaftsantenne b) Breitbandkabelanschluss aa) Preisgebundener Wohnraum bb) Preisfreier Wohnraum Einrichtungen für die Wäschepflege a) Preisgebundener Wohnraum b) Preisfreier Wohnraum G. Abrechnung I. Rechtsnatur der Abrechnung II. Grundsatz der Wirtschaftlichkeit Geltungsbereich des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes Inhalt des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes a) Grundsätze b) Varianten zur Höhe der Kosten aa) Fremdvergabe von Leistungen bb) Organisatorische Veränderungen. 241 cc) Kostenkontrolle c) Einzelne Betriebskostenarten aa) Grundsteuer bb) Wasserversorgung cc) Entwässerung

6 XIV dd) Aufzug... K247 ee) Müllabfuhr ff) Gebäudereinigung gg) Gartenpflege hh) Beleuchtung ii) Schornsteinreinigung jj) Versicherungen kk) Hauswart ll) Antennen mm) Sonstige Betriebskosten Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes III. Abrechnungspflicht Grundsätze Verstoß gegen die Abrechnungspflicht Vermieterwechsel im Abrechnungszeitraum Vermieterwechsel nach Ablauf des Abrechnungszeitraums Mieterwechsel im Abrechnungszeitraum IV. Abrechnungsfrist Dauer der Frist a) Grundsätze b) Verlängerung der Frist c) Verkürzung der Frist Einhaltung der Frist a) Formelle Anforderungen an die Abrechnung b) Rechtzeitigkeit der Abrechnung aa) Grundsätze bb) Entschuldigte Verspätung c) Teilabrechnung Folgen des Fristablaufs a) Grundsätze b) Ausschluss von Nachforderungen bei Wohnraum c) Folgen für den Vermieter von Gewerberaum d) Folgen für den Mieter V. Abrechnungszeitraum Maßgeblicher Zeitraum Ansatzfähige Kosten a) Grundsätze b) Vermietung von Wohnungs- oder Teileigentum aa) Vermietung von Wohnungseigentum bb) Vermietung von Teileigentum c) In mehrjährigem Turnus anfallende Betriebskostensteigerungen d) Aperiodisch anfallende Betriebskostensteigerungen VI. Form der Abrechnung. 293 VII. Inhalt der Abrechnung Formeller Inhalt Materieller Inhalt a) Preisfreier Wohnraum und Gewerberaum aa) Zusammenstellung der Gesamtkosten (a) Angabe der Gesamtkosten (b) Angabe der Betriebskostenarten (c) Angabe der Rechnungsdaten

7 XV (d) Angabe der Verbrauchsdaten K (e) Gegenüberstellung zur Vorabrechnung (f) Gegenüberstellung bei im Mietzins eingeschlossenen Sockelbeträgen (g) Erläuterung der Abrechnung bb) Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels (a) Offenlegung des Umlageverfahrens (b) Verfahren bei Zählerdifferenzen cc) Berechnung des Anteils des Mieters (a) Angaben bei fortbestehendem Mietverhältnis (b) Angaben bei Mieterwechsel während der Abrechnungsperiode (aa) Umlage nach festem Maßstab (bb) Umlage nach Verbrauch (cc) Mieterwechsel bei der Vermietung von Wohnungs- oder Teileigentum dd) Abzug der Vorauszahlungen (a) Ansatz aller Vorauszahlungen. 315 (b) Vorauszahlungen bei Vermieterwechsel (c) Vorauszahlungen bei Anordnung der Zwangs- und Insolvenzverwaltung ee) Ansatz von Mehrwertsteuer ff) Ausweis haushaltsnaher Dienst- und Handwerkerleistungen b) Preisgebundener Wohnraum c) Abrechnung für Wohnungs- und Teileigentum aa) Grundsätze bb) Fehlerhafte Verwalterabrechnung 324 cc) Ordnungsgemäße Verwalterabrechnung VIII. Korrektur der Abrechnung Korrektur vor Verbindlichkeit des Saldos a) Gewerberaum b) Wohnraum aa) Ausschluss von Nachforderungen 326 bb) Ausschluss von Einwendungen Verbindlichkeit des Saldos a) Gewerberaum aa) Ausdrückliche Erklärung bb) Ausgleich des Saldos b) Wohnraum Korrektur nach Verbindlichkeit des Saldos a) Gewerberaum b) Wohnraum IX. Abrechnung bei zu niedrigen Vorauszahlungen X. Abrechnungsprobleme beim Betriebskostenmanagement H. Ausgleich des Abrechnungssaldos I. Fälligkeit des Saldos Nachforderung des Vermieters a) Preisfreier Wohnraum und Gewerberaum b) Preisgebundener Wohnraum c) Teilfälligkeit Guthaben des Mieters

8 XVI II. Durchsetzbarkeit des Saldos... K Preisfreier Wohnraum und Gewerberaum a) Bestehen einer Prüfungsfrist b) Dauer der Prüfungsfrist c) Vertraglich bestimmte Fristen Preisgebundener Wohnraum III. Gläubiger/Schuldner des Saldos IV. Abtretung/Aufrechnung/Pfändung des Saldos I. Kontrollrechte des Mieters I. Einsicht in die Belege Einsichtsrecht Umfang der Einsicht Vorbereitung und Kosten der Einsicht Ort der Einsicht Verweigerung der Einsicht II. Überlassung von Belegkopien Anspruch des Mieters auf Belegkopien Anspruch des Vermieters auf Auslagenerstattung Verweigerung von Belegkopien J. Verjährung und Verwirkung I. Verjährung Forderungen des Vermieters Forderungen des Mieters a) Zahlungsansprüche aa) Preisgebundener Wohnraum bb) Preisfreier Wohnraum und Gewerberaum b) Abrechnungs- und Auskunftsansprüche Folgen der Verjährung II. Verwirkung Grundsätze Wohnraum a) Eingeschränkte Bedeutung b) Verbliebene Fälle aa) Zeitmoment. 374 bb) Umstandsmoment cc) Folge der Verwirkung Gewerberaum K. Betriebskostenprozess I. Zuständiges Gericht Örtliche Zuständigkeit Sachliche Zuständigkeit Besonderheiten bei Zwischenvermietung und Mischmietverhältnissen II. Zahlungsklagen des Vermieters Prüfungsfolge Einzelheiten Einwände des Mieters Behandlung formeller Mängel der Abrechnung

9 XVII III. Klagen des Mieters... K Klage auf Abrechnung Klage auf Auskunft a) Kontrollrechte b) Stufenklage c) Ermäßigung des Mietzinses Zahlungsklagen a) Rückzahlung nach Ausgleich des Saldos b) Sonstige Rückforderungen Anhänge Anhang I. Heizkostenabrechnung A. Unterschiedliche rechtliche Rahmenbedingungen B. Abrechnungsfähige Kosten I. Heizkosten Umlagevereinbarung Kosten gem. 7 Abs. 2 HeizKV a) Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung aa) Kosten der verbrauchten Brennstoffe bb) Kosten der Lieferung b) Kosten des Betriebsstroms c) Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage aa) Heizung mit Gas, Öl oder Strom bb) Heizung mit Holzpellets oder Holzhackschnitzeln cc) Heizung mit Kohle d) Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft e) Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes aa) Reinigung der Anlage bb) Reinigung des Betriebsraums f) Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz g) Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung h) Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung i) Kosten der Verbrauchsanalyse j) Sonstige Kosten. 414 aa) Tankversicherung, Energieausweis bb) Anodenschutzanlagen, Feuerlöscher cc) Reparaturen, Abschreibungen Kosten gem. 7 Abs. 4 HeizKV a) Kosten der Wärmelieferung aa) Arten der Wärmelieferung (a) Fernwärme (b) Nahwärme (c) Varianten ohne Wärmelieferung bb) Wirtschaftliche Bedeutung

10 XVIII cc) Umstellung auf Wärmelieferung K (a) Ausgeschlossene Umstellung (b) Vereinbarung des Umstellungsrechts (c) Vertragsschluss mit dem Contractor dd) Modernisierung und Wärmelieferung ee) Mieterhöhung und Wärmelieferung b) Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen aa) Fernwärme bb) Nahwärme Umlageschlüssel a) 7 Abs. 1 HeizKV b) 7 Abs. 3 HeizKV c) 10 HeizKV II. Warmwasserkosten Getrennte Warmwasseranlage ( 8 HeizKV) Verbundene Warmwasseranlage ( 9 HeizKV) C. Voraussetzungen für die verbrauchsabhängige Abrechnung I. Zugelassene Ausstattung II. Vollständige Ausstattung III. Zeitnahe Ablesung IV. Mindestverbrauch bei Verdunstungsgeräten 436 D. Inhalt der Abrechnung I. Allgemeine Anforderungen Grundsätze Plausibilität Wirtschaftlichkeit II. Zusätzliche Informationen Kosten des Brennstoffs Zählerstände Erläuterungen a) Fachbegriffe, Abkürzungen b) Verwendung von Gradtagszahlen c) Schätzungen d) Verbundene Anlagen III. Sonderfälle Geräteausfall oder andere zwingende Gründe fehlender Erfassung ( 9 a HeizKV) a) Voraussetzungen b) Ersatzverfahren. 445 c) Begrenzte Zulässigkeit der Ersatzverfahren Nutzerwechsel ( 9 b HeizKV) a) Vorrang rechtsgeschäftlicher Bestimmungen b) Aufteilung nach 9 b HeizKV E. Ausnahmen von der HeizKV ( 11 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV) I. Fälle des 11 Abs. 1 Nr. 1 a HeizKV II. Fälle des 11 Abs. 1 Nr. 1 b HeizKV Technische Unmöglichkeit a) Besondere Heizungen b) Einrohrheizung. 452 aa) Vertikale Einrohrheizungen bb) Horizontale Einrohrheizungen

11 XIX c) Ausnahmen... K Wirtschaftliche Unmöglichkeit III. Fälle des 11 Abs. 1 Nr. 1 c HeizKV F. Einwände der Mieter I. Lagenachteile II. Technische Fehler Fertigungsfehler Skalierungsfehler Montagefehler Anlagenfehler a) Heizkörperverkleidungen, Vorhänge. 460 b) Wärmequellen c) Wärmeverluste der Steigeleitung d) Überdimensionierung der Heizkörper e) Mängel der Heizanlage Ablesefehler G. Kürzungsrecht des Mieters ( 12 Abs. 1 HeizKV) I. Voraussetzungen II. Folgen Anhang II. Muster Umlagevereinbarungen Wohnraum Brutto/Bruttokalt/Teilinklusivmiete bei Neuverträgen über Wohnraum ab Nettomiete mit Betriebskostenpauschale Gewerberaum Brutto/Bruttokaltmiete Teilinklusivmiete Nettomiete mit Betriebskostenpauschale Wohn- und Gewerberaum: Nettomiete mit Vorauszahlungen Wohnraum: Erhöhung einer Pauschale/des Betriebskostenanteils einer Brutto-, Bruttokalt- oder Teilinklusivmiete bei Altmietverträgen Standarderhöhung für die Zukunft Einzelerhöhung Sammelerhöhung Standard-Einzelerhöhung mit Rückwirkung Komplexe Sammelerhöhung Mitteilung einer Erhöhung Sammelerhöhung Abrechnungen Abrechnung einheitlich genutztes Objekt (Wohnungen oder Gewerbe) Abrechnung gemischt genutztes Objekt (Wohnungen und Gewerbe)

12 XX K Anhang III. Gesetzes- und Verordnungstexte Bürgerliches Gesetzbuch Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung HeizkostenV) Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz WoBindG) Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung 1970 NMV 1970) Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz WoFG) Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung BetrKV) Sachregister